T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/737 Esas
KARAR NO: 2020/436
DAVA: Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 25/07/2018
KARAR TARİHİ: 09/10/2020
KARAR YAZIM TARİHİ: 19/10/2020
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Haksız Fiilden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından 25.07.2018 harç ikmal tarihli açılan, dava dilekçesinde özetle; Davacının ....... nolu kooperatif ortağı olarak Ara blok ....... nolu bağımsız bölümü satın aldığı, söz konusu taşınmazı davalı kooperatiften 24.01.2006 tarihinde 41.000.USD ye satın aldığı, söz konusu dükkanın davacıya "en iyi yatırım yapılacak yer buralardır" denilerek ve ana kooperatif yönetim planının ve ana sözleşmesinin ilgili maddeleri okutularak ikna edilmek suretiyle satıldığı, ana sözleşme ve yönetim planı okunduğunda sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde tekstil dışında( Noter,Eczane,büfe vs) gibi dükkanlar açılabileceğinin yazıldığı, yönetim planının 6 maddesinde " Ana yapıda çarşı, iş hanı , Ara blok (davacıya satılan dükkanın olduğu bölüm) dışında kalan yerlerde ana taşınmaz genel kurulca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran Tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır. ( Ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabilir) Ayrıca bağımsız bölümlerde her türlü imalat yapılamaz ve depo olarak kullanılamaz Ancak GD bloklarında (kesim masası, model çıkartma gibi imalata dönük olmayan üretimler yapılabilir) Çarşı blok giriş katı bankalara tahsis edilmiş olup iş hanı ve ara blokta banka şubesi açılamaz şeklindedir." Söz konusu yönetim planı hükmü davacıya gösterilmek suretiyle yapılan satıştan sonra davalı kooperatifin site yönetim planına uymayarak tekstil dışında iş yapan işyerlerinin istenilen her yerde açılmasına göz yumduğu ve bu suretle davacının zarara uğramasına sebep olduğunu, zira diğer dükkanlar 2 katı kadar değerlenmiş iken davacının dükkanın bulunduğu Ara Bloktaki dükkanlar satın alındığı fiyatlarla bile müşteri bulamadığı, ana sözleşme ve site yönetim planına uymayan kooperatifin davacının zarara uğramasına sebebiyet vermiş olup dükkanının değerlenmesine imkan tanımadığını bu nedenlerle davalı kooperatiften 5.000.00.TL maddi zararının tazminini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekilinin bila tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davalı kooperatifin 2006 yılında ferdileşmeyi gerçekleştirmesi nedeniyle ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğundan davanın görevli sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği, iddiaları kabul anlamına gelmemek kaydıyla kanunda öngörülen süre yönünden ve davadaki tüm talepler yönünden zamanaşımı itirazında bulunduklarını, kooperatif bünyesinde ferdileşme sonucu bağımsız bölüm tapularını alan üyelerin mülkiyet haklarının kısıtlanmasının mümkün olmadığı, tapusunu alan üyelere veya kiracılarına işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının Belediye tarafından verildiği ve davalı kooperatifin ruhsat verme yönünden söz sahibi olmadığı bu nedenle dava konusu uyuşmazlığın muhatabının kooperatif olmadığından aktif husumet yokluğu nedeniyle reddinin gerektiği, ana yapıda uygulanması gereken kanunun kat mülkiyeti kanunu olduğunun tartışmasız olduğu ve dava konusunun tamamen mülkiyet ile ilgili olduğunu, davacı yanca kooperatif yönetim planına aykırı davranan kat maliklerine karşı dava açma haklarının bulunduğunu bu nedenle huzurdaki davanın kooperatife karşı açılmasının MK 2 mad sine aykırılık teşkil ettiği,Tekstilkent yerleşkesinde 4000 nin üzerinde iş yeri olduğu bu işyerlerinin mülkiyetinin şahıslara ait olduğu, dolayısıyla her malik işyerini kiraya verirken veya kendi kullanırken kooperatif yönetiminden izin almadığını,Davalı kooperatif tarafından Esenler Belediyesine 03.06.2010 tarih ve ...... kayıt nolu, 19.09.2011 tarih ve ...... nolu,22.02.2012 tarih ve ...... nolu dilekçeler ile başvurulduğu ve davacı kooperatifte bulunan işyerlerine yönetim planına uygun olarak ruhsat verilmesinin istendiğini, bu durumda kooperatifin yönetim planına aykırı olarak tekstil dışında faaliyet gösterilmesine izin verdiğinden bahsedilemeyeceğini, herhangi bir işyeri satın almış bir malikin taşınmazın değerinin artmadığı düşüncesiyle kooperatif yönetimine yada yapı müteahhidine dava açabileceğini ancak bu halde sonucun hiçbir hukuki alt yapısının olamayacağını, şu anda dahi tekstilkent yerleşkesinde doluluk oranının %60 civarında olduğunu , doluluk oranının düşük olması halinde taşınmaz değerinin de artmayacağının bir realite olduğu, taşınmazın değerinin artmaması konusunda davacının kendi kusuru ile dahi zarar edebileceği ortada iken davacı yanın kötü niyetli şekilde 2006 yılından bu yana rızası ile sahip olduğu ve dava konusu iddia ve taleplerine ilişkin gerek yönetime gerekse genel kurul toplantılarına gündem maddesi ekletme girişimi olmadığı, toplantı tutanaklarında buna ilişkin şerh koymadığı göz önüne alındığında malik olduktan 12 yıl sonra gelen iş bu iddia ve taleplere itibar edilemeyeceğinden haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, ana sözleşmeye dayanılarak kooperatif ortağı olarak satın alınan taşınmazın yönetim planı okunduğunda sadece davacının satın aldığı dükkanların bulunduğu bölümde Ana yapıda çarşı, iş münhasıran Tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır vaadine ikna edilmek suretiyle taşınmaz satın alındığı ancak ana sözleşmeye aykırı olarak tekstil ürünleri dışında başkaca işle iştigal eden taşınmazların faaliyet göstermesi nedeniyle söz konusu taşınmazında değer kaybının yaşandığını söyleyerek dükkanı değer kaybından kaynaklanan zararın tespiti istenmiştir
Davacıya ait taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılarak,çevre işyerlerindeki faaliyet şekilleri, bulunan iş merkezinin aktif-pasif olup olmadığı yönünde keşfen gözlemde bulunulmuştur.Davalı kooperatif'in ferdileşmenin sağlandığı bağımsız işyerlerinde iştigal sahasını belirlemede söz sahibi olup olmadığı,bu yönde hukuki gücünün bulunup bulunmadığı keza, olası bağımsız bölümdeki değer kaybından davalı kooperatifin sorumlu tutulup tutulmayacağı yönünde inceleme yapılmıştır.
Her ne kadar ferdileşmeye gidilmiş bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti kurulmuş ise de davalı kooperatifin fiilen işletme kooperatifi gibi çalışıp görev yaptığı bu nedenle aidat toplama hakkı bulunduğu gözetildiğinde,görevsizlik yönünde yapılan incelemede mahkememizin görevli olduğu kanaati oluşmakla, davalı taraf haksız fiili nedeniyle oluşan zararın tespiti talebinde bulunulmuş ise de davada 634 sayılı KMK m.28 -24 mad açısından da değerlendirme yapıldığında Yönetim planlarının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu,yine kat maliklerinin uymakla yükümlü oldukları bağımsız bölümlerin özgülenen amaca uyun kullanılmalarının asıl olduğu ,
Ancak kooperatif yönetim planındaki "ana yapıda çarşı işhanı ara blok dışında kalan bütün bağımsız bölümlerde ana taşınmaz genel kurulunca aksine bir karar alınmadığı sürece münhasıran tekstil ürünleri ticareti yapılacaktır hükmünden kaynaklanan oluşan zarardan Kooperatif yönetiminin sorumlu tutulmasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği, bağımsız bölümlerin büyük çoğunluğunun maliklerine devredildiği, yönetim planının genel hükümlerinde yapılan 6nci mad ekonomideki değişiklikler ve günün icapları gerektirdiği takdirde ana taşınmaz kat malikleri kurulunun 2/3 ekseriyeti ile karar alınması halinde diğer ticari işlerde yapılabilir" ibaresinin bulunduğu gözönüne alındığında davalının sorumluluğunun bulunmadığı saptandığından dava reddedilmiştir.
HÜKÜM-Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 54,40TL ilam harcından peşin alınan 85,39TL harcın mahsubu ile bakiye 30,99TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 3.400,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine,
5-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.09/10/2020
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır
*Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında e-imza ile imzalanmıştır.