T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/443 Esas
KARAR NO: 2023/447
DAVA: Tapu İptal ve Tescil (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 21/10/2019
KARAR TARİHİ: 18/05/2023
YAZIM TARİH : 16/06/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptal ve Tescil (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin annesi ....'ın davalı kooperatifin 30/09/2000 tarih 127 sayılı kararı gereği davalı kooperatifin ortağı olduğunu, söz konusu kooperatife hissesi karşılığı daire sahibi olabilmek için girdiğini, davalı kooperatifin yapmakta olduğu dairelerden .... Mahallesi ... Caddesi .... Sokak ... Blokları B/2 Blok D:3 Büyükçekmece İstanbul adresindeki dairenin 26/06/2005 tarihinde kaba inşaat halinde ince işçiliği hiç yapılmamış vaziyette kooperatifin 2005 öncesi toplantısında alınan kararla natamam olarak müvekkilin annesi ....'a teslim edildiğini, .... tarafından dairenin tüm ince işçiliğinin yapılarak dairede oturmaya başlandığını, müvekkilinin annesi ....'ın daha sonra söz konusu dairedeki hissesini davalı kooperatifin 30/01/2015 tarihli 88 sayılı kararı uyarınca ortaklık hissedarı olan kooperatif üyesi müvekkili ...'a davalının tasdikli yazılı evrakı ile sattığını, söz konusu dairenin davalı Kooperatif tarafından natamam vaziyette 2005 yılında teslim edilmiş olsa da ve hatta defalarca kez gerek müvekkilinin annesi .... gerek müvekkili tarafından talep edilmesine ve davalı kooperatife hiçbir borçları olmamasına rağmen rağmen sürekli oyalanmak suretiyle işbu güne değin tapu devri yapılamadığını, bu nedenlerle ve fazlaya ilişkin tüm hak ve alacakları tazminat talep etme hakkları saklı kalmak kaydıyla müvekkilinin üyesi olduğu dairesinin tapusunun takyidattan arı olarak müvekkili adına tesciline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı kooperatifin 1990 yılında üyelerini ev sahibi yapabilmek için kurulduğunu, kooperatif inşaatını tamamlamasına rağmen aynı parsel üzerinde bulunan başka kooperatiflerin imar ve hukuksal sorunları nedeniyle parsel bazında sorunların çözülemediği için kat irtifakını karamayıp iskan alamadığını, kat irtifakının kurulması gecikince 2018 yılında yapılan genel kurulda alınan karar uyarınca ortaklarına arsa tahsisi yapmaya karar verildiğini, her ortağa bir bağımsız bölüm verildiğini, ayrıca bağımsız bölüm evsafına uygun olarak her ortağa tapuda arsa payı devredildiğini, davacının annesi ....'a B-2 Blok, 3 nolu daire tahsis ve teslim edildiğini, davacının 2015 yılında annesinden kooperatif üyeliğini devraldığını, 24.06.2006 tarihli Genel Kurul Toplantısında 2006 yılı tahmini bütcesinde belirtildiği üzere her bir ortağın 3.500,00 TL ödemesine karar verildiğini, davacının bu borcu ödemediğini, ayrıca davacının annesi ....'dan kooperatif ortaklığını 2015 yılında devraldığında devreden ortağın 2006 yılı Tahmin Bütcesi'nden kaynaklanan 3.500,00 TL borcu bulunduğunu, kooperatif ortaklığının devralınması halinde haklarla beraber borçların da devralındığını, davacı ortaklık hissesini devralırken arsa payına ilişkin tapuyu talep ettiğinde önceki dönemden kalan borcun ödenmesi gerektiği ve kooperatife olan borç ödenmeden tapu devrinin yapılamayacağının kendisine iletildiğini, davacının devir tarihinden önceki borcu kabul etmediğinden dolayı bu davayı açtığını beyan ederek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Büyükçekmece .... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararı verilmesi üzerine Mahkememize tevzi edilen dosyanın Mahkememizin ... Esas sırasına kaydı yapılmıştır.
Yapılan yargılamada taraf teşkili sağlanmış, Beylikdüzü Tapu Müdürlüğünden tapu kayıtları getirtilmiş, Beylikdüzü Belediye Başkanlığından imar durumu sorulmuş, İstanbul Kadastro Müdürlüğünden çap örneği getirtilmiş, davalı Kooperatif Ana Sözleşmesi dosya arasına alınmış, bilirkişi raporları alınmıştır.
Mahkememizce yapılan yargılama süreci ve değerlendirmede; dava, kooperatif üyeliğinden dolayı devri yapılması gereken bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalı Kooperatifin 30/09/2000 tarihli 127 sayılı kararı ile Kooperatifin ortağı olan annesi ....'ın payını devraldığını, davalı Kooperatifin 30/01/2015 tarihli 88 sayılı kararı ile davalı Kooperatife ortak olduğunu, davalı Kooperatifin yapmakta olduğu dairelerden ... Mahallesi .... Caddesi ... Sokak .... Blokları B/2 Blok 3 nolu Daire'yi 26/06/2005 tarihinde kaba inşaat halinde ince işçiliği hiç yapılmamış vaziyette davalı Kooperatifin 2005 yılı öncesi toplantısında alınan kararla natamam olarak davacının annesine teslim edildiğini, dairenin tüm ince işçiliğinin davacının annesi tarafından yapılarak daireye oturmaya başlanıldığını, söz konusu daire natamam vaziyette 2005 yılında teslim edilmiş olsa da defalarca gerek davacının annesi gerek davacı tarafından istenmesine ve davalı Kooperatife hiçbir borçları olmamasına rağmen sürekli oyalatılmak suretiyle tapu devrinin yapılmadığını iddia ederek söz konusu bağımsız bölümün takyidattan ari olarak davacı adına tesciline karar verilmesini istemektedir.
Davalı, davacının annesi ....'a B-2 Blok 3 nolu Daire'nin tahsis ve teslim edildiğini, davacının davalı Kooperatifin eski üyesi olan annesinin ortaklığını 2015 yılında devralarak davalı Kooperatifin yeni üyesi/ortağı olduğunu, davalı Kooperatifin 2000 yılında düzenli aidat toplamayı bıraktığını, ihtiyaç oldukça aidat topladığını, 2006 yılında yapılan Genel Kurul'da her beş yılda bir inşaat ruhsatlarının yenilenmesi gereği ortaya çıktığı için 24/06/2006 tarihli Genel Kurul Toplantısında 2006 yılı tahmini bütçesinde belirtildiği üzere her bir ortağın 3.500,00-TL ödemesine karar verildiğini, tüm ortakların bu tutarı ödedikleri halde davacının annesinin davalı Kooperatife olan bu borcunu ödemediğini, daha önceki Genel Kurullarda ödenmeyen borçlar için aylık %15 faiz işletileceğinin karar altına alındığını, davacı annesinin ortaklığını devraldığı 2015 yılında devreden ortağın 2006 yılı tahmini bütçesinden kaynaklanan 3.500,00-TL borcunun bulunduğunu, kooperatif ortaklığının devralınması halinde haklarla beraber borçların da devralındığını, davacı ortaklık payını devralırken ve arsa payına ilişkin tapuyu talep ettiğinde her seferinde önceki dönemden kalan borcun ödenmesi gerektiği, Kooperatife olan bu borç ödenmeden tapu devrinin yapılmayacağının kendisine söylendiğini, davacının devir tarihinden önceki borcu kabul etmediği için dava açtığını, taraflara karşılıklı alacak ve borç yükleyen sözleşmelerde kendi edimini yerine getirmeyen kişinin karşı taraftan edimini yerine getirmesini istemesinin mümkün olmadığını, davacının isteminin davalı Kooperatife olan borcunu ödemediği için reddedildiğini, davacının öncelikle 2006 yılında ödemesi gereken ve halen ödenmeyen kendi borcunu ödeyip daha sonra istemde bulunması gerektiğini savunmuştur.
Taraflar arasında davacının davalı Kooperatifin üyesi/ortağı olduğu noktasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Beylikdüzü Tapu Müdürlüğünün yazı yanıtında dava konusu edilen yerin de bulunduğu tapuda kat irtifakı ve kat mülkiyetinin mevcut olmadığı belirtilmiştir.
Davacı vekili 16/12/2021 tarihli oturumdaki beyanında arsa hisse devrinin dava konusu olduğu beyan etmiş, Kooperatifin tasfiye haline girmesinden sonra taraflarına tek taraflı olarak aidat tahakkuk ettirildiğini, borçları olmadığını, müvekkilinin ödemekle yükümlü olduğu ediminin söz konusu olmadığını, Kooperatife karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, tapu devrini engeller bir durum olmadığını beyan etmiştir.
.... tarihli .... sayılı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nin 506. ve 507. sayfalarında ilan edilen genel kurul kararlarına göre davalı Kooperatifin tasfiyeye girdiği, 507. ve 508. sayfalarında ilan edilen genel kurul kararlarına göre ise, davalı Kooperatifin Temmuz ayında 750,00-TL, Ağustos ayında 750,00-TL, Eylül ayında 1.000,00-TL ve Ekim ayında 1.000,00-TL'yi geçmeyecek şekilde üyelerden para toplanmasına oy birliği ile karar verildiği anlaşılmaktadır. Dosya kapsamında söz konusu genel kurul kararlarının iptal edildiğini gösterir herhangi bir kayda rastlanmamıştır.
Dosya kapsamında aldırılan 10/01/2022 tarihli bilirkişi raporuna göre; davacının Kooperatif üye giriş beyannamesini imzalarken ... Konut Yapı Kooperatifinin kooperatif statüsünü bütün hükümleri ile aynen kabul ettiği, Genel Kurul ve idare meclisi kararlarına harfiyen riayet etmeyi taahhüt ettiğini ve arsa bedeli, müdürlük proje ve kontrollük, umumi ve idari masraflar, konut fonu kredisi ile inşaat bedeli arasında meydana gelecek farkları, dış tesisler bedeli (su, elektrik, kanalizasyon), tapu, ipotek ve istihkak faizleri, ferdi münasebet masrafları, ilave işler bedeli, sair masrafları ödemeyi kabul ettiği, davacının Kooperatif hissesini devir aldığı tarihte 2006 yılı genel kurulunda usulüne uygun olarak alınmış borçlardan, bunların işlemiş faizlerinden Yargıtay kararları, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu 35. maddeye, Kooperatif Ana Sözleşmesi 17. ve 21. maddeye göre ve imzaladığı üye giriş beyannamesine göre sorumlu olduğu, davalı vekilinin tüm üyelerin 2006 yılında belirlenen 3.500,00-TL bedeli ödedikleri sadece davacının ödemediğini belirttiği, davacı ve davacının bağımsız bölümü devraldığı ....'ın bu bedeli ödediklerine dair makbuz sunmadıkları, davacı kendi edimi olan 3.500,00-TL bedeli ödemediğinden davalı Kooperatif'ten edimini yerine getirerek arsa payına ilişkin tapuyu talep etme hakkının bulunmadığı, davacının ödenmemiş tüm borç ve faizlerden sorumlu olduğu, bu bedeli ödedikten sonra arsa payının devrini talep edebileceği değerlendirmesinde bulunmuştur.
Davacı vekili, müvekkilinin önceki üye ....'dan Kooperatif hissesi alım talebini Kooperatife iletip talebi kabul edilerek Kooperatif üyeliğine kabul edilirken kendisine böyle bir ödemenin yapılması gerektiğinin söylenmediğini, natamam teslim edilen, ruhsatı vaktinde alınmayan davalı Kooperatifin kusuru varken buna rağmen iddia konusu haksız talep olan 3.500,00-TL'den ari olarak davanın haklı olduğu ve tapunun devrinden kaçınma engeli olamayacağı, davalı Kooperatifin başta kendi yükümlülüklerini yerine getirmemişken müvekkiline sözde 2006 yılı genel kurul kararına konu bedeli gerekçe göstermesinin hukuki olmadığını savunmuştur.
Dosya arasında yer alan Kooperatif Ana Sözleşmesinin 17. maddesine göre ortaklığın yazılı olarak yönetim kuruluna bildirilmek suretiyle 10 ncu maddedeki ortaklık şartlarını taşıyan kişilere devredilebileceği, yönetim kurulunun bu şekilde ortaklığı devralan kişiyi ortaklığa kabulden kaçınamayacağı, devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülüklerinin yeni ortağa geçeceği, kooperatifçe bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmalarının istenemeyeceği; aynı maddenin 3. fıkrasında, devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülükleri yeni ortağa geçer, kooperatifçe, bu devir sebebiyle taraflardan ayrıca bir ödemede bulunmalarının istenemeyeceği; Ana Sözleşmenin 20/3 maddesi hükmünde, kooperatife giren her ortağın, girişinden önce doğmuş olan kooperatif borçlarından dolayı diğer ortaklar gibi sorumlu olacağı; Ana Sözleşmenin 21. maddesinde, ortakların taahhüt ve tediye ettikleri ortaklık payı bedelleri dışında, kooperatif amaçlarının gerçekleşmesini sağlamak üzere genel kurulca kararlaştırılacak miktarlardaki arsa, altyapı, inşaat ve benzeri gider taksitlerini ödemek zorunda oldukları, bu kararlarda anasözleşmenin 33 ncü maddenin 2 nci fıkrasında gösterilen nisap aranacağı; Ana Sözleşmenin 33. maddesinde ise, genel kurulda kararlar, ortaklar cetvelinde imzası bulunanların yarıdan fazlasının oyu ile alınacağı; Ana Sözleşmenin 37. maddesinde, kanun ve anasözleşmeye uygun surette toplanmış genel kurulda alınan kararların, toplantıda bulunmayanlar veya aleyhte oy kullananlar hakkında da geçerli ve bağlayıcı düzenlenmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesine göre, ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler.
Aynı yasanın 35. maddesine göre ise, ortakları şahsen sorumlu, veya ek ödemelerle yükümlü bir kooperatifte, durumunu bilerek yeni giren kimse, girişinden önce doğmuş olan borçlardan diğer ortaklar gibi sorumlu olur, buna aykırı mukavele hükümleriyle ortaklar arasındaki anlaşmalar üçüncü şahıslar hakkında hüküm ifade etmez.
Dosya arasında yer alan Üye Giriş Beyannamesinde, davacının .... Konut Yapı Kooperatifinin Kooperatif statüsünü bütün hükümleri ile aynen kabul ettiği, Genel Kurul ve İdare Meclisi kararlarına harfiyen riayet edeceği imza alınmıştır.
Davacı vekili tarafından, itiraz hakkı saklı kalmak kaydıyla 2006 yılı genel kurul karar ödemesidir açıklamasıyla davalı Kooperatife 3.500,00-TL ödeme yaptığını gösterir ödeme belgesini dosyaya sunulmuştur.
Buna göre, 1163 sayılı yasanın 35. maddesi uyarınca, kooperatif ortaklığını devralan kişi o ortaklığı tüm hak ve vecibeleri ile devralmış olduğundan eski borçlardan da sorumlu olacaktır. Yine Ana Sözleşmenin 17/3 maddesi hükmündeki devir halinde eski ortağın kooperatife karşı tüm hak ve yükümlülüklerinin yeni ortağa geçeceği düzenlemesi ve Ana Sözleşmenin 20/3 maddesi hükmündeki kooperatife giren her ortağın girişinden önce doğmuş olan kooperatif borçlarından dolayı diğer ortaklar gibi sorumlu olacağı düzenlemesi göz önünde bulundurulduğunda davalı Kooperatifin 2006 yılı Genel Kurulu'nda oy birliği ile alınan üyelerden toplam 3.500,00-TL toplanacağına ilişkin karardan ve bu borçtan davacının bilgisi olmadığı ve sorumlu olmadığı yönündeki savunmasına katılmak olanaklı görülmemiştir. Dosya kapsamından 1163 sayılı yasanın 23. maddesine aykırı olarak üyeler arasında eşitlik ilkesine aykırı bir duruma da rastlanılmadığı gibi, davacının da bu yönde bir iddiası bulunmamaktadır. Bu durumda, davacının genel kurulun üyelerden 3.500,00-TL toplanmasına yönelik kararı uyarınca davacının bu tutardan sorumlu olacağı sonucuna varılmış, bilirkişi raporu bu yönüyle esasa etkili kanıt olarak değerlendirilmiştir.
Davacı tarafından dava tarihi itibariyle davalı Kooperatife karşı üyeliğine ilişkin yükümlülüğü yerine getirilmediğinden, istemine konu ettiği arsa payına ilişkin tapunun adına tescilini isteyemeyeceği kanaatine varılarak davanın reddine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gereken 179,90-TL karar harcından peşin alınan 170,78-TL peşin harcın indirilmesiyle geriye kalan 9,12-TL eksik harcın davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davalı kendisini davada vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 91.150,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak bu davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davacı tarafça yatırılan ve kullanılmayan avansın karar kesinleştikten sonra davacıya geri verilmesine,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf yasa yolu açık olmak üzere davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.18/05/2023
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır