T.C.
BAKIRKÖY
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/997 Esas
KARAR NO: 2018/442
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 26/10/2015
KARAR TARİHİ: 17/04/2018
KARAR YAZIM TARİHİ: 11/05/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin 27.10.2015 tarihli dava dilekçesinde özetle; .... Kooperatifleri Birliği’ne ..., ... ada, ... parsel sayılı taşınmazı tahsis ettiğini, .... Kooperatifleri birliğinin de kendisine tahsis edilen bu taşınmazı üyesi olan ....Kooperatifine konut ve işyeri yapmak üzere tahsis ederek vermiş ve bedelini de bu kooperatiften aldığını, davalı .... Kooperatifi bu taşınmazı üzerinde inşaa edilecek konut ve işyerlerini kendisi yapmayarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ....Tic. Ltd. Şti’ne yaptırdığını, davalı .... ile .... arasında yapılan sözleşme ve ek protokol gereğince inşaa edilecek 928 adet bağımsız bölümde davalı kooperatife düşen bağımsız bölümlerin satılması, kooperatife üye kaydedilmesi konusunda...’ya yetki verildiğini,...’nın bu daireleri bu sözleşmeye dayanarak inşaata başladığını, inşaatı bitirdiğini ve kooperatife üye bulup kaydettiğini ve daireleri hak sahiplerine teslim ettiğini, müvekkilinin söz konusu daireyi 23.10.2000 tarihinde 12.708.000.000 TL karşılığı davalılar ... ... Otomotiv ve Pazarlama'A.Ş. İsimli şirketlerden satın almış ve bedelini bu şirketlere ödediğini,a müvekkilinin söz konusu bağımsız bölümü tasarrufu altından bulundurduğunu ve bu yerde ikamet etmeye başladığını ve 2005 tarihinde evlenmesi üzerine söz konusu daireyi müvekkili tarafından kira sözleşmesi ile kiraya verdiğini, 08.02.2001 tarihli sözleşme esnasında müvekkiline altı ay içinde tapuda kat mülkiyeti tesisi edildiğini, kat irtifakı tapusu verileceğinin belirtildiğini, müvekkili adına tahsisi edilen ... Sitesi ... Blok ... (kat irtifakı tesis edilip tapu kayıtları çıktığında ....) sayılı dairenin satıcı... tarafından alıcı ...ye devredildiğine ilişkin sözleşme ve imza sirkülerinin de müvekkiline verildiğini, müvekkilinin altı ay geçtikten sonra tapusunu istediğinde tapu kaydının halen ....Belediyesi adında olmasına rağmen .... hakkında Bağcılar Asliye Ceza Mahkemesi tarafından kara paranın aklanmasının önlenmesi yasası çerçevesinde ihtiyati tedbir konulduğunu bu sebeple bu tedbir ilgili mahkemece kaldırılana kadar tapu devrinin mümkün olmadığının belirtildiğini ve müvekkilinin ....Kooperatifi yöneticisi tarafından bizzat götürülerek belediye yetkilileri ile görüştürüldüğünü, müvekkilinin ödemelerini tamamlaması halinde ileride belediyece direkt olarak kendisine tapu devri sağlanacağının belirtildiğini, müvekkilinin tapunun kendisine devrinin yapılmasını beklerken tapuda malik görülen ...Kooperatifleri birliği yöneticilerinin müvekkiline önce devir için gereken belgeleri hazırlamasını istediğini, ayrıca 24.000 TL miktarından çevre düzenleme, alt yapı ve Emlak vergileri(müvekkili tarafından daha önce ödenmiş olmasına rağmen) ödemeleri içinde para talep edilerek devrin yapılacağının belirtildiğini, müvekkilinin davalı kooperatif birliğinin istediği evrak ve parayı temin ederek kendilerine başvurduğunda ise bu defa... tarafından kendisine tapu kaydının verilmesinin engellendiğini, bu sebeple yasal yollardan hakkını aramaya çalıştığını, davalıların iş ve eylem birliği halinde hareket ederek müvekkilinin satın aldığı, tasarruf ettiği ve kendisine teslim edilerek şimdiye kadar kat maliki olarak toplantılarına iştirak ettiği davalı kooperatif ve... yetkililerinin hakkın kötüye kullanılması teşkil eden iş ve eylemleri neticesinde zarara uğratıldığını belirtmiş olup, davalılardan ... Kooperatifler Birliği adına tapuda kayıtlı olan ve diğer davalı ....Kooperatifine tahsis edilen... ili, ....ilçesi, ... ada, ... nolu parselde kain eski ...şimdiki ...nolu bağımsız bölümdeki davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, teminatsız veya mahkemece uygun görülecek banka teminat mektubu ile temin edilmiş teminat karşılığı dava konusu taşınmazın 3. Kişilere devrinin engellenmesi açısından tapu kaydına satılamaz devredilemez şerhini içerir ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini, bu talebin reddi halinde terditli olarak fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik davalıların dava konusu dairenin bilirkişi incelemesi neticesinde belirlenecek (dava açıldığı tarihteki tahmini) piyasa rayici olan 250.000 TL’nin dava tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı .... .... Kooperatifleri Birligi’nin 16.12.2015 tarihli cevap dilekçesi özetle; Dava konusu meskenin üzerinde yer aldığı ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın müvekkili tarafından birlik ortağı olan ....Kooperatifi’ne tahsis edildiğini, dava konusu taşınmaz arsasını, sözü geçen kooperatife tahsis eden .... .... Kooperatifleri Birliği’nin bu taşınmazın tahsis işleminden dolayı, alt yapı katılım payı ve aidat giderleri nedeniyle, sözü geçen kooperatiften, genel kurulun yapıldığı tarih itibariyle 11.084.454,00 TL tutarında alacağı olduğunu, yüklenici sıfatı ile söz geçen firmanın bu taahhüdünü yerine getirmediğini, buna rağmen sözleşmeye göre kendisine bırakılan daireleri,3. Şahıslara haricen sattığını, davacının da bu şekilde daire satın alanlardan biri olduğunu, Gerek Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı, gerekse yerleşik daire kararları kapsamında, davacının birliğe olan borç ödenmedikçe tapu talep etme hakkı doğmamış durumda olduğunu, ayrıca birlik alacağının, taşınmazın aynı ile ilgili olduğundan ve ....Kooperatifi ile yapılan sözleşmeye ve alınan taahhütlere göre bu paranın, birliğe ödenmesi kabul edildiğinden ve yine ....Kooperatifi ile yüklenici... ... Pazarlama Ltd. Şti. arasında yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre bu ödemelerin, yüklenici tarafından yerine getirileceği kabul edildiğinden, esas itibari ile Birlik alacağının tamamı olan 11.084.454,00 TL’nin bir bütün olarak ödenmesi zorunluluğu olduğunu, birliğince hak sahiplerinin haklarını elde edebilmelerini kolaylaştırmak amacı ile, Genel Kurulunda aldığı bir karar ile hak sahipleri lehine iyileştirme düzenlemesi yapıldığını ve hak sahiplerinden her birinin sahibi bulunduğu meskene isabet eden katılım ve aidat bedelini ödemesi halinde ilk etapta, tapu kaydının ilgili kooperatif adına devri hakkında, yönetim kurulana yetki verildiğini, bu karar kapsamında, yönetim tarafından her bir meskene isabet eden borç tutarı tespit edilerek, ilgili kooperatife bildirildiğini, bu tapuların, kendilerince alt yapı katılım payları ödenmiş olsa bile, talepte bulunan 3.şahsa değil, öncelikle akitleri olan kooperatife devredildiğini, kooperatifin aynı usulle, yüklenicisine devir yaptığını, o da kendi müşterisine devir işlemini gerçekleştirdiğini, alt yapı katılım payı ve aidat alacağının 01.11.2015 tarihi itibariyle ... tahsis no.lu taşınmaz için 25.093,70 TL olduğunu, davacı tarafından birliğe ödenmesi gerektiğini, davanın reddi halinde yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ... vekilinin bila tarihli cevap dilekçesi özetle; Huzurdaki dava ile müvekkilinden talep edilen hak ve alacakların Borçlar Kanunu uyarınca zamanaşımına uğramış olduğundan davacının tüm taleplerine yönelik olarak zamanaşımı itirazında bulunduklarını, davada her ne kadar.... A.Ş. ayrı taraf olarak gösterilmiş ise de bu tüzel kişiliğin müvekkili ... ... Pazarlama A.Ş. ile birleşmiş olduğu, tüzel kişiliği kalmadığını, müvekkilinin... .... Pazarlama Ltd. Şti.’den dava konusu daireyi 28.01.2000 tarihinde satın aldığını, bedelini sözleşme şartları dairesinde ödediğini, sözleşme ile satıcının müvekkiline altı ay içerisinde tapu işlemlerini gerçekleştireceğini taahhüt ettiğini, müvekkilinin satın aldığı dairelerden davaya konu olan daireyi davacı sattığını bedelini taksitler halinde davacıdan tahsil ettiğini, bu sırada sözleşme ile beraber taşınmazı davacıya teslim ettiğini, ancak tapu için tarih taahhüdünde bulunulmadığını, müvekkili ile diğer davalı arasında akdedilen satım sözleşmesini ibraz ile yetindiğini, davacıya tapu devri yapılamadığı için dairenin rayiç bedelinden çok daha az bir bedelle satışını gerçekleştirdiğini, davacının daireyi tapu devri olmadan aldığını bildiğini ve bu durumu kabul ederek satın almaya gerçekleştirdiğini, satım bedelinin de bu nispette düşük olarak belirlendiğini, geçen sürede davacı tarafında zikrettiği üzere davalı... Grubunun yaşadığı olumsuzluklar nedeniyle tapu devrinin mümkün olmadığını, ancak davacının dairesindeki kullanım ve tasarruf hakimiyetinin sorunsuz devam ettiğini, davacının bu süreç içerisinde müvekkiline hiçbir ihtarname vs. bildirimde de bulunmadığını, davacının karşılaştığı bu durumdan dava ile haberdar olduğunu, dava konusu eylemden dolayı müvekkilinin kusuru olmadığı gibi davacı tarafça müvekkiline zamanaşımı sürelerinde ihbarda ve ihtarda da bulunulmadığından müvekkiline herhangi bir sorumluluk yükletilmesinin kanun hükümleri uyarınca mümkün olmadığını, davacının davasının diğer davalılar nezdindeki haklılığı ise tartışmasız olduğunu, bu hususta davacının tapu tescil talebinin muhatabının da halihazırdaki tapu sahipleri olduğunu müvekkilinin olmadığını belirtmiş olup, haksız hukuka aykırı davanın evvela müvekkili yönünden zamanaşımı nedeniyle usulden reddine, davanın esastan reddine ve yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Tasfiye Halinde ....Koop, vekilinin 28.12.2015 tarihli cevap dilekçesinde; Davacı ve haklarını devraldığını iddia ettiği kişilerin müvekkili kooperatifin üyesi olmadığını, bu doğrultuda Kooperatif ortağı olmayan birisinin üyeymiş gibi üyelikten kaynaklanan haklarının mevcut olduğu gerekçesiyle kooperatife dava açmasının da mümkün olmadığını, dairenin davacı tarafından kullanılıyor olmasının, vergiler ve diğer ödemelerin yapılıyor olmasının davanın haklılığına delalet etmediğini, sonuç itibariyle davacının ve haklarını devraldığını iddia ettiği kişilerin müvekkili kooperatifle doğrudan hukuki bir ilişkisinin bulunmadığını, bu nedenle müvekkili kooperatif aleyhine tapu iptal davası açmasının şartlarının oluşmadığını, davacının ancak haklarını devraldığını iddia ettiği kişilere karşı sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat talebinde bulunmasının mümkün olduğunu, davanın tapu iptal ve tescil talebinin hem tapulu taşınmazların devrine ilişkin şekil şartlarına hem de ayni ve şahsi hakkın kime karşı ileri sürülebileceğini düzenleyen hukuk kurallarına aykırı olduğunu belirtmiş olup, öncelikle tedbir kararının kaldırılması ile kesin tespitlere dayanmayan ve faraziyeler üzerinden zorlama değerlendirmeler ile Kooperatifler Hukukunun usul ve esasları ile yasal düzenlemeleri, üyelik hak ve yükümlülükleri de nazara alınmadan, ileri sürülen iddialara dayanan davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı... .... Paz. Ltd. Sti vekilinin 11.03.2016 tarihli cevap dilekçesinde; Dava konusu taşınmazın bulunduğu arsanın, davalılardan ... Kooperatifleri Birliği ile ....Belediyesi(şimdi ....Belediyesi) arasında imzalanan 03.12.1994 protokol ile birliğe tahsis olunduğunu, Birlik tarafından da arsanın diğer davalı Sınırlı Sorumlu ....Kooperatifı’ne tahsis edildiğini, bu davalının Kooperatif ile müvekkili arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin eki olan protokol ile dava konusu dairelerin bulunduğu sitenin kat karşılığı inşası verildiğini ve müvekkili tarafından da sözleşmeye ve ek protokole uygun biçimde site inşası tamamlanarak kooperatife teslim edildiğini, bu sözleşme ve ek protokol gereğince sitede yer alan bir kısım dairelerin mülkiyet hakkının müvekkili şirkete bırakıldığını, birtakım hukuki ve fiili imkansızlıklar ve dava dışı Belediye ile yaşanan ihtilaflar neticesinde bu taşınmazların mülkiyetlerinin intikalinin henüz gerçekleşmediğini, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle davalı ... adına kayıtlı olduğunu, davanın muhattabınm kooperatifler birliği ve diğer davalı şirketler olduğunu, müvekkilinin davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle reddi gerektiğini, davanın zamanaşımı sebebiyle reddi gerektiğini, dava konusu dairenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkiline verilen dairelerden biri olduğunu, diğer davalı şirketlerin ve davacının bu daire üzerinde hakkı olmadığını, ne tapuda yapılmış bir sözleşme ne de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin olmadığını, böyle bir durumda ancak tarafların verdiklerini geri isteyebileceklerini, bir an için taraflar arasında geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin var olduğu, davacının halef sıfatıyla bu sözleşmeye dayanarak hak talep edebileceği ve müvekkiline husumet yönetilmesinin mümkün olduğunun düşünülse dahi, bu tür sözleşmeler için mevcut zamanaşımı süresinin de dolduğunu, davacının tapunun adına tescili talebinin bu nedenle haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacının açtığı davanın hiçbir hukuki dayanağının olmadığını belirtmiş olup, huzurdaki davanın öncelikle pasif husumet yokluğu nedeniyle, bunun uygun bulunmaması durumunda zamanaşımı sebebiyle, bu taleplerinin de kabul edilmemesi halinde ise haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava tapu iptali ve tesçili davasıdır. Davacı taraf ... sözleşmesi ile satın aldığı dairenin Kooperatif adına olan kaydının iptali ve adına tesçilini talep etmektedir.
Getirtilen tapu kaydında kaydın Davalı .... .... Kooperatifleri Birliğine ait olduğu görülmüş, davalı vekili 01.03.2018 tarihli dilekçesinde 31.581,83TL birlik alacağının depo edilmesi halinde davanın kabul edildiğini söylemiştir.
Davalı ....Kooperatifi vekili ise davacının dava konusu dairede hak sahibi olmadığını söylemiş ise de;
Dosyadaki incelemede satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi olarak ....Kooperatifi ile yüklenici ve mütaahidin... ... Pazarlama Ltd. Şti. olduğu 25/12/1995 tarih ... sayılı karar ile söz konusu yerin ....Kooperatifini, .... Kooperatif Birliğine ait olup .... Kooperatifine tahsis edildiği, Davalı .... Ltd Şti. davacı ile herhangi bir sözleşme, ödeme, taahhüd vs olmadığını söyleyerek husumet itirazında bulunmuş ise de satış vaadi ve kat karşılığı sözleşmesinde müteahhit olarak yer aldığı ve dairelerin pazarlanması koopertife üye kaydı maksadı ile ... ile protokol imzaladığı- Satıcı.... Ltd Şti. ile alıcı ... arasında 6 adet dairenin protokole bağlanarak devri yönünde sözleşme ve protokol imzalandığı- davacı tarafın ise daireyi 23.10.2000 tarihinde 12.708.000.000TL karşılığı davalılar ... ve ... Otomotiv ve Pazarlama A.Ş. İsimli şirketlerden satın aldığı ve bedelini bu şirketlere ödediği, söz konusu bağımsız bölümü tasarrufu altından bulundurması emlak vergilerini ödeyerek fiili tasarrufta bulunduğu anlaşıldığından, talep edebilirlik hakkının doğduğu ( zamanaşımına uğramadan ) kanaatine ulaşılmıştır.
Getirtilen tapu kayıtlarında ....İlçesi ....Mah.... ada ... parsel giriş ... blok -eski ... nolu bağımsız bölüm üzerine ihtiyati tedbir kararı ile devrinin önlenmesi sağlanmıştır.
Bilirkişi incelemesinde: Davacı tarafın da ... ile ....sitesi ... blok ... da. ... da 25.10.2000 senesinde ... Kurumuna peşinat olarak 3.400.000.000TL, 28.9.2004 tarihinde ... ... A.ş.'ye nakit çek senet olarak 4.750.000.000TL ödeme yaptığı 2002 senesinden 2015 senesine kadar .... Belediye Başkanlığı'na Emlak vergisi ödediği 21.4.2003 senesinde ortaklık senedi düzenlendiği ve ortaklık senedinde ... no ortaklık numarası ile ....Kooperatifi ve... Üstbirliğin 21.3.1996 senesinden itibaren ortağı olduğu Davacı tarafın 2000 senesinden beri söz konusu yerde tasarrufta bulunup fiili hakimiyet sağladığı, ....Kooperatifi ile .... Kooperatif Üstbirliği arasındaki tahsis kaydı bulunduğu,....Kooperatifi ile .... Ltd. Şti'nın kat karşılığı satış vaadi sözleşmesi düzenlediği, .... Ltd. Şti'nın kooperatif üyesi bulduğu bu hususta ... ile 6 adet daire satışı yaptığı davacı tarafın da ...'den satın aldığı daireye olan borcunu ödediği ancak kooperatif üst birliği katılım borcunun bulunduğu anlaşılmıştır,
Davacı tarafın dava konusu taşınmazların birlik adına olan tapu kaydının iptaliyle kendi adına tescilini talep edebilmesi için birliği olan katılım borcunu ödemesi gerektiği, bu bağlamda karardan önce güncel olan toplam 31.581,83 -TL borcun ilgili banka şubesindeki hesaba yatırılıp dekontun mahkememize sunulduğu, bu bağlamda davacı tarafın davalılara kooperatif üyeliği kapsamında herhangi bir borcu bulunmadığı ve bu kapsamda değerlendirme yapılması gerektiği anlaşılmıştır.
Toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; davacının fiili ve hukuki tasarrufunda bulunduğu ve ... sistemi ile sözleşme tarafı olan... ... Ve Pazarlama Ltd. Şti'nın sisteme sunduğu ilgili daireyi satın aldığı, mali yükümlülüklerini yerine getirdiği, katılım payını ödediği bu nedenle talebinin kabulü gerektiğinden sözleşme, protokol gereğince tapunun adına tesçiline hak kazandığı görüldüğünden talebinin kabulü gerekmiş;
Dava konusu taşınmazın birlik adına olan tapu kayıtlarının iptaliyle davacı adına tesciline, davalı Ss .... Kooperatifleri Birliği'nin davanın açılmasına sebebiyet vermediği ve ayrıca davacının birliğe olan katılım payı borcunu ödemek suretiyle tapu iptal ve tescil talebine bir itirazlarının bulunmadığını da beyan etmesi karşısında yargılama giderlerinden muaf tutulması yönünde aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜNE, İstanbul ili ....ilçesi ... Ada ... Nolu parselde kayıtlı ... Blok .... katta bulunan (eski ...)... nolu bağımsız bölümün davalı .... .... Kooperatif Birliği adına olan kaydının İPTALİ ile davacı ... adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-İhtiyati tedbirin karar kesinleşinceye kadar DEVAMINA,
3-Davacı tarafça depo edilen miktarın davalı ... .... Kooperatif Birliği adına birlikte ifa kuralı kapsamı gereğince ÖDENMESİNE,
4-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 17.077,50TL ilam harcından peşin alınan 4.269,38TL harcın mahsubu ile bakiye 12.808,12TL'nin davalılar müştereken ve mütselsilen alınarak Hazine'ye irat kaydına,
5-Davacı tarafından yatırılan 27,70TL başvuru harcı, 4.269,38TL peşin harcın davalılardan(.... .... Kooperatifi hariç tutulmak kaydı ile ) müştereken ve mütselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından sarf edilen 5.400,00TL bilirkişi ücreti, 528,80TL posta masrafı olmak üzere toplam 5.928,80TL'nin davalılardan(.... .... Kooperatifi hariç tutulmak üzere)müştereken ve mütselsilen alınarak davacıya verilmesine,
7-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 20.950,00TL vekalet ücretinin davalılardan(.... .... Kooperatifi hariç tutulmak üzere)müştereken ve mütselsilen alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine,
8-Sarf edilmeyen gider avanslarının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
Dair davacı vekili Av. ... ile davalı ... vekili Av. ...., davalı .... Av. ..., davalı ... vekili Av.... davalı ... Vekili Av. ... yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.17/04/2018
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır