T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/607 Esas
KARAR NO: 2021/844
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 15/09/2020
KARAR TARİHİ: 30/09/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 01/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı şirket ile davalı şirket arasında İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ....... parsel, C Blok .... Bodrum kat...... nolu brüt 38,8 m2 net 32,81 m2 alanlı dükkan nitelikli taşınmazın satışı konusunda 09.03.2017 tarihli “ ..... Satım Sözleşmesi” akdedildiği ve sözleşmenin ayrılmaz bir cüz'ü olarak 15.10.2019 tarihli ek protokol imzalandığını, sözleşmede dava konusu taşınmazın satışı karşılığı satıcı yana KDV dahil 1.120.000 TL ödeneceğini, ek protokol ile ise KDV dahil 1.106.400 TL olarak revize edildiğini, sözleşmenin 5. maddesinde taşınmazın en geç 30 Aralık 2018 tarihinde davacı şirkete teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, aradan geçen süre zarfından taşınmazın teslim ve tapu devrinin gerçekleşmemesi üzerine, davalı şirketle irtibata geçildiğini, davalı tarafça sözleşme bedelinin geriye kalan ve henüz vadesi gelmemiş toplam 136.000 TL bedelin hemen ödenmesi karşılığında 13.600 TL indirim yapılacağını belirtmesi üzerine 15.10.2019 tarihli ek protokol imzalandığını ve 16.10.2019 tarihinde indirimli tutar üzerinden tüm ödemelerin kapatıldığını, böylece taşınmazın satış bedelinin tümüyle davalı yana ödendiğini, ancak taşınmazın davacı şirkete devri/teslimi yapılmadığı gibi bu hususta hukuk uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk müracaatından da olumlu bir netice alınamadığını, bu aşamada sözleşme ve ek protokol kapsamında tüm bedeli davalı yanca tahsil edilen taşınmazın müvekkil şirkete devir ve teslimi halen gerçekleşmediğini, taşınmazın belirtilen 31.12.2018 tarihinde teslim edileceğinin sözleşme uyarınca kararlaştırılmış olmasına rağmen, teslim edilmemiş olması karşısında müvekkil şirketin kira kaybı, geç teslim sebebiyle tazminat ve cezai şart talep etme hakkı doğduğunu, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ...... parsel, C Blok ...... Bodrum kat ..... nolu dükkan nitelikli taşınmazın tapu kaydının üzerine kötü niyetli tasarrufların önlenmesi ve müvekkil şirketin telafisi imkansız zararların önüne geçilebilmesi amacıyla teminatsız olarak ihtiyatı tedbir şerhi konulmasını, bu talebin kabul edilmemesi halinde TMK 1010 maddesi uyarınca tapu iptal ve tescil davası açıldığına ilişkin dava konusu taşınmazın tapu kaydına davalıdır şerhi konulmasını, davanın kabulüne, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ... parsel, C Blok ..... Bodrum kat .... nolu dükkan nitelikli taşınmazın tapu kaydının iptali ile tamamının müvekkil şirket adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde, ödenen belgenin her bir vade için işleyecek ticari faizi ile birlikte davalı yandan tahsili ile müvekkil şirkete ödenmesini, davacının geç teslim sebebiyle uğramış olduğu kira kaybı ve geç teslim sebebiyle uğradığı zararın karşılığı olarak fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak üzere şimdilik 2000 TL nin davalı yandan alınarak davacı şirkete ödenmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretlinin davalı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DELİLLER:
K.Çekmece Tapu Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü yazı cevabı, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ...... , Yeminli Mali Müşavir ........., Ekonomi Hukuku Uzamnı Ticaret ve Borçlar Hukuku Öğretim Üyesi ...... 'den alınan heyet bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.
Dava konusu olayda; davacı şirket ile davalı satıcı arasında düzenlenen 09.03.2017 tarihli “ ......... Dükkan Satım Sözleşmesi” başlıklı adi yazılı sözleşme ile İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, Safra, ..... parsel, C Blok ...... Bodrum kat 364 nolu brüt 38,8 m2 net 32,81 m2 alanlı dükkan nitelikli taşınmazın satışının kararlaştırıldığı, 16.10.2019 tarihli ek protokol ile belirlenen KDV dahil 1.106.400 TL satış bedelinin davalı satıcıya ödenmiş olduğu, anahtar teslim tarihinin 31.12.2018 olarak taahhüt edildiği, ancak süresi içerisinde taşınmazın tamamlanarak davacı tarafa devrinin sağlanmadığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık, davacı ile davalı arasında imzalanan adi yazılı sözleşmelerin geçerli olup-olmadığı, bu kapsamda tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olup olmadığı, mümkün olmaması halinde sözleşme kapsamında davacı tarafından davalıya ödenen 1.106.400 TL'nin iadesi talebi ile kira kaybı ve dava öncesi işlemiş faiz talebine ilişkindir.
Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir.(TMK'nın 706, TBK.237 md., Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Resmi şekle aykırı olarak yapılan bu sözleşmeler geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için düzenlenen adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemeyecekleri gibi, bir tarafın kusurunu ileri sürerek iadeden kaçınamaz.
Kural bu olmakla beraber 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. İBBKK uyarınca tescil istenmesi için davacının edimlerini yerine getirmesi yanında bağımsız bölümün teslimi de aranmaktadır.
Somut olayda, keşfen bilirkişi eliyle yapılan inceleme neticesinde dava konusu taşınmazın % 45'nin tamamlandığı, dolayısıyla taşınmazın tamamlanarak teslime hazır durumda bulunmadığından 30.09.1988 tarihli ve 1987/2-1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı uyarınca tescilin koşulları oluşmadığından davacı tarafın tescil isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
Bu açıklamalar ışığında taraflar arasında aktedilen sözleşme taşınmaz satışına ilişkin olup, geçerlilik şartı olan resmi şekilde düzenlenmediği için geçersizdir. Sözleşme geçersiz olduğu için bu sözleşmede yer alan kira kaybı ve taşınmazın geç tesliminden kaynaklı zarar talepleri de geçersizdir. Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre taraflar verdiklerini geri alma hakkına sahiptir. Her ne kadar davacı taraf ödeme tarihinden itibaren işlemiş faiz talebinde bulunulmuş ise de, dava tarihinden önce davalı temerrüte düşürülmediğinden dava tarihinden itibaren işlemiş faiz talebe hükmetmek gerekmiştir. Bu kapsamda davacı tarafın davasının kısmen kabulü ile 1.106.400,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı şirketten tahsil edilerek davacı tarafa iadesine, fazlaya ilişkin dava öncesi faiz talebinin reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı tarafın terditli talebinin bedel iadesi yönünden KISMEN KABULÜ İLE,
1.106.400,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı şirketten tahsil edilerek davacı tarafa iadesine,
Fazlaya ilişkin taleplerin ve dava öncesi faiz talebinin REDDİNE,
2-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 75.578,18-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 18.928,71-TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 56.649,47 TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 54,40-TL başvurma harcı ile 18.928,71-TL peşin harcın davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 86,00-TL posta gideri ve 4.500,00.-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 4.586,00-TL yargılama giderinin kabul ve red oranına göre hesaplanan 4.540,00-TL'sının davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafından herhangi bir yargılama gideri yapılmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
6-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 71.524,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
7-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre red edilen miktar üzerinden hesaplanan 2.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı tarafa verilmesine,
8-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.30/09/2021
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır