T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/600 Esas
KARAR NO: 2022/891
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 15/06/2019
KARAR TARİHİ: 13/10/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 31/10/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirketler arasında toskana vadisi ...... projesi adı altında 302 no'lu villanın satışı hakkında bakırköy ....... Noterliğinin 20/02/2018 tarih ve ....... yevmiye no'lu konut satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, bağımsız bölümün yapı ruhsatının alınış tarihinin 22/07/2016 konutun teslim tarihininde haziran 2018 olarak kararlaştırıldığı, taşınmazın müvekkiline teslim edildiğini, sözleşmede kararlaştırılan taşınmaz satış bedeli 2.500.000,00 TL'nin bir kısmının ......... bankasından kredi kullanmak suretiyle satıcıya ödendiği, kaba işçilik için ödenen bu miktarın dışında ince işler için yüklü harcamalar yapıldığı, tapu masrafları sözleşme şartalrına göre tamamlandığı, buna rağmen tapunun müvekkili adına tescilinin bugüne kadar gerçekleştirilmediği, müvekkilin taşınmazı ticari amaçla almadığı, bu nedenle tüketici mahkemeleride dava açıldığı, bu nedenlerle dava konusu bağımsız bölüm üzerine tedbir konulmasını, tapunun müvekkili adına kayıt ve tescilini, bu mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin, enflasyon oranları, üfe tüfe oranları, döviz kurlarındaki artış oranları, rayiç değerinden az olmamak üzere, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden dava tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı ....... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde ÖZETLE; Görevli mahkemelerin Ticaret Mahkemeleri olduğunu, müvekkil şirket ....... diğer Davalı ........ İle yapmış olduğu sözleşme Çerçevesinde Davacı İstanbul İli, ....... İlçesi, ...... Köyünde Kaim, Tapuda ..... Ada, .... Parsel olarak kayıtlı Villa Niteliğinde Olan 302 bağımsız bölümü satmış ve yer teslimini de davacı tarafa yapmıştır. Ancak diğer davalı ........'ın yarattığı haksız ve mesnetsiz muaraza nedeni ile tapu devir işlemini gerçekleştiremediğini, müvekkil şirket üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, inşaatı bitirip davacı tarafa teslim etmiş olup; davacı taraf dava konusu villayı kullanmakta olduğundan, müvekkil aleyhine ileri sürülen davacı taleplerinin müvekkil şirket yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ...........A.Ş. Vekili cevap dilekçesinde ÖZETLE; davacı ile müvekkili ........ A.Ş. arasında mülkiyetin devri talebine vücut verecek hiçbir hukukî işlem bulunmadığını, HMK. m. 389 vd. hükümlerinde öngörülen, ihtiyatî tedbirin koşulları da somut olayda mevcut olmayıp, davacı taraf HMK. m. 390/3’e göre davanın esası yönünden haklılığını yaklaşık olarak ispat edemediğini, müvekkil ........’ın satış vaadinden doğan satış bedeli alacağının doğumu ve muacceliyeti, ..........’ın devralacağı taşınmazları üçüncü şahıslara satıp satmamasından tamamen bağımsız olarak sözleşmede kesin vadelere bağlandığını, davacı tarafça müvekkil şirkete tek bir kuruşluk ödeme dahi yapılmadığını ve hiçbir sözleşme vs. imzalanmadığını, Müvekkili ........ ile davalılardan .......... arasında hiçbir suretle adi ortaklık, ortaklık ya da temsil ilişkisinin bulunmadığını, davanın reddini, müvekkilinin bu davadaki tescil ve tazminat taleplerine davalı sıfatıyla muhatap olmasının mümkün olmaması nedeniyle koşulları oluşmayan ve HMK. m. 389 ve 390/3 hükümlerine aykırı bulunan ihtiyatî tedbir kararına itirazlarının kabulü ile ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Bakırköy ........ Tüketici Mahkemesinin ........ Esas ve ....... sayılı ilamı ile;"... gerek davacı gerekse de davalının tüzel kişi sıfatını taşıdığı, tüzel kişilerin barınma ihtiyaçları olamayacağından tüketici vasfını taşımayacakları, bu nedenle davacının tüketici vasfını taşımadığı açık olmakla birlikte yapmış oldukları giderleri vergilendirme sistemi içerisinde değerlendiren tüzel kişileri vergi mevzuatından yararlandırdıktan sonra uyuşmazlık ortaya çıktığında bu kez tüketici yasasının koruyucu hükümlerinden yararlandırmak tüketici yasalarının amacına aykırıdır. Bu nedenlerle iş bu uyuşmazlıkta Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğundan..." bahisle görevsizlik kararı verilerek dosyanın Bakırköy ....... Asliye Hukuk Mahkemesine gönderildiği ve bu mahkemenin de ...... Esas ve ...... sayılı ilamı ile;".. tarafların ticari şirket olması nedeni ile aralarında yaptıkları taşınmaz alım satımı da ticari iş niteliğinde olup, davaya bakmakla görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğundan..." bahisle görevsizlik kararı verilerek dosyanın mahkememize geldiği anlaşılmıştır. Mahkememizce de 09/10/2020 tarih ve ...... Esas ........ sayılı karar ile".... davaya konu taşınmazın konut amaçlı olarak alınmasından dolayı 6502 sayılı Kanunun 73. Maddesi uyarınca davaya bakmak görevi Tüketici Mahkemesine ait olduğundan bahisle ..."görevsizlik kararı verilmiştir. Ancak tarafların istinaf talebi üzerine İstanbul BAM ...... H.D.'nin 25/06/2021 tarih, ...... Esas, ........ Karar sayılı mahkeme kararının kaldırılmasına dair ilamı; "TTK nun 4(1). madde de her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davalarının ticari dava olduğu; 5(1) maddesinde ise aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine bakılmaksızın asliye ticaret mahkemesinin tüm ticari davalara bakmakla görevli olduğu düzenlenmiştir. TTK'nın 16.maddesi uyarınca, ticaret şirketleri tacir olup, bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiiller ticari işlerdendir. Aynı Kanun'un 19/1.maddesi uyarınca, bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak gerçek kişi olan bir tacir, işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını, diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır. Dolayısıyla tüzel kişi tacirlerin, yani ticaret şirketlerinin, ticari iş karinesinin aksini iddia ve ispat etmelerine kanun izin vermemiştir. Bu nedenle, davacı tarafça, dava konusu taşınmazın konut vasfında olup, ticari amaçla alınmadığı yönündeki iddiası ispat edilemeyeceği gibi, bu durum davacıya tüketici sıfatını vermez. Bu itibarla davacının tüketici olarak kabulü mümkün değildir. Bu durumda uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilemeyeceğinden, tacir olan tarafların ticari işletmelerinden kaynaklanan davanın TTK’nın 4.maddesi kapsamına giren nispi ticari dava olup, asliye ticaret mahkemeleri görevli olduğundan, ilk derece mahkemesince verilen görevsizlik kararı yerinde değildir.Açıklanan bu gerekçelerle, HMK'nın 353/1.a.3 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılarak dosyanın Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesine gönderilmesine dair"gerekçesiyle mahkememiz yetkili görülerek dosya mahkememize gönderilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacı ile davalı .......... arasında yapılan 30.04.2018 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan dava konusu İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ...... köyü, ....... ada, .......... parsel sayılı, 302 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ve tescili, mümkün olmadığı taktirde ise ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda iadesi istemine ilişkindir.
Mahkememizce, taşınmaza ait tapu kaydı, mimari proje, satış vaadi sözleşmesi, noter evrakları ve delil niteliğindeki tüm bilgi ve belgeler dosya içerisine alınmıştır.
Mahkememizce, mahallinde keşif yapılmak suretiyle bilirkişi heyetinden raporu alınmış ve alınan raporda; taşınmaz inşaatının % 100 oranında tamamlandığı ve davacıya teslim edildiği, taşınmazın tescile uygun olduğu, kat irtifakının kurulduğu, taşınmazın dava tarihindeki değerinin 3.250.938,86 TL olduğu, davacının dava konusu 297 numaralı bağımsız bölüme ilişkin mali yükümlülüklerini eksiksiz ve gereği gibi yerine getirdiği bildirilmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve ........ sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici .......... Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez.
Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince; davalılar arasında 19/06/2014 tarihli sözleşme düzenlenip 23/10/2015 tarihinde Kadıköy ...... Noterliğinde yapılan ek sözleşme ile toplam satış bedelinin ve ödenen kısımların belirtilmesi ile geri kalının ne şekilde tahsil edileceğinin hüküm altına alındığı, 19/07/2017 tarihinde yeni bir revize sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeye göre "almayı vaadedenin satılacak her bir villa için bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde belirtilen hasılat payını satmayı vaadedene sözleşmede belirtilen şekilde ödemekle mükellef olduğu almayı vaadedenin satıştan elde edilen hasılatı %40'ının ekli bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde yer verilen asgari hasılat paylarının üzerinde bir bedele tekabül etmesi halinde almayı vaadedenin elde ettiği net hasılatın %40'ını satmayı vaadedene ödemeyi taahhüt ettiği..." şeklinde düzenleme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin revize hali ile , 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Bu aşamada arsa sahibi ....... A.Ş. İle yüklenici .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy ...... Noterliğinin 19/06/2014 tarih ve ....... yevmiye numaralı ''düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin'' hukuki niteliği üzerinde durmakta fayda vardır. Sözleşmenin konusu madde 1 de, ''... Satmayı vadeden yukarıda belirtilen 187 adet villayı kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlanmamış olan toplam 441.454/1068.807 hissenin tamamı toplam KDV hariç 48.780.000 ABD $ bedelle ve iş bu sözleşmede yazılı koşullarla almayı vadedene satmayı vaad kabul ve taahhüt etmiştir. Almayı vadedende yukarıda yazılı 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlamamış toplam 441.654/1.068.807 hissenin tamamını iş bu sözleşmede yazılı koşullarla 48.780.000 ABD $ + KDV bedel mukabilinde satın almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir. İfadesinin yer aldığı satış işleminin oluşturduğu sözleşme kapsamında .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş, ........ A.Ş.'ye sözleşmede ön görülen satış bedelini ödeyerek mülkiyetini devralacağı kat irtifaklı villaları, tamamen kendi nam ve hesabına olmak üzere ...... proje kapsamında 3. Kişilere satış vaadi sözleşmesiyle satacağının hüküm altına alındığını inşaatın yapımı ili ilgili olarak, ''.......... A.Ş.'' hiç bir sıfatı sorumluluğu ve ilgisi bulunmadığı açıklanmıştır. Alıcının ( müşterinin ) satın alınan konut ile ilgili olarak inşa, teslim, ifa, eksik ve ayıplı işlerden dolayı sorumluluk ve sair hukuki, cezai ve mali sorumluluklar münhasıran satıcı .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye aittir hükmü de yer almaktadır. Sözleşme içeriğinde 187 adet villanın .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından yapılacağı bedelin ödenmesi halinde villaların davalı ........ A.Ş. Tarafından .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı ........ A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve ....... yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir.
Davalılar ......... A.Ş. ve ....... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy ...... Noterliğinin 19/06/2014 ve ...... yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir.
TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re'sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine bakılacak olursa sözleşmede yer alan ve tarafların gerçek iradesini ortaya koyan aşağıdaki hükümler sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu ortaya koymaktadır. Sözleşmenin 2.2. maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamından'' bahsedildiği 3.1.2. maddesinde tapu devri için ''.. İnşaatların eksiksiz ve ayıptan ari biçimde tamamlanmış olması'' şartı öngörüldüğü 13.6.1. maddesinde '' ... Anahtar teslimi olarak tamamlamayı kabul ve taahhüt ettiği'' sözleşmenin 4.4. maddesi hükmünde, '' pazarlama dokümanlarında, ''......... A.Ş. ve .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. logoların birlikte yer alacağı; ....... Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından hazırlanacak tahsilatların ........ A.Ş.'in yorumları ve onayı sonrası yayınlanacağı'' düzenlenmiş ve sözleşmenin ''özel hüküm '' kenara başlıklı 6. Maddesinde ''... Elde edilecek net hasılatın %40'ının sözleşmede zikredilen meblağ aşması halinde aşan kısmın tamamının da satmayı vadedene, yanı arsa sahibine ödeneceği karalaştırılmış''; hükmün 2. Paragrafında ise taraflar arasında paylaşılacak '' net hasılatın'' müşterilerden tahsil edilen satış bedellerinin tamamı olduğu hükme bağlamış bulunmaktadır.
Bu nedenle arsa sahibi ....... A.Ş. ile yüklenici .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasındaki sözleşmenin bir satış vaadi sözleşmesi değil; iş görme sözleşmesi temeline dayalı yani, yüklenicinin iş sahibinin arsasında bir inşaat meydana getirmeyi ve bu inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satışını sağlamayı yükümlendiği ve tarafların satıştan elde edilecek geliri paylaşmayı amaçladığı bir hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı''nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir Sözleşmede, '' rayiç bedel karşılığı taşınmaz satışına bağlanan şartlı bir satış bedeli hükmü söz konusudur. O da, yapılacak inşaatın satışlarını %40'ının tutarı, sözleşmedeki satış bedelini geçerse alıcının bedele bu kadar ekleme yapacağıdır'' sözleşmenin 6. maddesi hükmü itibari ile tarafların gerçek iradesinin bir eser sözleşmesi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğun her hangi bir tartışmaya mahal bırakmayacak kesinliktedir. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibine, arsası üzerine inşa edilecek bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vaad ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Başka bir tanıma göre; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirmeye bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan tercih edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir.
Tarafların yüklendikleri asli edimler şunlardır; yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etmesi ve bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışını sağlaması buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vadetmesi ve elde edilecek geliri, sözleşmede belirlenen oranlara uygun olarak, yüklenici ile paylaşmasıdır.
Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ''asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi'' olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir. Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir.
Yani taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir.
Alıcı 3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir.
Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde:
TBK'nun 620. Maddesinde, ''adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir'' denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin - ortaklığın - unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç ( müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir.
Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder.
Taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsa sahibi ........ A.Ş., bahsi geçen arsayı yüklenici .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. teslim ederek adi şirket ilişkisine taşınmaz sermayesi koyduğu, sözleşmenin diğer tarafı olan .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. ise, yapım, tanıtım ve satış işlerini üstlenerek emek ve nakdi sermayesini koymuştur. Davalı arsa sahibi ......... Geliştirme A.Ş. arsasını ortaya koyarak diğer davalı şirket .......... Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. ise yapım işini üstlenmiş ve elde edilen hasılatı paylaşmayı hedeflemişlerdir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre 187 adet kat irtifaklı villanın asgari satış bedeli olarak belirlenen 48.700.000 ABD $ bedelle satışı öngörülmüş satıştan elde edilen toplan net satış bedelinin %40'ı 48.780.000 ABD $ satış bedelini aşması halinde, aşan bu kısmında .......... A.Ş. ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6. Maddesindeki hüküm dikkate alındığında tarafların gerçek iradesinin bir satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğu nitekim net hasılatın %40'ın sözleşmede arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılmış olan asgari meblağı aşması halinde aşan kısmın tamamının satmayı vadedene yani arsa sahibine ödeneceği düzenlenmiştir.
Kısaca sözleşmedeki oran dahilinde, %40 arsa sahibi %60 yüklenici olmak üzere hasılatın paylaşılacağı kabul edilmekle taraflar ortak bir gayeyi gerçekleştirmek amacıyla bir araya geldikleri adi ortaklık ilişkisinde ortak bir gayenin gerçekleştirilmesi için çabanın gösterildiği anlaşılmıştır.
Bu şekilde yapılan bir sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu göstermektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözlemesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ''satıcı'' yüklenici değil arsa sahibidir. Arsa sahibi alıcı 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında '' düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı)
Bu nedenle davalılar arasında Kadıköy ....... Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebilir.
Davalı ........ A.Ş. şirketi taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğunu ileri sürmüşler ise de yukarıda açıklanan ek sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesi akdedilmiştir.
Yani tarafların iradeleri gizli bir ortaklıktır, arsa sahibi sermaye olarak arsasını ortaklığa vermiş ve ticari amaç gütmektedir. İş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususu kararlaştırılmıştır, Bu hali ile taraflar arasındaki ilişkinin olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. 19/07/2017 tarihli sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar.
Tüm bu açıklamalar ışığında; davacı tarafın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tüm yükümlülükleri yerine getirdiği, fiilen taşınmazı teslim aldığı ve taşınmazın tescile hazır olduğu anlaşılmakla davanın kabulü ile, dava konusu ''İstanbul ili ..... ilçesi ..... köyü ...... ada ..... parsel sayılı 302 nolu bağımsız bölümün" davalı ....... A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ İLE;
Dava konusu İstanbul ili, ...... ilçesi, ..... köyü, ....... ada, ....... parsel sayılı, 302 no'lu bağımsız bölümün davalı ........ Geliştirme A.Ş. Adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-İİK 28. maddesi uyarınca hüküm özetinin ve karar kesinleştiğinde gerekçeli kararın ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesine,
3-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 170.775,00-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 42.693,75-TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 128.081,25-TL karar harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça yatırılan 44,40 TL başvurma harcı, 42.693,75-TL peşin harç ile dosyada yapılan 6.000,00 TL bilirkişi ücreti, 306,40 TL posta ve yazışma gideri, 419,90 keşif harcı olmak üzere toplam 46.464,45 TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
5-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 224.000,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
6-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 13/10/2022
Başkan .....
¸e-imzalıdır
Üye .......
¸e-imzalıdır
Üye .......
¸e-imzalıdır
Katip .......
¸e-imzalıdır