T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/302 Esas
KARAR NO : 2024/389
DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 31/03/2022
KARAR TARİHİ : 06/05/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 06/06/2024
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP;Davacı vekili dava dilekçesinde; 22/02/2018 tarihinde satın alınan taşınmazın evin salon ve mutfağında yer alan asma tavanın çöktüğünü, salondaki ve mutfaktaki eşyaların kullanılamaz hale geldiğini, çökme durumunu şirketi temsilen rezidansta bulunan ....'a bildirildiğini, ortaya çıkan gizli ayıbın ücretsiz giderilmesi için davalıya irtibata geçildiğini davalının reddettiğini, evdeki hasarların giderildiğini, giderilmeden önce delil tespiti yaptırıldığını, kalitesiz malzeme ve eksik montaj nedeniyle hasarın meydana geldiğinin tespit edildiğini belirterek davacı vekili taşınmazda sonradan ortaya çıkan gizli ayıp sebebiyle uğranılan zararların tazminini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini arz ve talep etmiştir.
CEVAP;Davalı vekili cevap dilekçesinde; Davacı tarafından varlığı iddia edilen hak zamanaşımına uğradığını, davanın evvela usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının iddia ettiği gizli ayıp iddiasının gerçeği yansıtmadığını, davacı tarafından talep edilen onarım masrafının, müvekkilinin herhangi bir kusuru veya ayıptan kaynaklı sorumluluğu bulunmadığından reddi gerektiğini, davacı tarafından talep edilen yoksun kalınan kira bedeli ve eşyada meydana gelen değer kaybı bedeli haksız ve hukuka aykırı olduğundan reddi gerektiğini, davacı tarafından istenen bedelden indirim talebinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu, davalının ayıptan sorumluluğun kabul edilebilmesi için hasara davalının kusurunun sebebiyet verildiğinin ve bu kusurla hasar arasında illiyet bağının mevcut olduğunun davacı tarafından ispatlanması gerektiğini, oysa ki davacı buna ilişkin en ufak bir delil sunamadığını, Mahkemece hasarın neden meydana geldiğinin tespiti ardından bu tespitler neticesinde davacı bir kusur yüklenip yüklenemeyeceğinin de tespiti gerektiğini belirterek davalı vekilinin davanın reddi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasını arz ve talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
İş bu dava taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı gizli ayıp sebebi ile alacak davasıdır.
Davcı taraf ,davalıdan 22/02/2018 tarihinde satın aldığı taşınmazın gizli ayıplı olduğunu,salon ve mutfak kısmındaki asma tavanın çöktüğünü ,dairenin eşyalı olarak yabancı şahıslara kiralanmış olmakla eşyaların zarar gördüğünü,12/12/2021 tarihli tutanak ile satıcıya durumun bildirildiğini, Büyükçekmece ..... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... Esas sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını,antradeki tavanın da yanı malzemeden yapıldığından çökme riskinin belirtildiğini,hasarın onarıldığını,kira alacağından mahrum kalındığını bu sebeple ;yapılan masraflar için 1.000 TL ,yoksun kalınan kira alacağı için 100,00 TL,eşyalarda v etaşınmazda meydana gelen değer kaybı için 100,00 TL bedelden indirim hakkı sebebi ile 100,00 TL olmak üzere 1.300,0 TL belirsiz alacak davası ikame etmiştir.
Davalı taraf ,taşınmazın vaad edilen özelliklerde satın alındığını, taleplerinin zaman aşımına uğradığını,taşınmazın bulunduğu yüksek kat sebebi ile alçıpan ve asma tavanın özenli kullanılmadığını,dört yıl boyunca sorun yaşanmadığını davanın reddini istemiştir.
Dava konusu uyuşmazlık; ... Residence No:84 B Blok D:150 Esenyurt/İstanbul adresinde ki taşınmazın 22/02/2018 tarihinde davacı tarafından davalıdan satın aldığına yönelik uyuşmazlık bulunmamakla evin salon ve mutfağında yer alan asma tavanın çöktüğü, salon ve mutfaklarda yer alan eşyalara zarar verdiği hususu sabit olmakla asma tavanın çökmesinin üretimden kaynaklı gizli ayıp olup olmadığı, TBK 478.Maddesi uyarınca davalının ağır kusurunun bulunup bulunmadığı, hangi eşyaların zarar gördüğü onarımının ve temizlik işlerinin yapılabileceği makul sürenin ne olduğu, antrede ki asma tavanın ayıplı olup olmadığı, ayıplı ise onarımının yahut yeniden yapılmasının ayrı ayrı maliyetlerinin ne olduğu, hangisinin hakkaniyete uygun olduğu, davalının antrede ki asma tavandan kaynaklı sorumluluğunun bulunup bulunmadığı, davacının dava dilekçesinde ki netice-i talebine yönelik yapılan masraflar, yoksun kalınan kira bedeli, eşyalarda ve taşınmazda meydana gelen değer kaybı, bedelden indirim hakkı sebebiyle ortaya çıkan indirim bedeline yönelik 4 kalem alacağının olup olmadığı ve ne kadar olacağının tespti
Davalının zamanaşımı itirazının TBK 478.Maddesi uyarınca taşınmazın teslim tarihi nazara alınarak reddi gerekmekle;
Taraflar tacir olup, uyuşmazlığın ticari nitelikteki satım sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle olaya 6098 sayılı Borçlar Kanunu (TBK) ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK) hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun satım sözleşmesine dair hükümlerinin (TBK m. 207 vd) esasen tacirler arasında yapılan satım sözleşmelerine de uygulanması benimsenmiştir. Bununla birlikte satım sözleşmesinde malın ayıplı olması halinde özel hükümler öngörülmüştür (TTK m. 25/1, 3). Dolayısıyla tacirler arası satım sözleşmelerine Borçlar Kanunu hükümleri ile birlikte TTK m. 25/I hükmü de uygulanacaktır.
Bu noktada uyuşmazlığın temelini oluşturan “ayıp ve ayıba karışı tekeffül” kavramları üzerinde durmakta yarar vardır:
Ayıba ilişkin hukuki düzenleme davaya konu uyuşmazlık açısından ;dava tarihinde yürürlükte bulunan 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu ve 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
,
Düzenlemede “Satıcı alıcıya karşı satılanın zikir ve vaadettiği vasıflarını mütekeffil olduğu gibi maddi veya hukuki bir sebeple kıymetini veya maksut olan menfaatini izale veya ehemmiyetli bir surette tenkis eden ayıplardan salim bulunmasını da mütekeffildir. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan mesuldür” denilmektedir.
Öğretide ayıp satılanda, hasarın geçtiği anda, vaad edilen nitelikleri bir diğer ifade ile bulunması gereken bir özelliğin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bir kusurun ya da eksikliğin bulunması ya da dürüstlük kuralı gereğince ondan beklenen lüzumlu vasıfları taşımaması hali olarak tanımlanmakta ve maddi, hukuki ya da ekonomik ayıp şeklinde sınıflandırılmaktadır. Maddi ayıp bir malda madden hata bulunmasıdır (örneğin malın yırtık, kırık, bozuk, lekeli olması gibi). Hukuki ayıp malın kullanımının hukuken sınırlandırılmış olmasıdır (malın üzerinde rehin, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.
Ayıba ilişkin diğer sınıflandırma, ayıbın açık ve gizli olup olmamasına göre yapılmaktadır. Açık ayıp hemen ilk bakışta ya da yüzeysel bir muayene ile tespit edilebilen ayıptır. Durumun gerekli kıldığı, muayene ile anlaşılamayan ayıplar, gizli ayıptır. Alıcı gizli ayıpları araştırmakla yükümlü değilse de ayıp meydana çıkar çıkmaz hemen ihbar etmelidir (Domaniç, H.: Türk Ticaret Kanunu Şerhi, C.I, İstanbul 1988, s.155; Yavuz, N.: Ayıplı İfa, 2.b., Ankara 2010, s. 107; Karakaş, C.F.: Ticari Satımda Ayıp İhbarının Süresi ve Şekli, XXII. Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu, Ankar 2006, s.172). Derhal kavramı, halin icabına uygun fazla vakit geçirmeden bildirim olarak anlamak gerekir. Ancak TTK 25/4’de zamanaşımı süresi altı ay olduğunun belirlenmesi nedeniyle gizli ayıplarda azami ihbar süresi altı aydır. Eğer alıcı iğfal edilmiş, yani maldaki ayıp ondan bilerek saklanmış ise Kanunun öngördüğü çözüm satıcı bakımından ağırlaştırılmış bir sorumluluğu gerektirmektedir. Nitekim 818 sayılı Borçlar Kanununun 200. maddesine (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 225. maddesine) göre alıcıyı iğfal etmiş olan satıcı, ayıbın kendisine vaktinde ihbar edilmemiş olduğunu ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
Ayıba ilişkin bu genel açıklamadan sonra belirtmek gerekir ki satıcının ayıptan sorumluluğuna da "ayıba karşı tekeffül" denmektedir. Ayıba karşı tekeffül şartlarının gerçekleşmesi durumunda alıcının kendisine tanınan hakları kullanabilmesi için Kanun tarafından kendisine yükletilmiş olan külfetleri yerine getirmelidir. Külfet, alıcının satın aldığı malı muayene etmesi ve bir ayıbın ortaya çıkması halinde bunu satıcıya ihbar etmesidir. Alıcı külfetleri yerine getirmediği takdirde ayıba karşı tekeffül hükümlerinden yararlanamaz.
Külfet teknik anlamda bir yükümlülük veya borç değildir. Külfet, mülkiyetten farklı olarak herhangi bir borç yaratmayan, yerine getirilmediği takdirde o konuda sağlanmış olan hakların kaybedilmesi sonucunu doğuran bir davranış olarak tanımlanabilir. Burada muayene ve ihbar külfetini yerine getirilmemesi halinde alıcının satılanı kabul etmiş sayılacağına dair yasal bir karine söz konusudur. Dolayısıyla külfetlerin yerine getirilmemesi seçimlik hakların kullanılmasına engel olur, alıcı malı o haliyle kabul etmiş sayılır.
Ticari satımlarda muayene ve ihbar külfeti TTK 25/3. maddede düzenlenmiştir. Bu hükme göre “ Emtianın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde keyfiyeti satıcıya bildirmeye mecburdur. Açıkça belli değilse alıcı emtiayı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde muayene etmeye veya ettirmeye ve bu muayene neticesinde emtianın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını muhafaza için keyfiyeti bu müddet içinde satıcıya bildirmeye mecburdur.” Ancak ayıp ihbarının bu süre içinde satıcıya ulaşması şart değildir. Bu süre içinde satıcıya ulaşmasa bile alıcı haklarını korumuş olur. TTK 25/3. maddede gizli ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde Borçlar Kanunun 198. maddesinin uygulanacağı belirtilmiştir. Borçlar Kanunun 198/3. maddesinde ayıbın sonradan ortaya çıkması halinde bildirimin derhal yapılması aksi halde alıcı malı ayıp ile beraber kabul etmiş olur.
Belirli nitelikteki hali hazırdaki taşınmazın davacı tarafından satın alındığı ve gizli ayıplı olduğu ileri sürülmektedir.
HMK 266.maddesi uyarınca Çözümü özel ve teknik bilgiyi gerektiren hususlar olan alacak hesabı konusunda rapor alınmıştır.
01/06/2023 Tarihli Bilirkişi Raporunda;- Holde Yapılan İncelemede tavanda herhangi bir kusur olmadığı tespit edilmiştir.- Salonda asma tavanın düşmesi sonucu oluşan hasar ve ürünlerin incelemesinde 9.20x3.16: 29.072m2 tavanın uygulamasının yeniden yapıldığına, tespit, delil ve fotoğraflar üzerinden incelendiğinde asma tavanın uygulamasında konstrüksiyonun eksik uygulamasından kaynaklı oluşabileceğine gizli ayıp olduğuna;Temizlik ve Moloza atım İşi: 1.650.00 TLBoya badana İşleri 1: 3.753,00 TLAsma Tavan Alçı Sıva İşi : 8.150.00TLAydınlatma Elektrik İşleri: 1.920.00 TLKoltuk Halı Yıkama İşi 1: 375.00 TLMimar Kontrollük : 3.500.00 TLToplam :19.348,00 TL + KDV Hasar Tamir bedeli olabileceği,- Salonda yapılan incelemede ürünler ve mobilyalarda herhangi bir hasarın olmadığı ve kullanıldığına,- Dava konusu 150 numaralı bağımsız bölümün 10.08.2021 — 10.02.2021 tarihleri arasında yabancı uyruklu bir şahsa aylık 4.000 TL den kiraya verildiği, yapılan sözleşmeye göre kiranın 6 aylık dönemler halinde elden peşin olarak alınacağının belirtildiği, davacı vekilince verilen 20.06.2022 tarihli dilekçede dava konusu dairede bulunan kiracının yabancı uyruklu olması sebebiyle kira bedellerini davacıya banka kanalıyla değil elden ödediğinin belirtildiği,- Davacı taraf vekilince verilen 20.06.2022 tarihindeki dilekçe ekinde yer alan ve .... İnşaat ... Residence A,B,C,D Blok Site Yönetimi tarafından tutulan tutanakta .... Residance B Blok 150 numaralı dairedeki kiracının 22.12.2021 tarihinde daireyi boşalttığı, dairenin yeniden 10.02.2022 tarihinde kiraya verildiğinin belirtildiği,- ..... Residance B Blok 150 numaralı dairenin 22.12.2021-10.02.2022 dönemi için ilk defa kiraya verilecek olsaydı kira bedelinin aylık 6.846 TL olabileceği, ancak bilirkişiliğimize göre devam eden bir sözleşme süresi içinde erken tahliye olduğu için mevcut kiranın (aylık 4.000 TL) geçerli olacağı, aylık hangi kira bedelinin eses alınacağı hususunda nihai kararın Sayın Mahkemenizde bulunduğu,- B Blok 150 numaralı dairenin; aylık 4.000 TL üzerinden 22.12.2021-10.02.2022 dönemi için (1 ay 19 gün) kira kaybının 6.533 TL olabileceği, aylık 6.846TL üzerinden 22.12.2021-10.02.2022 dönemi için (1 ay 19 gün) kira kaybının 11.182 TL olabileceği,Ancak anılan B Blok 150 numaralı dairenin 22.12.2021 tarihinde boşaltıldığı sabit olmakla birlikte, bu tarihi kapsayan 6 aylık (10.08.2021 — 10.02.2021) nın kiralayan tarafından kiracıdan peşin olarak alındığın da sabit olduğu, dava dosyasında rastlanmadığı, bu nedenle kira kaybı olup olmadığı hususunda da nihai kararın Sayın Mahkemenizde olduğu,- Ayıbın giderilmesi sonrasında taşınmazda bir değer kaybının söz konusu olmayacağı,Kanaatine varılmıştır.
31/10/2023 Tarihli Bilirkişi Ek Raporunda;Kök rapordaki görüşte herhangi bir değişiklik olmamıştır.
Davacının ek bilirkişi raporu doğrultusunda talep arttırım dilekçesi sunduğu görülmekle;
Tapu kaydı,kira sözleşmesi,site yönetimi cevabi müzekkereleri,yapılan keşif ve düzenlenen bilirkişi raporları uyarınca; delil tespiti dosyası da muhakeme edilmekle;salondaki eşyalarda hasar tespit edilemediği,salon asma tavanın gizli ayıplı olduğu ve keşif esnasında onarımının yapılmış olduğu,holde yapılan tespitte tavanda kusur tespit edilemediği,dava konusu bağımsız bölümün 10/08/2021 tarihinde peşin bedel ile 6 aylık kiraya verildiği ,12/12/2021 tarihinde hasarın meydana geldiği,12/12/2021 tarihli tutanak ile satıcıya durumun bildirildiğini 22/12/2021 tarihinde kiracının daireyi tahliye ettiği ve süre bitiminde 10/02/2022 tarihinde yeni kişiye kiralandığı bu hali ile davacının kira kaybının söz konusu olmadığı, davacının yoksun kalınan kira alacağı, değer kaybı, bedelden indirim tazminatı talepleri ispat edilemediğinden reddi ile ,bilirkişilerce hesaplanan davacı zarar talebi doğrultusunda gizli ayıp sebebi ile TBK 227 uğranılan zarar tazmin bedeli temizlik ve işçilik bedeli 19.348,00 TL +KDV (%18)3.482,64 TL=22.830,64 TL olamak üzere davanın kısmen kabul kısmen reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM;Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABUL-KISMEN REDDİNE,
2-Davacının yoksun kalınan kira alacağı, değer kaybı, bedelden indirim tazminatı taleplerinin reddine,
3-Davacının hasar onarım tazminatı talebi 22.830,64-TL'nin kabulü ile, 12/12/2021 temerrüt tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 1.559,56-TL karar harcının daha önce mahkememiz dosyasına yatırılan 372,81-TL ıslah harcı, 80,70-TL peşin harçtan mahsubu ile bakiye eksik kalan 1.106,05-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
5-Davacı kendisini davada vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 17.900,00-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınması ile davacıya verilmesine,
6-Davalılar kendisini davada vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca red edilen miktar üzerinden hesaplanan 300,00-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınması ile davalıya verilmesine,
7-Davacı tarafça sarf edilen ilk dava açılış harç gideri 80,70-TL başvurma harcı, 80,70- TL peşin harç, 372,81-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 534,21-TL'nin davalıdan alınması ile davacıya verilmesine,
8-Davacı tarafça sarf edilen 7.588,65-TL yargılama giderinin kabul (% 98,70) red (% 1,30) oranına göre hesaplanan 7.460,39-TL'nin davalıdan alınması ile davacıya verilmesine,
9-7155 Sayılı Kanun ile değişik 6325 sayılı Hukuki Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Kanunun 18/A maddesinin 14. fıkrası uyarınca 800,00-TL arabulucuk ücretinin kabul (% 98,70) red (% 1,30) oranına göre hesaplanan 10,40-TL'nin davacıdan, 789,60-TL'nin ise davalıdan alınması ile hazineye gelir kaydına,
10-Kullanılmayan yargılama gider avansının 6100 Sayılı HMK 333. maddesi uyarınca kararın kesinleşmesine müteakiben yatırana iadesine,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341 vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi de dikkate alınarak) davacı vekili e-duruşma ve davalı vekilinin e-duruşma ile yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 06/05/2024
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır