T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/600 Esas
KARAR NO: 2022/966
DAVA: İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 11/09/2020
KARAR TARİHİ: 01/11/2022
KARARIN YAZILMA TARİHİ: 14/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA
Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde ÖZETLE; Taraflar arasında 13.01.2017 tarihinde düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini; ilgili sözleşmede kararlaştırıldığı üzere, bağımsız bölümlerin karşılığı olarak davacı tarafından 1.713.000,00-TL'lik ödemede bulunulduğunu, sözleşmenin 6. maddesi uyarınca bahse konu taşınmazların 31.08.2018 tarihinde ve sözleşmede yer alan ilave mehil süresi içerisinde teslim edilmediğini, davalının sözleşme ile üstlendiği teslim ve tapu devri yükümlülüğünü süresinde ifa etmeyerek temerrüde düştüğünü; bunun üzerine sözleşmenin Beyoğlu .... Noterliğinin 04.10.2019 tarih ve ..... yevmiye numarası ile keşide edilen ihtarname ile Fesih üzerine davalının, 05.02.2020 tarihinde “Sözleşme İade Bedeli” açıklamasıyla hiçbir kesinti yapmaksızın 1.712.999,00-TL tutarında ödeme yaptığını; taraflar arasında gerçekleşen iş ticari nitelikte olduğundan temerrüde düşen davalının ticari faiz ödemek zorunda olduğunu, davalının temerrüde düşmüş olması nedeniyle sözleşme iade bedeli açıklamasıyla yapılan ödemenin TBK kapsamında öncelikle faize mahsup edildiğini; bu nedenle bakiye anapara borcunun ödenmesi gerektiğini, yapılan ödemenin eksik olduğu gerekçesiyle Bakırköy ..... Noterliğinden keşide edilen ihtarname ile 1.712.999,00-TL'lik ödemenin işlemiş faizi olan 754.529,13-TL'lik tutarın mahsubu neticesinde ihtarname tarihi itibariyle bakiye anapara iade bedeli borcunun 958.469,87-TL olduğunu ve bu bedelin de üç iş günü içerisinde ticari faizi ile birlikte ödenmesinin davalı şirkete ihtar edildiğini, ilgilli bedelin ödenmemesi üzerine 14.02.2020 tarihinde İstanbul .... İcra Müdürlüğü'nde davalı aleyhine icra takibi başlatıldığı, yetki itirazı üzerine takibin Büyükçekmece .... İcra Müdürlüğü'nün ..... E. sayılı dosyası ile devam ederek davalıya ödeme emrinin gönderildiğini, söz konusu takibe itiraz edilmesi üzerine huzurdaki davanın ikame edildiğini, bu nedenle davalının haksız itirazının iptali ile %20 oranında kötüniyet tazminatına hükmedilmesi gerektiğini talep ve dava etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde ÖZETLE; Tarafların her ikisi şirket olsa da dava konusu taşınmazların satışının ticari iş kapsamında olmadığından ortada bir ticari uyuşmazlığın mevcut olmadığı; bu nedenle görevli Mahkeme'nin Bakırköy Tüketici Mahkemeleri olduğu, 13.01.2017 tarihinde akdedilen sözleşmeye göre davacının 1.712.999,00-TL toplam beş adet taşınmaz satın aldığını ve fakat sözleşmede öngörülen sürede sürede teslimin gerçekleşmemesinin ..... Belediyesi'nin borçları nedeniyle açılan icra takiplerindeki hacizler ve İstanbul ..... İdare Mahkemesi'nin ..... E. Sayılı dosyasında verilen yürütmeyi durdurma ilamından kaynaklandığı, Buna göre, yürütmenin durdurulması yönünde verilen 21.08.2017 tarihli karar ile bu kararın kaldırıldığı 20.03.2018 tarihleri arasına tekabül eden yedi aylık süreçte inşaatın mühürlendiği ve bu durumun ifa açısından mücbir sebep teşkil ettiği, söz konusu davanın ise üçüncü kişi tarafından projenin yapı ruhsatları ve ÇED belgesinin iptali için ......'ne karşı açıldığı; davalı şirketin hiçbir kusuru yok iken inşaatın mühürlenmesinden kaynaklı faaliyete devam edilemediği, anılan dava reddedilse de davalının mağduriyet yaşadığı, daha sonra alıcılara bağımsız bölümlerin fiili teslimlerinin yapıldığı fakat tapu devrinin tapudaki arsa sahibi ......'nin borçlarından kaynaklanan hacizlerden dolayı gerçekleştirilemediği; ilgili durumdan davalı şirketin sorumluluğu bulunmadığı gerekçesiyle ...... tarafından kendilerine bir yıldan uzun süre ile süre uzatımı verildiği, taraflar arasındaki sözleşmenin 6.1. maddesinde projenin büyüklüğü ve daha kaliteli yapılması amacıyla teslim tarihinin bildirimsiz bir şekilde 6 ay daha uzayabileceğinin yazılı olduğu; bu durumda sözleşmenin teslim tarihinin 01.03.2019 tarihi olduğu; bu tarihin fiilen teslim tarihi olduğu fakat yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinin inşaatın yapılmasının önüne geçtiğinden teslim süresine sözleşmenin 6.1. maddesi gereği en az yedi ay daha eklenmesi gerektiği, bu halde teslim tarihinin 01.01.2020 olarak kabul edilmesi gerektiğini, sözleşmenin 6.11. maddesinde yüklenicinin kusur ve ihmalinden kaynaklanmayan gecikmelerden sorumlu - tutulamayacağının yazılı olduğu; sözleşmenin 10.1. maddesine göre, tapu devri için bir tarih belirlenmediği ve kat irtifakı kurulduktan sonra tapu devrinin yapılacağının belirtildiği, üçüncü şahsın idare mahkemesi nezdinde açtığı davanın ruhsat iptalini de içerdiğinden kat irtifakının bu nedenle kurulamadığı, ön Ödemeli Konut Satışları Yönetmeliği'nde sözleşmenin alıcı tarafından feshedilmesi halinde sözleşme bedelinin sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisi, üç ila altı ay arası için sözleşme bedelinin yüzde dördü, altı ila on iki ay arası için sözleşme bedelinin yüzde altısı ve on iki ila yirmi dört ay arası için de sözleşme bedelinin yüzde sekizi miktarında tazminatın satıcıya ödeneceği ve iadenin 180 gün içerisinde yapılacağının düzenlendiği; buna rağmen davalı şirketin yasal tazminat talep etme hakkı varken bu mahsupları yapmadan doğrudan sözleşme bedeli olan 1.712.999,00-TL'yi ödediği, sözleşmenin alıcı tarafından haklı sebeple feshedildiğinin kabulünde dahi taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 14.2. maddesinde yaptığı ödemelerin hiçbir kesinti yapılmaksızın kendisine, fesih ihbarnamesinin tebliğinden itibaren fesihte uyuşmazlık olmadığı halde üç ay sonra başlamak üzere ve en geç yedi ay içinde faizsiz olarak iade edileceğinin, aksi takdirde yasal faiz işlemeye başlayacağının kararlaştırıldığı, somut ihtilafta TBK m. 100 hükmünün uygulanamayacağı, davalı şirketin davacı şirkete karşı borcunun bulunmadığı; davacının sözleşmeyi feshettiği tarihten itibaren haksız fesih olsa da yedi ay olmadan yasal faiz talep edilemeyeceğini talep etmiştir.
DELİLLER:
Büyükçekmece .... İcra Dairesi'nin ..... Esas sayılı dosyası, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, sözleşmeye dayalı faiz alacağın tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.(İİK madde 67 )
Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir. Büyükçekmece .... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyasının tetkikinde alacaklı ... Yayıncılık Reklam ve Bilgisayar Hizmetleri Limited Şirketi tarafından borçlu ..... Proje Anonim Şirketine yönelik 769.359,47 TL asıl alacağın tahsili için takip yapıldığı, borçlunun süresi içinde borca itiraz ettiği, takibin durduğu davanın İİK nun 67.Maddesinde belirtilen bir yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığı tespit edilmiştir.
Somut olayda taraflar arasında Bakırköy .... Noterliğinin 13.01.2017 tarih ve ...... yevmiye numarası
ile düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile İstanbul ili, .... ilçesi, “..... ” isimli projede yer alan A1 Blok 8. Kat 93
numaralı, A1 Blok 14. Kat 166 ve 171 numaralı, A1 Blok 9. Kat 104 numaralı, B7 Blok 11.
Kat 69 numaralı bağımsız bölümlerin toplam
1.713.000,00-TL bedelle satışı konusunda anlaşma sağlandığı ve
sözleşmenin 3. Maddesi uyarınca davacı alıcının satış bedelinin tamamı olan
1.713.000,00-TL’yi davalı satıcıya peşin olarak ödediği, davacı tarafından Beyoğlu .... Noterliğinden keşide edilen 19.09.2019 tarih ve ...
yevmiye numaralı ihtarname ile “taşınmazların üç gün içerisinde teslimi ile aynı süre
içerisinde tapu devirlerinin gerçekleştirilmesi, aksi takdirde mezkur sözleşmenin haklı
nedenle feshedileceği” yönünde ihtarda bulunulduğu,
davalının bahse konu ihtara cevap vermemesi üzerine davacı tarafından yine Beyoğlu ,....
Noterliğinin 04.10.2019 tarih ve .... yevmiye numaralı bir başka ihtarname daha
keşide edildiği ve bu ihtarnamede “19.09.2019 tarihli ihtarnamede belirtilen mehil
süresinde ifada bulunulmadığından sözleşmenin haklı nedene dayalı olarak feshedildiği
ve bu nedenle ödenen tüm bedellerin, ticari avans faizi ile birlikte ihtarın tebliğinden
itibaren üç gün içerisinde ödenmesinin” talep edildiği ve davalı şirket tarafından 05.02.2020 tarihinde “Sözleşme İade Bedeli” açıklamasıyla davacı tarafından ödenen 1.712.999,00-TL’nin iade edildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, davacının Beyoğlu ... Noterliğinin 04.10.2019 tarih ve ..... yevmiye numaralı ihtarname ile talep ettiği ancak davalı satıcı tarafından ödenmeyen 754.529,13-TL tutarındaki ticari avans faizine ilişkindir.
Uyuşmazlığın çözümü adına taraflar arasında akdedilen sözleşmenin irdelenmesinde; sözleşmenin 6.1. maddesinde bağımsız bölümlerin tesliminin sözleşmenin akit tarihinden itibaren 36 ayı geçmeyecek şekilde
31.08.2018 tarihinde yapılacağı, fakat bu sürenin satış konusu bağımsız bölümlerin
kaliteli ve modern bir biçimde tamamlanabilmesi için bildirim yapılmaksızın 6 ay daha
uzatılabileceğinin ve bu sürenin gecikme olarak kabul edilemeyeceğinin kararlaştırıldığı, yine aynı maddenin devamı hükmünde, satıcı ve yüklenicinin mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin
ortadan kalkacağı tarihe kadar teslim mükellefiyeti altında olmayacağının; bu durumda
alıcının herhangi bir hak talebinde bulunamayacağının kararlaştırıldığı,
Sözleşmenin 14.2. maddesinde, alıcının sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesi halinde,
yaptığı ödemelerin hiçbir kesinti yapılmaksızın kendisine, fesih ihbarnamesinin
tebliğinden itibaren fesihte uyuşmazlık olmadığı takdirde 3 ay sonra başlamak üzere ve
en geç 7 ay içerisinde faizsiz olarak iade edileceği; aksi halde yasal faizin işlemeye başlayacağının kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 14.2 maddesi uyarınca davacı şirket tarafından sözleşmenin haklı sebeplerle feshedilmesi halinde dahi yasal faizin ancak öngörülen şartlarda ifanın gerçekleşmemesi
halinde mümkün olacağı kararlaştırılmıştır. Bir başka ifade ile taraflar arasındaki
sözleşmenin “Sözleşmenin alıcı tarafından haklı nedenle feshi” başlıklı 14.2. maddesinde aynen şu ifadelere yer verilmiştir: “ALICI’nın sözleşmeyi haklı nedenle feshetmesi halinde, yaptığı ödemeler, hiçbir kesinti yapılmaksızın kendisine, fesih ihbarnamesinin tebliğinden itibaren fesihte uyuşmazlık olmadığı takdirde 3 ay sonra başlamak üzere
ve en geç 7 ay içerisinde faizsiz olarak iade edilecektir. Aksi halde yasal faiz işlemeye
başlayacaktır.”
görüldüğü üzere ilgili hükümde, sözleşmenin haklı nedenle feshedilmesi halinde dahi belirlenen süre içerisinde bahse konu bedelin iadesi halinde yasal faiz
işlemeyeceği taraflarca kararlaştırılmıştır.
Davacı taraf her ne kadar faize ilişkin bu hükmün genel işlem şartı mahiyetinde olduğu ileri sürülmüş ise de; davacı tacir olup, basiretli tacir ilkesi gereği bu yöndeki savunmasını dinleme olanağı bulunmamaktadır.
Borçlar hukukunda fertlerin “irade serbestesi” prensibi hâkimdir. Hülâsa taraflar, kanuna,
ahlaka, kişilik haklarına ve kamu düzenine aykırı olmamak kaydıyla sözleşmenin içeriğini
belirleme yetkisine sahip olup; somut olayda davacı ve davalı arasında aksi iddia edilmediğinden serbest iradeleri ile13.01.2017 tarihinde
düzenleme şeklinde “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” akdedilmiş ve bu sözleşmenin hükümlerinde faiz hususu yukarıda belirtildiği üzere açıkça kararlaştırılmıştır.
Bu açıklamalar ışığında; davalı şirket fesih ihbarnamesinin kendisine tebliğinden itibaren yedi ay
içerisinde 05.02.2020 tarihinde sözleşme uyarınca ödenen tüm bedeli kesinti yapmaksızın davacı tarafa iade ettiği, dolayısıyla sözleşme gereği davacı tarafın faiz talebinde bulunamayacağı takdir ve sonucuna varılarak davanın reddine karar vermek gerekmiştir. Davalı tarafın kötüniyet tazminatı talebine ilişkin olarak; somut olayda takip haksız olmakla birlikte kötü niyetli olarak yapıldığı davalı tarafça ispatlanamadığından, davalı vekilinin de tazminat talebinin reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Şartları oluşmadığından davalı tarafın kötü niyet tazminatı talebinin REDDİNE,
3-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 80,70-TL red karar harcının, mahkememiz veznesine yatırılan 9.278,90-TL peşin harçtan mahsubu ile 9.198,20-TL harcın karar kesinleşince ve talebi halinde davacı tarafa iadesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafından dosyada herhangi bir yargılama gideri yapılmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
6-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 102.629,54 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı tarafa verilmesine,
7-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
8-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye irad KAYDINA,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 27/10/2022
Başkan ....
¸e-imzalıdır
Üye .....
¸e-imzalıdır
Üye ....
¸e-imzalıdır
Katip ......
¸e-imzalıdır