T.C. BAKIRKÖY 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2023/91 Esas
KARAR NO: 2023/118
DAVA: Alacak (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 30/09/2019
KARAR TARİHİ: 01/02/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 07/03/2023
Mahkememizde görülmekte olan Alacak ( Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA; Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili davacı şirket ile davalılar arasında 14.02.2015 tarihinde adi yazılı şekilde konusu, mülkiyeti davalılara ait ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Bulvarı, No:... adresinde bulunan natamam bina ve eklentileri olan “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” yapıldığını, sözleşmenin 3. maddesine göre özetle; kiralayan/satıcılar, kiracı/alıcı istediği taktirde taşınmazı sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 8 yıl, yani 14.02.2023 tarihinden başlamak üzere ilk beş yıl içinde, yani 13.02.2028 tarihine kadar satın alma hakkına sahip olup, kiralayan/satıcılar kiracı/alıcının taşınmazı satın alma hakkı olan 13.02.2028 tarihine kadar taşınmazı üçüncü kişilere satamayacak, bu süre içerisinde kiralayan/satıcılar kısmen ya da tamamen taşınmazı bir başkasına devredemeyecek olup davalı/satıcı malikler natamam binayı davacı/alıcı şirkete satmayı vaad ettikleri, davacı/alıcı şirketin natamam binanın inşaatını sürdürürken davalılardan ... 'in tapudaki hissesini sözleşmenin 3. maddesine aykırı olarak üçüncü şahıslara satıp devrettiğini, ardından yeni malikin de başkalarına hissesini satıp devrettiğini bu husustan davacı/alıcı şirketin son maliklerden aldığı ihtarname ile haberdar olduğunu, diğer davalı/satıcı ... 'ın davacı şirkete gönderdiği Bakırköy .... Noterliği'nce düzenlenen 29.09.2017 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ile harici olarak imzalanan satış vaadi sözleşmesi ile bağlı olmadıklarını bildirmiş olduğunu, davalı/satıcılar ...'in davacı şirkete gönderdiği Beyoğlu .... Noterliği'nce düzenlenen 15.08.2019 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname, davalı/satıcılardan .... 'ın davacı şirkete gönderdiği Bakırköy .... Noterliği'nce düzenlenen 29.09.2017 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter aracılığı ile yapılması gerektiğini, adi yazılı sözleşmenin hukuken bağlayıcılığının olmadığını iddia ettiklerini, davacı şirketin taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak natamam bina için yapmış olduğu masrafları Büyükçekmece .... Noterliği'nce düzenlenen 07.08.2019 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarname ile talep ettiği ancak ödeme alamadığını, davacı şirketin natamam olarak devraldığı binayı özel hastane olarak inşaat işlerini tamamlamış, bu maksatla dış cephesi cam giydirme-kompozit ile kaplanmış betonarme karkas olarak devraldığı binaya mekanik, elektrik ve elektronik tesisatlar ile inşai diğer tüm işlerini yaparak tamam hale getirdiğini ve faaliyete açtığını, mülkiyetin sözleşmeye aykırı olarak üçüncü kişilere devri sebebiyle mağdur duruma düştüğünü, yapmış olduğu tüm inşai faaliyetlerin ve harcamaların tutarlarının güncel değerlerinin bilirkişilerce tespit edilerek davalılardan tahsilini, davalıların sözleşmeye aykırı hareket etmelerinden dolayı sözleşmede geçen cezai şarttan fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000 USD'nin, müştereken ve müteselsilen ödenmesine karar verilmesini istemiştir.
CEVAP:Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı şirketin yapmış olduğu tüm tadilat ve masrafları kira sözleşmesi madde 7'de belirtildiği üzere “kiracı yaptığı tadilatla ilgili kiralayandan herhangi bir bedel isteyemez” hükmü kapsamında yapmış olup bunları kiralayandan talep etmeyeceğini peşinen kabul ettiğini, davacı kira sözleşmesinde hastanenin açılış tarihinin yazılmamasını fırsata çevirerek binadaki tadilat ve inşai faaliyetleri gereğinden uzun sürede (4 yılda) tamamladığını, 20.02.2019 tarihinde özel hastane faaliyet izin belgesini alıp faaliyete geçtiğini, kira sözleşmesi gereği 6 ay sonra Eylül 2019'da kira ödemelerine başladığını, geçen sürenin olağanın çok üzerinde olmasından dolayı 11.04.2017 ile 05.09.2019 tarihleri arasında farklı tarihlerde toplam 9 adet ihtarname ile bu durumun davacıya ihtar edildiğini, çekilen ihtarlarla temerrüde düşen davacının, davalı ... ile ayrıca Büyükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesi ... Esas sayılı dava dosyası ile derdest olduğunu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi adi yazılı sözleşme olup hukuken bağlayıcılığının olmadığını, gayrimenkulün davacıya yapılacak masraflar dolayısıyla ucuza kiraya verilmiş olması sebebiyle sebepsiz zenginleşme durumunun bulunmadığını, davacının tadilatlara ilişkin sunduğu belge ve faturaların sahibi olduğu 4 hastanenin tamamını ilgilendiren işlere ait olduğunu, sarf malzemeleri faturalarının dahi dosyaya konduğunu, işçilik belgelerinin farklı ada parsele ait olduğunu, dosyaya eklenen faturaların hiçbir surette dava konusu hastaneyle ilişkili olmadığı, davalı ... 'ın %40 hisseye sahip olduğu yerde davacının tüm taleplerinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olamayacağını, sunulan sebeplerle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
CEVAP:Davalı ... İthalat İhracat Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı şirketin alacak iddiasına dayanak yaptığı sözleşmenin taraflar arasında imzalanan 14.02.2015 tarihli kira sözleşmesine ek ve sözleşmenin 3. maddesinde yazdığı üzere ayrılmaz bir parçası olduğundan kira sözleşmesinden bağımsız olarak ele alınamayacağını, davaya dayanak yapılan sözleşmenin noterde resmi şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmeye istinaden bir hak ve alacak veya cezai şart bedeli talep edilemeyeceği, sözleşmenin 3. maddesine göre davacı şirket, 14.02.2023 tarihinden sonra taşınmazı satın almak için talepte bulunmaya hak kazanacağı ve henüz vadesinin gelmediği, kira sözleşmesi madde 7'de belirtildiği üzere “kiracı yaptığı tadilatla ilgili kiralayandan herhangi bir bedel isteyemez” hükmü kapsamında yapmış olduğundan, bunları kiralayandan talep etmeyeceğini peşinen kabul ettiğini, dava dosyasına sunulan faturalara konu mal ve hizmetlerin büyük bir bölümünün dava konusu bina ile ilgisinin olmadığı, davacı tarafın açıkça kötü niyetli ve samimiyetsiz olduğunu, davacı şirketin, kira sözleşmesine istinaden 20 yıl süreyle bu binada kiracı olarak bulunacağını, 20 yıl sonra tahliye edilirken yapılan bütün tadilat ve dekorasyonların eskimiş olacağını, bu nedenle de davalı yönünden bir zenginleşmenin söz konusu olamayacağını, davacı şirketin kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davalı şirketin finansman ihtiyacı olduğunda binadaki hisselerini devrettiğini, taşınmaz hisselerini devralan yeni maliklerin Büyükçekmece ... Sulh Hukuk Mahkemesinin .... Değişik İş sayılı dosyası ile binada tespit yaptırdığını, yapılan tespitte davacı şirketin binada ruhsat ve projelere aykırı imalat yaptığının saptanmış olduğunu, davacı şirketin kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini makul bir süre içinde tamamlamayıp hastaneyi faaliyete başlatmadığından taşınmaz maliklerinin kira geliri kaybına uğramış olduğunu, bu hususta kira alacaklarının tahsili için Büyükçekmece .... Sulh Hukuk Mahkemesi ... Esas sayılı dosya ile görülen davanın açıldığını, davalı şirket ... 'in (hissesini devretmeden önce) %60 hisseye sahip olduğu yerde davacının tüm taleplerinden müştereken ve müteselsilen sorumlu olamayacağını, sunulan sebeplerle davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Dava; davacı ile davalılar arasındaki sözleşmeye konu taşınmaza yaptığı masrafları ve sözleşmeye göre cezai şart alacağı isteyip isteyemeyeceği, talep edebilecekse ne miktar talep edebileceğine ilişkindir.
Davacının yapmış olduğu masraflara ilişkin talebi Mahkememizin ... Esas sayılı dosyasından tefrik edilerek yukarıda belirtilen esasa kaydı yapılmış ve Mahkememizin görevli olup olmadığının değerlendirilmesi yoluna gidilmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesinde dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kiralanan taşınmazların, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaların sulh hukuk mahkemesinin görevinde olduğu düzenlenmiştir.
Kiracı; yaptığı faydalı ve zorunlu giderleri bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir. (TBK'nun 530, BK'nun 414. Md.) Dava dilekçesine ekli adiyen düzenlenen ''satış vaadi sözleşmesinde'' 14/02/2015 tarihli kira sözleşmesinin bu sözleşmenin ayrılmaz parçası olduğu kiracının yapmış olduğu masraflar, giderler ve cezai şartı satıcı taahhüt eder düzenlemesi ve davalı ... vekilinin dilekçesi ekindeki kira sözleşmesi kapsamında davacının iddiasının değerlendirilmesinin Sulh Hukuk Mahkemelerince değerlendirilmesi gerektiği, işbu davada mahkememiz görevli olmayıp görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda, göreve ilişkin dava şartı eksikliği bulunduğu anlaşılmakla, mahkememizin görevsizliğine ilişkin aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın 6100 Sayılı HMK'nun 114. ve 115. maddeleri uyarınca USULDEN REDDİNE,
2-Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, dosyanın nöbetçi BAKIRKÖY SULH HUKUK MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE
3-6100 Sayılı HMK nun 20. maddesine göre kararın kesinleşmesinden itibaren iki haftalık süre içinde müracaat halinde dosyanın yetkili ve görevli Bakırköy Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, aksi halde aynı madde gereğince DAVANIN AÇILMAMIŞ SAYILMASINA KARAR VERİLMESİNE,
4-6100 Sayılı HMK 331/2 maddesi gereği harç ve yargılama giderinin görevli mahkemece nazara alınmasına,
Dair, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 341vd. maddeleri gereğince (5235 sayılı Kanunun 2. maddesi ve İİK 263. maddesi de dikkate alınarak) gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde mahkememize verilecek veya başka bir mahkeme aracılığıyla gönderilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere tarafların yokluğunda dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliğiyle karar verildi. 01/02/2023
Başkan ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Üye ...
e-imzalıdır.
Katip ...
e-imzalıdır.