T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/1164 Esas
KARAR NO: 2023/263
DAVA: İtirazın İptali
DAVA TARİHİ: 29/12/2022
KARAR TARİHİ: 15/03/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 17/03/2023
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı firma arasında;... tarihli ... Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Dört Yıldızlı Otel ve Kongre Merkezi İnşaat ve İşletme Sözleşmesi akdedildiğini işbu sözleşmeye ek 09.11.2001 tarihli Ek Zeyilname, 06.07.2004 tarihli Ek Zeyilname, 31.07.2007 tarihli Ek Zeyilname akdedildiğini, 17.01.2002 tarihli ... Merkezi Kompleksi Yap-İşlet-Devret Modeli İle Beş Yıldızlı Otel İnşaat ve İşletme Sözleşmesi akdedildiğini sözleşmeye ek 2002 tarihli zeyilname ve 06.07.2004 tarihli zeyilname akdedildiğini, işbu sözleşmeler ile müvekkiline ait olan sözleşmelere konu alanlarda yap-işlet-devret modeli ile davalı firma tarafından dört ve beş yıldızlı otel, kongre merkezi yapılması, sözleşmelerde belirtilen sürelerle alanların işletilmesi ve işletme süresi içerisinde müvekkiline sözleşmelerde yazılı tarihlerde ve tutarlarda döviz cinsinden bedel ödenmesi ve neticeten işletme süreleri sonunda da inşaatların müvekkile bila bedel devredilmesinin kararlaştırıldığını, işbu sözleşmelerden sonra müvekkili ile davalı firma arasında 24.07.2007 tarihli bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesinin resmi şekilde akdedildiğini ve bu kapsamda müvekkiline ait ... İli, ... İlçesi ... Mahallesi, 30/4, 30/5 Pafta 1221 Ada, 191 parsel sayılı taşınmazın 43.531,18 m2' lik kısmı üzerinde davalı lehine 01.05.2005 başlangıç tarihli ve 01.05.2035 bitiş tarihli olmak üzere toplamda 30 yıl süreli bağımsız ve daimi üst hakkı kurulduğunu ve Mapa firmasına üst hakkı tapusu da çıkarıldığını ve üst hakkı tesisine ilişkin akdedilen sözleşmenin 3. maddesinde taraflar arasında akdedilen dört ve beş yıldızlı otel sözleşmeleri ile bunların eki olan tüm zeyilnamelere atıfta bulunularak, üst hakkı kurma sözleşmesinin ayrılmaz bir parçası olduklarının zikredildiğini ve “..İşbu sözleşme hükümleri ile Sözleşmeler hükümleri arasında aykırılık bulunması durumunda işbu sözleşme hükümleri geçerli (öncelikli) olarak kabul edilecektir.” denilmek suretiyle bağımsız ve daimi üst hakkı sözleşmesinin önceki sözleşmelerin yerini aldığını, üst hakkı kurma sözleşmesinin taraflar arasında asıl hüküm teşkil edecek sözleşme olduğunun açıkça ifade edildiğini Üst Hakkı Kurma Sözleşmesinin 7. maddesinde ise "İşbu sözleşme ile kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedeli sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçecek (hem kira hem irtifak hakkı bedeli ödenmeyecek, işbu sözleşmede yazılı irtifak bedelinin ödenmesi, aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdirecektir) olup toplam 64.468.239 (altmışdörtmilyondörtyüzaltmışsekizbinikiyüzotuzdokuz) USD olduğunu, söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümleri geçerli olduğunu, sadece işbu sözleşmeye konu harç bedelinin belirlenmesi için söz konusu yabancı para birimli irtifak hakkı bedelinin 80.978.555 YTL’ye tekabül ettiği, taraflarca kabul edilmiştir.” denildiğini, kurulan bağımsız ve daimi üst hakkı nedeniyle ... tarafından ...’ ye tüm hak süresi boyunca ödenecek toplam irtifak hakkı bedelinin yap-işlet-devret modeli ile akdedilen sözleşmelerde yazılı kira bedelinin yerine geçeceği, hem kira hem irtifak bedeli ödenmeyeği, irtifak bedelinin ödenmesinin aynı oranda kira bedeli borcunu da sona erdireceği, toplam irtifak bedelinin de 64.468.239,00 USD olduğunun ifade edildiğini, söz konusu bedelin ödeme şekli ve esasları konusunda ise dört ve beş yıldızlı otel yapımına ilişkin sözleşmelerin kira bedelinin ödenmesine ilişkin hükümlerinin geçerli olacağının söylenildiğini, dolayısıyla üst hakkı sözleşmesi ile artık ortada bir kira bedeli kalmadığını, işletme süresi boyunca ... tarafından ...’ ye ödenmesi gereken bedel irtifak hakkı bedeline dönüştüğünü, neticeten taraflar arasında Bağımsız ve Daimi Üst Hakkı kurma sözleşmesinin mevcut ve geçerli olduğunu, bu kapsamda davalı lehine müvekkiline ait alanlarda üst hakkı kurulduğunu ve davalının da üst hakkı gereğince müvekkiline irtifak hakkı bedeli ödeme yükümlülüğü altına girdiğini;...' nın müvekkiline üst hakkı sözleşmesinde belirtilen irtifak bedelini ödeme yükümlülüğü olduğunu ve yukarıda da ifade ettikleri üzere bu ödeme yükümlülüğünün USD (Dolar) olarak belirlendiğini, diğer yandan davalının, taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğundan bahisle kira bedellerinin uyarlanması talebiyle Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... E. Sayılı dosyasında dava açtığını, aynı zamanda bu davada dava sonuçlanıncaya kadar tedbiren kira bedellerinin aylık toplamda 200.000,00 TL olarak belirlenmesini talep ettiklerini, Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin de 08.07.2021 tarihli, ara kararla tedbir talebinin kabulüne karar verdiğini, verilen bu tedbir kararı gereğince de müvekkilinin, sözleşmede belirlenen ve davalının ödemesi gereken tutarı davalıdan talep edemediğini, sadece tedbir kararı ile belirlenen tutarın davalıdan tahsil edilebildiğini, ancak sözleşmede yazılı bedellerin talep edilemediğini, bahsi geçen tedbir kararının taraflarınca istinaf edilmesi üzerine BAM ... HD. ... E. ve ... K. Sayılı ilamı ile tedbir kararının hukuka aykırı olduğundan bahisle 08.07.2021 tarihli tedbir kararının kaldırılmasına karar verilerek "her türlü ihitiyati tedbir talebi yasal koşulları oluşmadığından ihtiyati tedbir taleplerinin ayrı ayrı reddine" kesin olarak karar verildiğini, ihtiyati tedbir kararının kalkması sonrasında müvekkilinin, 24.07.2007 tarihli üst hakkı kurma sözleşmesi gereğince muaccel hale gelen 4 ve 5 yıldızlı otel Kasım-Aralık 2022 ve Ocak 2023 dönemi ödenmeyen irtifak bedeline ilişkin 722.625,90 USD alacak ve 784,00 USD işlemiş faizinin tahsili amacıyla Bakırköy ... İcra Müdürlüğü' nün ... E. Sayılı dosyasından işbu davaya konu ilamsız takip yapıldığını ancak davalı borçlu tarafından işbu takibe konu borca haksız ve hukuka aykırı olarak itiraz edildiğini, davalının borca itiraz dilekçesine bakıldığında itirazının haksız ve hukuka aykırı olduğunun açıkça ortada olduğunu, zira davalı borçlunun borca itiraz dilekçesinde müvekkili ile arasındaki hukuki ilişkinin kira ilişkisi olduğunu iddia ettiğini, kira bedelinin uyarlanması için Bakırköy ... Sulh Hukuk Mahkemesi' nin ... E. Sayılı dosyasında uyarlama davası ikame ettiklerini bildirdiğini, ilgili mahkemece kiranın uyarlanmasına ilişkin ihtiyati tedbir kararı verildiğini belirttiğini, Resmi Gazete’ de yayımlanan Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara ilişkin tebliğ kapsamında ödemelerin TL' ye çevrildiği belirtildiğini ve ilgili tarihte düzenlenen faturalara uygun olarak ödemelerin yapıldığını iddia ettiğini ancak davalının borca itirazlarının açıkça kötüniyetli olduğunu zira her ne kadar davalı borçlunun taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunu iddia etmiş ise de Üst Hakkı Kurma sözleşmesi ile daha önce "kira bedeli" olarak ödeneceği belirtilen tutarın irtifak hakkı bedeline dönüştürüldüğünü ve sözleşme açık hükmü kapsamında irtifak hakkı bedeli ödenmesinin daha önce akdedilen sözleşmelerde yazılı kira bedeli ödeme borcunun yerini aldığını, yapılacak ödemelerin kira bedeli ödeme yükümlülüğünü sona erdireceğini, sadece irtifak hakkı bedelinin ödeme şekli ve tarihi bakımından daha önce akdedilen 4 ve 5 yıldızlı otel yap-işlet-devret sözleşmelerinde belirtilen şekilde ödeme yapılacağının ifade edildiğini, taraflar arasındaki ilişkinin üst hakkına dayandığı ve davalının yükümlülüğünün üst hakkı iradı (irtifak hakkı bedeli) ödeme yükümlülüğü olduğunun açıkça ortada olduğunu ve yine üst hakkının, sahibine başkasına ait bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapma veya mevcut olan bir inşaatı (yapıyı) muhafaza ederek, ondan yararlanma yetkisini sağlayan bir irtifak hakkı olduğunu, bu suretle, üst hakkı sahibinin başkasına ait olan bir arazideki inşaat üzerinde malik olma yetkisi kazandığını, nitekim davalı lehine tesis edilen üst hakkının 30 yıl süreli daimi ve bağımsız üst hakkı olmakla taşınmaz gibi işlem gördüğünü, davalının bu üst hakkı gereğince kredi kullanabildiğini, taşınmazı ipotek ettirebildiğini ve daha birçok ayni hakkın kendisine verdiği yetkileri kullanabildiğini, klasik bir kira sözleşmesinde kiracının ise bu haklara haiz olmadığını, davalının bir kiracı gibi yorumlanmasının mümkün olmadığını, hakkın verdiği yetkilerin, hakkın kapsamı, hakkın türü değerlendirildiğinde de davalının kiracı gibi ve kira bedeli ödemekle yükümlüymüş gibi değerlendirilemeyeceğini, davalının, üst hakkı tapusu olduğunu, kiracı gibi yorumlanamayacağını ve ilişkinin kira ilişkisi olarak değerlendirilemeyeceğini, ilgili üst hakkı tapusu gereğince dahi ortada olduğunu, nitekim bu hususun davalı borçlunun da kabulünde olduğunu, davalı borçlu tarafından müvekkili ... A.Ş’ye gönderilen 23.01.2015 tarihli yazıda “... ile ... arasındaki münasebet kira ilişkisi olmayıp, daimi ve müstakil üst hakkına dayalı Yap-İşlet-Devret modelidir.” denilmek suretiyle aradaki ilişkinin kira ilişkisi olmadığının bizzat davalı borçlu tarafından vurgulandığını, yine ... tarafından ikame edilen İstanbul ... Vergi Mahkemesi’ nin ... Vergi sayılı dava dosyasında da ... ile ... arasındaki hukuki ilişkinin bağımsız ve daimi üst hakkına dayalı olduğunu, buna dayalı olarak taraflar arasında yap-işlet-devret modeli ile sözleşmeler akdedildiğinin davalı borçlu tarafından bizzat vurgulandığını, dolayısıyla davalı borçlunun da taraflar arasındaki hukuki ilişkinin üst hakkı kurma sözleşmesine dayalı olduğunu ve irtifak hakkı bedeli ödemekle yükümlü olduğunu bildiğini ancak kötüniyetli olarak kendi beyanları ile çelişir şekilde itirazda bulunduğunu, davalının kötüniyetli itirazının iptali gerektiğini, müvekkili tarafından da her zaman taraflar arasındaki hukuki ilişkinin üst hakkı kurma sözleşmesine dayandığı iradesi ortaya konulduğunu, bu hususta davalı borçlu ...’ nın 2017 yılındaki “kira bedeli indirimi” talebinin ... A.Ş’ nin 10.10.2017 tarihli yönetim Kurulu toplantısında “Kira bedeli indirimi sözleşmelerin Yap-İşlet-Devret modeli çerçevesinde yapılmış olması sebebiyle red edilmiştir.” denilerek ortada salt bir kira sözleşmesi ilişkisi olmadığı iradesinin açıkça ortaya konulduğunu, davalı tarafın itiraz dilekçesinde bahsi geçen Cumhurbaşkanlığı Kararına ilişkin olarak da taraflar arasındaki üst hakkı kurma sözleşmesinin devamı sırasında 12.09.2018 tarihli 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kamu hukuku ve özel hukuk kişilerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen istisnalar haricinde, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım, satım ve kiralama, leasing, iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedellerinin ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağının ifade edildiğini ve döviz cinsinden belirlenen bedellerin Türk Lirasına dönüştürülmesi gerektiğine karar verildiğini, bu doğrultuda 06.10.2018 tarihinde Resmi Gazete’ de Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara ilişkin tebliğ yayımlandığını, taraflar arasındaki ilişkinin bu kararname kapsamına girmemesine rağmen, müvekkili şirket tarafından sehven, bir dönem ilgili kararname ve tebliğin uygulanması sureti ile ... tarafından dövize endeksli olarak ödenmesi gereken bedellerin Türk Lirası’ na çevrildiğini zaten o döneme dair eksik ödemeden mütevellit davalı aleyhine takip yapıldığını ve dava açılmış olduğunu, bu davaların da devam ettiğini, müvekkilinin, kararnamenin yanlış değerlendirilmesi neticesinde oluşan eksik bedelleri talep edebileceği husususunun izahtan vareste olduğunu ve yine bir dönem müvekkili tarafından sehven TL' ye dönülmesi, müvekkilinin sözleşmeler kapsamındaki gerçek alacak hakkından feragat ettiği anlamına gelmediğini, açıklandığı üzere taraflar arasındaki hukuki ilişkinin bağımsız ve daimi üst hakkı kurma sözleşmesine dayandığından ve davalının ödemekle yükümlü olduğu tutar üst hakkı iradı- irtifak hakkı tutarı olduğundan ilgili kararname kapsamında yer almadığını ve yine davalı tarafın her ne kadar TL'ye dönülmesine ilişkin bir mutabakat olduğunu ve bu mutabakattan ancak tarafların birlikte kararlaştırması ile dönülebileceğini iddia etse de Üst Hakkı Sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olduğunu, müvekkilinin alacağının da irtifak hakkından dolayı irtifak bedeli alacağı olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydıyla, davalı ile sözleşme bedellerinin TL' ye dönüştürülmesine dair bir mutabakat dahi yapılsa idi resmi şekil şartına tabi olmadan yapılacak mutabakatın zaten geçersiz olacağını hal böyle iken davalının, müvekkili ile akdettiği sözleşmeler kapsamında müvekkiline sözleşmelerde kararlaştırılan şekilde ödeme yapması gerektiğinin açık olduğunu, davalının itirazının haksız ve hukuka aykırı olduğunu bu hususta dava ikame edilmeden önce zorunlu dava şartı arabuluculuk müracaatında da bulunulmuş ise de davalı taraf ile anlaşmaya varılamadığını, işbu nedenlerle davalı borçlunun Bakırköy .... İcra Müdürlüğü' nün ... Esas sayılı dosyasındaki borcun tamamına yönelik haksız itirazının iptalini, takibin devamını, davalının %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına mahkum edilmesine açıklanan tüm bu nedenlerle fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini istemiştir.
CEVAP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasındaki ilişkinin başlangıcından itibaren kira ilişkisi olarak devam ettiğini, müvekkili şirketin irtifak bedeli şeklinde bir borcunun bulunmadığını, icra takibinin ve Mahkemedeki itirazın iptali davasına konu edilen döneme ilişkin davacı tarafından düzenlenen faturanın kira faturası olarak düzenlendiğini, davacının kira alacağı olduğu iddiası var ise de kira alacağı talebiyle icra takibi yapması ve itirazın iptali davasını da Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açması gerektiğini, haksız ve hukuksal dayanaktan yoksun davanın reddini Mahkeme aksi kanatte ise de taraflar arasındaki ilişkinin kiracılık ilişkisi olduğu sabit olduğundan görevsizlik nedeniyle davanın usulden reddini, aradaki ilişkinin kiracılık ilişkisi olduğu ve irtifak hakkı gibi bir alacağın olmadığını, müvekkili şirket aleyhine kötü niyetli olarak haksız ve hukuka aykırı takip yapan davacının %20'den az olmamak üzere kötü niyet tazminatına mahkum edilmesini, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin de davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, alacağın tahsili amacı ile başlatılan ilamsız icra takibine vâki itirazın İİK'nın 67. Maddesi uyarınca iptali ve icra inkar tazminatının istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki resmi şekilde düzenlenmeyen üst hakkı sözleşmesinde kira sözleşmelerinin üst hakkı sözleşmesinin eki ve ayrılmaz bir parçası olduğunun açıkça kabul edilmesi, sözleşmelerin başlangıcından itibaren davacı şirket tarafından düzenlenen tüm faturaların "kira bedeli faturası" olarak düzenlenmesi, 2018 yılında çıkarılan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ve Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan tebliğ sonrasında, davacı ... Yönetim Kurulu tarafından kira bedellerinin TL'ye çevrilerek yaklaşık iki yıl süreyle TL olarak ödenmesi ve Covid salgını nedeniyle kira bedellerinden indirim yapılması ve kira uyarlama davasının oluşu gözönüne alındığında taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğunun kabulünde zorunluluk bulunmaktadır.
6100 sayılı HMK'nun 4/1-a maddesi ile "Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaların Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği" hüküm altına alınmıştır.
Somut olayda, davacı ile davalı arasındaki ilişkinin kira ilişkisi olduğu tespit edilmiş olup 6100 sayılı HMK'nun Sulh Hukuk Mahkemesinin görevini düzenleyen 4/1-a maddesi tüm kira ilişkilerini kapsayan yasal düzenleme niteliğini taşıdığından davacı ile davalı şirket arasındaki kira sözleşmesi nedeniyle 6100 sayılı HMK'nun yürürlüğe girmesinden sonra açılan itirazın iptali davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
Göreve ilişkin usul kuralları HMK'nun 114/1-c maddesi uyarınca dava şartıdır. Dava şartları kamu düzeninden olup kamu düzenine ilişkin hususlarda resen dikkate alınacak hususlardan olup duruşmasız olarak yapılan ön incelemede, HMK'nun 115/2. maddesi gereğince dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesi gerektiğinden aşağıdaki hüküm oluşturulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın 6100 Sayılı HMK'nun 114. Ve 115. maddeleri uyarınca USULDEN REDDİNE,
2-Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, görevli Mahkemenin Bakırköy Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi olduğuna,
3-6100 Sayılı HMK nun 20. maddesine göre kararın kesinleşmesinden itibaren iki haftalık süre içinde müracaat halinde dosyanın yetkili ve görevli Bakırköy Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine,aksi halde aynı madde gereğince DAVANIN AÇILMAMIŞ SAYILMASINA KARAR VERİLMESİNE,
4-6100 Sayılı HMK 331/2 maddesi gereği harç ve yargılama giderinin görevli mahkemece nazara alınmasına,
Dair, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf yasa yolu açık olmak üzere tarafların yokluklarında, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi.15/03/2023
Başkan ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Katip ...
e-imzalıdır.