T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/188 Esas
KARAR NO: 2021/525
DAVA: Alacak (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 28/02/2020
KARAR TARİHİ: 22/06/2021
KARAR YAZIM TARİHİ : 08/07/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; "Müvekkil ile davalı taraf tacir olup yapılan iş de ticari iş niteliğinde olduğunu, müvekkili ile Davalı arasında 01/08/2016 tarihinde halı saha işletme haklarının verilmesi (kiralama şeklinde) konulu sözleşme düzenlendiğini, iş bu sözleşme ile taraflar serbest iradeleri ile birtakım hükümler koyduklarını, müvekkil, ..... Ayakkabıcılık San, İç. Ve Dış Ltd. Şti. bu hükümlere mutabık kalarak kira sözleşmesinde yer alan hükümleri yerine getirdiğini, taraflarınca 25.11.2019 tarihinde Bakırköy ..... Noterliğinden ..... yevmiye numarası ile ihtarname çekilerek söz konusu hususun usulüne uygun şekilde bildirildiğini, ancak davalı şirketin ihtara cevap vermediğini, söz konusu olayda davalı ile müvekkil arasında sözleşme imzalandığını ve müvekkile bir takım yükümlülükler verildiğini; sözleşmenin 9. maddesinde “ Okul içerisinde daha önce olmayan , soyunma odaları, elektrik-su tesisatı, iki adet bay-bayan wc, halı sahanın ışıklandırma ve zeminin değiştirilmesi, sporcuların maç öncesi ve maç sonrası sosyal tesis olarak kullanacakları yapı, çevre düzenlemesi vb. tüm bu işlerin yüklenici ...... Ayakkabıcılık San. İç. Ve Dış Ltd. Şti tarafından finanse edilerek yapıldığını, bu hususta müvekkili tarafından yapılmış olan alanların şu şekilde olduğunu; 1- Sahanın kale arkasından yaklaşık 100 m2 kadar büyütülmesi, 2-Bir adet prefabrik soyunma odası, 3-Bir adet ahşaptan kafeterya ve sosyal tesis yapılması,4-İki adet prefabrik Wc, 5-Çevre düzenlemeleri halı sahanın halısının komple değiştirilmesi, yapılmış olan tüm bu alanlar için müvekkilin yaklaşık 300,000TL masrafı olduğunu, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 10. Maddesi'nde :"Yapılan işler okul idaresi ve yüklenici firma tarafından kabul edilmiş olup 3 yıllık kira sonunda tarafların anlaşamaması durumunda devletin belirlediği amortisman bedeli düşülerek yapılan masraflar ......’a takdim edilecektir'’. şeklinde sözleşmede hüküm yer aldığını, ancak daha sonra ...... Öğretim Kurumlan A.Ş yapılan sözleşmeye mütabık kalmayarak bahse konu edilen alanı derhal boşaltılmasını istediğini, kiralanın kullanım ve de feshin haklı yada haksız olduğuna ilişkin birçok yerleşik yargıtay ilamı bulunduğunu, Nitekim .Yargıtay ..... Hukuk Dairesinin ..... Es,ve ....... Kr sayılı ilamında ' ... HMK m. 31 uyarınca hâkimin davayı aydınlatma görevi bulunduğundan gerekirse asıl kiraya veren davalı şirket yetkilisinin isticvabına başvurularak ve varsa davacının iddialanna ilişkin ceza soruşturma ve kovuşturma dosyaları da temin edilerek kiralananın kullanımının engellenip engellenmediği hususunun tespiti ile bu tespite ilişkin hangi tanık beyanına itibar edildiği ve nedeni hakkında ayrıntılı gerekçe oluşturulmak suretiyle tahliyenin haklı olup olmadığı tespit edilerek yani sözleşmenin feshinde davacı kiracının kusuru bulunmadığı takdirde bilirkişi marifetiyle kiracının tahliye tarihinden itibaren yeniden ihtiyacını karşılayabilecek dava konusu kiralanan ile aynı nitelikte bir işyeri bulması için gerekli olan makul süre kadar hesaplanacak olan müspet zarar kapsamında kalan kâr kaybı ile peşin ödenen kiradan kira sözleşmesine göre tahliye tarihinden sonra kalan süre kadar ödenmiş kira bedelinin iadesine karar verilmesi, tahliyenin haklı bîr sebebe dayanmadığının anlaşılması halinde ise kiralananın benzer koşullarda hangi sürede yeniden kiraya verilebileceğinin yine bilirkişi marifetiyle tespit edilerek bu sürenin tahliye tarihine eklenmesi ile kira sözleşmesine göre geri kalan süreye ait kira bedelinin davacıya iadesine karar verilmesi gerekirken eksik araştırma neticesinde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. Kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana değer artırıcı masraf ve harcamaların yapılması durumunda vekaletsîziş görme hükümlerine göre (4098 Sayılı TBK.S30 {B.K.nın 414. Md.) maddesi) masraf ve harcamaların kiraya verenden istenebilmesi mümkündür. Kiralananda yapılan imalatların, imal tarihindeki, tespit edilemiyor ise kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren tahliye tarihine kadar olan değerieri, faydalı ve zorunlu yada lüks imalat olup olmadıkları, yıpranma paylan aynntılı olarak belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Fazlaya ilişkin haklar (keşif ve bilirkişi doğrultusunda hesaplanacak toplam alacağımız) saklı kalmak kaydıyla, davanın kabulü ile yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesinin arz ve talep edildiği.." görülmüştür.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;Davacı yan tarafından dava dilekçesi ekinde sunulan 01/08/2016 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiraya verenin ‘......Koleji’ olarak gösterildiğini, ancak böyle bir unvan bulunmadığını, davalı yan olarak gösterilen müvekkil şirketin unvanı ......Öğretim Kurumlan Anonim Şirketi (Halkalı Vergi Dairesi:....... ) olup; kira sözleşmesine konu olan ...... Mahallesi ..... Sokak No:..... Mimaroba - Büyükçekmece/İSTANBUL adresinde bulunan taşınmazın kiralama kullandırma gibi bir hak ve yetkisi bulunmadığını, kira sözleşmesinde adresi verilen taşınmazın mülkiyeti özel şahsa ait olup, bu taşınmazın kiracısının da malikin pay sahibi olduğu dava dışı ayrı bir tüzel kişiliği olan ...... Eğitim İşletmeleri ve Tekstil Sanayi Ticaret Anonim Şirketi olduğunu, davalı olarak gösterilen müvekkil şirketin taraf sıfatının bulunmaması nedeniyle sayın mahkemenizce davanın reddine karar verilmesini arz ve talep olunduğu, dava dilekçesi ekinde kendilerine tebliğ edilen kira sözleşmesinden de görüldüğü üzere sözleşmenin firma yetkilisi olmayan Nazım Boduroğlu tarafından imzalandığını, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.372 uyarınca şirket borçlandırmak isteniyorsa şirket kaşesi ve bunun üzerine temsile yetkili kişinin imzasının bulunması gerektiğini, yine Türk Borçlar Kanunu m.40 yetkili bir temsilci taralından diğer bir kimse ile yapılan sözleşmeden doğan alacak ve borçların o kimseye ait olacağının düzenlendiğini, yetkili değil ise kişinin şahsen sorumlu olduğunu, Yargıtay' ın yerleşik içtihatlarının da bu yönde olduğunu, TBK m.6 bir kimse yetkili olmadığı halde başkası adına hukuki işlem yapmışsa, temsil edilen kişi icazet vermedikçe alacaklı veya borçlu olmayacağının belirtildiğini, davacı yanın somut olayda basiretli tacirin göstermesi gereken asgari özeni göstermediğini, tek taraflı hazırlamış olduğu kira sözleşmesinde taraf sıfatı bulunmayan müvekkil şirketi taraf gösterdiğini, bu doğrultuda da davaya konu ettiğini, ayrıca sözleşmenin herhangi bir yetkisi bulunmayan dava dışı ........ tarafından imzalandığını, izah edilen gerekçelere binaen kendi şahsını bağladığını, bu sebeple davanın reddine karar verilmesinin arz ve talep edildiği..." görülmüştür.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava, halı saha işletme hakkının verilmesi kapsamında alacak istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın halı saha işletme hakkının verilmesi kapsamında alacağın bulunup bulunmadığı, söz konusu sözleşmede davalının husumetinin bulunup bulunmadığı noktasında olduğu tespit edilmiştir.
Öncelikle husumet itirazı bulunmakla yetkisiz temsil bulunup bulunmadığı hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir.
TTK'nun 372/1 maddesine göre; şirket adına imza yetkisini haiz kişiler şirketin unvanı altında imza atarlar. 6098 sayılı TBK'nın 40. maddesinde yetkili bir temsilci tarafından diğer bir kimse ile yapılan sözleşmeden doğan alacak ve borçların o kimseye ait olacağı düzenlenmiştir. Buna göre yetkili değil ise, imzalayan şahsen sözleşmeden sorumlu olur. Aynı Kanunun devam eden 46. maddesinde de bir kimse yetkili olmadığı halde başkası adına hukuki işlem yapmışsa, temsil edilen kişi icazet vermedikçe alacaklı veya borçlu olmayacağı belirtilmiştir. Bu temsilci yetkisiz olsa dahi temsil olunanın sonradan icazet vermesi ya da kendi adına yapılan hukuki işlemi benimsemesi halinde baştan itibaren hukuki işlem geçerli ve temsil olunanı bağlayıcı olacaktır. Buna göre; taraflar arasındaki sözleşme 2016 tarihli olup sözleşme yetkisiz temsilci tarafından imzalansa bile sözleşme üzerinden geçen süre ve bu süre içerisinde söz konusu hukuki işlemin davalı şirket tarafından benimsendiği anlaşılmakla husumet itirazının reddi gerekmiştir.
Davacı şirket incelenen 2016 ve 2017 yılları ticari defterlerinin TTK, HMK ve VUK hükümleri gereği zorunlu yasal tasdiklerinin yaptırıldığı, incelenen ticari defter kayıtlarının karşılıklı birbirini doğruladığı, 6102 sayılı TTK 64/3 ve HMK 222 madde hükümleri gereği sahibi lehine delil niteliğine haiz olduğu, davalı şirketin 2016 ve 2017 yıllarında e-defter mükellefi olduğu, ilgili dönem ticari defterlerinin TTK. HMK ve VUK hükümleri gereği zorunlu yasal tasdiklerinin e-defter berattan yapıldığı, defterlerin bilgisayarlı kayıt ortamında işlenmiş olup, muhasebe standartları ve Tekdüzen Hesap Planı ilkelerine uygun tutulduğu, defter kayıtlannın birbirini doğruladığı, 6102 sayık TTK 64/3 ve HMK 222 madde hükümleri gereği sahibi lehine delil niteliğine haiz olduğu görülmüştür.
Davacı ticari defterleri içeriği muhasebe kayıtlarında davalı ile ticari ilişkinin olduğu ve bu ilişki kapsamında davacı şirketten, davalı şirkete kira bedeli olarak toplam 152.000,00-TL ödeme yapıldığı, ancak, davacı tarafından yapılan ödemelere karşılık, fatura girişi olmadığı bu sebeple davacı şirketin davalı şirketten ödemeler karşılığı kiralama faturası alacaklısı olduğu, kiralama kapsamında kira borcu bulunmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca, dava konusu kapsamında, davacı şirketin, davalı şirketten kiraladığı(halı saha ve eklentiler) taşınmada ilgili davacı tarafından yapılan inşaat, onarım, tadilat vb. işlerle ilgili giderlerin özel maliyet hesabı altında muhasebeleştirildiği tespit edilmiş olup, giderlerin yapıldığı yerler, buna göre yapılan fatura ve ödeme kayıtları ile 217.598.96-TL faturalı harcalamalar toplamı tespit edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme gereği 3 yıl için % 19,98 toplam Amortisman oranı
özetinden 217.798,96 x%19.98=43.516.23-Tl toplam amortisman oranı düşüldüğünde kalan tutarın 174.282,73-TL olduğu, (halı saha harcamaları amortisman düşülmüş tutar), 89.532.78-TL (Halı saha çevresindeki cafe+soyunma odaları+wc türünde bina imalatı amortismanı düşülmüş tutar) olduğu, buna göre toplam tutar=263.815,51TL(174.282,73 +89.532.73) dava tarihi itibariyle, davacının, davalıdan 263.815,51-TL alacaklı olduğu tespit edilmiştir. Davalı taraf rapora kiralama tarihi öncesindeki ödemelerin de hesaba dahil edilmesi nedeniyle itiraz etmişse de ödemelerin kiralama ilişkisi kapsamında yapıldığı, sözleşmenin süresi henüz dolmadan alanın derhal boşaltılması istemi üzerine davacı tarafından yapılan onarım, tadilat, kira giderleri nedeniyle zararının bulunduğu, bu hususun bilirkişi heyet raporunda tespit edildiği anlaşılmakla bedel artırım dilekçesi doğrultusunda davanın kabulüne dair aşağıda yazılı şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile; 263.815,51TL'nin dava tarihi olan 28/02/2020 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 18.021,23TL ilam harcından peşin alınan 170,78TL harcın 4.334,60TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 13.515,85TL'nin davalıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına,
3-6102 sayılı Türk Ticaret Kanununa göre alınan 1.320,00TL arabulucu ücretinin davalıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına,
4-Davacı tarafından sarf edilen 2.279,50TL bilirkişi ücreti, 250,00TL posta masrafı, 54,40TL başvuru harcı, 170,78TL peşin harç, 4.334,60TL tamamlama harcı, 415,00TL ATVG araç ücreti olmak üzere toplam 7.504,28TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 26.917,08TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine,
6-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 22/06/2021
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır
*Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında e-imza ile imzalanmıştır.