T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/10 Esas
KARAR NO: 2022/1180
DAVA: Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil)
DAVA TARİHİ: 08/01/2009
KARAR TARİHİ: 29/12/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 06/02/2023
Mahkememizde görülmekte olan Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin asıl dava dilekçesinden özetle; .. ada .... parsel sayılı taşınmazın eski maliki ile davalı şirket arasında yapılan Yap-İşlet-Devret sözleşmesi ile kira sözleşmesinin hükümsüz kaldığını, Bakırköy ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.07.2008 tarihli ve .... Esas, ... Karar sayılı kararı ile davalının taşınmaza vaki el atmasının önlenmesine ve davacıya teslimine karar verildiğini, aynı yönde davalı şirketin sözleşme hükümlerine uygun şekilde süresinde inşaata başlamaması üzerine İstanbul ... Asliye Ticaret Mahkemesinin 16.06.2004 tarihli ve .... Esas, ... Karar sayılı kararı ile kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespitine karar verildiğini, davalı tarafından ikame olunan süre uzatım davasının da İstanbul .. Asliye Ticaret Mahkemesinin 27.04.2007 tarihli ve ... Esas, .... Karar sayılı kararı ile reddedildiğini, davalının 09/10/2008 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, davalının taşınmazın bir bölümüne haksız işgalde bulunduğunu belirterek 15/04/2005-10/10/2008 tarihleri arasındaki dönem için fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 10.000,00 TL ecrimisilin her dönemin tahakkuk tarihlerinden başlayacak ticaret işlere ait avans faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili birleşen dava dilekçesinden özetle; (asıl davadan söz edilmek suretiyle) Bakırköy.... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ile 15/04/2005-10/10/2008 tarihleri arasında tahakkuk etmiş olan ecrimisil bedeli için fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak 10.000,00 TL üzerinden dava açıldığını, zamanaşımı süreside göz önünde bulundurularak 15/04/2005- 31/12/2005 tarihleri arasında işlemiş 4.475.565,00 TL ecrimisil alacağından, ilk davada talep edilen 9.000,00 TL ve (davalı tarafından daha önce ödenen) 813.349,89 TL’nin mahsubu ile kalan 3.653.215,11 TL alacağın kademeli olarak işletilecek avans reeskont faiziyle birlikte tahsili talep edilmiştir.
Birleşen davada davacı vekilince, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas sayılı dosyasından 01/01/2006-10/10/2008 tarihleri arasında işlemiş ecrimisil alacakları ile kademeli olarak işletilecek avans reeskont faizi taleplerinden fazlaya ilişkin şimdilik 1.000,00 TL alacaklarının mükerrerlik teşkil etmemesi bakımından bu davaya konu edilmediği ifade edilmiştir.
Asıl ve birleşen davalar davacı vekili, 31.12.2012 tarihli ıslah dilekçesi ile netice-i talebini 2.497.242,88 TL artırarak ( asıl ve birleşen dava ayrımı yapmadan) toplam ecrimisil taleplerini 6.160.457,99 TL'ye yükseltmiştir. Akabinde yapılan açıklamalar ile birleşen davanın ıslah edilmediği belirtilmiştir.
Asıl ve Birleşen dava davalı vekili, davanın reddini savunmuştur.
ÖNCEKİ İLAM VE BOZMA İLAMI:
Bakırköy(Kapatılan) .... Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas ve .... Karar sayılı ilamı ile; “davacının davasının 2.497.242,88 TL'lik kısmının (15.04.2006 tarihi ile 14.04.2007 tarihi arasındaki 1.dönem sonu için 423.994,15 TL, 15.04.2007 tarihi ile 14.04.2008 tarihi arasındaki 2. dönem sonu için 1.369.187,16 TL, 15.04.2008 tarihi ile 10.10.2008 tarihi arasındaki 3.dönem sonu için 704.061,17 TL) her dönem sonunda kademeli olarak hesaplanacak değişik oranlarda ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, asıl dava yönünden davacının davasının 1.148.871,26TL’lik kısmının reddine,” birleşen davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, “ davacının davasının 22.280,75-TL’lik kısmının kabulü ile 01/01/2006 tarihinden itibaren değişen oranlarda ticari avans faizi ile davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine, davacının davasının 3.630.934,36 TL’lik kısmının reddine,” karar verilmiş; hüküm, asıl ve birleşen dava davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay .... Hukuk Dairesi'nin 29/09/2020 tarih ve ....-... E-Ksayılı bozma ilamı, "Eğer, özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda, hükme esas alınan bilirkişi raporunda denetime elverişli emsal kira bedelleri karşılaştırılmadığı gibi, emsal kira sözleşmeleri üzerinden taşınmazların dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası tespit edilerek sonraki dönemler için ÜFE artış oranı uygulanması yerine, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi uyarınca taşınmazların anılan tarihte kirayiç değerinin % 5’i alınarak ilk döneme ait ecrimisil miktarının tespit edildiği ve sonraki yıllara ait endeks oranlarının uygulandığı anlaşılmıştır. Sonuç olarak, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilimsel verilere uygun, hüküm vermeye ve denetime elverişli bilirkişi raporu alınmamıştır.
Hâl böyle olunca, Mahkemece iddia ve savunma doğrultusunda taraf delillerinin toplanması(taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmesi, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmelerinin de getirtilmesi suretiyle)mahallinde yeniden keşif yapılarak, Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, Fen Bilirkişisi ve İnşaat Mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden yukarıda belirtilen ilkeler ve olgular doğrultusunda, (taşınmazın büyüklüğü, niteliği, yöredeki rayiç ve çevre özellikleride nazara alınarak) bilimsel verilere uygun, denetime elverişli şekilde ecrimisil hesabı konusunda rapor alınması, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm kurulmuş olması isabetsizdir.
Kabulü göre de, asıl dava yönünden, ıslah dilekçesi dikkate alınarak asıl davanın (gerekçeli karar içeriğinde de izah edildiği üzere) kabulü yönünde hüküm tesis edilmesi gerekirken kısmen kabul edilerek “Asıl dava yönünden davacının davasının 1.148.871,26-TL’lik kısmının reddine,” şeklinde karar verilmesi de doğru değildir" gerekçeleri ile iş bu dosya bozularak gönderilmiş ve esasa kaydı yapılmıştır.
Bozma ilamından sonra Yargıtay ilamına uyulmuş, ilamda belirtilen araştırmaların yapılmış, taraflara taşınmazın büyüklüğü, niteliği aynı yöre ve çevresi dikkate alınarak emsal kira sözleşmelerini sunmaları için süre verilmiş, taraflarca emsal kira sözleşmesi sunulmamıştır. Emsal kira sözleşmelerinin celbi için Vakıflar Genel Müdürlüğüne, Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığına, İBB Emlak Müdürlüğüne yazı yazılmış bu yerlerde emsal örnek kira sözleşmesi olmadığından/ bulunmadığından Mahkememize olumlu cevap verilmemiştir. Dosya kapsamındaki belgeler ile bozma ilamı doğrultusunda İnşaat Mühendisi Tuğba Başot Delibaş, Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı ... ve Harita ve Kadastro mühendisi ... 'dan oluşan heyetten rapor alınmıştır.
BİLİRKİŞİ KÖK VE EK RAPORLARI:
Bilirkişi heyetinin kök raporunda özetle; İstanbul ili, .... ilçesi, ...., 297.567,50 m2 yüzölçümlü, arsa vasıflı ... ada .... parsel sayılı arsa nitelikli taşınmazın dosyasındaki bilgiler kapsamında davalı işgalindeki alanın 47.000m2 olduğu,
Bu alanın;1)15.04.2005-31.12.2005 dönemi 2.396.493,00TL
2)1.01.2006-14.04.2006 dönemi 968.877,00TL
3)15.04.2006-14.04.2007 dönemi 3.497.424,00TL
4)15.04.2007-14.04.2008 dönemi 3.882.492,00TL
5)15.04.2008-9.10.2008 dönemi 1.992.675,00TL olmak üzere toplam 12.737.961,00TL olacağı,
15.04.2005-31.12.2005 dönemi için 25/06/2003 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen ödenen ve tarafların kabulünde olan 813.349,89TL tutarın düşülmesi ile bakiye 2.396.493,00TL-813.349,89TL=1.583.143,11TL olarak hesapladığı,
01/01/2006-10/10/2008 dönemi toplam 968.877,00TL+3.497.424,00TL+3.882.492,00TL+1.992.675,00TL=10.341.468,00TL olarak hesaplandığı,
anlaşılmıştır.
Bilirkişi heyetinden alınan ek raporda özetle; "Yargıtay bozma ilamı kapsamında Kök raporda; dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenerek, İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kiralama ilanları ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmiştir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara Yargıtay tarafından açıklanan TÜİK On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (%) takdir edilmiştir.
Bu süreçte emsallilerin düzeltmesi kök raporda belirtildiği üzere yapılmış olup bu düzeltme sürecinde Gayrimenkul değerleme esasları kapsamında aşağıdaki hususlara dikkat edilmiştir.
Emsal Karşılaştırma yönteminde değerleme konusu taşınmazın değeri, benzer nitelikli taşınmazlarla karşılaştırmalar yapılarak belirlenmiş olup, belirli karşılaştırma ölçütleri (benzer konum, imar durumu, yapı gereçleri, manzara vb.) çerçevesinde ve karşılaştırma için seçilen taşınmazlar ile değerleme konusu taşınmaz arasında ortaya çıkan farklılıklar için düzeltmeler yapılarak, değer belirlenmiştir. Düzeltmeler belirlenen emsal taşınmazlar ile ortalama emsal değerinin uyumlaştırılması ve değer düzeltme işleminde aşağıdaki faktörler yönünden analiz edilmiştir.
Ortalamaya esas Oransal (yüzdesel) düzeltmelere esas hususlar; Parsel yüzölçümü (genişliği veya alanı), Parselin konumu (ana yola, cadde veya sokak cepheli olması ve köşe parsel olması gibi), Taşınmazın biçimi ve zeminin fiziksel yapısı, Taşınmaz koşulları ve kısıtları, Taşınmazın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokak genişliği, hususlar dikkate alınarak düzeltme yapılmıştır.
29.01.1997 kira eksper raporuna huzurdaki dosyada rastlanmamıştır. Davalı tarafça hisselere göre yapılan ödeme kök raporda belirtilmiştir. Belediyenin 2005-2010 yıllarına ilişkin m2 bildirimlerinden eksik olan yıllarda eklenmiştir.
Emsal kira araştırması sonucu yazı cevapları, 25.02.2021 tarihli ara kararı gereği "Taraflara taşınmazın büyüklüğü, niteliği, aynı yöre ve çevresi dikkate alınarak kira tarihindeki emsal kira sözleşmesini sunması için iki haftalık süre verilmesine," ancak huzurdaki dosyada herhangi bir emsale rastlanmamış olup söz konusu alanda Vakıflar idaresi, milli emlak idaresi ve İstanbul belediyesine emsal kira bedelleri sorulmasına rağmen olumlu dönüş alınamamıştır.
Dosyadaki tüm belgeler dikkate alınarak davacı tarafın asıl dosya yönünden 15.04.2005-10.10.2008 tarihleri arasındaki, birleşen dosya yönünden 15.04.2005-31.12.2005 tarihleri arasındaki ecrimisil taleplerine ilişkin Yargıtay Bozma ilamında belirtilen şekilde ek rapor tanzimi talep edilse de; Birleşen dava dilekçesi eki kroki ile dava dilekçesi eki kroki aynı alan olduğundan çakışan dönemlerde ayrıca hesaplanmamıştır. " Şeklinde ek rapor tanzim edilmiştir.
Bahse konu kök ve ek rapor yargıtay bozma ilamına ve dosya kapsamına uygun görülerek hükme esas alınmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Asıl ve Birleşen dava haksız el atmadan kaynaklı olarak açılan ecrimisil davasıdır.
Asıl dava olarak 15/04/2005 tarihi ile 10/10/2008 tarihli dönem için ecrimisil bedeli olarak 10.000 TL alacak davası açılmış , bu ecrimisil talebinin 9.000 TL'si Mahkememize birleşen ... ATM'nin ... esas , ... karar sayılı dosyası kapsamında ek dava açmak sureti ile 15/04/2005-31/12/2005 tarihleri arasındaki yapılan ödemeler düşüldükten sonra 3.653,215,11 TL üzerinden açılmış, asıl dava yönünden yapılan ıslah ile birlikte dava değeri 2.497,242,88 TL ıslah ederek toplam dava değeri 6.160,457,99 TL'ye çıkartılmıştır.
Davalı tarafın sözleşme hükümlerine uygun şekilde süresinde inşaata başlamaması nedeniyle İstanbul ... ATM 'nin ... esas, .... karar sayılı 16.6.2004 tarihli kararıyla kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespitine karar verilmiş. davalı tarafın süre uzatım davası İstanbul ... ATM ... esas ... karar sayılı ilamıyla 27.04.2007 tarihli kararıyla reddedilmiş ve davalı taşınmazı 09/10/2008 tarihinde tahliye etmiştir.
Davalı, davacıya ait gayrimenkulde tapunun davacı adına intikal edilen kısmında sözleşmenin bitim tarihinden, taşınmazı tahliye tarihine kadar haksız işgalci durumuna düşmüş, gerek dosyaya ibraz edilen mahkeme kararları itibari ile ve özellikle Bakırköy .... . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile davalının haksız bir şekilde el attığının tespit edilmiş, el atmanın önlenmesi, davacıya teslimine karar verilmiş olmasına rağmen davalı taraf otel işletmeciliği yapmış olduğu gayrimenkulünü mahkeme kararına rağmen boşaltıp teslim etmeyerek haksız müdahil durumunda kalmış, dolayısıyla mahkeme kararının kesinleştiği tarih olan 15/04/2005 tarihinden itibaren haksız bir şekilde araziyi elinde bulundurması sebebi ile ecrimisil bedeli ödemesi gerektiği mahkememizce kabul edilmiştir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre değerlendirilmesi gerekmiştir. Sonraki dönemler için ecrimisil değerinin ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmesi gerekmiştir.
Bozma ilamından sonra emsal kira sözleşmelerini ibraz etmek üzere taraflara süre verilmiş, taraflarca emsal kira sözleşmesi sunulmamıştır. Emsal kira sözleşmelerini Mahkememize göndermesi için kurumlara yazı yazılmış kurumlarca sunulan emsal kira sözleşmesi olmamıştır.
Dosya kapsamındaki mevcut belgeler ile Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, Fen Bilirkişisi ve İnşaat Mühendisinden oluşan üç kişilik uzman bilirkişi heyetinden bozma ilamı doğrultusunda yukarıda detaylı şekilde belirtilen şekilde rapor ve ek rapor alınmıştır. Hükme esas alınan kök ve ek rapor uyarınca; 15.04.2005-09.10.2008 tarihleri arasındaki ecrimisil bedeli 12.737.691,00 TL olarak, 15.04.2005-31.12.2005 tarihleri arasındaki ecrimisil bedeli 813.349,89 TL ödemede düşülerek 1.583.143,11 TL olarak hesaplanmıştır.
Mahkememizce alınan yukarıda yapılan açıklamalar, bilirkişi raporu, davacı tarafın ıslah dilekçesi, asıl ve birleşen dava talepleri dikkate alınarak; hesaplanan miktarların talep miktarını aşması nedeniyle taleple bağlı kalınarak, asıl dava yönünden 2.497.242,88 TL miktar üzerinden kabul kararı verilerek birleşen dava yönünden de 3.653.215,11 TL üzerinden kabul kararı verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Asıl davanın KABULÜ İLE,
2.497.242,88 TL ecr-i misil alacağının (15.04.2005 tarihi ile 31.12.2005 tarihi arasındaki 1.dönem sonu için 1.583.143,11 TL, 01.01.2006 tarihi ile 14.04.2006 tarihi arasındaki 2. dönem sonu için 914.099,77 TL) her dönem sonunda kademeli olarak hesaplanacak değişik oranlarda ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
2-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 170.586,66-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 135,00TL peşin harç, 42.646,70 TL ıslah harcından mahsubu ile eksik kalan 127.804,96-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça yatırılan 15,60TL başvurma harcı, 135,00TL peşin harç, 42.646,70 TL ıslah harcı ve 7.231,76 TL dosyada yapılan bilirkişi ücreti ve posta gideri olmak üzere toplam 50.029,00-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
4-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 223.862,12-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
5-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
6-Birleşen davanın KABULÜ İLE,
3.653.215,11 TL' ecr-i misil alacağının ( 01.01.2006 tarihi ile 14.04.2006 tarihi arasındaki 1. dönem sonu için 54.777,23 TL, 15.04.2006 tarihi ile 14.04.2007 tarihi arasındaki 2. dönem sonu için 3.497.424,00 TL, 15.04.2007 tarihi ile 14.04.2008 tarihi arasındaki 3. dönem sonu için 101.013,88 TL) her dönem sonunda kademeli olarak hesaplanacak değişik oranlarda ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
7-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 249.551,12-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 54.250,25 TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 195.300,87-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
8-Davacı tarafça yatırılan 17,15-TL başvurma harcı, 54.250,25-TL peşin harç olmak üzere toplam 54.267,40 TL'nin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
9-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 260.596,45TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
10-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük yasal sürede Temyiz Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.29/12/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır