T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/308 Esas
KARAR NO: 2021/1141
DAVA: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ: 22/05/2020
KARAR TARİHİ: 16/12/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 20/12/2021
Mahkememizde görülmekte olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptali ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde ÖZETLE; Davacı şirketler ile davalı şirket arasında Silivri ....... Noterliğinin 15/05/2009 tarih, ...... sayılı Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, sözleşme gereğince davalının İstanbul İli, Silivri İlçesi, ......., ....... Mevkiinde bulunan ve tapunun ..... ada, ..... parselinde kayıtlı 16.970,16m2 yüzölçümlü arsa üzerine ...... Projesi adı altında kat karşılığı villa nitelikli inşaatı yapmayı, projeyi ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içerisinde teslim etmeyi ve zamanında teslim edilmemesi halinde geciktiği her ay için aylık 2.500USD ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği ancak yükümlülüklerini yerine getirmediği nedenleri ile; taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili feshine/sözleşmeden dönülmesine, sözleşmeden dönülmesi sonucu davalı adına yapılan devir ve tescil işlemleri hükümsüz kalacağından dava konusu parsel üzerinde bulunan 1,2,6,ve 10 nolu bağımsız bölümlerin tapularının iptaline ve taşınmazların kaydındaki takdiyat ve kayıtlardan ari olarak davacılar adına paylı mülkiyet hükümlerince tesciline, davacıların uğradığı zarar tutarına ilişkin fazlaya ilişkin hakların saklı kalması kaydıyla şimdilik 5.000TLlik kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, dava konusu parselde kain davalıya ait şerhin terkinine, dava konusu bağımsız bölümlerin tapu kaydına ihtiyadi tedbir konulmasına bu mümkün olmazsa davalıdır şerhi konulmasına, mahkeme masrafları ve avukatlık ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesi talep edilmiştir.
Davalı vekili tarafından herhangi bir cevap dilekçesine rastlanılmamıştır.
DELİLLER
Silivri Tapu Müdürlüğü, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü, Silivri Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazı cevabı, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali tescil ve taşınmazlar üzerindeki şerhlerin terkini istemine ilişkindir.
Somut olayda, davacı şirketler ile davalı şirket arasında Silivri ....... Noterliğinin 15/05/2009 tarih, ....... sayılı Düzenlenme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, sözleşme gereğince davalının İstanbul İli, Silivri İlçesi,....... Köyü, ...... Mevkiinde bulunan ve tapunun ....... ada, ...... parselinde kayıtlı 16.970,16m2 yüzölçümlü arsa üzerine .......... Projesi adı altında kat karşılığı villa nitelikli inşaatı yapmayı, projeyi ruhsat tarihinden itibaren 36 ay içerisinde teslim etmeyi üstlendiği ve avans olarak da dava konusu parsel üzerinde bulunan 1, 2, 6 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin davalı adına tescilinin sağlandığı anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazın tapu kayıtları ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden celp edilmiş ve söz konusu bağımsız bölümlerin davalı şirket adına kayıtlı olduğu, davalı lehine söz konusu sözleşme şerhinin işlendiği ve ayrıca davalı adına tescil edilen bu taşınmazlar üzerinde icra-i haciz ve ihtiyadi tedbir şerhlerinin olduğu anlaşılmıştır.
Mahkememizce teknik bilirkişiler eliyle yerinde yapılan inceleme neticesinde; dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu, herhangi bir inşai faaliyete başlanmadığı, yapı ruhsatı alındığı tarihten 5 yıl sonra iptal olduğu tespit edilmiştir.
Taraflar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm - bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar.
Nitekim TBK'nın 473/1.maddesi uyarınca; "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir." hükmü havidir.
Bu açıklamalar ışığında, davalı yüklenicinin sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülükleri aradan geçen 12 yıllık süreye rağmen hiç yerine getirmemiş olduğundan, davacı tarafın sözleşmenin feshi talebi haklı görülerek, Silivri ..... Noterliği'nin 15/05/2009 tarih ve ....... sayılı düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar vermek gerekmiştir.
Sözleşmenin feshi nedeniyle herkes aldığını geri vermekle yükümlü olduğundan, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca davalı yükleniciye avans olarak verilen 1, 2, 6 ve 10 No'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına eşit hisse ile tesciline karar vermek gerekmiştir.
Sözleşme gereği dava konusu İstanbul İli, ....... İlçesi, ...... Mahallesi, ..... Mevkii, ...... ada, ....... parselde davalı lehine konulan şerhlerin de terkinine karar vermek gerekmiştir.
Davacı taraf, davalıya avans olarak devredilen bağımsız bölümler üzerinde ki takidatların kaldırılmasını talep etmiş ise de, lehine takidat işlenenlerin dosyada taraf olarak gösterilmemesi sebebiyle bu talebinin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Davanın KISMEN KABULÜ İle,
1-Silivri ..... Noterliği'nin 15/05/2009 tarih ve ...... sayılı düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi geriye etkili olarak FESHİNE,
2-Dava konusu İstanbul İli, ...... İlçesi, .... Mahallesi, ...... Mevkii, ....... ada, ...... parselde kain ...... No'lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına eşit hisse ile TESCİLİNE,
Söz konusu tapu kayıtları üzerinde takidatları bulunanların dosyada taraf olmadığından ve ihtiyari dava arkadaşlığı söz konusu olduğundan takyidatların fekki talebinin REDDİNE,
3-Dava konusu İstanbul İli, ....... İlçesi, ..... Mahallesi,....... Mevkii, ....... ada, ...... parselde davalı adına olan şerhlerin terkinine,
4-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 71.042,40-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 256,17-TL peşin harç ile 17.589,85-TL tamamlama harcının mahsubu ile eksik kalan 53.196,38-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
5-Davacı tarafça yatırılan 54,40-TL başvurma harcı, 256,17-TL peşin harç, 17.589,85-TL tamamlama harcı ile dosyada yapılan 3000.-TL bilirkişi ücreti ve 167,60-TL posta gideri olmak üzere toplam 21.068,02-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 69.050,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
7-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.16/12/2021
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır