T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/42 Esas
KARAR NO: 2019/1264
DAVA: İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 29/03/2017
KARAR TARİHİ: 26/11/2019
KARAR YAZIM TARİHİ : 26/12/2019
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Taraflar arasında 20.02.2016 tarihinde imzalanan müzakere sözleşmesi ile davalı şirket "..... Mahallesi Prof. .... Caddesi No:.... Zeytinburnu-İstanbul" adresinde bulunan ..... Alışveriş Merkezi'nde yer alan .... no'lu 56 m2lik bağımsız bölümü kiralayacağını taahhüt ettiğini, sözleşme konusu taşınmazda bulunan yerin tahliye edilerek davacı şirketlere teslim edilmesi üzerine, davalı şirket 20.02.2016 tarihli müzakere sözleşmesi gereğince mail ile sözlü olarak defalarca kira sözleşmesi imzalamaya davet edildiğini ancak yanıt alınamadığını, Bakırköy ..... Noterliği kanalıyla 26.08.2016 tarih .... numaralı ihtarnamesi ile davalı şirkete kira sözleşmesini imzalamak yönünde irade beyanında bulunması için 7 gün süre verildiğini, davalı şirketin verilen süre içerisinde kira sözleşmesini imzalamadığını, davalı şirketin bu eylemi ile 20.02.2016 tarihli müzakere sözleşmesinin 4.4. maddesi gereğince 11.000 TL cezai şartı muaccel hale getirdiğini, bu nedenle Bakırköy ..... İcra Müdürlüğü'nün ..... E. sayılı dosyası ile davalı aleyhine 12.10.2016 tarihinde icra takibi başlatıldığını icra takibine haksız itiraz sebebiyle işbu itirazın iptali davası açıldığını, davalının yapmış olduğu haksız ve kötü niyetli itirazın iptaline ve takibin devamına, karşı tarafın itirazının haksız olması sebepleriyle alacağın %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatı ödemesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı taraf cevap dilekçesinde özetle; Davanın tarafları itibariyle mahkememizin bu davada görevli olmadığını, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, müvekkilinin yeni şube açmayı hedeflemesi nedeniyle 20/02/2016 tarihinde davacıların işlettiği ..... AVM'de ..... numaralı 56 metrekalerelik bağımsız bölümün kiralanması için başvuruda bulunmakla birlikte, kiralama görüşmelerine zemin oluşturulması amacıyla 20/02/2016 tarihli müzakere sözleşmesinin akledildiğini, sözleşmenin 4.3.maddesi gereğince mevcut kiracının tahliyesinden sonra maddede belirtilen bütün konularda tarafların mutabakata varması halinde kira sözleşemisinin imzalatılacağının belirtildiğini, müvekkilinin karalanacak taşınmaza ilişkin pazarlama konseptine uygun çalışmaları yaparak kiralama için gayret sarf ettiğini, ancak sözleşmenin 4.3.maddesinde bselirtilen uhususlarda mutabakat sağlanmaması nedeniyle kiralama yapılamadığını, müzakere sözleşmesinden sonra taraflar arasında mutabakat için çeşitli giörüşmeler yapıldığını, kiralanan yerin döner stop markası'nın restoranı olarak kullanılması amacıyla kiralacağını, bu konuda taraflar arasında çeşitli yazışmalar yapıldığını, tahliye sonrası müvekkilinin mecurun içerisine yapılacak yapım ve inşaatla ilgili mimarla anlaştığını, davacıların verdiği metrekareye göre projeler çizdirildiğini, projenin davacılara sunulduğunu, markaya uygun şekilde hazırlanan projede restoran alanlarının kullanım amaçların agöre oturma alanları, mutfak ve restoran ekipmanlarının marka konseptine uygun yerleştirildiğini, davacıların sunulan projeyi kabul etmeyerek yeri teslim etmediğnii, davacıların avm nin sahibi olup sunulan projeyi onaylamaması nedeniyle kiralama sözleşmesinin imzalanmasının müvekkili açısından imkasınsız hale geldiğini, davacılar tarafından gönderilen e-posta yazılarının müvekkilinin markasına uygun yaptığı yerleşim planını uygun görülmediğini, davacılarca markanın konseptine uygun olmayan düzeltmeler yapıldtığını, duvar örülmesine izin verilmediğini, tahsis edilen yerin yarısının oturma alanı yarısının ise mutfak ve ekipmanlar için tahsis edilmesi gerektiğinin davacılarca bildirildiğini, ancak duvar örülmeden yapılacak bu kullanımın markaya uygun olmadığını, bu nedenle tarafların mutabakata varmaması üzerine sözleşmenin imzalanamadığını, kiralanının teslimi ve dekorasyonu konusunun sözleşmenin esas unsuru olup, bu hususlarda mutabakata varılmadan sözleşmenin imzalanamayacağını, bu nedenle cezai şartın gerçekleşmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasında düzenlenen taşınmaz kiralanmasına ilişkin sözleşmeye ait müzakere sözleşmesinden kaynaklı cezai şart alacağının tahsili amacıyla başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkememizce uyuşmazlığın kira sözleşmesine dayandırılması nedeniyle görevsizlik kararı verilmiş ise de İstanbul BAM ..... Hukuk Dairesi'nin kararı ile mahkememizin görevli olduğu belirlenmiş, mahkememizce yargılama yapılmıştır.
Bakırköy .... İcra Dairesinin ..... Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; Alacaklının ..... AŞ, ve ..... Emlak ... Aş, borçlunun ..... işletmeleri AŞ olduğu, borçlu hakkında 20/02/2016 tanzim ve 11/10/2016 vade tarihli asıl alacak (müzakere sözleşmesindeki cezai şart hükmü gereğince) 11.000,00-USD üzerinden ilamsız icra takibi yapıldığı, ödeme emrinin borçluya 17/10/2016 tarihinde tebliğ edildiği, borçlu tarafça 20/10/2016 tarihinde muhabere yolu ile gönderiline itiraz dilekçesi ile icra müdürlüğünün yetkisine, borca, faize ve fer-ilerine itiraz ettiği, borçlunun itirazı nedeni ile takibin durdurulmasına karar verildiği, bu davanın ise 29/03/2017 tarihinde yasal 1 yıllık süresi içinde açılmış olduğu anlaşılmıştır.
Taraflar arasında düzenlenen müzakere sözleşmesi başlıklı 20.02.2016 düzenleme tarihli sözleşmede tarafların yer aldığı, sözleşmenin konusunun.... İlçesinde bulunan Alışveriş Merkezindeki dükkanın kiracının yeri tahliyesinden sonra davalıya kiralanmasını davacılar tarafından üstlenildiği, sözleşmesinin süresinin 1 yıllık olarak belirlendiği anlaşılmıştır.
Sözleşmenin 2.maddesinde konu ve amaç düzenlenmiş olup, mülkiyeti davacılar ait olan avm de bulunan ..... nolu 56 metre karelik bağımsız bölümün kiracının yeri tahliye etmesi koşuluyla tahliye sonrası yerin kiralanmasını ve kiralanan yeri ...... markası adı altında işletilmesine karar verildiği, süresinin 1 yıl olduğu düzenlenmiştir. Sözleşmeninin 4. Maddesinde genel ilkeler ve yükümlülükler düzenlenmiş olup 4.3.maddede taraflar arasında alt bentlerde yazılı olan hususlarla sınırlı olmamak üzere aşağıdaki maddeler içerikleri üzerinde mutabakata varılması koşuluyla kira sözleşmesinin düzenleneceği belirlenmiş olup 4.3.b.maddede kiralananın teslimi ve dekorasyonu konusunda mutabakata varılması sözleşme koşulu olarak aranmıştır. 4.4.madde de ise ön şartın gerçekleşmesine rağmen sözleşmenin imzalanmaması halinde 11.000USD cezai şartın ödeneceği kararlanmıştır.
Taraflar arasındaki yazışmalar ve dosyadaki belgeler incelendiğnide; davalının kiralanacak yerin tahliyesi konusunda birlikte çalışmışlardır. Daha sonra davalı düzenlediği yerleşim planını davacılara göndermiştir. Davacı tarafça yerleşim planında yapılması gerekli olan değişiklikler 22/07/2016 tarihli e-posta ile davalıya gönderilmiştir. 23/07/2016 tarihli e-posta da davacı taarfından gönderilen planda duvar örülmesine izçin verilmediği, bu şekilde projenin uygulanıp uygulanamayacağı sorulduğu, 09/08/2016 tarihli e-posta da ise marka konseptine uygun çalışmaların devam ettiği davacı tarafından istenilen koşullarda 56metrekare yerin yetersiz olacağı yerin 82 metrekareye çıkacağının bildirildiği görülmüştür.
Mahkememizce taraflarca sunulan cevaba cevap dilekçeleri getirtilerek dosyaya konmuştur.
Taraflarca gösterilen tanıklar duruşmada dinlenmiş olup davacı tanığı ..... beyanında özetle; davacı şirketin yönetim işiyle uğraşan şirketinde çalıştığını, davalının ..... markası adı altında 56 metrekare .... nolu dükkanı kiralama istediğini, protokol düzenlendiğini, kiracının tahliyesinden sonra bir kaç ay davalının kendilerini oyaladığını, yerin 56 metrekare olduğunun bilinerek kiralandığını, sunulan projenin buna uygun olmaması nedeniyle kabul edilmediğini, yerin avm de olması nedeniyle yapılacak tadilatın avm yerleşim planına uygun olması gerektiğini beyan etmiştir.
Davalı tanığı .... beyanında özetle; kiralama için ön protokol yapıldığını, markaya uygun yerleşim planının davacılar tarafından kabul edilmediğini, bu yerin davacı tarafından istenilen şekilde kullanılmasının konsepteki ekipmanlarla mümkün olmadığını, davacı tarafından sunulan fazla alan kiralamasının maliyeti arttıracağı için kabul etmediğini beyan etmiştir.
Davacı tanığı ..... beyanında özetle; sözleşme aşamasını bilmediğini ancak davalı tarafından düzenlenen yerleşim planının kendisine gönderildiğini, planda avm mimarisine uygun olmayan duvarlar yapıldığını, bu planın uygulanması halinde avm yerleşim planına aykırı işler yapılacağını, projenin avmnin mimari projesine uygun olmadığını beyan etmiştir.
Taraflar arasındaki sözleşme ile avmnin mimari projesinin ve davalı tarafından sunulan yerleşim planının değerlendirilerek, sözleşmenin uygulanabilirliği ile sözleşmeden kaynaklı edimin kim tarafından yerine getirilmediğinin belirlenmesi amacıyla görevlendirilen inş. Müh. Bilirkişiden alınan 21/06/2019 tarihli raporun incelenmesinde; sözleşme konusu ...... nolu 56 metrekarelik bağımsız bölümde davalı tarafından cevap dilekçesine ek 4 olarak sunulan marka konseptine uygun yerleşim planında restorana ilişkin yerleştirmelerin yapıldığı, davacının bu yerleşim planının kabul etmediği, davacı tarafından önerilen yerleşim planının ise konsepte uygun olmaması nedeniyle davalı tarafından kabul edilmediği, davalının istediği şekilde yerleşimin daha fazla metrekareye sığabileceği belirtilmiştir. Mahkememizce alınan 30/10/2019 tarihli ek raporda ise; davalı tarafça sunulan yerleşim planı duvar içermesi nedeniyle avm yerleşim planına uygun olmadığı belirlenmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde dava, taraflar arasında düzenlenen kiralamaya ilişkin ön sözleşmeye aykırılık nedeniyle cezai şart alacağına ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 20/02/2016 tarihli müzakere sözleşmesi ile davacılara ait ..... Avm de bulunan ve sözleşme tarihinde kiracısı bulunan 56 metrakere büyüklüğündeki 141 nolu bağımsız bölümün kiracının tahliyesi ve sözleşmenin 4.2. Maddesinde belirtilen metrekare bedel karşılığı kiralaması konusunda müzakere sözleşmesi düzenlenmiştir.
Davalının sözleşmeyi imzalamadaki amacı müzakere sözleşmesinde açıkça belirtildiği üzere ..... markasına uygun bir yer kiralanmasıdır. Nitekim sözleşmenin 4.3.b maddesinde de kiralananın teslim ve dekorasyonu ve bu maddede sayılan hususlarla sınırlı olmamak üzere kiralanan şeyin ve kira sözleşmesinin esaslı unsurlarda anlaşılması halinde kiralama sözleşmesinin düzenleneceği kararlaştırılmıştır. Bu kapsamda davalı taraf markasına uygun yerleşim planının düzenlemiş ancak bu yerleşim planı avm projesine uygun olmaması nedeniyle davacılar tarafından haklı olarak geri çevrilmiştir. Taraf beyanları ve bilirkişi raporunda sözleşmeye konu 56 metrekarelik alanda davalı markasına uygun bir dizayn ve yerleştirme yapılması mümkün değildir. Nitekim davacı taraf gönderdiği e-posta da 82 metrekare yerin kiralanmasını teklif etmiştir. Bu durumda tarafların sözleşmenin aslı unsuru olan kiralanan yerin alanı ve dekorasyonu ile kiralanan alana göre ve marka konseptine uygun dekorasyon konusunda anlaşamadıkları, davalının çekincesinini haklı nedene dayandığı anlaşılmakla sözleşmeden kaçınması yerinde görülmüştür. Açıklanan nedenlerle davacıların sabit görülmeyen davasının reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. Vekalet ücreti harcı yatırılan dava konusu miktar üzerinde hesaplanmıştır.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacıların sabit görülmeyen davasının reddine,
2-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 44,40TL ilam harcından peşin alınan 187,86TL harcın mahsubu ile bakiye 143,46TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacılar tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından sarf edilen herhangi bir masraf bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 2.725,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalıya verilmesine,
6-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair davacılar vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.26/11/2019
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır
*Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında e-imza ile imzalanmıştır.