T.C. BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/532 Esas
KARAR NO: 2021/891
DAVA: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 16/07/2019
KARAR TARİHİ: 22/11/2021
KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 12/12/2021
Davacı tarafından mahkememizde açılan davada yapılan yargılama sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesi ile, davalılardan ........ Konut Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş’nin arsa maliki, ........ Adi Ortaklığı’nın yüklenici olarak imzaladığını, Bakırköy ........ Noterliğinden tasdikli ....... sayı ve 14.11.207 tarihli Gayrımenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile İstanbul, Zeytinburnu, ........ Ada, ........ Parsel’de inşa edilen ......... Projesi’nde A Blok, 8. Kat, 59 No’lu dairenin ......... Takı San.ve Tic. Ltd.Şti.' ye satıldığını ve bedelinin ödendiğini, ........ Takı San.ve Tic. Ltd.Şti., bu ihtarı keşide eden müvekkili ....... Kuyumculuk San. Ve Tic. Ltd.Şti. tarafından tüm hak, alacak ve borçları ile birlikte devralındığını, anlaşmaya konu dairenin sözleşmede yer alan 36 aylık süre yerine 18 ayda teslim edileceğine dair ........ Takı San.ve Tic. Ltd.Şti.'ye taahhütname verildiğini, taahütnameye göre dairenin 14 Mayıs 2019 tarihinde teslim edilmesi gerektiğini, ancak zamanında teslimatın yapılmadığını, teslimata ilişkin bir bildirimde de bulunulmadığını, davalılara ihtarname gönderildiğini ve 30 gün içinde dairenin eksiksiz teslim edilmesi konusunda uyarıldığını, davalılardan ........... Adi Ortaklığının cevabi ihtarname ile verdikleri taahhütnameyi inkar eder bir şekilde teslimat süresinin 18 ay değil 36 ay olduğunu belirttiğini, diğer davalının cevap vermediğini, dava konusu dairenin bedelinin tamamen ödendiğini, dairenin zamanında teslim edilmemesi nedeniyle müvekkili şirketin zarara uğradığını, dairenin teslim edilmesi gereken 14/05/2019 tarihinden itibaren olmak üzere eksiksiz teslimine kadar geçecek sürede davalıların müştereken ve müteselsilen rayiç kira bedelini ödemelerini, yasalardan kaynaklanan diğer talep ve haklarının saklı olduğunu, bilirkişi incelemesi sonrasında belirlenecek rakama göre bedel artırım hakları saklı olmak üzere şimdilik aylık 5.000-TL bedelin, 14/05/2019 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte müştereken ve mütessilen davalılardan tahsiline, masraf ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ......... Konut vekili cevap dilekçesi ile, müvekkili şirket ile yüklenici Ortak Girişim arasında İstanbul Zeytinburnu Kazlıçeşme Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi akdedildiğini, müvekkili şirkete ait arsa üzerinde her türlü masrafı yüklenici ortak girişime ait olmak üzere konut ve işyerleri inşa edileceğini, inşa edilen bu taşınmazların elde edilen hasılat da payları oranında taraflar arasında paylaştırılacağını, müvekkili şirketin arsa maliki olmaktan kaynaklanan devri ve tescil yükümlülüğü dışında inşaat, satış-pazarlama işi için hiçbir yükümlülük taşımadığını, taraflar arasındaki sözleşmede tüm hukuki sorumluluğun yüklenici diğer davalı .......... İş Ortaklığı 'na ait olduğunun kararlaştırıldığını, alıcının henüz sözleşmenin imzası safhasında sözleşmeden kaynaklanan gecikmeden doğan zararlar da dahil olmak üzere her türlü tazminat taleplerinin yüklenici Ortak Girişimin sorumlu olduğunu bildiğini ve bu durumu kabul ettiğini, dava konusu konutun taahhüt edilen tarihte teslim edilmemiş olması nedeniyle tazminat talebine ilişkin olarak müvekkili şirketin herhangi bir sorumluluğunun bulunmadığını, kaldı ki 18. ayda teslim edileceğine ilişkin olarak müvekkili şirketin herhangi bir taahhütte bulunmadığını, haksız ve mesnetsiz davanın emsal yargı karaları da nazara alınmak kaydıyla müvekkili şirket yönünden öncelikle pasif husumet yokluğu nedeniyle, aksi takdirde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ......... Adi Ortaklığı vekili cevap dilekçesi ile, müvekkiline karşı açılan davanın HMK'nın 114 ve 115 maddeleri uyarınca müvekkilinin tüzel kişiliği olmadığından dava şartı yokluğundan usulden reddinin gerektiğini, davanın taraflarının tacir olması sebebi ile davanın ticaret mahkemesinde görülmesi gerektiğini, davacı şirketin taahhütname olarak nitelendirerek sunmuş olduğu metin üzerinde yer alan imzanın müvekkili şirket yetkililerine ait olmadığını, müvekkilinin kayıtlarında sadece davacı şirket ile akdedilen Bakırköy ........ Noterliği’nin ........ Yevmiye Numaralı ve 14 Kasım 2017 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi bulunduğunu, işbu Satış Vaadi Sözleşmesi hükümleri çerçevesinde daire davacı şirkete teslim edileceğini, davacı şirketin gerek dava dilekçesinde gerekse de göndermiş olduğu ihtarname içeriğinde sözleşmenin A Blok 59 No’lu dairenin satımına ilişkin olduğundan söz ettiğini, ancak G Blok 59 No’lu daireyi satın aldığını, sözleşmenin incelenmesinden de anlaşılacağı üzere bağımsız bölüm teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay olduğunu, davanın tüzel kişiliği bulunmayan Adi Ortaklığa yöneltilmiş olması sebebi ile dava şartı yokluğundan ötürü usulden reddini, davacının ve diğer davalı......... Konut GYO AŞ’nin tacir olması ve dava konusu işlemin her iki tarafında ticari işletmesini ilgilendirmesi sebebi ile davanın görevsizlik sebebi ile usulden reddini, ticari davada arabulucu başvurusu yapmamış olan davacının davanın bu sebeple dava şartı yokluğundan ötürü usulden reddini, usule ilişkin itirazları yönünden aksi kanaatte olunması halinde dilekçelerinde belirtilen nedenlerle davanın esastan reddini talep etmiştir.
Bakırköy ........ Asliye Hukuk Mahkemesi ........ Esas, ....... Karar sayılı ilamıyla görevsizlik kararı ile dosya mahkememize gönderilmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Uyuşmazlık; taraflar arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Sözleşmesine konu taşınmazın süresinde teslim edilip edilmediği, süresinde teslim edilmemiş ise davacı tarafın mahrum kalınan kira bedeli alacağı bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle işbu davanın ticari uyuşmazlık niteliğinde bulunması nedeniyle davacı tarafın dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurup başvurmadığı hususu üzerinde durulması gerekmektedir. Dosyanın bu yönü ile incelenmesinde; davanın görevsiz asliye hukuk mahkemesinde açıldığı ve dava açılmadan önce davacı tarafça arabuluculuk yoluna başvurulmadığı görülmektedir. Davacı taraf asliye hukuk mahkemesince verilen görevsizlik kararı sonrasında arabuluculuk yoluna başvurmuş, ve anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanak dosyaya ibraz edilmiştir. Her ne kadar ilk dava açılmadan önce davacı tarafça arabuluculuk yoluna başvurulmamış ise de davacı tarafın görevli mahkemede esasa girilmeden önce bu eksikliğin giderildiği, buna rağmen arabuluculuk dava şartı yokluğu nedeni ile davanın usulden reddine karar verilmesinin Yasanın uygulanmasındaki amacına uygun düşmeyeceği(Yargıtay 17. HD'nin 2020/3187 E., 2021/762 K. Sayılı, 04/02/2021 tarihli ilamı) anlaşıldığından davalı tarafın bu yöndeki itirazları dikkate alınmaksızın mahkememizce esasa girilmiştir.
Davacı tarafça davalı olarak ....... Adi ortaklığı davalı olarak gösterilmiş olup, adi ortaklığın tüzel kişiliği bulunmaması nedeni ile görevsiz mahkemece 28/02/2020 tarihli celse ara kararında davacı vekiline adi ortaklığı oluşturan davalıların ayrı ayrı ünvanlarına göre dava dilekçesi sunması ve davalılara tebliğ ettirmesi için süre verilmiş, davacı vekili 09/03/2020 tarihli dilekçesi ile eksiklik giderilmiştir.
Davacı ile davalılar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde; davalı......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ile diğer davalılar arasında Kadıköy ......... Noterliği'nin 08/04/2014ntarih ve ....... yevmiye numaralı, İstanbul Zeytinburnu Kazlıçeşme Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi imzalandığı, davacı ile diğer atarflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, işbu sözleşmeyi davalı......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin satıcı(arsa maliki), diğer davalıların ise satıcı(yüklenici), davcının ise alıcı sıfatı ile imzaladığı görülmektedir.
14/11/2017 tarihli işbu sözleşmenin 13.maddesinde bağımsız bölümün teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren 36 ay olarak belirlendiği, dosya kapsamında yer alan ve davacının talebine dayanak gösterilen taahhütnamenin incelenmesinde ise; bağımsız bölümün teslim tarihinin sözleşme tarihinden itibaren başlamak üzere 18 ay olarak değiştirildiği ve söz konusu belgenin davalı......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Dışındaki diğer davalı şirketler adi ortaklığı tarafından imzalandığı görülmektedir. Davacı taraf her ne kadar bu taahhütnameye dayanarak teslim süresini 18 ay olarak kabul etmiş ve bu sürede teslim edilmediğinden bahisle alacak isteminde bulunmuş ise de; taraflar arasında akdedilen ve tüm tarafların ortak iradesi ile düzenlendiği hususunda herhangi bir ihtilaf bulunmayan 14/11/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde yapılacak tadilin ancak tüm taraflar arasında ve aynı şekilde yapılacak bir sözleşme ile geçerli olması mümkündür. Bir kısım taraflarca adi yazılı şekilde taahhütte bulunulmuş olması Türk Borçlar Kanunu'nun 13.maddesi uyarınca geçersiz olacağından davacı tarafın işbu taahhütnameye dayanarak hak iddiasında bulunması mümkün olmayacaktır. Kaldı ki; dosyaya sunulan taahütnamede belirtilen sözleşme bilgileri ile taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi bilgileri uyuşmamaktadır.
Teslim tarihinin sözleşme hükümlerine göre değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmış olup, sözleşme tarihinin 14/11/2017 tarihi olduğu göz önünde bulundurulduğunda; sözleşmede teslim için öngörülen 36 aylık süre dolmadan davacı tarafça 16/07/2019 tarihinde işbu davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Ayrıca her ne kadar davalı şirket vekilleri taahhütname altındaki imzaya itiraz etmiş iseler de; taahütnamenin şeklen geçersiz olduğu anlaşıldığından ayrıca imza incelemesi yapılmasına gerek görülmemiştir.
Taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 18.13 maddesinde; "... Arsa malikinin, projenin yapımı, pazarlanması, satışı ve satış sonrası dahil hiç bir safhasında, hiç bir ad altında ve hiç bir koşulda gider, masraf, vergi, resim, harç, fon vs harcamada bulunmayacağı ve mevzuatın amir düzenlemeleri ile alıcının sözleşme gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, alıcının işbu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yükleniciyi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenicinin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır..." düzenlemesi yer almaktadır. Bu düzenleme uyarınca davacı taraf her halde davalı......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den işbu sözleşmeye dayanarak alacak talebinde bulunamayacaktır.
Yapılan yargılama, toplanan deliller, taraf beyanları ve tüm dosya kapsamının bir bütün olarak değerlendirilmesi neticesinde; davacının taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'den alacak talep edemeyeceği, bu nedenle......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin işbu davada taraf sıfatının bulunmadığı anlaşıldığından bu davalı yönünden davanın HMK 114/1-d ve 115/2 maddeleri uyarınca usulden reddine karar vermek gerekmiştir. Diğer davalılar yönünden ise, dosya kapsamında bulundan taahhütnamenin geçersiz olduğu ve tarafları bağlar nitelikte olmadığı, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde öngörülen teslim süresinin ise dava tarihi itibari ile henüz dolmadığı anlaşıldığından bu davalılar yönünden davanın esastan reddine karar vermek gerekmiş, netice itibari ile aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM-Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Açılan davanın......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. yönünden HMK 114/1-d ve 115/2 maddeleri uyarınca taraf sıfatı bulunmadığından USULDEN REDDİNE,
2-Diğer davalılar yönünden açılan davanın REDDİNE,
3-Harçlar Kanunu'na göre belirlenen 59,30TL ilam harcından peşin alınan 85,39TL harcın mahsubu ile bakiye 26,09TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
4-6102 sayılı Türk Ticaret Kanununa göre alınan 1.320,00TL arabulucu ücretinin davacıdan alınarak Hazine'ye irat kaydına,
5-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davalı......... Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından sarf edilen 6,95TL posta giderinin davacıdan alınarak iş bu davalıya verilmesine,
7-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 5.100,00TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak kendisini vekille temsil ettiren davalılara verilmesine,
8-HMK’nın 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra artan avansın taraflara iadesine,
Dair, tarafların yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 22/11/2021
Katip ........
¸e-imzalıdır
Hakim .......
¸e-imzalıdır