T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/142 Esas
KARAR NO: 2022/598
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 16/02/2020
KARAR TARİHİ: 14/06/2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 27/06/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "Davacının 19.11.2003 tarihinde İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ...... Mah, ...... Mevkii ...... ada, ...... parsel D1 Blok 1 kat mesken niteliğindeki 3 nolu bağımsız bölümü .........'tan noter huzurunda yapılan kooperatif üyelik ve hisse devir sözleşmesi ile devir yoluyla edindiği, kooperatif üyeliğinin devri ve üyeliğinin kabulü talebi ile yönetim kuruluna müracaat ettiği, davalı kooperatif yönetim kurulunun 19.11.2003 tarih ....... sayılı kararı ile üyelik devrinin kabulü ile üyeliğin kabulüne karar verdiği, kooperatif hissesini devir alan davacının 267 nolu ortak olarak kaydının yapıldığı, davacının üyeliğinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirdiği ve aldatlarını ödediği, davacıya üyeliği gereğince İstanbul ili, ...... İlçesi, ......... Mah, ....... Mevkii ..... ada, ...... parsel Di Blak 1 kat mesken niteliğindeki 3 nolu bağımsız bölümün tahsis edildiği, tahsis edilen bağımsız bölümün 2003 yılında fiili olarak eksik ve ayıplı işleri ile birlikte teslim alındığı , taşınmazdaki eksik ve ayıplı işler davacı tarafından bizzat yaptırılarak kiraya verildiği, nitekim davaya konu dairenin 2003 yılından beri davacının zilyetliğinde bulunduğu ve malik gibi kullanıldığı , halen dairede davacı kiracısının ikamet etmekte olup tüm emlak vergilerinin de davacı yanca ödendiği, davacı söz konusu taşınmazın tapuda adına devrinin yapılması için davalı kooperatife 3,000.TL tutarında tapu harç masraf bedelini ödediği, 13.10.2008 tarihinde kat irtifakı kurulmuş olmasına ve davacının tapunun adına devri yönündeki taleplerine rağmen, davaya konu taşınmazın tapu devrinin yapılmadığı, bu nedenle tüm yükümlülüklerini yerine getiren davacının talebinin kabulü ile davalı adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tesciline, tapu iptal ve tescilin mümkün olmaması halinde dava tarihindeki taşınmaz rayiç bedelinin yine dava tarihinden itlbaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte ödenmesini” talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; “ 15.05.2006 tarihinde yapılan ....... sayılı ticaret sicil gazetesine tescil edilen genel kurul kararına göre ruhsat ve tapu harcı için ödemenin giriş daireler için 4.000,00 TL, normal daireler için 5.000,00 TL, dubleks daireler için 6.000,00 TL olarak 30 Mayıs itibari ile 5 taksit üzerinden alınmasının oy çokluğu ile kabul edildiği, ödemeyen üyelerden aylık %5 gecikme faizi alınmasına ve ceza şartının %15 oranında uygulanmasına oybirliği ile karar verildiğini, davacının dava dilekçesinde belirttiği gibi 5.000,00 TL ödemesi gerekirken, 2007 yılında gecikmeli ve eksik olarak 3.000,00 TL ödediğini, davacının mali yükümlülüklerini yerine getirmediğini, ana sözleşmeye göre tapu tahsis hakkı kazarımadığını, 09.09.2008 tarihinde Büyükçekmece ....... Noterliğinden borçlarını ödeyerek tapuyu devir alması için ihtar çekildiğini, borçlarını ödeyerek tapu tahsisi için kooperatife başvuruda bulunmadığımı, yönetim kurulunun 25.07.2007 tarihinde 3 yıl görev yapmak için seçildiğini, 01.07.2009 tarihinde yapılan genel kurulda kooperatifin tasfiyeye giriş kararı alındığını, yönetim kurulunu da tasfiye kurulu olarak görevlendirdiğini, yönetim kurulunun görev ve yetki süresinin 2009 yılı sonunda sona erdiğini, 2009 yılında olağan genel kurul yapılmadığını, 17.06.2012 tarihinde yapılan genel kurulda kooperatifin tasfiyesinin kayyum tarafından yapılmasına karar verildiğini, davacının kooperatife olan borç ve mali yükümlülüklerini yerine getirmediğini ve tapu tahsis hakkı kazanmadığını, yönetim kurulunun kooperatifi temsil yetkisinin sona erdiğini beyan ile davanın reddine karar verilmesini" talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava, kooperatif ortaklığından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacının kooperatif üyeliği kapsamında borcunun bulunup bulunmadığı, yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, davalı şirketin tapu devrini gerçekleştirmeme konusunda haklı olup olmadığı noktasında uyuşmazlık olduğu tespit edilmiştir.
Davacının dosyaya ibraz edilen ortaklık senedi , üye müracaat formu ve genel kurul hazirun cetvelleri üzerinde yapıları inceleme gereği üyeliğe kabul edildiği 2003 yılından beri davalı kooperatifin üyesi bulunduğu, davacının 1163 sayılı kanununa ve sayılan usul ve esaslara uygun olarak daha sonradan kooperatif ortaklığından istifa ettiği veya ihraç edildiği yönünde davalı ......... Konut Yapı Koop. tarafından dosyaya beyanda da bulunulmadığı dikkate alındığında davacının halen davalı ......... Konut Yapı Koop.nin ortağı olduğu ve davayı üye sıfatı ile açabileceği konusunda tereddüt bulunmamaktadır.
Davaya konu İstanbul, ..... Köyü ..... Pafta ...... Ada ....... Parselde bulunan D1 Blok 2.Kat 3 Numaralı Dairenin, davalı kooperatif yönetim kurulunun 19.11.2003 tarih ve ...... sayılı kararı ile davacıya üyeliği gereği tahsis edildiği, dava konusu dairenin 2003 yılında davacıya teslim edildiği ve halen davacı kullanımında bulunduğu tespit edilmiştir.
Yapılan bilirkişi incelemesinde; davacının, ortaklığı gereği davalı ......... Konut Yapı Kooperatifine yapmış olduğu ödeme belgelerini dosyaya sunmadığı, davalı kooperatif tarafından da kooperatifin yasal muhasebe defter ve belgelerinin incelemeye ibraz edilmediği, dosya kapsamı ile tespit edildiği üzere davacının ruhsat ve tapu harç masrafı tutarı olan 5.000,00 TLyi ödemesi gerekirken, 2007 yılında gecikmeli ve eksik olarak 3.000,00 TL ödediği kabul ve beyan edilmiş, davacının da ruhsat ve tapu harcı olarak 3.000.TL yi ödediğini beyan ve kabul etmesi karşısında davacının davalı kooperatife genel kurul kararı ile kararlaştırılan ruhsat ve tapu harcı ödemesinden 2.000,00TL tutarında borçlu bulunduğu yönünde sonuç ve kanaate ulaşıldığı, davacının 1163 sayılı kooperatifler kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince genel kurul kararları ile kararlaştıran ruhsat ve tapu harcı ödemesini diğer üyeler gibi tamamen yerine getirmediğinden akçeli yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacının tapu iptal ve tescil talehbinin yerinde ve haklı olmayacağı, eşitlik prensibi gereğince eksik ödeme yaptığı düşünülen (ruhsat ve tapu harcı ödemesini tamamen yapmadığı) davacının, tapu iptal ve tescil yerine Yargıtayın yerleşik içtihatlarında belirtilen formüle göre tazminat bedelinin tahsilini davalı kooperatiften talep edebileceği, dava tarihi itibariyle taşınmaz değerinin 473.000,00 TL olduğu, davacının talep edebileceği tazminat bedelinin hesap edilebilmesi için davacı ile aynı konumda olan ve ödemelerin tamamını yerine getiren bir üyenin ödemelerini gösterir cari hesabının dosyaya sunulması gerekeceği belirtilmiştir.
Davacı huzurdaki dava ile öncelikle tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğu , tapu iptal ve tescil talebinin mümkün olmaması halinde daire bedelinin tazminat olarak kendisine ödenmesini istemiştir. 1163 sayılı kooperatifler kanunu kapsamında kurulan konut yapı kooperatifleri, aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daire tahsisle yükümlüdür. Nitekim kooperatif ana sözleşmesinin 62. maddesi uyarınca, konutlar maliyet bedelleri kesinleştikten sonra ortaklar veya temsilcilerinin katılımıyla noter önünde çekilecek kura ile dağıtılacağı, konutların ana sözleşmenin 59/2. maddesine göre ortaklara dağıtılması esasının benimsenmesi halinde ise kuraya başvurulmayacağıdır. Bu durumda, bir konutun ortağa tahsis edildiğinden söz edilebilmesi için ya kura sonucu konutun tahsis edilmiş olması veya konutların genel kurulca belirlenecek esaslar dahilinde ortaklara dağıtılmış olması ve genel kurulun bu dağıtımı açık veya zımni olarak onaylaması gerekir. Bu nedenle belirlenen bu ilkeler dışında, yönetim kurulunca genel kurulun kararı veya onayı olmaksızın bir konutu belli bir ortağa tahsisine karar veremeyeceğidir.
Tahsis işlemi kooperatif ortağına şahsi hak sağlar. Kooperatifçe bir dairenin geçerli bir tahsis işlemiyle bir ortağa tahsisi halinde, tahsis edilen ortağın rızası olmaksızın, ortaklığı devam ettiği sürece konutun başka bir ortağa tahsisi mümkün değildir. Kooperatif tarafından taşınmazın ortağa tahsisi, mülkiyeti geçiren bir işlem olmayıp, kooperatifle olan iç ilişkide bir hak bahşeden ve koşulları oluştuğunda kooperatife karşı tapu iptal ve tescil talebinde bulunma hakkı yanında ortağa, tahsis hakkına karşı yapılan haksız saldırılarda üçüncü kişilere karşı müdahalenin men'i ve ecri misil davası açmaya izin veren bir haktır.
Somut olayda; davacının , davalı kooperatifin ortağı olduğu, bu üyelik gereğince kendisine İstanbul, ....... Köyü ...... Pafta ...... Ada ....... Numaralı Parselde davalı kooperatifin yaptırmakta olduğu konutlardan D1 Blok 2.Kat 3 Numaralı Dairenin tahsis edildiği, anılan dairenin 2003 yılında davacıya teslim edildiği ve halen davacı kullanımında bulunduğu anlaşılmıştır. Kök raporda da tespit edildiği üzere davacının üyelik aidat ve ödemelerini yönünden davalı kooperatife bir borcunun olmadığı gerek dosya kapsamı gerekse davacı ve davalının da beyanıyla tespit edilmiştir. Davalı kooperatifin kabulünde bulunduğu üzere davacının üyelik gereği aidat ödemelerini yerine getirdiği sadece 2005 Yılına İlişkin 07.05.2006 Tarihinde Yapılan 2005 yılı Olağan Genel Kurulun 4 nolu kararı ile” Ruhsat ve tapu harcı için giriş dairelerden 4.000,00 YTL, normal dairelerden 5.000,00 YTL, dubleks dairelerden 6.000,00 YTL, 30 Mayıs itibari ile 5 taksit üzerinden alınmasına , ödemelerini geciktiren üyelerden aylık %5 gecikme faizi alınmasına ve cezai şartın %15 olarak uygulanmasına “ dair alınan ve 27.05.2007 Tarihinde Yapılan 2006 hesap yılı Olağan Genel Kurulun 4 nolu kararı ile “Tapu harçlarını süresinde ödemeyen ortakların en geç 30.07.2007 tarihine kadar ödeyenlerden gecikme cezası alınmamasına, ödemeyenlerden %5 gecikme cezası ile birlikte tahsil edilmesine “ dair alınan kararlar gereğince davacının ruhsat ve tapu harç masrafı tutarı olan 5.000,00 TL yi ödemesi gerekirken, 2007 yılında gecikmeli ve eksik olarak 3.000,00 TL ödediği kabul ve beyan edilmiş, davacının da ruhsat ve tapu harcı olarak 3.000.TL yi ödediğini beyan ve kabul etmesi karşısında davacının davalı kooperatife genel kurul kararı ile kararlaştırılan ruhsat ve tapu harcı ödemesinden 2.000.TL tutarında borçlu bulunduğu hususu tarafların kabulündedir.
Genel kurul kararları üye ile kooperatif arasında yapılan bir sözleşme niteliğinde olup ortak ister genel kurula katılsın isterse katılmasın genel kurul kararı iptal edilmediği müddetçe alınan ödeme kararlarının tüm üyeleri bağlayacağı, genel kurul kararının ayrıca üyelere tebliğinin zorunlu olmadığından genel kurulca kararlaştırılan ödemelerin yerine getirilmesi gerekeceğidir. Genel kurulda tapu ve ruhsat tutarının ödeme tutarı ve ödeme tarihi açık ve net şekilde kararlaştırılmış ödemenin zamanında yapılmaması halinde ortaklardan tahsil edilecek gecikme faiz oranı belirlenmiştir. Buna göre; davacı tarafından tescil tarihine en yakın tarih itibariyle toplam 6.894,52 TL'nin davacı tarafından davalı kooperatife depo edilmesi gerekmektedir.
Davacı tarafından taşınmaz değeri üzerinden harç tamamlanmış ve tespit edilen bedel depo edilmiştir.
Davacı vekilinin rapora ilişkin itirazları da dikkate alınarak alınan ek raporda; davacının davalı kooperatiften tapu iptal ve tescil isteyebilmesi için tescil tarihine en yakın dava tarihi itibariyle 2.000.TL Bakiye tapu harç tutarı + aylık %18 den hesap edilen toplam 4.894.52.TL gecikme faizi olmak üzere davalı kooperatife 6.894.52.TL yi ödemesi gerekeceği, davacının üyelikle ilgili diğer tüm ödemelerini yapmış olması ve üyelik gereği tahsis edilen bağımsız bölümde halen ikamet ediyor olmasının da dikkate alınması karşısında hesap edilen 6.894.52 TL yi ödemesi halinde davacının davalı kooperatife karşı ikame ettiği tapu iptal ve tescil talebinin haklı ve yerinde olduğunun kabul edilmesi gerekeceği belirtilmiştir.
Açıklanan nedenlerle; ek raporun hükme ve denetime elverişli olduğu, taşınmaz üzerindeki takyidatların kaldırılmasına yönelik ayrı bir davanın bulunduğu ve davacı vekilinin taşınmazın mevcut haliyle tesciline ilişkin beyanda bulunduğu, depo bedelinin yatırıldığı, harcın tamamlandığı, davacının üyelikle ilgili diğer tüm ödemelerini yaptığı ve üyelik gereği tahsis edilen bağımsız bölümde halen ikamet ettiği, buna göre davacının tapu iptal ve tescil talebinin haklı olduğu kanaatine varılarak davanın kabulüne dair aşağıda yazılı şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile; İstanbul İli Esenyurt İlçesi, ....... Mevkii ....... Ada ...... Parsel, D1 Blok, 1. Kat, 3 Nolu bağımsız bölüme ilişkin davalıya ait tapu kaydının İPTALİ ile davacı adına tapuya KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Mahkememiz veznesine depo edilen 6.894,52TL'nin karar kesinleştiğinde davalı kooperatife ödenmesine,
3-Mahkememiz hüküm özetinin İİK'nın 28. Maddesi gereğince ilgili TSM'ne gönderilmesine,
4- Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 32.310,63TL ilam harcından peşin alınan 7.906,88TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 24.403,75TL'nin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine,
5-Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre alınan 1.320,00TL arabulucu ücretinin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine,
6-Davacı tarafından sarf edilen 2.400,00TL bilirkişi ücreti, 333,50TL posta masrafı, 170,78TL başvuru harcı, 7.906,88TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 10.811,16TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 40.700,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine,
8-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.14/06/2022
Katip .......
¸e-imzalıdır
Hakim ......
¸e-imzalıdır