T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/857 Esas
KARAR NO: 2022/898
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 28/11/2020
KARAR TARİHİ: 19/10/2022
KARARIN YAZILMA TARİHİ: 09/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde ÖZETLE; Davacının, davalı kooperatifin üyesi olup bu üyeliği gereği kendisine İstanbul ili, Beylikdüzü İlçesi, ..... Mah ..... Ada .... parsel B gi 1.Bodrum kat 3 nolu bağımsız bölümün tahsis edildiği, davalı kooperatife karşı akçeli yükümlülüklerin hepsini yerine getirmesine rağmen davaya konu dairenin adına tescilinin yapılmadığı, tescilin yapılmasına dair davalı kooperatife karşı yönelttiği gerek sözlü, gerekse keşide ettiği ihtarlara da bugüne kadar cevap verilmediği, davaya konu taşınmazın tapu kaydında yaptıkları incelemede taşınmaz üzerinde bir sürü haczin bulunduğunu tespit etikleri, hatta anılan dairenin Bakırkây .... İcra Müd. .... E sayılı dosyasından satış işlemlerine başlanıldığı kıymet takdir aşamasına geçildiğinin görüldüğü, davalı kooperatifin diğer üyelerine tahsis ettiği daireleri tapu tescillerini bu üyeleri adına yapmasına rağmen eşitlik ilkesine aykırı olarak davacıya üyeliği gereği adına tahsis edilen dairenin tescil işleminin yapılmadığı bu durumun eşitlik ilkesine aykırı olduğunu beyanla davaya konu İstanbul ili, .... İlçesi, ..... Mah .... Ada .... parsel B girişi 1. Bodrum kat 3 nolu bağımsız bölümün üzerinde bulunan tüm hacizler kaldırılarak davacı adına tescil edilmesine, tapu tescilinin mümkün olmaması halinde iş bu taşınmazın güncel değerinin faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsil edilmesine karar verilmesini” talep ve dava etmiştir.
Davalı tarafça süresinde cevap dilekçesi sunulmamıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava kooperatif üyeliğinden kaynaklı davaya konu hacizlerde kaldırılarak taşınmazın devri istemine ilişkin tapu iptal tescil davasıdır.
Davacı tarafın dava dilekçesinden özetle; davacının kooperatife üye olduğunu, tüm ödemelerini yaptığını, daire tesliminin yapılmadığını, bu konu bir bilgi verilmediğini, davalı tarafa ihtar çekilmesine rağmen dönüş olmadığını, taşınmaz üzerinde hacizlerin bulunduğunu, kooperatife katılan üyelere tahsis edilen dairelerin teslim edilmesine karşın davacıya herhangi bir teslim yapılmadığını, kooperatif kanunu 23. Madde uyarınca ortakların haklarda eşit olduğunu, yüzlerce dairelik bir projeden tapusu halen kooperatif üzerine kalan yaklaşık 10 dairenin satışa çıkartıldığını, davacının muhattap bulamaması üzerine dava açmaktan başka çaresinin olmadığını, davanın kabulünü talep ettiği,
Davalı tarafın süresinde cevap dilekçesi sunmayarak iddiaları inkar etmiş sayıldığı,
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın; davacının kooperatif üyesi olup olmadığı, davacıya tapu tesisi yapılıp yapılmadığı, ferdileşmeye gidilip gidilmediği, davacının yükümlülüklerini getirip getirmediği davacının tapu iptali tescil talebinin yerinde olup olmadğına hususlarına ilişkin olduğu,
Yapı kooperatifi ortaklığının, taşınmaz mal edinmeye yönelik bir yatırım olduğu, doğal olarak ortağın, sahip olacağı taşınmaz karşılığında bazı ödemeler yapacağı, genel olarak , kooperatif ortaklarının , konut ve işyeri edinmek amacı ile kooperatife yaptıkları bütün ödemeleri konut veya işyerinin maliyetini oluşturduğu, uygulamada kooperatif ile ortak arasındaki anlaşmazlıklarının çoğunun ödemelere ilişkin olduğu, bilindiği üzere ortaklardan tahsil edilecek miktarın, zaman ve ödeme koşullarının belirlenmesinin genel kurulun devir ve terk edemeyeceği yetkileri arasında sayıldığı, ortağın kooperatife olan borcunun, genel kurul kararına göre saptandığı, Yapı kooperatiflerinin ortaklarına konut ve işyeri inşaa etmek amacıyla kurulduğu, bu amaçların gerçekleşmesi doğrultusunda konutun veya işyerinin maliyet bedelini genel kurul kararları doğrultusunda ödeme yükümlülüğü bulunduğu, parasal yükümlülüğün , kooperatife karşı her türlü akçeli yükümlülüğü ifade ettiği, ortakların hak ve ödevlerinin, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun üçüncü bölümünde, 18 vd maddelerde düzenlendiği, ortakların ödev ve sorumlulukları üst başlığını taşıyan 27. maddede, sürenin ve ortaklığın yok olmasına yer verildiği, Maddenin ilk fıkrasında, ortakların yüklendikleri paylar için ödeyebilecekleri para tutarının ana Sözleşmenin belirteceğinin ifade edildiği, 31. maddede, anasözleşmenin ortaklarının ek ödemelerle yükümlendirebileceğinin belirtildiği, kooperatif organlarından biri olan genel kurulun bütün ortakları temsil eden en yetkili organ olduğu, (K.K 42 m.) .Genel kurul kararlarının bütün ortaklar için hüküm ifade ettiği, kooperatif genel kurulunda , hangi tutarda aidat alınacağına ilişkin kararların iptali veya geçersizliğine dair bir iddia ileri sürülmediğine veya dava açılmadığına göre bütün ortaklar yönünden bağlayıcı olduğu,
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre,''... kural olarak, kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilmesi için davalı kooperatife karşı tüm akçalı edimlerini yerine getirmiş olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Ayrıca 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik ilkesi gereğince, kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorunda olduğundan, davacı ile aynı durumda olan ortağa borca rağmen tapularının verilmiş olması halinde de davacı tapu talep edebilecektir. (Y.23HD. 13.07.2020, 2017/1239E., 2020/2574 K)''
" Kooperatif genel kurullarında kararlaştırılan faiz oranı, TBK 120. maddede düzenlenen temerrüt faizine ilişkindir.Davaya konu aidat miktarı kooperatif genel kurul kararlarıyla belirlendiği ve genel kurul kararları da sözleşme niteliğinde olduğundan ve kooperatif ile üyesi arasında ticari ilişki bulunmadığından davacının takip konusu alacak kalemlerine uygulanması gereken azami faiz oranı TBK’nın 120/2. maddesinde düzenlenmiş yıllık temerrüt faiz oranıdır. Dolayısıyla davacı kooperatif genel kurullarında kabul edilmiş temerrüt faiz oranı, faiz borcunun doğduğu tarihte yürürlükte olan mevzuata yani 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun'un 2/1. maddesine göre belirlenen yasal faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamayacaktır. ( Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 11/02/2015 tarih 2014/7422 E. 2015/766 K. Sayılı ilamı)"
" Davacı tarafından kayıt maliki haricinde lehine haciz veya şerh bulunan ilgililer aleyhine açılan usulüne uygun bir dava ve talep bulunmadığı, 6100 sayılı HMK uyarınca dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen bir kişinin sonradan herhangi bir şekilde dahili davalı veya benzeri tanımlamalarla davaya katılmaları veya davada yer almaları usulen mümkün olmadığı gibi, bu şekilde davada eylemli olarak yer alan kişilerin de davada taraf sıfatını kazanamayacakları anlaşılmakla mahkemece yazılı şekilde hüküm kurulmasında herhangi bir isabetsizlik bulunmadığı sonuç ve kanaatine varılmıştır.(Emsal Yargıtay 23. HD 2015/3235 Esas 2015/8393 Karar,2013/5283 Esas 2013/7657 Karar)"
Dosyanın yapılan incelemesinde davaya konu taşınmazın tapu kaydının celp edildiği, malikinin davalı kooperatif olduğu, taşınmaz üzerinde hacizlerin bulunduğu, haciz koyan kişilerin iş bu dosyada taraf olmadığı, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'nden davalı kooperatifin kayıtlarının celp edildiği, Çevre ve Şehircilik kayıtlarının celp edildiği, davalı kooperatifin usule uygun ihtarlara rağmen defter ibraz etmediği, davalı kooperatifin tasfiye memurlarının davaya dahil edilerek taraf teşkilinin yapıldığı, tasfiye memurlarına dosya kapsamında yapılan işlemlerin tebliğ edildiği, beyan ve itirazlarının bulunmadığı, bilirkişi .......'ın 3.11.2021 tarihli ön rapor hazırladığı, ön rapor uyarınca belgelerin celp edildiği,
Bilirkişi .... ve .......'tan oluşan heyetten 11.4.2022 tarihinde rapor alındığı, bilirkişi heyet raporundan özetle; davalı kooperatifin 06.10.2001 tarihinde davacı adına bir adet konutu tahsis ettiği, davacı tarafın kooperatif üyesi olduğu, kooperatife giriş tarihininde 06.10.2001 tarihi olduğu, davacı tarafın genel kurul hazirun cetvellerinde üye olarak kaydının bulunduğu, davacının tapu iptal tescil talebinde bulunmaya ilişkin aktif husumet dava şartının bulunduğu, davalı kooperatifin 1996 kuruluşundan itibaren genel kurul kararlarının incelendiği, 27.06.2010 tarihinde yapılan genel kurulda yüklenici ...... AŞ yetkilisinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tarafına imalata karşılık tapu verilmesini talep ettiği, 23.06.2012 tarihinde yapılan genel kurulda, davalı kooperatif ile kardeş kooperatif olan ..... ile birlikte hareket edilerek müteahhit ile bir araya gelinerek yapılan görüşmeler sonucunda genel kurul onayına sunulmak üzere .... ada a ve b blokların anahtar teslim bitirilmesi ile yapı denetim şirketinden iş bitirme yazısı verilmesi karşılığında 10 dairenin tapusunun verilmesine dair her iki kooperatif tarafından taahhütte bulunulduğu, bu taahhütün bir red oyuna karşılık oy çokluğu ile kabulüne karar verildiği, davacının bu genel kurul kararına katılmadığı, davacıya isabet edecek daire kurasının 15.09.2012 tarihinde yapıldığı, netice olarak davacıya B tablosuna göre ... ada ..... parsel b girişi aynı kalmak kaydıyla 3 nolu dairenin üyeliği gereği tahsis edildiği, davacı tarafın genel kurul toplantısına katılmadığı, davalı kooperatifin 14.06.2014 tarihinde yapılan genel kurulunda eksik imalatların tamamlanmasına ilişkin bir kısım taşınmazların satımı için yönetim kuruluna yetki verilmesine ilişkin oy birliği ile karar alındığı, davacı tarafın genel kurul toplantısına katılmadığı, 6.6.2015 tarihli genel kurul kararında eski aidat borçlarının aylık %1,5 faiziyle birlikte tahsiline karar verildiği, davacının bu genel kurul toplantısına katılmadığı, davalı kooperatifin 1.10.2016 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında yedi üyenin dairelerine haciz konulduğu, kardeş kooperatifin .... yapıya 6 daire , davalı kooperatifin ise 3 daire taahhüt etmesine rağmen kardeş kooperatifin taahhüttünü yerine getirmediğinden dava açılması için yetki talep edildiği, davanın bu genel kurul toplantısına katılmadığı, 23.06.2021 tarihinde yapılan genel kurulda kooperatif adına açılan ve icraya konulan sekiz üyeye ait dairenin satılmasından sonra üyelerin mağduriyetini gidermek için kooperatifin inşaatları taamlamayan müteahhite açılmış olduğu davalardan adlarına dönen dairelerden öncelikle kur çekilerek üyelere verilmesi hususunda görüş bildirildiği, davacının bu maddeye şerh koyduğu, davalı kooperatifin ticari defter ve belgelerini sunmadığı, davacı tarafından sunulan ödeme belgeleri ile ticari defterler üzerinden karşılıklı inceleme yapılamadığı, taşınmazın rayiç değerinin hesaplandığının görüldüğü, güncel tapu kayıtlarında davaya konu taşınmazın satılmadığının tespit edildiği,
Davacının talebinin kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptal tescil talebi olduğu, davacını kooperatif üyesi olduğu, davacıya tahsis yapıldığı, davacı kooperatifin ticari kayıtlarını sunmayarak ödemelere ilişkin karşılaştırmalı inceleme yapılmasına engel olduğu dikkate alınarak davacı tarafın davalı kooperatife ödenmemiş aidat borcunun olmadığının değerlendirildiği, davacının akçeli yükümlülüğünü yerine getirdiğinden tapu iptal tescil talebinde bulunabileceğinin, bununla birlikte taşınmaz üzerinde haciz bulunduğu, bu nedenle 6 nolu celsenin 5 nolu ara kararı uyarınca yerleşik yargı kararları da dikkate alınarak davacı tarafa talebine ilişkin hmk 31 kapsamında açıklamada bulunması için süre verildiği, davacının tapu iptal tescil talebinin devam ettiği, taşınmaz üzerinde hacizlerin bulunduğu, hacze konu tarafların iş bu dava açılırken taraf olmadığı, Yargıtay .... HD'nin güncel kararları ile Kayseri BAM'ın .... HD'nin ESAS NO: ....,KARAR NO: ..... ilgili kararı uyarınca dava dilekçesinde davalı olarak gösterilmeyen bir kişinin sonradan herhangi bir şekilde dahili davalı veya benzeri tanımlamalarla davaya katılmaları veya davada yer almaları usulen mümkün olmadığı gibi, bu şekilde davada eylemli olarak yer alan kişilerin de davada taraf sıfatını kazanamayacakları gözetilerek davacı tarafın bu kişilerin dosyaya taraf olarak eklenmesi talebinin yerinde görülmediği bununla birlikte taşınmazın haciz kayıtlarından ari olarak verilmesi talebininde yerinde görülmediği, davacının tapu iptal tescile ilişkin talebinin yasal şartları oluştuğu, kooperatifin üyelerine karşı eşit işlem yükümlülüğü de dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hüküm kuruldu.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulü ile davalı kooperatif adına kayıtlı İstanbul İli .... İlçesi, ... Mahallesi ... ada ... parsel B girişi 1. bodum kat 3 nolu bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın tapu kaydındaki şerhler aynı kalmak kaydı ile davacı ... (TC:...)) adına tapuya kayıt ve tesciline,
2-İİK 28 uyarınca kısa karar ve gerekçeli kararın bir suretinin Beylikdüzü Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine
3-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 17.760,60.-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 683,10TL peşin harcın ve 3.757,05.-TL tamamlama harcının mahsubu ile eksik kalan 13.320,45.-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan 54,40.-TL başvurma harcı ve 683,10TL peşin harcın ve 3.757,05.-TL tamamlama harcının davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafından dosyada yapılan toplam 3.344,50.-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
6-Davalı tarafından dosyada yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
7-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 39.400,00.-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
8-Davacı tarafından dosyaya yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleşince ve HMK 333. maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,
Dair davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda verilen kararın, gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 20/10/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır