T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/273
KARAR NO: 2022/197
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 25/04/2019
KARAR TARİHİ: 17/02/2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 14/03/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin mahkememize sunmuş olduğu dava dilekçesinde özetle; Davacının 27.09.1995 tarih ve ...... (2.Etap) sabit fiyat garantili konut satış sözleşmesi ile 4. Blok ...... nolu 98 m2 miktarlı bir adet daireyi satın aldığı, satın alınan bu dairenin davalı kooperatif tarafından kendisine teslimi ve tapu devrinin yapılmadığını, tapuda devir edilmeme sebebinin kooperatif üyesi olmadığı iddiasına dayandırıldığı, bunun Üzerine Bakırköy ...... ATM de ....... E sayılı dosyası ile kooperatif üyeliğinin tespiti davasını ikame ettiği, mahkemenin ...... K sayılı 29.01.2019 tarihli ilamı ile davacının davalı kooperatifin üyesi olduğunun tespit edildiğini ve anılan mahkeme kararının temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiğini, kesinleşen mahkeme ilamına dayanılarak Bakırköy ....... Noterliğinin 08.02.2019 tarih ....... yevmiye nolu keşide ettiği ihtarname ile taşınmazın kendisine fiilen teslimi ile tapuda adına devir ve tescilini talep ettiği, ihtarnameye karşı kooperatif tarafından gönderilen cevapta İse “ diğer ortakların yapmış oldukları ödemelerin yapılmadığı, parasal yükümlülükleri yerine getirmeyen ortağa konut tahsisinin mümkün olmadığı, ayrıca tahsis edilecek bir konutun bulunmadığı beyan edilerek, kendisine konut tahsis edilemeyen ortağın Yargıtay içtihatları doğrultusunda tazminat isteyebileceği yönünde “beyanda bulunduklarını ancak yaptıkları araştırmada kooperatif adına ...... ada ...... parselde kayıtlı bulunan A Blokta 4 ve 14 nolu C Blokta 18 nolu D Blokta 13 nolu olmak üzere 98 m2lik 4 adet dairenin bulunduğunu, bu 4 adet taşınmazdan bir tanesinin adına tapu iptal ve tescili ile fiilen teslimini, aksi halde tapu iptal ve tescili yapılacak bir dairenin bulunmaması halinde taşınmaz değerinin hesap edilerek belirlenecek tazminatın ödenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının Bakırköy ....... Asliye Ticaret Mahkemesinin 10.03.2015 tarihinde kesinleşen (29.01.2014 tarihli ...... E, ...... K sayılı) kararıyla sadece kooperatifin ortağı olduğuna karar verildiğini, davacının diğer ortakların 2002 yılından bu yana ödediği aidatları ve site aidatını ödemediğini gibi ortaklığının kesinleşmesinden sonra da ödeme yapmadığını, tapu iptal ve tescil davalarında kooperatife borçlu olunmamasının ön koşul olduğunu, genel kurulun sabit fiyatlı ortak alınması yönünde karar almadığını ve davacının sabit fiyatlı ortak olmadığını, kooperatifin davacıya verilecek dairesin bulunmadığını, kooperatifin üzerinde gözüken dairelerin başka ortaklara tahsis edilen, ancak tedbir kararı olduğu için devredilemeyen daireler olduğunu, konut tahsis edilemeyen ortağa verilecek tazminatın Yargıtay tarafından formüle edildiğini davacın kooperatifle uzun süredir ilişki kurmamış olması sebebiyle ortaklığının sona erdiğini, bu nedenle tazminat isteyemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dosyaya sunulan belge ve kayıtlarla dosya Gayrimenkul bilirkişisi ....... 'a tevdii edilmiş, bilirkişi düzenlemiş olduğu tarihli 26/07/2019 raporunda "İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi, ...... mahallesi, ...... ada ..... parsel sayılı 30811,24 m2 lik, 4 bloklu B.A.K bina ve arsası vasıflı taşınmaz üzerinde, kurulu kat irtifakına konu ve 8/3692 arsa payı il e tam mülkiyeti ...... Konut Yapı Kooperatifine ait olan, brüt 138 m alanlı, A blok, | giriş, 4 kat, 14 nolu meskenin, dava tarihi olan 25.04.2019 tarihi itibariyle, rayiç değerinin 300.000 TL sı olacağını, İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi, ..... mahallesi, ..... ada ..... parsel sayılı 30811,24 m2 lik, 4 bloklu B.A.K bina ve arsası vasıflı taşınmaz üzerinde, kurulu kat irtifakına konu ve .... arsa payı ile tam mülkiyeti ..... Yapı Kooperatifine ait olan, brüt 98 m2 alanlı, A blok 3 giriş 1 kat 4 nolu meskenin dava tarihi olan 25.04.2019 tarihi iibariyle rayiç değerinin 220.000TL sı olacağını, İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi, ...... mahallesi, ..... ada ..... parsel sayılı 30811,24 m2 lik, 4 bloklu B.A.K bina ve arsası vasıflı taşınmaz üzerinde, kurulu kat irtifakına konu ve 2/3692 arsa payı ile tam mülkiyeti ...... Yapı Kooperatifine ait olan, brüt 98 m2 | alanlı, C blok 6 giriş 8 kat 18 nolu meskenin dava tarihi olan 25.04.2019 tarihi itibariyle rayiç değerinin 220.000 TL sı olacağını, İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi, ..... mahallesi, ..... ada ...... parsel sayılı 30811,24 m2 lik, 4 bloklu B.A.K bina ve arsası vasıflı taşınmaz üzerinde kurulu kat irtifakına konu ve 8/3692 arsa payı ile tam mülkiyeti ...... Konut Yapı Kooperatifine ait olan, brüt 138 m2 alanlı D blok | giriş 4 kat 13 nolu meskenin dava tarihi olan, 25.04.2019 tarihi itibariyle rayiç değerinin 300.000 TL sı olacağını" teknik kanaati olarak belirtmiştir.
Dosyaya sunulan belge ve kayıtlarla dosya Kooperatif bilirkişi ...... 'e tevdii edilmiş, bilirkişi düzenlemiş olduğu 02/07/2020 tarihli raporunda "Kesinleşmiş mahkeme kararına dayalı olarak davacının davalı kooperatif ortağı bulunduğunun tespit edilmiş olması karşısında, davacının üyelik hak ve sıfatına sıkı sıkıya bağlı olan tapu iptal ve tescil veya bunun mümkün olmaması halinde tazminat talebinde bulunma hakkının bulunduğunun kabul edilmesi gerekeceği gibi bu talepler yönünden de zamanaşımının işlemeyeceği, Davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunulabilmesi için genel kurul kararlarıyla kararlaştırılan tüm ödemeleri kooperatife karşı yerine getirdiğini ispat etmesi gerekeceği aksi halde akçeli yükümlülüklerin tamamını eşitlik prensibi içinde diğer ortaklar gibi yerine getirmediğinin tespit edilmesi halinde tapu iptal ve tescile yönelik dava şartlarının oluşmadığının kabulü gerekeceği, davacının Bakırköy .... ATM ..... E, ...... K sayılı 29.01.2014 tarihli karar ile ...... Ltd.Şti aracılığıyla davalı kooperatife üye olduğunun tespitine karar verilmesi ve anılan hükmün kesinleştiği dikkate alındığında davacının sözleşme gereği ....... şirketine ödediği eski TL ile 974.600.000.TL tutarındaki bedelin davalı kooperatife aktarıldığının düşünüldüğü, davacının dava dışı ....... Ltd.Şti ile ....... 2 sitesinde yapılacak konutlardan 4. Blok 1102 nolu dairenin satın alımı için 27.09.1995 tarihli sözleşmeye göre tespit edilen satış bedelinin 302.200.000.TL si peşin ve 16.400.000.TL lik 41 adet senet olmak üzere toplamda 974.600.000.TL yi ....... Ltd.Şti ne tam ve eksiksiz olarak ödemiş olduğu bu ödeme haricinde başkaca bir ödentisinin olmadığı, davalı kooperaifin 22.06.1999, 22.06.2000,15.06.2001 tarihli genel kurul kararlarından anlaşıldığı üzere ....... Şirketi ile sözleşme yapmış olanlardan sözleşmede belirtilen taahhütlerini (inşaat maliyetleri ödemeleri) yerine getirmelerinin istendiği inşaat maliyet giderlerinin diğer tüm ortaklarla eşitlenmesininin sağlandığı, bu eşitliğin sağlanmasından sonra 28.06.2002 tarihli genel kurul kararı ile ....... ile sözleşme yapanlarda dahil olmak üzere kooperatifin genel giderleri niteliğindeki aidatların tüm ortaklardan tahsiline karar verildiği, ....... ile satış sözleşmesi yapan kişilerin sabit bedelli ortak olarak kayıt edilmesi yönünde bir karar alınmadığından davacının davalı kooperatifte sabit bedelli ortak olmadığı yönünde sonuç ve kanaate ulaşıldığı, sabit bedelli ortak kaydedilmeyen davacının kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğunun devam edeceği kuralı gereğince davalı kooperatifin 28.06.2002 tarihinden başlayarak devam eden genel kurul kararları gereğince tahsiline karar verilen ödemelerden sorumlu olacağı, davalı kooperatif tarafından davacıya üyeliği gereği tahsis ve teslim edilebilecek bir konutun bulunmadığı, davalı kooperatifte davalıya teslim edilebilecek bir konut bulunmadığı gibi aynı koşuldaki diğer ortaklara göre ve eşitlik prensibi gereğince eksik ödeme yaptığı düşünülen davacının, Yargıtayın yerleşik içtihatlarında belirtilen formüle göre tazminat bedelinin tahsilini davalı kooperatiften talep edebileceği, davalı kooperatifte davacı ile aynı konumda bulunan emsal nitelikteki (...... satış sözleşmesi ile daire edinenler) kişilerden ....... ve diğer üyelerin ne miktarda ödeme yaptığının uzman mali müşavir bilirkişi eliyle kooperatif muhasebe defter ve ve üzerinden tespit edilmesi gerekeceği, davalı kooperatif Muhasebe defter ve kayıtlarına göre ödemelerini yapan üyenin ödeme tutarları ile güncel para değerlerinin uzman mali müşavir bilirkişi eliyle tespit edilmesi neticesinde davacının davalı kooperatiften talep edebileceğini" teknik kanaati olarak belirtmiştir.
Taraf vekillerinin itiraz ve beyanlarla dosya bilirkişi ....... 'a tevdii edilmiş, bilirkişi düzenlemiş olduğu raporunda "davalının dava dışı ....... Ltd Şti ile 27.09.1995 tarihli hizmet sözleşmesi imzaladığı ve 30.06.1996 tarihli genel kurul toplantısında onaylattığı, davacının 4.Blok 1102 no'lu 98 m2'lik daireyi ....... Ltd.Şti.'nden,, 27.09.1995 tarihli resmi olmayan “...... (2.etap) Sabit Fiyat Garantili Konut Satış Sözleşmesi” ile satın aldığı, bedeli 974,6 TL'yi şirkete ödediği, şirketten 31.12.1996 tarıhine kadar konut alan kişiler kooperatife ortak kaydedildiği halde davacının bu ortaklar arasında yer almadığı, kooperatifin 25.04.2004 tarihli genel kurulunda ortaklar cetvelinde yer almayan kişiler ile ortak olduğunu iddia eden kişilere gerekli belgeleri ibraz etmeleri diğer ortakların yaptığı ödemeleri yapma şartıyla kooperatif ortak olma imkanı getirildiği, davacının ortaklık müracaatında bulunmadığı ve 15.11.2006 tarihinde, kendisine tahsis edilen daire yönünden üyeliğinin tespiti ve hükmen adına tescili, bunun mümkün olmaması durumunda ....... Sitesinde aynı nitelik ve özellikte başka bir daireye üyeliğinin tespiti ve hükmen tescili talebiyle dava açtığı, Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesinin davacının ....... Ltd Şti aracılığıyla davalı kooperatife ortak olduğuna karar verdiği, kararın 10.03.2015 tarihinde kesinleştiği, davacının 18.02.2019 tarihli ihtarnamesiyle Sabit Fiyat Garantili Konut Satış Sözleşmesi ile aldığı 4.Blok 1102 no'lu 98 m2 “lik konutun teslimi ve tapuda adına tescili istediği, talebinin reddedilmesi üzerine huzurdaki davayı açtığı, kooperatifin genel kurul toplantılarında sabit bedelli ortak alınması yönünde bir kararının bulunmadığı, 28.02.1998 tarihli genel kuruldan başlayarak aidat tespit kararlarının, ayrımsız tüm ortakları kapsayacak şekilde alındığı, genel kurulun 28.06.2002 tarihinden başlayarak tespit ettiği aidatları ödeyen kişilere tapularının verildiği, ortakların hak ve vecibelerde eşitliği ilkesine Uyulduğu, kooperatife diğer ortaklar tarafından ödenen aidat tutarını ödememiş olan davacının tapu iptal ve tescilini, rayiç bedelinin ödenmesini isteyemeyeceği, ....... Ltd Şti'ne ödediği 974,60TL'nin güncellenmiş tutarını veya bir yıllık ortalama mevduat faizi oranından faiziyle birlikte iadesini isteyebileceği, bunun tutarında Tüfe katsayısı üzerinden 39.527TL, bir yıllık mevduat faizi oranı üzerinden (anapara + faiz) 32.882,30TL olduğunu" teknik kanaati olarak belirtmiştir.
Davacı taraf düzenlenen bilirkişi raporu doğrultusunda davasını ıslah etmiş ve ıslah harcını da yatırmış olması nedeniyle ıslah talebi kapsamında değerlendirme yapılmıştır.
Dava kooperatif ortağı tarafından açılan tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde tazminat ve menfi tespit davasıdır.
Bakırköy ...... ATM E, ....... K sayılı 29.01.2014 tarihli karar ile davacının davalı kooperatife üye olduğunun tespitine karar verilmiş ve anılan hükmün kesinleştiği anlaşılmıştır.
Tüm bu hususular bir bütün olarak değerlendirildiğinde; davalı kooperatifince 28.02.1998 tarihli genel kuruldan başlayarak aidat tespit kararlarının, ayrımsız tüm ortakları kapsayacak şekilde alındığı, genel kurulun 28.06.2002 tarihinden başlayarak tespit ettiği aidatları ödeyen kişilere tapularının verildiği, ortakların hak ve vecibelerde eşitliği ilkesine Uyulduğu bilirkişi rapora ile tespit edilmiştir.
Taşınmaz değeri üzerinden harcın tamamlandığı anlaşılmıştır.
Yargıtay ..... Hukuk Dairesi'nin ...... esas, ....... karar sayılı ilamında; " Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçeli yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Bu önkoşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, bu isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan
bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Dairemizin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
...
Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir..." denmektedir.
Davacının kooperatif ortağı olduğu kooperatife 974,60 TL lik ödeme yapıldığı bilirkişi raporları ile tespit edilmiştir , ancak davacı tarafın bir kısım ödemesi tespit edilmiş ise de eşitlik prensibi gereği akçeli yükümlülüklerini kendilerine konut tahsisi yapılan diğer üyelerin yükümlülükleri ile eşit olması gerekmektedir.Bilirkişi raporu ile anlaşıldığı üzere davacı yan diğer üyeler gibi yükümlüklerini yerine getiremediğinden tapu iptal tescil olmadığı takdirde muadil bir dairenin adlarına tescili talebi yerinde değildir.
Ancak davacının yaptığı ödemenin de davacıya tazminat olarak verilmesi gerekmektedir. Bilirkişi raporu ile hesaplanan güncel tazminat miktarı 32.882,30 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜ ile; 32.882,30TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 2.246,18TL ilam harcından peşin alınan 853,88TL harç ve 2.904,00TL ıslah harcının mahsubu ile bakiye 1.511,70TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iade edilmesine,
3-Davacı tarafından sarf edilen 44,40TL Başvuru Harcı, 2.246,18TL ilam harcı (peşin harç ve ıslah harcının bakiye kısmı) olmak üzere toplam 2.290,58TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen 2.500,00TL bilirkişi ücreti, 106,70TL posta masrafı olmak üzere toplam 2.606,70TL'den kabul red oranına göre hesaplanan 389,61TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmın iş bu davacı üzerine bırakılmasına,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 5.100,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine,
6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 21.548,23TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine,
7-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.17/02/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır
*Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında e-imza ile imzalanmıştır.