T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/373 Esas
KARAR NO: 2022/307
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 03/09/2020
KARAR TARİHİ: 06/04/2022
KARARIN YAZILMA TARİHİ: 29/04/2022
BİRLEŞEN BAKIRKÖY 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ DOSYASI
ESAS NO: 2021/934 Esas
KARAR NO: 2021/819
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 27/10/2021
KARAR TARİHİ: 28/10/2021
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 28/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından sunulan dava dilekçesinde ÖZETLE:Müvekkili şirket ile davalı ....... arasında; ''......'' projesinde yer alan bir adet taşınmazın satımı hususunda, 02/06/2017 tarihli ''Gayrimenkul Satış Sözleşmesi''nin mevcut olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşme metninde yazılı tüm yükümlülüklerin müvekkili şirket tarafından yerine getirildiğini, müvekkilinin sözleşmeden doğan ve satış bedeli olan, 2.500.000-TL taşınmaz bedeli ve 200.000-TL KDV olmak üzere toplam 2.700.000-TL'yi sözleşmede yazılı ödeme takvimine istinaden, satıcı taraf olan ....... A.Ş. ’ye zamanında ve eksiksiz olarak ödendiğini,dava konusu taşınmaz bedelinin müvekkili tarafından ödenmesi üzerine resmi satış işleminin 20.06.2019 tarihinde gerçekleştirildiğini, ancak sözleşme metninde; davaya konu taşınmazın, 30.06.2019 tarihinde müvekkiline teslim edileceği yazılı olmasına karşın; taşınmazın halen daha müvekkiline teslim edilmediğini, bu durumun müvekkilini zarara uğrattığını, davalı şirket yetkililerinin; müvekkilinin bütün çabalarına rağmen taşınmazın durumuna ilişkin bilgi vermekten dahi imtina ettiklerini, davalının sözleşmeden doğan yükümlüküklerini yerine getirmediğini, taşınmazın teslim tarihi, sözleşmede açıkça belirlenmiş olduğundan ve bu tarih kesin vade niteliği taşıdığından; sözleşmedeki teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinden itibaren ticari faiz hesaplanması gerektiğini belirterek öncelikle ihtiyati haciz taleplerinin kabulü ile davalı adına kayıtlı araç ve taşınmazlar ile iş yerinde menkul mallar üzerine ihtiyati haciz konulmasını, bilirkişiler vasıtası ile taşınmazın mevcut durumunun kullanıma hazır halde olmadığının tespitini, davalarının belirsiz alacak davası olduğunu, fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla; sözleşmede konutun teslimine ilişkin belirlenen 30.06.2019 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için, Mahkemece yargılama içinde tespit edilecek alacak miktarının tamamı üzerinden eksik harcı tamamlamak üzere; şimdilik 50.000,00-TL kira kaybı tazminatının (kira mahrumiyeti), sözleşmedeki teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinden itibaren işletilecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinde ÖZETLE:Sözleşme ve genel yasal düzenlemeler tahilinde davacı talebinin hiçbir maddi ve hukuki mesnetinin olmadığını, davacı tarafın bedel ödemelerinde temerrüde düşürüldüğünü, ayrıca teslimde herhangi bir gecikmenin olmadığını, teslim süresini 6 ay uzatma haklarının olduğunu, davacının herhangi bir zararının olmadığını, tacirler arasındaki işlerde normatif zararın istenemeyeceğini, tazminat talebinin unsurlarının oluşmadığını, davacının ihtiyati tedbir talebinin haksız ve yersiz olduğunu belirterek davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.
Birleşen dosya davacı vekili tarafından verilen dava dilekçesinde özetle; Müvekkiline satışı yapılan taşınmazın geç tesliminden kaynaklı, 03.09.2020 tarihinden taşınmazın teslim tarihi olan 27.09.2021 tarihine kadar doğan kira kaybının şimdilik 100.000,00-TL'sinin sözleşmedeki teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinden itibaren işletilecek ticari faizi ile birlikte tahsili ile taraflar arasında daha önce açılmış davanın varlığı nedeniyle davanın Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...... E sayılı dosyası ile birleştirilmesi ve davalı şirketin ekonomik anlamda sıkıntı yaşadığını, satışını yaptığı taşınmazların taahhüt ettiği sürede teslim edemediğini, piyasaya çok fazla borcu bulunduğunu ve bu borçlarını ödeme güçlüğü çektiğini, malvarlığını elinden çıkarmak üzere olduğunu müvekkili tarafından haricen öğrenildiğini, davalı şirketin içerisinde bulunduğu durum dikkate alındığında; zararlarını tazmin edememe durumuyla karşı karşıya kalan müvekkilinin alacağının güvence altına alınabilmesi ve mağdur duruma düşmesinin önlenebilmesi için davalı şirket adına kayıtlı araç ve taşınmazlar ile işyerinde bulunan menkul mallar üzerine ihtiyati haciz konulmasını talep ve dava etmiştir.
Birleşen dosya davacı vekili tarafından verilen cevap dilekçesinde özetle; 30/12/2020 tarihinde davacının ilave imalatlar için konutu teslim aldığını, bu teslim sırasında davacı teslimde gecikme nedeniyle eston'in herhangi bir sorumluluğunun kalmadığını ve bu konuda her davalıdan herhangi bir talebi olmadığını ve davalıyı ibra ettiğini kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, ibra nedeniyle davacının davası haksız ve mesnetsiz olup, davanın reddine karar verilmesini talep ettiği, davacı satış bedeli ödemelerinde temerrüde düşüldüğünü, mütemerrit olan taraf karşı tarafın temerrüdüne ilişkin iddiada bulunamayacağını, gecikme nedeniyle tazminat isteyemeyeceğini, ekte yer alan Satış Sözleşmesi ve Ödeme Planı ve Taahhütnamesinden de görüleceği üzere, davacı tarafın satış bedelinin 250.000,00TL'lik kısmını halen müvekkiline ödemediğini, konut satış sözleşmesinde toplam satış bedelinin 2.950.000TL olup, davacının fiilen ödediği tutarın 2.700.000,00 TL olduğunu, bu bu hususta mevcut bütün talep, dava ve diğer yasal haklarımızı saklı tuttuklarını, davacı tarafın konut teslimde gecikme nedeniyle davalı şirketten herhangi bir talep hakkı olmadığını, konutun tapusu davacıya 20/06/2019 tarihinde verildiğini, oysa ki sözleşme gereğince buna ilişkin taahhüt tarihinin 30/06/2019 tarihi olduğunu, davalı şirketin 10 gün önceden tapu devri yapmak suretiyle konutu davacıya teslim ettiğini, sözleşmenin 3.2 maddesi hükmü gereğince davalı şirketin villa teslim süresini 6 ay süreyle uzatma hakkı olduğunu, villa teslim süresinin 6 ay uzaması sonucunda 31/12/2019 tarihine kadar uzatma hakkı varken, davalı şirketin 20/06/2019 tarihinde tapu devri yapmak suretiyle villayı davacıya teslim ettiğini, davacı tarafın konut ile ilgili her türlü tasarruf hakkını elde ettiğin, davacının bu villayı kiraya arz etme ve bu arz neticesinde villanın ne kadar süre içinde kiralanacağına dair konunun tespit edilmesi gerektiğini, sonuç olarak; davalıyı ibra etmiş olan davacının davası usul ve yasaya aykırı olup, haksız ve mesnetsiz olan davacı taleplerinin ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Asıl ve birleşen dosya taraflar arasındaki taşınmaz satımına ilişkin sözleşme uyarınca geç teslimden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
Asıl dava dosyasında davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle; taraflar arasında ''......'' projesinde yer alan bir adet taşınmazın satın alımına ilişkin 02/06/2017 tarihli ''Gayrimenkul Satış Sözleşmesi''nin mevcut olduğunu, taraflar arasında akdedilen sözleşme metninde yazılı tüm yükümlülüklerin davacı şirket tarafından yerine getirildiğini, davacının sözleşmeden doğan ve satış bedeli olan, 2.500.000-TL taşınmaz bedeli ve 200.000-TL KDV olmak üzere toplam 2.700.000-TL'yi sözleşmede yazılı ödeme takvimine istinaden, satıcı taraf olan ....... A.Ş. ’ye zamanında ve eksiksiz olarak ödendiğini,dava konusu taşınmaz bedelinin davacı tarafından ödenmesi üzerine resmi satış işleminin 20.06.2019 tarihinde gerçekleştirildiğini, ancak sözleşme metninde; davaya konu taşınmazın, 30.06.2019 tarihinde müvekkiline teslim edileceği yazılı olmasına karşın; taşınmazın halen daha müvekkiline teslim edilmediğini, taşınmazın teslim tarihinin, sözleşmede açıkça belirlenmiş olduğundan ve bu tarih kesin vade niteliği taşıdığından; sözleşmedeki teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinden itibaren ticari faiz hesaplanması gerektiğini belirterek sözleşmede konutun teslimine ilişkin belirlenen 30.06.2019 tarihinden dava tarihine kadar geçen süre için kira kaybı tazminatının (kira mahrumiyeti) sözleşmedeki teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinden itibaren işletilecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ettiği,
Birleşen dava dosyasında davacı vekilinin özetle; taşınmazın 27.09.2021 tarihinde teslim edildiğinden, 03.09.2020-27.09.2021 tarihleri arasında geçen süre için kira mahrumiyetinin 30.06.2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsilini talep ettiği,
Asıl dava dosyasında davalı vekilinin cevap dilekçesinden özetle; sözleşme ve genel yasal düzenlemeler tahilinde davacı talebinin hiçbir maddi ve hukuki mesnetinin olmadığını, davacı tarafın bedel ödemelerinde temerrüde düşürüldüğünü, ayrıca teslimde herhangi bir gecikmenin olmadığını, teslim süresini 6 ay uzatma haklarının olduğunu, davacının herhangi bir zararının olmadığını, tacirler arasındaki işlerde normatif zararın istenemeyeceğini, tazminat talebinin unsurlarının oluşmadığını, davacının ihtiyati tedbir talebinin haksız ve yersiz olduğunu belirterek davanın reddini talep ettiği,
Birleşen dava dosyasında davacı vekilinin özetle; 30/12/2020 tarihinde davacının ilave imalatlar için konutu teslim aldığını, bu teslim sırasında davacı teslimde gecikme nedeniyle eston'in herhangi bir sorumluluğunun kalmadığını ve bu konuda her davalıdan herhangi bir talebi olmadığını ve davalıyı ibra ettiğini kabul, beyan ve taahhüt ettiğini, ibra nedeniyle davacının davası haksız ve mesnetsiz olup, davanın reddine karar verilmesini talep ettiği, davacı satış bedeli ödemelerinde temerrüde düşüldüğünü, mütemerrit olan taraf karşı tarafın temerrüdüne ilişkin iddiada bulunamayacağını, gecikme nedeniyle tazminat isteyemeyeceğini, ekte yer alan Satış Sözleşmesi ve Ödeme Planı ve Taahhütnamesinden de görüleceği üzere, davacı tarafın satış bedelinin 250.000,00TL'lik kısmını halen müvekkiline ödemediğini, konut satış sözleşmesinde toplam satış bedelinin 2.950.000TL olup, davacının fiilen ödediği tutarın 2.700.000,00 TL olduğunu, bu bu hususta mevcut bütün talep, dava ve diğer yasal haklarımızı saklı tuttuklarını, davacı tarafın konut teslimde gecikme nedeniyle davalı şirketten herhangi bir talep hakkı olmadığını, konutun tapusu davacıya 20/06/2019 tarihinde verildiğini, oysa ki sözleşme gereğince buna ilişkin taahhüt tarihinin 30/06/2019 tarihi olduğunu, davalı şirketin 10 gün önceden tapu devri yapmak suretiyle konutu davacıya teslim ettiğini, sözleşmenin 3.2 maddesi hükmü gereğince davalı şirketin villa teslim süresini 6 ay süreyle uzatma hakkı olduğunu, villa teslim süresinin 6 ay uzaması sonucunda 31/12/2019 tarihine kadar uzatma hakkı varken, davalı şirketin 20/06/2019 tarihinde tapu devri yapmak suretiyle villayı davacıya teslim ettiğini, davacı tarafın konut ile ilgili her türlü tasarruf hakkını elde ettiğin, davacının bu villayı kiraya arz etme ve bu arz neticesinde villanın ne kadar süre içinde kiralanacağına dair konunun tespit edilmesi gerektiğini, sonuç olarak; davalıyı ibra etmiş olan davacının davası usul ve yasaya aykırı olup, haksız ve mesnetsiz olan davacı taleplerinin ve davanın reddine karar verilmesini talep ettiği,
Asıl ve birleşen davaya konu uyuşmazlığın; davacı tarafın konut amaçlı davalıdan satın aldığı taşınmazın davalı tarafça süresinde teslim edilip edilmediği bu nedenle kira kaybı alacağının oluşup oluşmadığına ilişkin olduğu,
Taraflar arasında 02.06.2017 tarihli sözleşme ilişkisi olduğu, sözleşmede davacının alıcı, davalının satıcı konumunda olduğu, sözleşmenin konut satımına ilişkin olduğu, konut bilgilerinin belirtildiği, teslim tarihinin 30.06.2019 tarihi olduğu, satış fiyat matrahının 2.500.000TL olup %18 kdv , peşinat bilgileri ile birlikte toplam satış fiyatının 2.950.000TL olduğu, satış fiyatına dahil olan bedeller ile alıcı tarafından ayrıca yapılacak ödemelere ilişkin hususların ayrıca düzenlendiği, tarafların beyan kabul ve taahhütlerinin, konutun teslimi ile ilgili esasların, tapu devri ile ilgili esasların ve alıcının temerrütüne ilişkin nedenlerin, mücbir sebeplerin ve diğer hususların sözleşmede belirlendiği, ...... Konakları 1. Etaba ilişkin teknik şartname ve mahal listesinin sunulduğu, ödeme plan ve taahhütnamesinin sunulduğu, davacının keşideci olduğu iptal edilen bonoların sunulduğu, satış faturanın ibraz edildiği, fatura bedelinin 2.500.000TL + kdv ile birlikte 2.700.000TL olduğu, davacı adına taşınmazın 20.06.2019 tarihinde taşınmaz tapu devrinin yapıldığı, davacı tarafça sözleşme edimlerinin yerine getirilmesi için 10.03.2020 tarihinde davalı tarafa ihtar çekildiği, ihtarda davalıya üç günlük süre verildiği, ihtarın davalıya 20.03.2020 tarihinde tebliğ edildiği, arabuluculuk dava şartının gerçekleştiği, birleşen dosyada konut teslim tutanağı ile ibraname başlıklı 27.09.2021 tarihli belgenin ibraz edildiği, bu belgede davacının 1tüm haklarım saklıdır. Kabul etmiyorum" açıklaması ile davacı şirketin imzası olduğu, teslim tespit tutanağının ibraz edildiği, davacının 27.09.202 tarihli "tüm haklarının saklı olduğuna" ilişkin açıklama içeren beyan dilekçesinin sunulduğu, ön bilgilendirme tutanağının sunulduğu,
Mahkememizin görevli ve yetkili olduğu, dosyada delillerin toplandığı, davacının asıl dava dosyasında 30.06.2019 tarihinden dava tarihi olan 03.09.2020 tarihine kadar kira kaybı bedeli, birleşen dosyada ise 03.09.2020 tarihinden konut teslim tarihi olan 27.09.2021 tarihine kadar kira kaybı talep edildiği, bilirkişi ...... 'dan oluşturulan bilirkişi heyetinden rapor alındığı, taraflar arasında konut satım sözleşmesi ilişkisi olduğu, konut bedelinin sözleşme ve faturada 2.500.000TL olarak belirlendiği, fatura ile sözleşmedeki toplam tutardaki farklılığın KDV oranlarındaki farklılıktan kaynaklandığı, davacının bu meblağı davalı tarafa tamamını ödediği, bir kısım ödemelerde gecikme olsa da davacı tarafın tüm bedeli ödemiş olması, davalı tarafın tapu devrini davacıya yapmış olması nedeniyle alacaklının temerrüt şartlarının oluşmadığının değerlendirildiği,
Taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine göre konut teslim tarihinin 30.06.2019 tarihi olarak belirlendiği, bununla birlikte sözleşmenin konut teslimi ile ilgili esaslara ilişkin kısmında davalı tarafın herhangi bir tazminat ve cezai şart olmadan ve herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın teslim tarihini altı ay uzatabileceğinin belirtildiği, uzayan teslim süresi nedeniyle 31.12.2019 tarihine kadar davacının alacak talebinde bulunamayacağı, davacının satış sözleşmesinden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirerek bedeli ödediği, davalının uzayan teslim tarihinde sonra 27.09.2021 tarihinde konut teslimi edimini ifa ettiği, davacı tarafın davalı tarafı ibra etmediği, haklarını saklı tuttuğu bu nedenle davacı tarafın 31.12.2019 tarihinden asıl dava tarihine kadar ve asıl dava tarihinden de konu teslim tarihine kadar kira kaybı bedelini davalıdan talep edebileceği, bilirkişi raporunda davacıya teslim edilecek konutun özellikleri de dikkate alınarak emsal araştırması yapılması pazarlık durumları da dikkate alınarak aylık kira bedelinin tespit edildiği, bu tespitin mahkememizce de uygun bulunduğu, rapora karşı itirazların yerinde görülmediği, davacı tarafın davalı tarafı ihtarname çekerek temerrüte düşürdüğü, sözleşmede belirlenen teslim tarihinin, yine sözleşmede belirtilen uzama tarihleri de dikkate alınarak Mahkememizce kesin vade olduğunun ve davacının bu tarihten itibaren faiz talebinin kabul edilmediği, temerrütün ihtarname de belirtilen 3 gün sürenin dolması ile gerçekleştiği değerlendirilerek asıl ve birleşen dava yönünden aşağıdaki şekilde hüküm kuruldu.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-A. Asıl dosya yönünden ;
- davacının kira kaybı alacak talebinin kabulü ile 120.157,00TL bedelinin temerrüt tarihi olan 24.03.2020 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
a-)492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 8.207,92.-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 853,88.-TL peşin harcın ve 1.138,00TL ıslah harcının mahsubu ile eksik kalan 6.216,04.-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
b-)Davacı tarafından yatırılan 54,40.-TL başvurma harcı ve 853,88.-TL peşin harcın ve 1.138,00TL ıslah harcının davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
c-)Davacı tarafından dosyada yapılan toplam 2.852,00.-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
d-)Davalı tarafından dosyada yapılan yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
e-)Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 15.364,92.-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
f-)Davacı tarafından dosyaya yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleşince ve HMK 333. maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,
g-)6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye irad KAYDINA,
B. birleşen dosya yönünden;
- davacının kira kaybı alacak talebinin kabulü ile 226.153,00TL bedelinin 24.03.2020 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
a-)492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 15.448,52.-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 1.707,75.-TL peşin harcın ve 2.047,00TL ıslah harcının mahsubu ile eksik kalan 11.693,77.-TL karar harcının davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
b-)Davacı tarafından yatırılan 59,30.-TL başvurma harcı ve 1.707,75.-TL peşin harcın ve 2.047,00TL ıslah harcının davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
c-)Davacı tarafından dosyada yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
d-)Davalı tarafından dosyada yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
e-)Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 24.280,71.-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
f-)Davacı tarafından dosyaya yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleşince ve HMK 333. maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,
g-)6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-11-13.maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak hazineye irad KAYDINA,
Dair davacı vekilinin (e duruşma ile katıldı) ve davalı taraf vekilinin yüzüne karşı verilen kararın, gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstanbul BAM 12 HD’ne İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 06/04/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır