T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/415 Esas
KARAR NO: 2022/1173
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Kooperatif Üyeliğine İlişkin)
DAVA TARİHİ: 19/01/2016
KARAR TARİHİ: 29/12/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 11/01/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin 06.04.2016 harç ikmal tarihli dava dilekçesinde ÖZETLE;“Davalı .... Yapı Kooperatifinin üyesi davacıların , üyelikleri düşürülmeden batıl genel kuruluna dayanılarak davacılara tahsis edilen taşınmazların devrine ilişkin tasarruf işleminin batıl ve muvazaalı olması nedeniyle iptali ile davalı kooperatif adına yeniden tescili istemli açılan davada, davacıların davalı kooperatif üyesi oldukları, davacıların bu üyeliklerini kooperatifin inşa işini yapan yüklenici şirketten olan alacakları karşılığında alacaklarına karşılık gelen kooperatif bünyesindeki yükleniciye ait daire ve hisseleri devralarak kazandıklarını, davacıların üyeliğe giriş beyannamelerinden görüleceği üzere aşağıda belirtilen taşınmazların davacılar adına tahsis edildiğini üye giriş beyannamesine göre;
.... ... Ada ... parselde kayıtlı A6 C Blok K:5 D:11 de yer alan 230m2 kooperatif dairesi,
... ... Ada ... parselde kayıtlı B4 B Blok Giriş kat D:2 yer alan 80 m2 kooperatif dairesi
.... .. Ada ... parselde kayıtlı A6 B Lok K:5 D:12 de yer alan 230m2 kooperatif dairesi,
.... ... Ada ... parselde kayıtlı A4 A+A36 Blok K:4 D:10 da yer alan 230m2 kooperatif dairesi,
... ... Ada ... parselde kayıtlı A4 B Blok K:4 D:10 da yer alan 180m2 kooperatif dairesi,
.... .. Ada ... parselde kayıtlı A4 A Blok K:5 D:11 yer alan 230m2 yer alan kooperatif dairesi
... .. Ada ... parselde kayıtlı A6 B Blok K:1 D:3 yer alan 95 m2kooperatif dairelerinin davacılara tahsis edildiği, davacıların üye oldukları tarihte dava konusu taşınmazların inşasının tamamlanıp yükleniciye teslim aşamasına geldiği, davacıların yükleniciye isabet eden daireleri ve hisselerini borçsuz olarak devir aldığı, hisseleri devir alan davacılardan başkaca bir bedel alınmayacağının temini için kooperatif yönetim kurulunca “üye giriş beyannameleri” nin imzalandığını davacıların kendilerine tahsis edilen dairelerin kendilerine devir edilmesini istediklerinde herhangi bir borçları olmadığı halde usulsüz olarak borçlandırıldıkları ve kooperatiften ihraç edildikleri, haksız yapılan ihraç işlemlerinin mahkemece iptal edildiği, en son alınan ihraç kararının 2014 yılında iptal edilmiş olmasına rağmen davacıların kooperatif üyelikleri devam ederken bu kere davacılar hakkında ihraç kararı dahi alınmadan davacılara tahsis edilen taşınmazların 3. Kişilere satılmasına dair 22.12.2015 tarihinde gerçekleşen genel kurul kararının alındığı, alınan bu genel kurul kararı batıl ise de yönetim kurulunca genel kurulun bu kararına dayanılarak 30.12.2015 tarihinde davacılara tahsisli 7 adet taşınmazın 4 tanesinin ....’e 3 tanesinin de diğer davalılara devredildiği, batıl genel kurul kararına dayanılarak yetkisiz tapu devir işleminin iptali ile taşınmazların davalı kooperatif adına tescil edilmesi gerektiği zira davacılar halen davalı kooperatif üyesi olup usulüne uygun ihraç kararı alınmamış iken davacılara üyelikleri gereği tahsis edilen taşınmazların 3 kişilere devir edilemeyeceği, haklarında çıkarılma kararı kesinleşmeyen ortakların yerine ortak alınamayacağı gibi bu kişilerin ortaklık hak ve alacaklarının çıkarılma kararı kesinleşinceye kadar devam edeceği, 22.12.2015 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında davacılara ait taşınmazların satışına dair alınan genel kurul kararının batıl olması nedeniyle iptali için Bakırköy ... ATM ... E sayılı dava dosyası ile dava açıldığı ve hala derdest olduğu, davalı kooperatiften taşınmazları devir alan diğer davalılarında iyi niyetli olmadığı gibi aynı kooperatifin üyesi olduğu gibi yönetimde de görev aldıkları, bu nedenlerle davalı kooperatiften 30.12.2015 tarihinde devir edilen aşağıda belirtilen;
İstanbul ili ... İlçesi ... Ada 1 parselde bulunan 92/C Blok 11 nolu ... adına
İstanbul ili ... İlçesi ... Ada 1 parselde bulunan 92/B Blok 3 nolu BB ...adına
İstanbul ili ... İlçesi ... Ada 1 parselde bulunan 92/B Blok 12 nolu BB ... adına,
İstanbul ili ... İlçesi ... Ada 1 parselde bulunan 91/A Blok 10 nolu BB ...adına,
İstanbul ili ... İlçesi ... Ada 1 parselde bulunan 91/B Blok 10 nolu BB ...adına,
İstanbul ili ... İlçesi ... Ada 1 parselde bulunan 92/A Blok 12 nolu BB ... adına,
İstanbul ili .... İlçesi ... Ada ... parselde bulunan 81/B Blok 2 nolu BB ...adına, tescil edilen taşınmazların devrine ilişkin tasarruf işlemlerinin batıl ve muvazaalı olması nedeniyle iptali ile davalı kooperatif adına yeniden tesciline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
Davalı .... vekilinin 27.06.2016 havale tarihli cevap dilekçesinde ÖZETLE; Davacıların mahkemenin ... E sayılı dosyası ile açmış bulundukları ve konusunun 22.12.2015 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan 3,4,5 ve 6 nolu kararların iptaline yönelik açmış olduğu dava nedeniyle bu davanın sonucunda görülecek olan davanın huzurdaki davanın sonucunu etkileyeceğinden ... E sayılı dosyanın bekletici mesele yapılmasına karar verilmesini, davacının davaya konu iddiasının davanın tarafları ile ilgisi olmayan 3. Tüzel kişilik ... A.Ş şirketinin kooperatif yüklenicisi olan firmadan olan alacağına karşılık dava konusu yerleri aldıklarına ilişkin olduğu, davacının var olduğunu iddia ettiği durumun davalı kooperatifle bir ilgisinin olmadığı, Ayrıca 3. Şahıs .... A.Ş. tarafından davalı kooperatife tebliğ edilen alacakları olduğuna dair herhangi bir ihtar yada uyarı yazısının tebliğ edilmediğini , kooperatif yetkili kurullarında kendi yüklenici firması ile yapmış oldukları görüşmelerde yüklenici firma tarafından ... A.Ş adlı firmayı tanımadıkları gibi bu firmaya bir borçlarının olmadığını beyan ettiği,
Davacıların davalı kooperatife 2006 yılında üye oldukları , 2006 yılından bu güne kadar hiçbir nam altında tüm uyarılara rağmen bir bedel ödemediklerini yukarıda açıkladıkları gibi 3. Şahıslar arasındaki ilişkiden doğan ödeme taahhüdü ve mahsuplaşma ile ilgili bir belgenin kooperatife ibraz edilmediği, davalı kooperatifin yüklenicisi ... Gıda San Tic. Ltd. Şti nin kooperatiften olan alacaklarını diğer davalılara temlik etmesi sonucunda genel kurulda usulüne uygun olarak alınan karar sonucu dava konusu edilen gayrimenkullere davalıların sahip olduğu, bu nedenle Bakırköy ... ATM ... E sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasını tekrar ettiklerini, tapudaki tüm işlemlerin kooperatifin gözetiminde yapıldığı ve genel kurulda alınan kararın uygulanması suretiyle kooperatifin tüm borçlarından kurtulduğunu beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar ...., ..., ..., ... vekilinin 27.06.2016 havale tarihli cevap dilekçesinde ÖZETLE;
Davacıların Sayın mahkemenin ... E sayılı dosyası ile açmış bulundukları ve konusunun 22.12.2015 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan 3,4,5 ve 6 nolu kararların iptaline yönelik açmış olduğu dava nedeniyle bu davanın sonucunda görülecek olan davanın huzurdaki davanın sonucunu etkileyeceğinden ... E sayılı dosyanın bekletici mesele yapılmasına karar verilmesini, davalıların diğer davalı kooperatifin yüklenicisi olan ... Gıda San Tic. Ltd. Şti nin kooperatiften olan alacaklarını temlik almak suretiyle bu dairelere sahip olduklarını
Davalı ...’nun Bakırköy .... Noterliğinin 14.05.2016 tarih .... yevmiye nolu alacağın devri sözleşmesi ile Bakırköy ... İcra Müd. ... E sayılı dosyasından bu alacağın 285.220,00.TL sini temlik aldığı ve bunun karşılığı olarak ... Ada ... parsel 92/c Blok 5. Kat 11 nolu daireyi 376.681,00.TL ye malik olduğunu,
Davalı ...’nun Bakırköy .... Noterliğinin 14.05.2016 tarih ... yevmiye nolu alacağın devri sözleşmesi ile Bakırköy .... İcra Müd. ... E sayılı dosyasından bu alacağın 285.220,00.TL sini temlik aldığı ve bunun karşılığı olarak İstanbul ... Ada ... parsel 92/A Blok 5. Kat 12 nolu daireyi 376.681,00.TL ye malik olduğunu,
Davalı ...’nun Bakırköy .... Noterliğinin 14.05.2016 tarih .. yevmiye nolu alacağın devri sözleşmesi ile Bakırköy .. . İcra Müd. ... E sayılı dosyasından bu alacağın 285.220,00.TL sini temlik aldığı ve bunun karşılığı olarak İstanbul ... Ada ... parsel 92/B Blok 5. Kat 12 nolu daireyi 376.681,00.TL ye malik olduğunu,
Davalı İbrahim Değer’in ise kooperatifin yüklenici firması ... Gıda San. Tic. Ltd. Şti nin kooperatiften olan toplam 1.201.799,00.TL alacağını temlik aldığı ve İstanbul .... İcra Müd. .... E sayılı dosyası ile işleme koyduğunu, bu alacaklarına karşılık olmak üzere İstanbul Başakşehir ... Ada .. parsel 91/A Blok 4. Kat 10 nolu daireyi 376.681,00.TL ye, 91/B Blok 4.kat 10 nolu daireyi 347.957,00.TL ye, 92/ B Blok 1 Kat 3 nolu daireyi 356.808,00.TL ye, 81/ B Blok Zemin kat 2 nolu daireyi 282.512,00.TL ye malik olduğunu , davalıların kendi alacaklarını kurtarmak ve tahsil etmek amacı ile bu işlemleri yaptıklarını, dava dilekçesinde adı geçen tüm diğer işlemlerden habersiz olduklarını iyi niyetli olarak her iki tarafında zararına olmayacak şekilde tapuda alım satım işlemlerinin yapıldığı, davacılar ile davalı kooperatif arasındaki husumetten haberdar olmadıklarını bu nedenle haksız ve dayanaksız açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
DELİLLER:
Başakşehir Tapu Müdürlüğü yazı cevabı, BAM .... H.D.'nin ... Esas, ... Karar sayılı ilamı, K.Çekmece CBS'nin ... Soruşturma sayılı dosyası, İstanbul ... İcra Dairesinin .... Esas sayılı dosyası, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İş bu dava, davaya konu taşınmazların tahsis ve tescilinin muvazaa nedeniyle iptali ile tekrar davalı kooperatif adına tescili talebine ilişkindir.
İş bu davada davacı taraf, "haklarında kesinleşmiş ihraç kararı olmadığı halde 22.12.2015 tarihli 5 nolu genel kurul kararına dayanarak dava konusu taşınmazların davalılara devrine ilişkin tasarruf işleminin batıl ve muvazaalı olması nedeniyle davalılar adına tescil edilen tapuların iptali ile davalı kooperatif adına yeniden tescili isteminde bulundukları" anlaşılmıştır. Davalı kooperatif ise, "davacıların davalı kooperatife 2006 yılında üye oldukları, 2006 yılından bu güne kadar hiçbir nam altında tüm uyarılara rağmen bir bedel ödemediklerini, mali yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, davacıların 3. Şahıslar arasındaki ilişkiden doğan ödeme taahhüdü ve mahsuplaşma ile ilgili bir belgeyi kooperatife ibraz etmediklerini, davalı kooperatifin yüklenicisi olan ... Gıda San Tic. Ltd. Şti'nin kooperatiften olan alacaklarını diğer davalılara temlik etmesi sonucunda genel kurulda usulüne uygun olarak alınan karar sonucu dava konusu edilen gayrimenkullerin davalılara tahsis ve tescil edildiğini, muvazaalı devrin söz konusu olmadığından davanın reddi isteminde bulunduğu" anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazların tapuda maliki gözüken diğer davalılar ise" ... Gıda San Tic. Ltd. Şti nin kooperatiften olan alacaklarını temlik almak suretiyle bu dairelere sahip olduklarını, kendi alacaklarını kurtarmak ve tahsil etmek amacı ile bu işlemleri yaptıklarını, dava dilekçesinde adı geçen tüm diğer işlemlerden habersiz olduklarını, iyi niyetli olarak her iki tarafında zararına olmayacak şekilde tapuda alım satım işlemlerinin yapıldığını, davacılar ile davalı kooperatif arasındaki husumetten haberdar olmadıklarını, bu nedenle haksız ve dayanaksız açılan davanın reddi isteminde bulundukları" anlaşılmıştır.
Davacıların, davalı kooperatif nezdinde bulunan üyeliklerinin halen devam ettiğinin dosyaya ibraz edilen genel kurul karar ve hazirun cetvellerinden anlaşıldığı, dolayısıyla davacıların iş bu davayı açmakta aktif dava ehliyetlerinin bulunduğu anlaşılmıştır.
Kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davaya konu edilen taşınmaza yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunun kanıtlanması gerekmektedir. Ayrıca, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan nispi eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacılar ile aynı durumda olan birçok ortağa borca rağmen tapularının verilip verilmediğinin belirlenmesi gerekir.
Somut olayda davacıların davalı kooperatif üyeliğine 2006 yılında kabul edildikleri, dava konusu taşınmazların üyeliğe ilk girişte davacılara tahsis edildiği, bu hususun davalı kooperatifin 06.11.2006 tarihli yönetim kurulu kararı ile tevsik edildiği gibi davalı kooperatifin 24.06.2009 tarihinde yapılan 2008 yılı olağan genel kurulunun 7 nolu kararı ile de daire tahsislerinin kura ve girişte tahsis ile yapılmasına oy birliği ile karar verilmesi sonucunda davacılara üyelikleri gereği daire tahsislerinin ilk girişte yapıldığı ve bu uygulamanın bu şekilde benimsendiği görülmüştür.
Yönetim kurulu ve davacılar arasında 06.11.2006 tarihinde düzenlenen üye giriş beyannamesinin 2 nolu maddesinde üyeliğe kabul edilen davacıların "Arsa bedeli, Müdürlük, Proje ve kontrollük umumi ve idari masraflar, inşaat bedeli arasında meydana gelecek farkları ,dış tesisler bedeli( yol, su, elektrik, kanalizasyon) tapu, ipotek ve iskan harçları, mukavele ve 3 lü sözleşme masrafları, istihkak faizleri, ferdi münasebet masrafları, ilave işler bedeli sair masrafları" ödemeyecekleri kararlaştırılmıştır. Ancak 06.11.2006 tarihinde yönetim kurulu tarafından alınan ve davacıların bu ödemeleri yapmadan sabit bedelle davalı kooperatifin üyesi olarak kabul edilebilmesine ilişkin kararın genel kurul tarafından görüşülerek karara bağlanmadığı anlaşılmıştır.
Davalı kooperatifin 22.12.2015 tarihli genel kurul toplantısında alınan 5 nolu genel kurul kararı ile davacılara üyelikleri gereği tahsis edilen 7 adet dairenin davalılara devir ve tesciline karar verildiği görülmüştür. İş bu genel kurul kararına karşı davacılar ...ve ... tarafından, davalı kooperatif aleyhine Bakırköy ... ATM ... esas sayılı dosya üzerinden iptal davası açtıkları ve yapılan yargılama neticesinde; davalı kooperatifin 22.12.2015 tarihli genel kurul toplantısında alınan 5 ve 6 nolu kararların iptaline karar verildiği ve anılan kararın İstanbul BAM .... Hukuk Dairesinde görülen davalı kooperatifin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilerek hükmün 26.10.2021 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
Davacı kooperatif üyelerinin mali yükümlülüklerini yerine getirip getirmedikleri hususunda mali müşavir eliyle davalı kooperatifin kayıtları üzerinde ve dosyaya sunulan belgeler üzerinde incelemeler yapılmıştır. Buna göre; davacıların 2008 yılında banka marifeti ile yaptıkları toplam 887,00 TL aidat ödemesi haricinde ödeme yapmadıkları, 31.12.2016 tarihi itibarı ile davacılar ...'nın 96.690,00 TL, ...’ın 217.594,60 TL, ...’ın 172.563,67 TL, ...’ın 217.594,60 TL, ...’nın 217.594,60TL, ....’in 183.611,16 TL ve ...’ın 107.984,44 TL tutarında davalı kooperatife borçlu bulundukları tespit edilmiştir.
Davacılar ile aynı durumda olan ortaklara ilişkin kooperatif kayıtlarında yapılan incelemede ortaklara borçlarına rağmen tapu devrinin olmadığı, tapu devri yapılanların mali yükümlülüklerini yerine getirdikleri tespit edilmiştir.
Davacı tarafın iddialarında bulunan, kooperatiften alacaklı bulunan müteahhiten olan alacaklarından mahsuben daire aldıkları hususuna yönelik herhangi bir borç/alacak ilişkisine ve/veya mahsup, temlik vb. somut bir evrak sunmadıkları görülmüştür.
Bu deliller ışığında davacıların sabit bedelle kooperatif üyesi olduğu iddiasına ilişkin yapılan inceleme ve değerlendirme neticesinde; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerinde eşit konumdadırlar. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça veya zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (genel giderler ve devam eden inşaatların finansmanına katılım için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alımdaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.
Bu açıklamalar ışığında somut olayda, davacıların peşin ve sabit bedelli üye olduklarına dair herhangi bir genel kurul kararı olmadığı gibi zımni bir benimseme durumu da dosya kapsamı itibariyle söz konusu değildir. Davacıların 06.11.2006 tarihli üye giriş beyannamesinde belirtilen ödemeleri yapmadan sabit bedelle davalı kooperatifin üyesi olarak kabul edilebilmesi için yönetim kurulunun bu konuda tek başına karar verme yetkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle davacıların sabit bedelle kooperatif ortağı olmadıkları kabul edilmiştir.
Sabit bedelle kooperatif üyesi olmadığı kabul edilen davacıların 1163 sayılı kooperatifler kanununu ve ana sözleşme çerçevesinde davalı kooperatifin genel kurul kararları ile belirlenen ve iptal edilmeyen parasal (aidat ve diğer ödeme) yükümlülüklerinden sorumlu olacaklardır.
Yukarıda açıklandığı üzere davacılar diğer ortaklar için öngörülen mali yükümlülüklerini yerine getirmemişlerdir. Davacılar, davalı kooperatifin dava konusu taşınmazları muvazaalı olarak davalılara devrine ilişkin olarak soyut iddialar dışında, somut delil de ortaya koyamamışlardır. Davalı kooperatif tarafından borçlu olmalarına rağmen davacılar dışındaki ortaklara tapu devri de söz konusu değildir. Bu deliller ışığında dava konusu taşınmazların tekrar davalı kooperatife devrine ilişkin davacıların davasının reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 80,70-TL red karar harcının, mahkememiz veznesine yatırılan 32.447,25-TL tamamlama harcından mahsubu ile bakiye kalan 32.366,55-TL harcın karar kesinleşince ve talebi halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından dosyada herhangi bir yargılama gideri yapılmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davalılar kendilerini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 194.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılara verilmesine,
6-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 29/12/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır