T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/1021 Esas
KARAR NO: 2021/65
DAVA: Tazminat (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 27/12/2019
KARAR TARİHİ: 21/01/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 30/01/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde ÖZETLE: Müvekkil şirket imzalamış olduğu adi şekilde düzenlenmiş konut satışı sözleşmesinin edimlerinin davalılar tarafından yerine getirilmemiş olması sebebiyle öncelikle tapunun ... adına tescil edilerek dairenin teslimi, aksi görüşe kanaat getirilmesi halinde ise ... tarafından sırasıyla yapılan 189.000.00 TL ve 311.000,00 TL ödemelerin yasal faizi ile iadesi ile sözleşmede bağımsız bölümün satış bedelinin %0,3'ü olarak belirlenen aylık kira bedeli cezai şartın davalılardan tahsilini talep ettiklerini, ... ile davalı ....... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. Arasında 25/03/2018 tarihinde İstanbul ili, ....... İlçesi, ..... Mevkii,...... Ada ....... parselde bulunan “......” olarak anılan projede .... Blok ...... Kat ...... Numaralı dairenin ve .... Blok ....... Kat ...... Numaralı toplam iki adet dairenin satışı ve 31.03.2019 tarihinde teslimi için sözleşme yapıldığını, taraflar arasında yapılan sözleşme neticesinde müvekkilinin davalı ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti.’ye sırasıyla 189.000.00 TL ve 311.000,00 TL ödeme yaptığını, müvekkilinin sözleşmeden doğan bedelin büyük bir bölümünü ödemesine rağmen davalı ....... İnşaat sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmediğini, müteahhit firma tarafından sözleşme konusu ana gayrimenkulün yapımına başlandığını, devamında birtakım sebepler bahane gösterilerek inşaatın yapımına devam edilmediğini, taraflar arasında yapılan anlaşma gereği ilgili taşınmazların tapuda müvekkil adına tescil edilerek inşaatın tamamlanmasıyla birlikte müvekkile teslim edilmesi, taraflar arası yapılan sözleşmelerin adi şekilde yapılarak, şekil şartına uyulmamış olması nedeniyle geçersiz olmasından dolayı sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince müvekkillerimiz tarafından ödenen toplam 500.000,00 TL'nin sözleşmenin imza tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faiz ile birlikte davalılardan alınarak müvekkilimize ödenmesini, davaya konu taşınmaz (proje) üzerinde İstanbul ili ...... İlçesi .... Ada ....... parsel ve ..... Ada ve ...... Parsel nolu taşınmazlara ihtiyati tedbir konulmasına, kat irtifakı kurulmamışsa ilgili taşınmazın kaydına tedbir konulmasını talep ve dava etmiştir.
Davalı ........ Gayrimenkul A.Ş. Ve ...... vekili Av. ... cevap dilekçesinde ÖZETLE; ...... İli, ...... İlçesi, ..... Mevkii, ....... Ada .... ve ...... parsel (yeni ..... ) numaralı taşınmazlar davalı müvekkil ... adına kayıtlı iken diğer davalılardan ....... İnşaat Ve Ticaret Ltd. Şti. ile bu taşınmazlar bakımından Büyükçekmece ...... Noterliği'nde 13.04.2015 tarih ve ..... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, yüklenici ....... İnşaat Ve Ticaret Ltd. Şti. bu sözleşmeden doğan edim ve sorumluluklarını yerine getirmediğinden ve bu halde zikredilen sözleşme ile müvekkile tek taraflı fesih yetkisi verildiğinden müvekkil ile diğer davalı yüklenici firma ....... İnşaat Ve Ticaret Ltd. Şti. arasında imzalanan Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, yüklenici firmanın sözleşmeye aykırı davranması, inşaat faaliyetine devam etmemesi, blokların inşaatına 40 aylık süreçte başlamaması gerekçeleri ile gerek müvekkilin gerekse de alıcıların mağduriyet yaşamaması adına müvekkil ... tarafından Beyoğlu ....... Noterliğinin 10/09/2018 tarih ve ...... yevmiye numaralı fesih bildirimi ile tek taraflı olarak feshedildiğini, ayrıca sözleşmenin geriye dönük feshinin tespitine ilişkin olarak Büyükçekmece ...... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ....... dava açılmış olup halen derdest olduğunu, müvekkilin fesih sebepleri haklı ve aşikar olduğunu, davacının danışıklı dövüş yapıldığına ve mal kaçırılmak istendiğine ilişkin tespit ve değerlendirmeleri gerçekçi olmadığını, zira diğer davalı ....... İnşaat ve Ticaret Ltd. Şti. tarafından müvekkile ödenmesi gereken bir çok bedel ödenmediği gibi, ödeme aracı olarak verilen çekler karşılıksız çıktığını, davacının dava dilekçesi ekinde sunduğu ödeme dekontlarından da anlaşıldığı ....... İnşaat ile yapmış oluğu sözleşme üzere müvekkil ...... A.Ş., ... ve ... sözleşmenin tarafı olmayıp sebepsiz de zenginleşmediğini, müvekkiller ile yapılan sözleşme de karşı tarafın edimlerini yerine getirmemesi sebebi ile uygulanamadığını, karşı dava açma hakkımız ile fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydı ile; öncelikle davacının haksız tedbir ve ihtiyati haciz talebinin reddine, tedbir kararı verilmişse kararın kaldırılmasına, davacı tarafından hukuki dayanaktan yoksun ve kötü niyetle açılmış olan bu davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti. Vekili cevap dilekçesinde ÖZETLE; Davacı yanın davası haksız ve mesnetsiz olduğunu, davacının açmış olduğu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemelerinin olduğunu, mahkemenizce görevsizlik ve yetkisizlik kararı verilmesi gerektiğini, davalı müvekkil ile dava dışı ... arasında Esenyurt ...... ada ...... ve ....... ada ve ....... parselde kayıtlı üç parça taşınmaza ilişkin Büyükçekmece ...... Noterliğince 13 Nisan 2015 tarih ve .... yevmiye sayılı iş kağıdı ile düzenlenen kat karşılığı sözleşmesi yapıldığını, söz konusu Kat karşılığı satış vadi sözleşmesi kapsamında davalı müvekkil şirket ilgili Belediye’den 30/01/2017 tarih ve ....... sayılı Yapı Ruhsatı alarak inşaata başlanıldığını, davacı tarafla Esenyurt ..... ada ....... parselde kayıtlı üç parça taşınmaz üzerinde yapılan projede ...... Blok, ....... Kat, ...... No’lu daire ve A Blok ..... Kat ...... numaralı dairenin satışı hususunda sözleşme yapıldığını, davalı müvekkil söz konusu projeyi sürdürürken 2018 yılı ağustos ayında dava dışı ...... ( bu kişi dava dışı ....... Gayrımenkul A.Ş.nin kurucu ortağıdır) ve beraberindeki 20-30 kişilik silahlı grup dava konusu projeyi işgal ederek davalı müvekkil şirket yetkili ve bir kısım çalışanlarının da girmesine engel olmuş ve inşaat faaliyetlerini durdurduklarını, arsa sahibi ..., ... ve ...... Gayrımenkul A.Ş. mafya ile birlikte hareket ederek şirketimize ait yerleri işgal ettiklerini, buna ilişkin Büyükçekmece ....... Sulh Hukuk Mah. ....... Değişik İş sayılı dosyasında tespit yapıldığını, aynı zamanda Büyükçekmece Cumhuriyet Başsavcılığına (Projenin İşgal edilmesi, Ölümle tehdit. hürriyeti tehdit, yağma) ..... soruşturma numarası ile şikayette bulunulduğunu, arsa sahibi ..., ... ve ..... Gayrımenkul A.Ş. söz konusu projenin işgal edilmesinden sonra, ... ile müvekkil şirket arasındaki kat karşılığı inşat sözleşmesi, karşılıklı rızaen veya mahkemece iptal edilmeden, sadece noter ihtarnamesi göndererek feshettiğini belirtmiş ve daha çok daire alacağı inancıyla aynı taşınmaza ilişkin olarak dava dışı ..... Gayrimenkül A.Ş. ile, aynı hususta, mükerrer kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptığını, müvekkil şirkete ait Yapı İnşaat Ruhsatı resmi kayıtlarda gözükmesine rağmen ilgili ........ aynı taşınmazlara ilişkin , dava dışı ..... Gayrımenkül A.Ş. lehine mükerrer olarak 30/11/2018 tarih ve ....... sayı ile yapı ruhsatı verildiğini, söz konusu ruhsatta ruhsatın kapsamını genişletilerek ilk ruhsata göre daha çok daire yapılmasına izin verildiğini, bu hukuk dışı işleme karşı ......... aleyhine İstanbul ...... İdare Mahkemesinin ....... Esas sayılı dosyasından yürütmeyi durdurmalı olarak haksız ruhsat verme işleminin iptali ve projenin geçek ruhsat sahibi davalı müvekkile verilmesi için idari dava açıldığını, 02.04.2019 tarihinde ilgili mahkemece oybirliği ile davalı idare aleyhine Yürütmeyi durdurma kararı verdiğini, akabinde ilgili davamızda mahkeme davalı ... Gayrımenkul A.Ş.'nin sahte ruhsatlarını iptal etmişler ve karar kesinleşmiştir. Müvekkil şirkete ait 30/01/2017 tarih ve ...... sayılı Yapı Ruhsatının hukuki bir dayanağı olmadan, tadilata gidilerek, ..... Gayrımenkül A.Ş. lehine tadilat projesi adı altında yeni ruhsat verildiğini haricen öğrendiklerini, Esenyurt Kaymakamlığına 25/12/2018 tarih ve ....... sayı ile ......... şikayet edilmesi üzerine, geçersiz yapı ruhsatını iptal etmek yerine müvekkil şirkete baskı yapmaya başladıklarını, anılan yerin davalılardan ..., ... ve ..... Gayrımenkul A.Ş. nin birlikte hareket ettikleri mafya ile basılması, fiilen işgal edilmesi, bu işgalin ....... hukuki dayanaktan yoksun yapı ruhsatı vermesi nedeniyle , müvekkil şirket anılan inşaata devam edemediği için, şirket ile birlikte birçok müşterisi mağdur olduğunu, öncelikle görev ve yetki itirazlarımızın kabulüne, davacının davalı ... Gayrımenkul A.Ş. ile yeni bir sözleşme yapıp yapmadığının davacılardan, ...'den ve ..... Gayrımenkul A.Ş. den sorulmasını, haksız davanın reddine avukatlık ücreti ve yargılama giderlerinin davacıdan tahsiline talep ve beyan etmiştir.
DELİLLER:
Büyükçekmece CBS'nin ....... Soruşturma sayılı dosyası, İstanbul BAM ..... Hukuk Dairesinin ...... Esas, ...... Karar sayılı ilamı, İstanbul Ticaret Sicil Odası yazı cevabı ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.
Dava konusu olayda; davacı şirket ile davalılardan satıcı ... arasında düzenlenen 25.03.2018 tarihli ....... Park ....... Yapım sözleşmesi ile ...... ilçesi, .... Ada ..... Parselde inşa edilecek olan ....... projesindeki ..... Blok ..... ve...... numaralı bağımsız bölümlerin satışının kararlaştırıldığı, satış bedelinden 500.000 TL'sinin davalı satıcıya ödenmiş olduğu, anahtar teslim tarihinin 31/03/2019 olarak taahhüt edildiği, ancak süresi içerisinde taşınmazların tamamlanarak davacı tarafa devrinin sağlanmadığı, dosyaya getirtilen tescil kayıtları uyarınca davalı ....... İnşaat tarafından dava konusu taşınmazların dava dışı üçüncü kişilere devrinin sağlandığı anlaşılmıştır.
Uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında imzalanan adi yazılı sözleşmelerin geçerli olup-olmadığı, bu kapsamda tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olup olmadığı, mümkün olmaması halinde sözleşme kapsamında davacı tarafından davalıya ödendiği iddia edilen 500.000,00 TL'nin iadesi talebi ve sözleşmeye konu cezai şart bedelinin tahsili talebine ilişkindir.
Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir.(TMK'nın 706, TBK.237 md., Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Resmi şekle aykırı olarak yapılan bu sözleşmeler geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için düzenlenen adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemeyecekleri gibi, bir tarafın kusurunu ileri sürerek iadeden kaçınamaz.
Kural bu olmakla beraber 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. İBBKK uyarınca tescil istenmesi için davacının edimlerini yerine getirmesi yanında bağımsız bölümün teslimi de aranmaktadır. Somut olayda bağımsız bölümler tamamlanarak davacıya teslim edilmediği gibi davalı ....... İnşaat tarafından dava dışı üçüncü kişilere devredilmiştir. Bu nedenle davacı tarafın tescil isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
Bu açıklamalar ışığında taraflar arasında aktedilen sözleşmeler taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan cezai şarta ilişkin hükümler de aynı şekilde geçersizdir. Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar verdiklerini geri alma hakkına sahiptir. Somut olayda da davacı taraf terditli talebinde peşinat olarak verdiği 500.000.TL'nin davalılardan tahsilini talep etmiştir. Ancak davacı taraf bu talebini sözleşmenin akitine yöneltebileceğinden diğer davalıların davalı yüklenici ile ortaklığı ve el birliği de iddia ve ispat edilmediğinden davacının ödenen bedelin iadesine ilişkin tazminattan sadece davalı yüklenicinin sorumluluğu bulunmaktadır. Davacının diğer davalıların da tazminattan sorumlu tutulması talebi yerinde görülmemiştir. Bu kapsamda davacı tarafın davasının kısmen kabulü ile 500.000,00TL'nin davalılardan ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti.'den dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsil edilerek davacı tarafa iadesine ve diğer davalılar ....... Gayrimenkul A.Ş. , ... ve ... yönünden ise davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı tarafın terditli talebinin bedel iadesi yönünden KISMEN KABULÜ İLE,
500.000,00TL'nin davalılardan ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti.'den dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsil edilerek davacı tarafa iadesine,
2-Diğer davalılar ...... Gayrimenkul A.Ş. , ... ve ... yönünden REDDİNE,
3-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 34.155,00-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 8.538,75-TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 25.616,25-TL karar harcının davalı ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti.'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan 44,40-TL başvurma harcı ile 8.538,75.-TL peşin harcın davalı ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti.'den tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 264,00 TL yargılama giderinin davalı ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti.'den tahsili ile davacıya tarafa verilmesine
6-Davalılar tarafından herhangi bir yargılama gideri yapılmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
7-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 42.050,00 TL vekalet ücretinin davalı ....... İnşaat ve Tic. Ltd. Şti.'den tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
8-Bir kısım davalılar (Davalı ..., ..... Gayrimenkul A.Ş. Ve ......) kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden ve tazminat isteminin bu davalılar yönünden tamamen reddolunması nedeniyle Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 13/3-4 maddesi uyarınca 4.080,00 TL vekalet ücretinin davacı taraftan tahsili ile davalılar ..., ..... Gayrimenkul A.Ş. Ve ......'ya verilmesine,
9-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair davacı vekilinin, bir kısım davalılar vekilinin yüzüne karşı, diğer davalının yokluğunda gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 21/01/2021
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır