T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/127 Esas
KARAR NO: 2022/967
DAVA:İpoteğin Kaldırılması (Fekki)
DAVA TARİHİ: 11/02/2020
KARAR TARİHİ: 27/10/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 15/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan İpoteğin Kaldırılması (Fekki) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde ÖZETLE; Dava konusu olan davalı ........ İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den bedelini tamamen ödeyerek müvekkili şirket tarafından satın alınan İstanbul İli, ....... İlçesi, ....... Mahallesi, ..... Ada, ...... Parselde kayıtlı, ........ Projesinde yer alan (B) Blok, 625 nolu asma katlı dükkan nitelikli bağımsız bölüm üzerinde yer alan davalı finans-kuruluşları ........ bank A.Ş ve ........ Kiralama A.Ş tarafından konulan ipoteklerden dolayı davacı müvekkilin borçlu olmadığının tespiti ile söz konusu ipoteklerin tapudan tüm ferileri ile birlikte terkin edilerek (fek edilerek) ipoteklerin kaydının terkin edildiğinin ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesini, davacı müvekkilinin borçlu olmadığının tespiti ile söz konusu ipoteklerin tapudan tüm ferileri ile birlikte terkin edilerek (fek edilerek) ipoteklerin kaydının terkin edildiğinin ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesini ve dava konusu olan taşınmazın üzerine davalılar ....... bank T.A.S ve ........ Kiralama A.S. tarafından konulan ve tapu kaydında mevcut tüm ipoteklerin ve varsa diğer takyidatlar ile varsa haciz kayıtlarının paraya çevrilmesine yönelik yapılacak her türlü takibin ve icra işlemlerinin dava sonuçlanıncaya ve karar kesinleşinceye kadar durdurulması mahiyetinde HMK 389 ve devamı maddeleri uyarınca teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesi taleplerine haiz dava dilekçesi olduğunu, yolsuz tescilin düzeltilmesi ve ipoteğin fekkinin talep ve dava edildiğini, gayrimenkullerin 3. kişilere satış ve devrinin engellenmesi açısından HMK 389. Maddesi ve devamı maddeleri uyarınca tapu kaydına teminatsız ihtıyatı tedbir konulmasını, davalılar ........ bank T.A.Ş ve ...... ...... A.Ş tarafından konulan ve tapu kaydında mevcut tüm ipoteklerin ve varsa diğer takyidatlar ile haciz kayıtlarının paraya çevrilmesine yönelik yapılacak her türlü yasal takibin dava sonuçlanıncaya ve karar kesinleşinceye kadar durdurulması mahiyetinde HMK 389 ve devamı maddeleri uyarınca temimatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesini, haklı hukuki nedenlere dayanan davanın kabulü ile, diğer davalılar ........ bank A.Ş. ve ......... A.Ş. tarafından konulan ipoteklerden dolayı davacı müvekkil'in borçlu olmadığının tespiti ile İstanbul İli, ...... İlçesi, ........ Mahallesi, ..... Ada, ....... Parselde kayıtlı, ....... projesinde Yer Alan (B) Blok, 625 No asma katlı dükkan nitelikli bağımsız bölümde yer alan taşınmazın üzerinde yer alan diğer davalılar ...... bank A.Ş. ve ....... A.Ş. tarafından konulan tüm ipoteklerin ve varsa başkaca diğer hacizlerin terkin edilerek (fekkine) tüm ipoteklerin kaydının terkin edildiğinin ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesini, vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ........ İnş. San. ve Tic. AŞ. Ve dilekçesinde ÖZETLE; Müvekkili şirket dava dışı ......... arasında dava konusu taşınmazın satımına ilişkin olarak 26.12.2012 tarihli ....... Dükkan Satım Sözleşmesi akdedilmiş olup 25.05.2014 tarihli ...... Dükkan Satım Sözleşmesi'nin Devir ve Temlik Sözleşmesi ile taşınmaz, sözleşmedeki koşullarla ve bütün ödemeleri, aktifleri, pasifleri, hakları ve yükümlülükleriyle birlikte ......... 'a devir ve temlik edildiğini, ........ 'ın talebi üzerine isim değişikliği yapılarak ödenen bedeller davacı şirket adına açılan hesaba aktarıldığını, müvekkili şirket müşterilerinin sözleşmesel şartları yerine getirmesi halinde mülkiyet devrine hazır olduğunu ancak davacı tarafından satın alınan bağımsız böl üzerinde ........ bank AŞ. lehine 1.750.000.000,00 TL, ....... AŞ. Lehine 53.621.000,00 Euro değerinde ipotek tesis edilmiş olup ipoteklerin yasal mevzuat ve taraflar arasında akdedilen sözleşmeye aykırı şekilde terkin edilememesi sebebiyle davacı tarafa takyidatsız tapu devri yapılamadığını, ......... bank AŞ. tarafından sözleşme hükümlerine aykırı olarak taahhüdü bulunmasına rağmen ipoteklerin terkin işlemi gerçekleştirilmemekte olduğunu, bununla birlikte lehine ipotek tesis edilmiş olan ....... Kiralama AŞ. tarafından ise alacak miktarını fahiş miktarda aşan ipotekler haksız ve mesnetsiz bir şekilde teminat olarak tutulduğunu, dava konusu bağımsız bölüm üzerinde bulunan tüm ipoteklerin öncelik ve ivedilikle ...... bank ve ........ tarafından terkin edilmesi gerektiğini, müvekkili şirket taşınmazları devretmişse de takyidatların kaldırılmasına ilişkin sorumluluk ...... bank ve ....... AŞ.ye ait olduğunu, davacının ipoteklerin fekki hususundaki talebi açısından müvekkili şirket sorumlu tutulamayacağından ve bu dava konusu açısından davada hısım gösterilemeyeceğinden husumet açısından işbu davaya itiraz edip haksız, kötü niyetle açılmış ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ....... A.Ş. vekili 17.03.2020 tarihli cevap dilekçesinde ÖZETLE; Dava konusu taşınmaz üzerine davalı şirket lehine, diğer davalı ...... ile davalı şirket arasında imzalanmış olan finansal kiralana sözleşmesinin teminatını teşkil etmek üzere ipotek tesis edildiğini, ipoteğin bedeli üzerinden nispi harç yatırılması gerektiğini, müvekkili şirket ile dava dışı .......... arasında imzalanmış Finansal Kiralama Sözleşmeleri'nin teminatını teşkil etmek üzere ve tapu kaydına güvenilerek ipotek tesis edildiğini, iş bu finansal kiralama sözleşmeleri uyarınca dava dışı ..........'nın müvekkili şirkete borçlarının devam ettiğini, davacı ile .......... arasında adi yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin geçersiz olduğunu, davacının talepleri ile davalı şirket arasında herhangi bir kredi ilişkisi ve illiyet bağı bulunmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ...... bank T.A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalı banka ile davacı arasında krediden ve sair nedenden kaynaklı herhangi bir sözleşme, sebepsiz zenginleşme, taahhüt, haksız fiil ve sair borç doğuran bir ilişki bulunmadığını, bankaya husumet - yöneltilemeyeceğini, davacının davasını davalı banka yönünden somutlaştırmadığını, davacı muayene ve ihbar yükümlülüğünü makul süre içerisinde yerine getirmediğinden satılanı kabul etmiş sayılır, satış vaadi sözleşmesi borç doğuran ancak mülkiyet hakkını geçirmeyen bir işlem olduğunu, bu hali ile şahsi hak doğurur ve tapuya şerh edilmediği sürece bu hak ancak akdine karşı kullanılabilir, taşınmazı tapu ile temellük eden ayni hak sahibine karşı ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, adi yazılı yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının dava konusu talepleri ile banka arasında illiyet bağı bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerine teminatı teşkil edecek şekilde hukuka uygun ipotek tesis ve tescil ettirildiğini beyanla davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER:
BAM. ..... Hukuk Dairesi'nin 28/11/2019 tarihli kararı, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
İş bu dava, yüklenici temlikine dayalı davacı adına tescili yapılan taşınmazdaki hukuki ayıp niteliğindeki ipoteklerin ve hacizlerin fekki istemine ilişkindir.
Somut olayda davacı taraf, davalı .......... İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.'den bedelini tamamen ödeyerek İstanbul İli, ...... İlçesi, ...... Mahallesi, ..... Ada, ...... Parselde kayıtlı, ....... Projesinde yer alan (B) Blok, 625 nolu asma katlı dükkan nitelikli bağımsız bölümü satın aldığını, davalı finans-kuruluşları ....... bank A.Ş ve ....... Kiralama A.Ş tarafından konulan ipoteklerden dolayı borçlu olmadığını, bu sebeple hukuki ayıp niteliğindeki ipoteklerin ve hacizlerin fekkini talep etmiştir. Davalılar ise, davacı ile davalı .......... firması arasında yapılan adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacının dava konusu talepleri ile banka arasında illiyet bağı bulunmadığını, dava konusu taşınmaz üzerine teminatı teşkil edecek şekilde hukuka uygun ipotek tesis ve tescil ettirildiğini ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
Dosyada mübrez adi yazılı satım sözleşmeleri ve davalı ....... kayıtları uyarınca; dava konusu taşınmazın davalı ....... tarafından 16.03.2013 tarihinde dava dışı ....... isimli kişiye adi yazılı sözleşme ile satıldığı, 20.05.2014 tarihinde ise .......... 'ın bu taşınmazı temlik sözleşmesi kapsamında dava dışı ........'a devir ettiği, 25.06.2015 tarihinde ise dava dışı bu kişinin yine temlik sözleşmesi ise davacı firmaya temlik ettiği ve davalı .........'nın taşınmazın üzerindeki ipotek ve hacizlerle birlikte tapuda davacıya devrettiği anlaşılmıştır.
Dosyada mübrez ipotek akit tabloları uyarınca; dava konusu taşınmaz üzerine davalı Akbank lehine 25.10.2016 tarihinde, davalı ....... lehine ise 29.03.2017 tarihinde ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce mali müşavir eliyle davalı ...... ticari kayıt ve belgeleri üzerinde incelemeler yaptırılmış ve hazırlanan rapor uyarınca; dava konusu taşınmazla ilgili olarak adi yazılı sözleşme tarihi olan 16.03.2013' den itibaren gerçekleşen bütün işlemlerin muhasebe kayıtlarına usulünce yansıtıldığı, taşınmazın satış ve teslimine ilişkin faturaların kesildiği ve Maliye Bakanlığına beyan ve bildirimlerin yapıldığı, 16/08/2017 tarihi itibariyle taraflar arasındaki hesap işlemlerinin kapandığı, dava konusu taşınmaz üzerine davalı ....... bank lehine 25.10.2016 tarihinde, davalı ...... lehine ise 29.03.2017 tarihinde ipotek tesis edildiği, ilk ipotek işleminin yapıldığı 25.10.2016 tarihinden itibaren geriye doğru ........ bakılacak bütün mali tablolar ve ayrıntılı nizam dökümlerinde, ipotek konulan taşınmazın satılmış olduğunun açık şekilde görüleceği, bu hususun dikkate alınmadan ipotek tesis edildiği tespit edilmiştir.
Bu deliller ışığında; davalı banka ve finans kuruluşu anonim şirket olup böyle bir hukuki statüde bulunan banka TTK'nın 20/II. maddesi gereğince ticaretine ait tüm faaliyetlerinde basiretli bir işadamı gibi hareket etmek mecburiyetindedir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinden kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil, aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özenin gösterilmesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir.
Davalıların itirazına konu ettiği iyiniyet ilkesi TMK'nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3'ncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 ncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın ve finans kuruluşunun hem basiretli tacir hemde güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileriye sürülemeyecektir. TKM.nın 2.maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kuralına uygun davranmaktır. Bankaların ve Finans Kuruluşlarının sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların ve finans kuruluşlarının, TTK'da düzenlenen basiretli tacirin özen yükümlülüğünden çok daha ağır bir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespitini yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır.
Somut olay bakımından dava konusu taşınmazla ilgili olarak adi yazılı sözleşme tarihi olan 16.03.2013' den itibaren gerçekleşen bütün işlemlerin muhasebe kayıtlarına usulünce yansıtıldığı, taşınmazın satış ve teslimine ilişkin faturaların kesildiği ve Maliye Bakanlığına beyan ve bildirimlerin yapıldığı, dolayısıyla ilk ipotek işleminin yapıldığı 25.10.2016 tarihinden itibaren geriye doğru ........ bakılacak bütün mali tablolar ve ayrıntılı nizam dökümlerinde, ipotek konulan taşınmazın satılmış olduğunun açık şekilde görüleceği, bu hususun dikkate alınmadan ipotek tesis edildiği anlaşılmıştır.
Dolayısıyla davalı banka ve finans kuruluşunun üzerine düşen araştırmaları yapmadığı, eksper incelemesi yaptırmadığı ve taşınmazın mevcut durumunun tespiti ile değer tespitinin yaptırılmadığı ortaya çıkarsa bu durumda zaten ağırlaştırılmış özen yükümlülüğü altında olan davalıların bu özen yükümlülüğüne aykırı hareket ettiği kabul edilecektir. Bu sebeple davalı banka ve finans kuruluşu gerekli araştırmaları yapmamış, mevcut durumu bilebilecek ve öğrenebilecek durumda iken bu araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmakla gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyi niyeti olduklarından söz edilemez.
Dava konusu taşınmaz gibi yüklenicilerin kat mülkiyetine geçmek üzere yaptıkları bu tür daireleri maket halinde bile satışa arzettikleri inşaat şirketlerin bu çalışma tarzını benimsedikleri yaygın ve bilinen bir durum olup davalı banka ve finans kuruluşunun inşaat şirketinin bu tarz satışları olabileceğini öngörüp araştırmasını buna göre yapması kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekirken yüzeysel bir araştırma ile bu miktar bir kredi tesisi iyi niyetli olduğunu ispata yeterli görülmemiştir. Çok daha düşük krediler için bile eksper görevlendirip krediye elverişliliği enine boyuna araştıran kredi kuruluşlarının söz konusu olan yüklenici bir inşaat şirketi olduğunda daha titiz ve araştırmacı olması alacağı riskleri hesaplaması yapılan işin gerektirdiği özendir.
Basiretli bir işadamı gibi hareket etmesi gereken davalı banka ve finans kuruluşunun bu yükleniminin doğal sonucu olarak kredi tesisinden önce inşaat şirketinin mülkiyetinde görünen bu taşınmazı temlik edip etmediğini ve içinde oturan kişinin ne sıfatla burada bulunduğunun tüm yönleriyle ve nitelikleriyle incelediğinin, sözleşmenin imzalanmasından önce satış borcu bulunup bulunmadığını tespit edip ona göre taahhüt altına girdiğinin, inceleme yaparak krediye uygun ve avantajlı olduğunu gördükten sonra ipotek tesis ederek kredi verdiğinin somut olayda kanıtlanamadığı aksine bu yükümlülüklere uyulmadığının anlaşıldığı görülmektedir.
Açıklanan nedenlerle; davalı banka ve finans kuruluşu üzerine düşen özen yükümlülüğünü yerine getirmediği için iyiniyetli görülmeyerek dava konusu taşınmaz üzerine davalı ...... bank T.A.Ş. Ve ....... Kiralama A.Ş., lehine tesis edilen ipoteklerin fekkine karar vermek gerekmiştir. Davacı tarafın tapu kaydında yer alan diğer haciz işlemlerinin fekkine ilişkin taleplerin ise lehine haciz konulan kişilerin dosyada taraf olmamaları nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın Kısmen KABULÜ ile,
Davalı bankalar ....... bank T.A.Ş., ....... Kiralama A.Ş., lehine tesis edilen İPOTEKLERİN FEKKİNE,
Tapu kaydında yer alan diğer haciz işlemlerine ilişkin taleplerin ise lehine haciz konulan kişilerin dosyada taraf olmamaları nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına,
2-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 201.222,67-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 50.305,67-TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 150.917,00-TL karar harcının davalılardan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 54,40.-TL başvurma harcı ve 50.305,67-TL peşin harcın davalılardan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
4-Davacı tarafından dosyada yapılan 4.800,00.-TL bilirkişi ücreti ve 698,00-TL posta gideri olmak üzere toplam 5.498,00 TL yargılama giderinin davalılardan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
5-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 239.371,84 TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
6-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair davacı vekilinin yüzüne karşı, diğer tarafların yokluğunda gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 27/10/2022
Başkan .......
¸e-imzalıdır
Üye .......
¸e-imzalıdır
Üye ......
¸e-imzalıdır
Katip ......
¸e-imzalıdır