T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2020/908
KARAR NO : 2025/201
DAVA : Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 16/10/2020
KARAR TARİHİ : 20/02/2025
KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 07/03/2025
Davacı tarafından mahkememizde açılan davada yapılan yargılama sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından mahkememize sunulan dava dilekçesinde özetle; Davacının İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mah. ... ada, ... parsel, .... ve ... numaralı bağımsız bölümlerin maliki sıfatına sahip olduğunu, taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmede arsa sahibi sıfatıyla 67 ve 68 numaralı depolu dükkanların davacı şirkete anahtar teslim şeklinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, davalı müteahhitin sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim yapmadığını, dükkan niteliğindeki taşınmazların anahtarlını davacı şirkete teslim etmiş ise de dükkanların inşaatlarının tamamlanmadığını, sözleşmede kararlaştırılan işleri yapmadığından sözleşmede kararlaştırılan şekilde teslimden söz edilemeyeceğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve eki teknik şartnameye aykır şekilde eksik ve ayıplı yapılan inşaattan ötürü davacı şirketin uğradığı zararlardan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000,00 TL maddi zararın ve 1.000,00 TL kira mahrumiyet bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı tarafından cevap dilekçesi sunulmamıştır.
Bakırköy .... Tüketici Mahkemesi .... Esas, .... Karar sayılı ilamıyla görevsizlik kararı vererek dosyayı mahkememize göndermiştir.
Bakırköy .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... Değişik İş sayılı dosyasında aldırılan bilirkişi raporunda özetle; Yerinde yapılan incefeme sonucunda konu depo hacimlerinde zemin kaplamasının mevcut olmadığı tespit edilmiştir. Dosyasına sunulan "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" adlı sözleşmede “Müteahhit ve Mal Sahiplerinin Taahhütleri" kısmı A maddesinde müteahhidin "... bağımsız bölümleri daireleri anahtar teslimi, dükkanları ise kaba sıvası seramikleri ve dış cephe doğramaları yapılmak suretiyle" teslim etmeyi vaat ettiği anlaşılmıştır. Yerinde yapılan inceleme sonucunda konu depo hacimlerinde aydınlatma tesisatının mevcut olmadığı tespit edilmiştir. Kanusu uzmanı elektrik mühendisi tarafından değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmıştır. Tespiti yapılan yalıtım noksanlığı, elektrik aydınlatma tesisatı noksanlı ve zemin kaplaması yalıtımının 30 iş gününde yapılabileceği ve tespit edilmiştir. Dosyaya sunulan sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin depolarının yer aldığı parsele ait olduğu anlaşılan noter onaylı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" adlı sözleşmede bodrum katların yalıtımının ne şekilde yapılacağı hususunda bilgi bulunmadığı, ancak yerindeki durumda bina içerisine su sızıntısının girmesinin binaya ve binanın temeline zarar verdiği, ayrıca depo alanlarında su tahliyesine yönelik giderlerin görülemediği, acilen bağımsız bölümlerin depo alanlarına gelen su sızıntılarının yalıtım yapılarak önlenmesi gerektiği görüşüne varılmıştır.
Mahkememiz dosyasına İnşaat Mühendisi .... ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ....'dan rapor aldırılmış, bilirkişi heyeti sunmuş olduğu 22/09/2021 tarihli raporunda özetle; Sayın Mahkemenin takdirinde olmak üzere, 08.03.2017 tarihinde — imzalanan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ne göre vaat edilen teslim tarihi ile fili teslim tarihi arası geçen sürenin esas alınması halinde; davacının huzurdaki davada, kendisine ait dükkanların depoların eksiksiz ve kullanılabilir. bir şekilde teslim. tarihinde davacıya teslim edilmemesinden dolayı davalı'dan talep edebileceği toplam tarihi itibariyle 151.000 TL olarak hesaplanmıştır.'' şeklinde belirtmiştir.
Tarafların itirazı üzerine dosya ek rapor alınmak üzere SMM bilirkişi .... eklenerek yeniden bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan ek bilirkişi raporunda özetle;''a) Davacı şirketin 6102 sayılı T.T.K. nun ilgili maddeleri ile ilgili 222. md.ne göre ticari defterlerinin açılış ve kapanış onaylarını zamanında yaptırdığı, dolayısıyla, T.T.K.'nun amir hükümlerine göre, davacı şirketin Ticari Defterleri lehine delil teşkil ettiği kanaatine varılmış olup, Takdirin Yüce Mahkemenize ait olduğunu arz ederim. b) Davacı taraf Ticari defterlerinde Davalının hesabını 120.01.104 hesap kodu ve ... Turizm Taşımacılık ve İnş Ltd. Şti. hesap adı ile izlenmekte olduğu tespit edilmiştir. Davacının ticari defterleri usulünce tutulduğu davalı ile olan alış-veriş usulünce ticari defterlere kaydedildiği tespit edilmiştir ©) Yukarıda detaylı olarak açıklanan nedenlerle, eksik ve gizli ayıplı işlerin miktarı ve bedeli hesaplanamamıştır. d) Depolara ait mimari ve tesisat projelerinin temini durumunda, talepler ve itirazlar doğrultusunda gerekli hesaplamalar Bilirkişi heyetimiz tarafından yapılabilecektir,'' şeklinde belirtmişlerdir.
Tarafların itirazı üzerine dosya ek rapor alınmak üzere yeniden bilirkişiye tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan ek bilirkişi raporunda özetle;''a) Davacının davalıya hitaben TC. Beyoğlu ... Noterliğinden 19.03.2020 tarih ve .... yevmiye numaralı ihtarname ile ayıp ihbarında bulunduğu tespit edilmiştir. Taraflar arasında yapılan 08.03.2017 tarihinde imzalanan Sözleşmeye göre teslimin 24 Ay içinde yapılıp tamamlanacağı yazılmıştır. Davacının ihtarnamesine göre davalının 67 ve 68 nolu depoların teslim edilmediği belirtilmiştir. Bu durumda Davacı tarafından yapılan ayıp ihbarının süresinde ve usulünce yapıldığı tespit ve kanaatine varılmıştır. Takdirin Sayın Mahkemenize ait olduğunu arz ederim. b) Dava konusu dükkanların depoların ait(Proje üzerinde 67 ve 68 nolu dükkanlara ait olduğu yazı ile belirtilmiş) mimari ve tesisat projelerinin temini durumunda, talepler ve itirazlar doğrultusunda gerekli hesaplamalar Bilirkişi Heyetimiz — tarafından yapılabilecektir.'' şeklinde belirtilmiştir.
Tarafların itirazı üzerine dosya ek rapor alınmak üzere Elektrik Mühendisi bilirkişi ve Makine Mühendisi bilirkişi eklenerek yeniden bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan ek bilirkişi raporunda özetle;'' a) Dava konusu 68-69 nolu bağımsız bölümlerin depolarındaki su sızıntısının ana nedeninin binanın diş perde su yalıtımının ve temel drenajının ayıplı ve yetersiz. yapılmasından kaynakladığı sonucuna varılmış olup, 68-69 nolu bağımsız bölümlerin depolarına sızan suyun tamamen kesilmesi için, enjeksiyon sistemiyle su yalıtımına tam sızdırmazlık sağlanana kadar devam edilmesi gerektiği ve bu enjeksiyon su yalıtımının maliyetinin de takriben 225.000 TL kadar olabileceği görüş ve kanaatine varılmıştır. b) İşyeri sahibi kişinin verdiği bilgiye göre Otopark zemininde ve duvarlarında su sızıntısı/akmasını önlemek için duvarlara binlerce delik açılarak dübel içerisine mayi izolasyon malzemesi doldurularak dolgu yapılıp akan suyu kesmeye çalıştığını ve otoparkta havalandırma sistemi tesis edildiğini ve otoparkın Akdeniz Caddesine doğru olan kısmında mevcut aydınlatma tesisatı ve yangın borulama sistemine ilave olarak borulama yapıldığı ve su tesisatı borulaması, yangın boruları ile elektrik kablosu çekildiği ve bu tesisatların montajı işlerinin yapıldığını ve 250 000 TL-300 000 TL tutarında ödeme yaptığını, c) Taşınmazın Otopark kısmında 14" inç plastik su borusunun 50 metre uzunluğunda ve takribi 200 metre uzunluğunda yangın borusu işleri yapıldığı/yaptırıldığı ve bir adet Akdeniz Caddesine bağlanan atıksu bağlantısı (Rabıt) olup, atıksuların bir kısmının sol taraftaki sokağa bağlanan atıksu sistemiyle bağlanan rabıt bağlantısı olduğu, taşınmazın önündeki bahçede toplanan yağmursularının ve binanın çatı yağmursularını mazgallar vasıtasıyla toplanarak bahçe içindeki rögara bağlandığı ve bahçedeki rögardan dalgıç pompa vasıtasıyla ... atıksu/yağmursuyu sitemine bağlanarak deşarj edildiği konularında delil tespit yapıldığına dair; d) Elektrik Mühendisliği olarak ; İŞYERİ SAHİBİ KİŞİNİN BEYANINA GÖRE ilave işlerin elektrik kumanda panosunda 75 metre uzunluğunda elektrik kablosu çekildiği ve taşınmazın içinde 7 adet elektrik hatları çekildiği beyanı bulunduğu , toplam elektrik tesisatının montajının yapılması için yapılacak masrafın 125.000 TL ( KDV Dahil ) olduğu 7 iş gününde montajının yapılabileceği sonuç ve kanaate varılmıştır.'' şeklinde belirtilmiştir.
Davacı tarafından bedel arttırım dilekçesi sunulmuş olup bu doğrultuda değerlendirme yapılmıştır.
Dava, eser sözleşmesinden kaynaklanan zararın tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davacının sahip olduğu taşınmazların geç teslimi nedeniyle uğradığı kira kaybı zararının olup olmadığı ve taşınmazın depolarının ayıplı olarak teslim edilip edilmediği edildi ise ayıbın ve var ise zararın tespitinin gerektiği konularında anlaşamadıkları tespit edilmiştir.
Taraflar arasında yapılan sözleşme türünün eser sözleşmesi olduğu kanaatine varılmış olup, 6098 sayılı TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde eser sözleşmesi ile ilgili hükümlerin düzenlendiği, eser sözleşmelerinde, iş sahibinin borcu iş bedelini ödemek (TBK'nın 479/1.md.), yüklenicinin borcu ise eseri iş sahibinin amacına uygun, haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek olduğu anlaşılmıştır.
Eser sözleşmesi “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği” tam iki taraflı bir sözleşme olup, yüklenicinin eseri üretip teslim etme ana borcuna bağlı yan borçlarından biri de genel ihbar (uyarı) borcudur.( Yargıtay 15.H.D. 2019/654 esas, 2020/2183 karar sayılı ilamı)
Davacı iş sahibi davalı müteahhit tarafından yapılan işlerin ayıplı ve eksik olduğunu iddia etmiştir.
Eser sözleşmelerinde ayıplı imalât halinde 6098 sayılı TBK'nın 474/I. maddesi uyarınca açık ayıplarda iş sahibi eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek, gizli ayıplarda ise aynı Kanun'un 477/son maddesi uyarınca ortaya çıkması üzerine gecikmeksizin ayıp ihbarında bulunmak zorundadır. İş sahibi gözden geçirmeyi ve ihbarda bulunmayı ihmâl etmişse eseri olduğu gibi kabul etmiş sayılır. Eserin ayıplı olması halinde; iş sahibi, süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunması şartıyla, sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinde sayılan seçimlik haklarından birisini kullanabilir. Bu hakkın kullanması için iş sahibi ayrı bir dava açılabileceği gibi, yüklenici tarafından aleyhine açılmış olan bir davada bu hususu def'i olarak da ileri sürebilir. Sözü edilen Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinde; yapılan şey iş sahibinin kullanamayacağı ve hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde kusurlu veya sözleşme hükümlerine aykırı olursa iş sahibinin o şeyi kabulden kaçınabileceği ve bu hususta yüklenicinin kusuru bulunursa zarar ve ziyan da isteyebileceği, yine aynı maddenin devamında ayıbın eserin reddini gerektirecek nitelikte bulunmaması halinde iş sahibinin işin kıymetinin noksanı nispetinde bedelden indirim veya eğer o işin onarımı büyük bir masrafı gerektirmez ise yükleniciyi onarmaya mecbur edebileceği hüküm altına alınmıştır. Bunlar eserin ayıplı olması halinde iş sahibinin haiz olduğu haklardır. Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinde eser sahibine tanınan haklardan hangisini kullanabileceği, mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla eser üzerinde yaptıracağı inceleme sonucu ayıbın derecesi belirlenmek suretiyle takdir olunur. Somut olayda bilirkişi incelemesi yapılarak rapor alınmış ve bu rapora göre hüküm kurulmuş ise de; söz konusu rapor belirtilen ilke ve kurallara uygun olmadığından hükme esas alınamaz. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2018/4472 esas, 2019/1813 karar sayılı ilamı)
Eser sözleşmelerinde eksik iş ise, eserin sözleşme ile fen ve teknik kurallarına göre ve ayrıca varsa proje ve şartnameye göre yapılması gerektiği halde kısmen ya da tamamen yapılmayan, ancak mevcut haliyle iş sahibinin teslim aldığı eserdeki eksiklikler olarak ifade edilmektedir. Eserde eksik işlerin varlığı halinde, iş sahibi herhangi bir ihtirazi kayıt ileri sürmek veya ihbarda bulunmak zorunda değildir. Zamanaşımı süresi içerisinde eksik işlerin giderilme bedelini veya işin eksik yapılması nedeniyle fazla ödediği bedelin iadesini isteyebileceği gibi, eserin eksik bırakılan kısmının bedelini ödemekten de kaçınabilir. TBK'nun 475. maddesi gereğince, bu madde de belirtilen seçimlik haklar dışında iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. (Antalya Bam 7. HD. 2019/948 esas, 2020/1002 karar sayılı ilamı)
Mahkememizce yapılan yargılama, dava ve cevap dilekçeleri, taraf vekillerinin mahkememiz huzurundaki beyanları, mahkememizce aldırılan bilirkişi raporları, değişik iş dosyası ve tüm kapsamı bir bütün olarak değerlendirildiğinde;
Taraflar arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde DİĞER HUSUSLAR başlığı altında;“Arsa üzerine inşaat edilecek dükkanlarda alçı sıva ve yer seramikleri yapılacaktır. İskanlı dükkan tesliminde arsa sahiplerinin dükkan cepheleri alüminyum doğrama yapılarak teslim edilecektir. Dükkanların içine alüminyum doğrama, iç tesisat. asma tavan, vb. İşlemler yapılmayacaktır. Elektrik saati takılıp tesisat dükkanın içinde sigortaya bağlanacaktır. Su tesisati saatlerden dükkan içine uç bırakılacak kadar yapılacaktır.” hükmü bulunmaktadır. Bu hükme göre, dükkanları depolarında sıva ve seramik işlerinin sözleşmeye aykırı olarak yapılmadığı, dükkanın içindeki(İç tesisatların) elektrik tesisatlarının ise müteahhidin kapsamında olmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca, İNŞAATLA İLGİLİ TEKNİK ŞARTLAR 2- Yalıtım başlığı altında; “Binanın dış cephesine mantolama yapılacak ve aynı yüklenici firma tarafından yapılmış bulunan sitenin ön cephesine görülen dekoratif bazı dış cephe süsleme malzemeleri kullanılacaktır. Bodrum, çatı katları ve kapalı otopark su ve nem almayacak biçimde yalıtılacaktır.” hükmü bulunmaktadır.
Yine sözleşmenin, İŞE BAŞLAMA, İNŞAAT SÜRESİ VE GEÇİKME CEZASI bölümünde ; “1-Binaların yapı ruhsatı (en az 12.500 m2 olacak şekilde inşaat izni) sözleşmenin imzalanmasına müteakip 6 ay (altı ay) içinde müteahhit firma tarafından alınacaktır. 2-Müteahhit inşaata başlayıp 24 (yirmidört) ay içinde inşaatı anahtar teslimi tamamlayıp. çevre düzenlemesi bitmiş olarak arsa sahiplerine teslim edecektir. 3 (üç ) ay içerisinde iskan alınacaktır. Aksi takdirde ceza-i şart olarak herhangi bir ihtara ve ihbara hacet olmaksızın mal sahibine bağımsız bölüm daire başına 3.000,00-t1.(üçbin tL), dükkan başına aylık 5.000,00- TI.(Beşbin TL) kira rayici kadar kira mahrumiyeti tazminatı ödeyeceğini kabul ve taahhüt eder.” hükmü bulunmaktadır.
Cezai şart; borçlunun asıl borcunu ileride hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taaahhüt ettiği edime denir. Taraflar sözleşmenin hiç yada gereği gibi ifa edilmemesi durumu için cezai şart kararlaştırmışlar ise taraflar yükümlülüklerine uygun hareket etmelidir.
Mahkememizce aldırılan bilirkişi raporunda dava konusu 68-69 nolu bağımsız bölümlerin depolarındaki su sızıntısının ana nedenin binanın dış perde su izolasyonunun ve temel drenajının ayıplı ve yetersiz yapılmasından kaynaklandığı sonucuna varıldığı ve zararın 225.000,00 TL olarak hesaplandığı, yine elektrik tesisatının ayıplı olması sebebiyle yapılacak masrafın 125.000,00 TL, cezai şart bedeli 151.000,00 TL olarak hesaplandığı, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu kanaatine varılarak, davalının ayıplı ve eksik iş yaptığı davacının da maddi zararını ve cezai şart bedelini talep edebileceği kanaatine varılarak davanın kabulü ile, 511.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM-Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ İLE, 511.000,00 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 34.906,41 TL ilam harcından peşin alınan 187,86TL harcın 8.538,75 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 9.102,30 TL'nin davalıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına,
3-6102 sayılı Türk Ticaret Kanununa göre alınan 680,00 TL arabulucu ücretinin davalıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına,
4-Davacı tarafından sarf edilen 14.800 TL bilirkişi ücreti, 433,25 TL posta masrafı, 54,40 TL başvuru harcı, 187,86 TL peşin harç, 8.538,75 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 24.014,25TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 80.650,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine,
6-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalının yokluğunda gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 20/02/2025
Katip ...
e imzalıdır
Hakim ...
e imzalıdır