T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/143 Esas
KARAR NO: 2022/1178
DAVA: Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 19/08/2020
KARAR TARİHİ: 13/12/2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 21/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkili ile davalı şirket arasında 20/05/2014 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imza altına alındığını, yüklenici firma Altima İnşaatın bu sözleşmeler ile müvekkiline İstanbul İli, ...... İlçesi, ..... Parsel numaralı-çarşı üst blok 1. Bodrum kat 190-B bağımsız bölüm olan 30,36 m2'lik dükkan adresinde bulunan mevcut taşınmaz üzerinde eser yapmayı ve bununla birlikte malzeme ve işçilik dahil anahtar teslim tüm dekorasyon ve ince işçiliklerinin yapılması işlerini taahhüt ettiğini, taraflar arasında imzalanmış olan sözleşme çerçevesinde müvekkilinin edinimini eksiksiz yerine getirmesine rağmen; davalı tarafından yüklenilen edimlerin gerek malzeme gerekse işçilik bakımından sözleşmeye uygun bir şekilde yerine getirilmediğini, ayıplı, kusurlu ve eksikliklerle dolu bir şekilde yarıda bırakılıp tamamlanmadığını, yüklenici davalı aleyhine işbu davaya esas teşkil etmek üzere taraflarınca Büyükçekmece ..... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin .... D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığını beyanla; fazlaya ilişkin haklarının zararının tam ve kesin olarak belirlenmesinin ardından bedel artırımı/ıslah haklarının saklı kalması kaydıyla, sözleşme konusu bağımsız bölümün sözleşmede gösterilen 30/06/2016 teslim tarihinde teslim edilmemesi sebebiyle temerrüt tarihinden itibaren müvekkilinin uğradığı kira kaybı başta olmak üzere tüm zararlarının en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesine, yine bağımsız bölümdeki eksik/ayıplı işlerin tamamının maddi miktarı ile birlikte tespit edilerek, delil tespiti için yapılan masraf ve yargılama giderleri de dahil olmak üzere davalıya tebliğ olunan ihtarname uyarınca temerrüt tarihinden itibaren işletilecek en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsil edilerek müvekkiline ödenmesi amacıyla şimdilik 33.500,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesi ile özetle: Davacı ile müvekkili şirket arasında, dükkan nitelikli bağımsız bölüm satışı konusunda sözleşme imzalandığını, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 2.1. maddesine göre, taşınmazın ticari alan, yapılan işin ticari iş, kendilerinin de tüccar olması nedeniyle, sözleşmenin uygulanmasında Türk Ticaret Kanunu hükümlerine göre hareket edileceğinin taraflarca kabul edildiğini, dolayısıyla, tarafların tacir olmasından bahisle, sözleşmede Türk Ticaret Kanunu hükümlerinin uygulanacağının düzenlenmiş olması ve davadaki talebinin mahkum kalınan kira olduğu dikkate alındığında, Asliye Ticaret Mahkemelerinin görevli olduğunu beyanla, görevsizlik kararı verilmesini talep ettiği, dava dışı ...... Grup içerisinde yer alan ..... İnşaat Ltd. Şti., İstanbul İli .... İlçesi, ...... parsel sayılı taşınmaz üzerine inşa edilecek ...... adlı projenin yüklenicisiyken, yapılması planlanan inşaatı yapmayarak, inşaata hiç başlamadan, iş alanını terk ettiğini, ...... İnşaat adlı şirketin borca batık durumda olduğu ve projeye devam edemeyeceğinin anlaşılması üzerine; arsa malikleri ve ...... İnşaat imzalamış oldukları taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesini karşılıklı feshettiklerini, projeden adi yazılı sözleşme ile bağımsız bölüm alan üç bine yakın kişi ile arsa malikleri mağdur olduğunu, ...... projesinden adi yazılı sözleşme ile bağımsız bölüm alan mağdurlar bir dernek kurmuş ve bu dernek ile arsa malikleri, müvekkiline ...... projesine başlaması konusunda teklifte bulunduklarını, neticede müvekkil şirket tüm arsa malikleri ile anlaşarak İstanbul ili ..... ilçesi ..... parsel sayılı taşınmazın inşası için İstanbul ...... Noterliğinin 20.01.2014 tarihli ...... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapımı sözleşmesini imzalamış, taşınmazda "..... " projesine başlamış, inşaatı yapmış ve bağımsız bölümleri teslim ettiğini, davacı ile müvekkili şirket arasında; brüt 30,36m², 190-B iç kapı numaralı bağımsız bölümün 150.000,00TL bedelle satışı konusunda 20.05.2014 tarihinde taşınmaz satışı abonmanlık sözleşmesi imzalandığını, işbu sözleşmeye göre, söz konusu taşınmaz, satış bedeli ile sözleşmede yazılı diğer vergi ve harçların tam olarak ödenmesi ve kat irtifakı kurulması hallerinin her ikisinin birden gerçekleşmesinden sonraki on beş iş günü içinde devredilecek, peyzaj ve ortak yerlerin tamamlanması için gereken 2 aylık ilave süreyle birlikte 30.08.2016 tarihinde taşınmaz fiili olarak teslim edileceğini, müvekkil şirket, üzerine düşen tüm yükümlülükleri yerine getirmiş, projeyi 2017 yılının Temmuz ayında tamamlamış, alıcılara bağımsız bölümlerini teslim ettiğini, bu doğrultuda davacıya da bağımsız bölümünü teslim alması bildirilmiş, ancak davacı teslime yanaşmadığını, hatta müvekkil, 22.08.2017 tarih .... sayısı ile iskan başvurusunda bulunmuş, iskan bedellerini ödemiş, geçici iskanı almış olup, ilgili kurumun iskan işlemlerini sonuçlandırmasını beklendiği, müvekkilin iskan bedellerini ödeyerek, iskan başvurusunda bulunmuş olması, sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirdiğini gösterdiğini, müvekkili söz konusu taşınmazı 2017 yılının Temmuz ayında teslime hazır hale getirdiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 6.3. maddesinde ve 7.2. maddesinde kararlaştırılan cezai şart, mahrum kalınan kira bedellerinin karşılığın olduğunu, bu nedenle, kabul anlamına gelmemek kaydıyla, müvekkilden, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart dışında rayiç kira bedelinin ödenmesinin talep edilemeyeceği, izah olunan nedenlerle öncelikle davanın görev yönünden reddine, arsa maliklerinin davaya dahil edilmelerine, neticede haksız ve yasal dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Dosyanın Büyükçekmece ..... Asliye Hukuk Mahkemesinden görevsizlikle mahkememize gönderildiği anlaşıldı.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Dava, eser sözleşmesinden kaynaklı maddi zararların tazmini istemine ilişkindir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında davacının dükkan olarak kullanacağı bağımsız bölümde davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği, eksik ve ayıplı iş nedeniyle davacının maddi zararının bulunup bulunmadığı, kira kaybı talebinde bulunma hakkı olup olmadığı noktasında uyuşmazlık olduğu tespit edilmiştir.
Taraflar arasında 20/05/2014 tarihinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, bu sözleşme uyarınca davalının İstanbul İli ..... İlçesi ...... Pafta Numaralı ..... Parsel Numaralı – Çarşı üst blok 1. Bodrum Kat 190-B bağımsız bölüm olan 30.36 m2’ lik dükkan adresinde bulunan mevcut taşınmaz üzerinde anahtar teslim eser yapmayı ve 30/06/2016 tarihinde teslim etmeyi taahhüt ettiği, anılan tarihte eserin teslim edilmediği, iskanının alınmadığı hususlarında bir ihtilaf bulunmamaktadır. Davacının iddiası, taşınmazın ayıplı yapıldığı, iskanının alınmadığı ve zamanında teslim edilmediği, bu bakımdan sözleşmede kararlaştırılan kira kaybından kaynaklı cezai şart tazminatının ve ayıplı ifa nedeniyle oluşan zararların ödenmesi gerektiği yönündedir. Davalının iddiası ise taşınmazın ayıplı olmadığı, mücbir sebepler nedeniyle gecikme yaşandığı yönündedir. Taraflar arasında ihtilaf konusu olan ve çözüme kavuşturulması gereken temel problem; yapılan işin ayıplı olup olmadığı ve mücbir sebebin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davalı, davacının talep ettiği taşınmazın yapılması ve teslimi işini belirli bir ücret karşılığında, bağımsız olarak üstlendiğinden taraflar arasındaki sözleşme, istisna sözleşmesidir (TBK. m. 470). Davacı taraf, davalının üstlenmiş olduğu işleri tam ve gereği gibi zamanında yerine getirmediğini iddia etmekte cezai şart tazminatı ve uğradığı zararları talep etmektedir. İstisna sözleşmesinde ayıplı ifa halinde iş sahibinin haklarını düzenleyen TBK. m. 475 hükmüne göre: “Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
1. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplıya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz”. Açıkça anlaşıldığı üzere TBK. m. 475 hükmü, ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanma imkanı olan iş sahibine sözleşmeden dönme, ücretin indirilmesi, eserin tamiri ve tazminat talebi haklarını sağlamaktadır. Davacının doğan zararlar nedeniyle genel hükümlere göre de tazminat talep etme hakkı bulunmaktadır.
İspat kuralına ilişkin TMK. m. 6 hükmüne göre: “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür ”. Bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf o vakıayı ispat etmeye mecburdur. Davacının yukarıda anılan ayıplı ifadan kaynaklanan haklarını kullanabilmesi için ispat kuralı gereği, ayıplı ifanın varlığını ve bu ifadan kaynaklanan zararın miktarını geçerli delillerle ispat etmesi gerektiği açıktır. Davalının üstlenmiş olduğu inşaat işini gereği gibi yerine getirmediği, bir takım yapıların bulunduğu tespit edildiğinden, ayıplı ifa nedeniyle tespit edilen zararların davacıya ödenmesi gerektiği açıktır.
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle borçlunun sorumluluğuna ilişkin TBK. m. 112 hükmüne göre: “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür”. Yine TBK. m. 114 hükmüne göre: “Borçlu, genel olarak her türlü kusurdan sorumludur. Borçlunun sorumluluğunun kapsamı, işin özel niteliğine göre belirlenir. İş özellikle borçlu için bir yarar sağlamıyorsa, sorumluluk daha hafif olarak değerlendirilir. Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanır”. Görüldüğü üzere anılan yasa hükümleri gereği, sözleşmenin haklı olarak feshedilmesi sonucu, oluşan bütün zararların, müsbet ve menfi zarar kapsamında, davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiği açıktır.
Menfi zarar, uyulacağına ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifa etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarar olup, menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Y. 15. HD.nin E. 2004/1210, K. 2004/2834 sayı ve 24.5.2004 tarihli kararı). Menfi zarar kapsamına; sözleşme yapılmasına güvenilerek başka bir sözleşme fırsatının kaçırılmasından doğan zarar, sözleşme giderleri, sözleşmenin yerine getirilmesi ve karşılık edanın kabulü için yapılan masraflar, sözleşmenin yerine getirilmesi dolayısıyla uğranılan zarar, başka bir sözleşmenin yerine getirilmemesi nedeniyle uğranılan zarar ve dava masrafları girer (Y. 15. HD.nin E. 2004/1210, K. 2004/2834 sayı ve 24.5.2004 tarihli kararı).
Müspet zarar (olumlu zarar); sözleşme nedeniyle mal varlığında artışı beklenen meblağın, sözleşmenin haksız feshinden ötürü mal varlığına girmemesinden kaynaklanan zarardır. Müspet zarar; alacaklının gereği gibi ve vaktinde olan ifaya taalluk eden menfaatine tekabül eder. Yani borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne vaziyette bulunacak idi ise bu vaziyetle mamelekin hali hazır vaziyeti arasındaki fark, müspet zararı oluşturur.
Dolayısıyla davacının ayıplı ve eksik ifa nedeniyle oluşan zararlarını isteyebileceği açıktır. Aynı nedenlerden dolayı, sözleşmede kararlaştırılan, kira kaybından kaynaklanan, cezai şart tazminatının da ödenmesi gerekmektedir.
Davalı, sözleşmede yaşanan gecikmenin mücbir sebeplerden kaynaklandığını ileri sürmüştür. Uygulamada “devlet veya hükümet tarafından kanun, kararname gibi tasarruflarla konulan sınırlamalar, yasaklar, ithalat veya ihracat yasakları” mücbir sebep olarak kabul edilmektedir (Haluk Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, Ankara 1961, s. 465). Ancak bu gibi durumların mücbir sebep sayılabilmesi TTK. m. 136/1 hükmü anlamında ifa imkansızlığı olarak değerlendirilebilmesi için geçici nitelikte olmamaları gerekir. Nitekim Yargıtay tarafından verilen bir kararda, ülkemizde bir dönem etkisini gösteren bir diğer salgın hastalık olan kuş gribinin, borcun taraflarının tacir olmaları, olayların etkisi ve aralarındaki sözleşme koşulları gereğince mücbir sebep teşkil edemeyeceğine karar verilmiştir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/7538 E. 2016/719 K. sayılı ve 11.02.2016 tarihli kararı).
Taraflar arasındaki sözleşmenin 11. maddesine göre: "Savaş, seferberlik, sıkıyönetim, olağanüstü hal gibi durumlar ile deprem ve sel gibi doğal afetler, ülke genelinde oluşan ekonomik darboğaz nedeni ile inşaat için gerekli malzeme ve enerjinin ve personelin sağlanmaması gibi sözleşmenin imzası sırasında mevcut olmayan ve inşaatın yapımına etki eden olağanüstü ve beklenmeyen halleri inşaatın yapımına engel olan mevsimsel durumlar ve başta Belediye olmak üzere resmi kurumunda kaynaklanan gecikmeler ve bunların emir ve yasakları işbu sözleşme kapsamında “mücbir sebep” olarak kabul edilmiştir". Her ne kadar anılan hükümde “başta Belediye olmak üzere resmi kurumdan kaynaklanan gecikmeler” mücbir sebep olarak nitelendirilmiş ise de, bu nitelikteki gecikmelerin mücbir sebep olarak nitelendirilebilmesi için, yine aynı hükümde yer alan “sözleşmenin imzası sırasında mevcut olmayan ve inşaatın yapımına etki eden olağanüstü ve beklenmeyen haller”den birinin gerçekleşmesi gerekir. Yine, davalının “dava konusu taşınmazın kat karşılığı inşaatı için ilk başta başka bir yüklenici ile anlaşılmış, ancak işbu yüklenici, inşaatı yapmamıştır. Dolayısıyla, ilk yüklenicinin ilgili belediyede yaptığı usulsüz işlemleri, müvekkil, çözmek zorunda kalmıştır” demek suretiyle gecikmenin bu nedenlerden kaynaklandığı ileri sürülmüş ise de, basiretli davranmakla yükümlü olan davalının bu hususları dikkate alarak sözleşme yapması ve ifa yükümlülüğünü buna göre belirlemesi gerektiği açıktır. Dolayısıyla bir an için anılan işlemler nedeniyle işlerin uzamış olduğu kabul edilse dahi bu hususların mücbir sebep oluşturduğundan söz edilemez.
Taraflar arasındaki sözleşmede, sözleşmenin 7.2 maddesinde temerrüt tarihi kira yönünden de 6.2 maddesine göre tespit edilmiş olup 6.3 maddesi ceza bedeline yönelik olup bu maddede fiili teslim tarihinin hatalı yazıldığı, bu maddedeki fiili teslim tarihinin 6.2, 7.1 ve 7.2 maddeleri ile uyumsuz olduğu, sözleşme maddeleri bütün olarak değerlendirildiğinde fiili teslim tarihinin 30/06/2016 olduğu kabul edilmiştir. Bu nedenle kira bedeli hesabı, bu tarihten sonraki ay başlamak üzere faiz işletilerek yapılmıştır.
Alınan bilirkişi raporuyla; taraflar arasında 20.05.2014 tarihinde dükkan satışına ilişkin kdv hariç 150.000,00 TL bedelli sözleşme imzalandığı, sözleşmede dükkanın anahtar teslim olarak teslim edileceği ve teslim tarihinin 30.06.2016 olarak taahhüt edildiği, yerinde inceleme tarihinde dükkanın natamam vaziyette tespit edildiği, kira kaybı değerinin sözleşmenin 6.3 maddesi uyarınca 19,935,00 TL olduğu, dava konusu dükkandaki eksik imalat bedelinin sözleşmenin kurulduğu tarih itibari ile 21.900,86 TL (18.560,05 TL + kdv) olduğu, dava tarihi itibari ile 33.857,92 TL (28.693,15 TL + kdv) olduğu, yerinde inceleme tarihi itibari ile 51.601,99 TL (43.730,50 TL + kdv) olduğu, gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığının kabul edilmesine olanak bulunmadığı, cezai şart tazminatı açısından davalının temerrüdünün gerçekleştiği tespit edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı itibariyle alınan bilirkişi raporunun hükme ve denetime elverişli olduğu, davacının müspet ve menfi zararının oluştuğu, eksik imalat bedeline ilişkin hesaplama yönünden rapora itibar edildiği, kira kaybı bedeli yönünden ise 1 yıllık eksik hesaplama olması nedeniyle bu süre de dahil edilerek mahkememizce hesaplama yapılmış ve bedel artırım dilekçesi de dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile;
a-33.857,92TL eksik imalat bedelinin temerrüt tarihi olan 07/10/2019 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
b-22.335,00TL kira kaybı bedelinin aylık 450,00TL'lik kira bedelleri açısından ilk ay 30/07/2016 tarihinden itibaren başlamak üzere devam eden her ay için dava tarihine kadar avans faiz işletilerek davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 3.838,53TL ilam harcından peşin alınan 572,10TL harcın 387,54TL tamamlama harcın mahsubu ile bakiye 2.878,89TL'nin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,
3-Arabuluculuk Asgari Ücret tarifesine göre alınan 1.320,00TL arabulucu ücretinin davalıdan alınarak hazineye gelir kaydedilmesine,
4-Davacı tarafından sarf edilen 5.800,00TL bilirkişi ücreti, 93,00TL posta masrafı, 54,40TL başvuru harcı, 572,10TL peşin harç, 387,54TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 6.907,04TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 9.200,00TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davacıya verilmesine,
6-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 13/12/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır