T.C. BAKIRKÖY 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/52 Esas
KARAR NO: 2022/257
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 29/05/2019
KARAR TARİHİ: 24/03/2022
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 22/04/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; Bakırköy ....... Noterliğinin 30.04.2018 tarih ve ......... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi hükmünce müvekkilinin üzerine düşen tüm mükeellefiyetleri eksiksiz ve süresinde yerine getirmiş, konut bedelini ise 1 yıl önce peşinen ve defaten ödemiş ve hatta İskan harçlarını dahi yatırmış olduğunu, ancak buna rağmen davalı şirketin haksız ve kötü niyetli bir şekilde tapu devrini yapmaktan kaçınmakta olduğunu, davalılardan .......... şirketinin arsa sahibi, Arıkan şirketinin ise alacağı temlik eden müteahhit konumunda olduğunu, davaya konu bağımsız bölümün teslim tarihinin Aralık 2018 tarihi olduğunu, taraflar arasında imzalanan sözleşmede tapu devrinin düzenlenmiş olduğunu, davalıların Adi Ortaklık Hükümlerine tabi olup müvekkiline karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarını belirtmişler ve de sonuç ve talep olarak da açıklanan sebeplerle davanın kabulü ile bahsi geçen konut hakkında ihtiyati tedbir kararı verilmesine, tapu iptal ve tescilin mümkün olmaması halinde müvekkili tarafından davalıya ödenen bedellerin Denkleştirici Adalet İlkesi gereği güncellenmiş değerinin rayiç bedelden az olmamak kaydıyla dava tarihinden itibaren en yüksek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalı ........ Yapı cevap dilekçesinde ÖZETLE:Müvekkili şirketin diğer davalı şirket ile yapmış olduğu sözleşme çerçevesinde davacıya dava konusu villanın satılmış ve davacıya yer tesliminin de yapılmış olduğunu, ancak diğer davalı şirketin yarattığı haksız ve mesnetsiz muaraza nedeni ile tapu devrinin yapılamamış olduğunu, müvekkili şirketin ve diğer davalının projenin lansmanını yani tanıtımını proje ortaklığı olarak birlikte yaptıklarını, diğer davalının yarattığı haksız ve mesnetsiz muarazanın giderilmesi için müvekkili şirket tarafından diğer davalı şirket aleyhine dava açıldığını, dava konusu villanın tapusunun diğer davalı şirket üzerinde olup esasında davacıya devri gerektiğini, davalı taraflar arasındaki sözleşmenin karma nitelikte olmakla birlikte adi ortaklık unsuru öne çıkan bir sözleşme olduğunu, bu sebeple tarafların hak ve yükümlülüklerinin adi ortaklık hükümleri çerçevesinde belirlenmesi gerektiğini belirtmişler ve de sonuç ve istem olarak da davacı taleplerinin müvekkili şirket yönünden reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
.......... Gayrimenkul cevap dilekçesinde özetle: Müvekkili şirket ile diğer davalı şirket arasında bir adi ortaklığın kesinlikle söz konusu olmadığını ve bu sebeple müvekkilinin diğer davalının müşterileri ile yaptığı sözleşmeden dolayı sorumlu tutulamayacağının açık olduğunu, mevcut uyuşmazlıkta müvekkili tarafından herhangi bir mal veya emek koyma amacının asla söz konusu olmadığını, davalılar arasında asla bir kar ve zarar paylaşma ilişkisi oluşmadığını, diğer davalının söz konusu villaları satın almayı riski tamamen kendi üzerinde olmak üzere taahhüt ettiğini, şirketler arasında adi ortaklık ilişkisi bulunmadığının diğer bir kanıtının da adi ortaklığın zorunlu unsuru olan müşterek amaca ulaşmak için çaba harcama unsurunun bulunmaması olduğunu, müvekkilinin hiçbir zaman diğer davalıya müşterileri nezdinde müvekkilini temsil etme yetkisi vermemiş olup, diğer davalının da mevcut olmayan bir ortaklığı temsil ettiğinden bahsedemeyeceğini, üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerin diğer davalı ile kendi adına yapıldığını, müvekkilinin hiçbir ortak sıfatı bulunmadığını, bu sebeple davacının korunacak hiçbir haklı menfaati bulunmadığını, davacı taleplerinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacı taleplerinin kendi içinde hukuken çelişkili olduğunu, bu taleplerin bir arada ileri sürülmesinin mümkün olmadığını, müvekkilinin davalı sıfatı bulunmadığını, müvekkili ile diğer davalı arasında bir adi ortaklık ilişkisi bulunmadığını, ortada diğer davalının yapacağı satışlara bağlı bir kar zarar paylaşımı bulunmadığını belirtmişler ve de sonuç ve istek olarak da açıklanan sebepler ile maddi ve hukuki dayanaktan yoksun davanın esastan reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Bakırköy ........ Tüketici Mahkemesinin ........ Esas ve ....... sayılı ilamı ile;"... Her ne kadar tapu iptali - tescil istemi ve gecikme tazminatı istemiyle mahkememize dava açılmış ise de, gerek satıcının gerekse de bağımsız bölümü satın alanın tüzel kişi olmaları, taraflardan bir tanesinin nitelikleri 6502 sayılı tüketici yasasında belirtilen tüketici sıfatını taşımamaları, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun kararında Türk Ticaret Kanunun 3. Maddesinde belirtildiği üzere tüzel kişilerin barınma gibi gerçek kişilere özgü ihtiyaçlarının olamayacağı, bu nedenle tüm işlem ve eylemlerinin ticari nitelikte olması nedeniyle mahkememizce yargılaması yapılan uyuşmazlıkta ticaret mahkemelerinin görevli olduğundan" bahisle görevsizlik kararı verilerek dosyanın davaya bakmakla görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğundan..." bahisle görevsizlik kararı verilerek dosyanın mahkememize geldiği anlaşılmıştır. Mahkememizin ........ Esas ve .......... Karar sayılı ilamı ile;".... davacı ile ........ Yapı Sanayi ve Tic. A.Ş. arasında düzenlenen 30.04.2018 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde "bağımsız bölüm alıcı ve satıcıya ilişkin bilgiler" başlıklı 1. sayfasında taşınmazın türü villa olarak nitelendirildiği, bedele ilişkin bilgiler bölümünde de "konut bedeline ilişkin bilgiler" başlığı altında tüm vergiler dahil peşin fiyatının 2.500.000,00 TL olduğunun yazılı olduğu, bu haliyle sözleşmeye konu taşınmazın villa niteliğinde konut olduğu, davacının da dava dilekçesinde taşınmazı ticari ya da mesleki amaçla satın aldığı yönünde herhangi bir beyanının bulunmadığı gibi, aksine bu taşınmazı konut amaçlı alındığını beyan ettiği, bu itibarla davacının "tüketici" olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davaya bakmak görevi Tüketici Mahkemesine ait olup, dosyanın HMK 20. Maddesi kapsamında daha önce görevsizlik kararı veren Bakırköy ......... Tüketici Mahkemesi'ne gönderilmesine, ancak mahkememiz ile Bakırköy ...... Tüketici Mahkemesi arasında görev uyuşmazlığı oluşması sebebiyle görev uyuşmazlığı sebebiyle dosyanın ilgili İstinaf Dairesi'ne gönderilmesine" karar verilmiş ve İstanbul BAM 14.H.D.'nin ........ Esas, ........ Karar sayılı ilamı;"Davaya tüketici mahkemesi tarafından bakılabilmesi için davanın taraflarından birinin tüketici olması ve uyuşmazlığın Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un uygulanmasından kaynaklanması gerekmektedir. Somut uyuşmazlıkta, davacı ve davalılar ticaret şirketi olup tacir konumundadırlar. TTK'nın 4/1. Maddesi uyarınca, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davalarının ticari dava olduğu; 5/1. maddesinde ise aksine hüküm bulunmadıkça, dava olunan şeyin değerine bakılmaksızın, asliye ticaret mahkemesinin tüm ticari davalara bakmakla görevli olduğu düzenlenmiştir. TTK'nın 16. maddesi uyarınca, ticaret şirketleri tacirdir. Aynı Kanun'un "Ticari iş karinesi" başlıklı 19.maddesinin 1. fıkrası uyarınca, bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak gerçek kişi olan bir tacir; işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını, diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır. Bu düzenlemeye göre, tüzel kişi tacirlerin -olayımızda ticaret şirketlerinin- ticari iş karinesinin aksini iddia ve ispat etmelerine izin verilmemiştir. Ticaret şirketleri, yaptıkları herhangi bir hukuki işlemin ticari işletmesiyle ilgili olmadığını iddia ve ispat edemeyeceğine göre, bir ticaret şirketinin tüketici konumunda olabileceğinden de söz edilemez. Bu durumda uyuşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilemeyeceğinden, tacir olan tarafların ticari işletmelerinden kaynaklanan davanın TTK’nın 4. maddesi kapsamına giren nispi ticari dava olduğu açıktır. Davaya bakma görevi bu nedenlerle asliye ticaret mahkemelerine ait olduğundan, ilk derece mahkemesince verilen görevsizlik kararı usul ve yasaya aykırıdır..." gerekçesiyle mahkememiz yetkili görülerek dosya mahkememize gönderilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacı ile davalı ........ arasında yapılan 30.04.2018 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptal tescil mümkün olmadığı taktirde ise ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda iadesi istemine ilişkindir.
Mahkememizce, taşınmaza ait tapu kaydı, mimari proje, satış vaadi sözleşmesi, noter evrakları ve delil niteliğindeki tüm bilgi ve belgeler dosya içerisine alınmıştır.
Mahkememizce, mahallinde keşif yapılmak suretiyle bilirkişi heyetinden raporu alınmış ve alınan raporda; taşınmaz inşaatının % 100 oranında tamamlandığı ve davacıya teslim edildiği, taşınmazın tescile uygun olduğu, kat irtifakının kurulduğu, taşınmazın dava tarihindeki değerinin 3.250.938,86 TL olduğu, davacının dava konusu ........ numaralı bağımsız bölüme ilişkin mali yükümlülüklerini eksiksiz ve gereği gibi yerine getirdiği bildirilmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici ........ Şirketinden taşınmaz aldığı, bedeli ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez.
Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince; davalılar arasında 19/06/2014 tarihli sözleşme düzenlenip 23/10/2015 tarihinde Kadıköy ........ Noterliğinde yapılan ek sözleşme ile toplam satış bedelinin ve ödenen kısımların belirtilmesi ile geri kalının ne şekilde tahsil edileceğinin hüküm altına alındığı, 19/07/2017 tarihinde yeni bir revize sözleşme yapıldığı, bu sözleşmeye göre "almayı vaadedenin satılacak her bir villa için bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde belirtilen hasılat payını satmayı vaadedene sözleşmede belirtilen şekilde ödemekle mükellef olduğu almayı vaadedenin satıştan elde edilen hasılatı %40'ının ekli bağımsız bölüm ve asgari hasılat payı listesinde yer verilen asgari hasılat paylarının üzerinde bir bedele tekabül etmesi halinde almayı vaadedenin elde ettiği net hasılatın %40'ını satmayı vaadedene ödemeyi taahhüt ettiği..." şeklinde düzenleme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin revize hali ile , 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Bu aşamada arsa sahibi ........... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. İle yüklenici ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy ........ Noterliğinin 19/06/2014 tarih ve ....... yevmiye numaralı ''düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin'' hukuki niteliği üzerinde durmakta fayda vardır. Sözleşmenin konusu madde 1 de, ''... Satmayı vadeden yukarıda belirtilen 187 adet villayı kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlanmamış olan toplam 441.454/1068.807 hissenin tamamı toplam KDV hariç 48.780.000 ABD $ bedelle ve iş bu sözleşmede yazılı koşullarla almayı vadedene satmayı vaad kabul ve taahhüt etmiştir. Almayı vadedende yukarıda yazılı 187 adet villaya kat irtifakı ile bağlanmış ancak henüz inşaata başlamamış toplam 441.654/1.068.807 hissenin tamamını iş bu sözleşmede yazılı koşullarla 48.780.000 ABD $ + KDV bedel mukabilinde satın almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir. İfadesinin yer aldığı satış işleminin oluşturduğu sözleşme kapsamında ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş, .......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'ye sözleşmede ön görülen satış bedelini ödeyerek mülkiyetini devralacağı kat irtifaklı villaları, tamamen kendi nam ve hesabına olmak üzere ......... Vadisi proje kapsamında 3. Kişilere satış vaadi sözleşmesiyle satacağının hüküm altına alındığını inşaatın yapımı ili ilgili olarak, ''......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'' hiç bir sıfatı sorumluluğu ve ilgisi bulunmadığı açıklanmıştır. Alıcının ( müşterinin ) satın alınan konut ile ilgili olarak inşa, teslim, ifa, eksik ve ayıplı işlerden dolayı sorumluluk ve sair hukuki, cezai ve mali sorumluluklar münhasıran satıcı ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye aittir hükmü de yer almaktadır. Sözleşme içeriğinde 187 adet villanın ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından yapılacağı bedelin ödenmesi halinde villaların davalı ......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. Tarafından ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye devredileceği nitekim 104 adet villanın satış bedeli ödendiği villa tapuların ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş'ye ödendiği geri kalan 83 villanın satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı ........ Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. tarafından sözleşme 25/02/2019 tarih ve ....... yevmiye numarası ile satış vaadi sözleşmesi ve ek sözleşmenin fesih yoluna gidilmiştir.
Davalılar .......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasında Kadıköy ....... Noterliğinin 19/06/2014 ve ........ yevmiye numaranın satış vaadi sözleşmesi ile sözleşmede değişiklikler yapılmıştır.. Ana sözleşmede kullanılan başlık ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlığıdır. Ancak, bir sözleşmenin hukuki niteliği belirlenirken sadece başlığa değil, tarafların o sözleşmeyle ulaşmak istedikleri amaca ve iradelerine bakmak gerekir.
TBK 19. madde hükmü uyarınca sözleşmenin yorumlanması ve tipinin belirlenmesinde yalnızca kullanılan sözcüklerin değil ulaşmak istedikleri amaç ve ortaya koymak istedikleri iradelerinin esas alınması gerektiği düzenlenmiştir. Taraflar sözleşmeyi ne şekilde adlandırmış olursa olsun somut durumda hakimin sözleşmenin gerçek tipinin re'sen araştırarak karar vermesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin içeriği önemli bir yol göstericidir. Sözleşmenin içeriği belirlenirken de öncelikle sözleşmenin konusuna bakılması gerekmektedir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin içeriğine bakılacak olursa sözleşmede yer alan ve tarafların gerçek iradesini ortaya koyan aşağıdaki hükümler sözleşmenin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu ortaya koymaktadır. Sözleşmenin 2.2. maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamından'' bahsedildiği 3.1.2. maddesinde tapu devri için ''.. İnşaatların eksiksiz ve ayıptan ari biçimde tamamlanmış olması'' şartı öngörüldüğü 13.6.1. maddesinde '' ... Anahtar teslimi olarak tamamlamayı kabul ve taahhüt ettiği'' sözleşmenin 4.4. maddesi hükmünde, '' pazarlama dokümanlarında, ''............ Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ve ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. logoların birlikte yer alacağı; ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. tarafından hazırlanacak tahsilatların ......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş.'in yorumları ve onayı sonrası yayınlanacağı'' düzenlenmiş ve sözleşmenin ''özel hüküm '' kenara başlıklı 6. Maddesinde ''... Elde edilecek net hasılatın %40'ının sözleşmede zikredilen meblağ aşması halinde aşan kısmın tamamının da satmayı vadedene, yanı arsa sahibine ödeneceği karalaştırılmış''; hükmün 2. Paragrafında ise taraflar arasında paylaşılacak '' net hasılatın'' müşterilerden tahsil edilen satış bedellerinin tamamı olduğu hükme bağlamış bulunmaktadır.
Bu nedenle arsa sahibi .......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ile yüklenici ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. arasındaki sözleşmenin bir satış vaadi sözleşmesi değil; iş görme sözleşmesi temeline dayalı yani, yüklenicinin iş sahibinin arsasında bir inşaat meydana getirmeyi ve bu inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerin satışını sağlamayı yükümlendiği ve tarafların satıştan elde edilecek geliri paylaşmayı amaçladığı bir hasılat paylaşım sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir. Sözleşmenin 2.2. Maddesinin 2. Paragrafında, '' müşterilerden yapılacak tahsilatlardan satmayı vadedene virman edilecek hasılat payı toplamı''nda bahsedilmiş olması, sözleşmenin esasında bir gelir paylaşımı sözleşmesi olduğunu açıkça göstermektedir Sözleşmede, '' rayiç bedel karşılığı taşınmaz satışına bağlanan şartlı bir satış bedeli hükmü söz konusudur. O da, yapılacak inşaatın satışlarını %40'ının tutarı, sözleşmedeki satış bedelini geçerse alıcının bedele bu kadar ekleme yapacağıdır'' sözleşmenin 6. maddesi hükmü itibari ile tarafların gerçek iradesinin bir eser sözleşmesi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğun her hangi bir tartışmaya mahal bırakmayacak kesinliktedir. Gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin, sözleşmede belirlenen yapı eserini meydana getirme ve bu suretle bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme borçlarını üstlendiği, buna karşılık arsa sahibine, arsası üzerine inşa edilecek bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vaad ettiği ve inşa edilen bağımsız bölümlerin satılmasıyla elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı sözleşmedir. Başka bir tanıma göre; gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirmeye bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan tercih edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşmedir.
Tarafların yüklendikleri asli edimler şunlardır; yüklenicinin sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etmesi ve bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışını sağlaması buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri 3. kişilere satmayı vadetmesi ve elde edilecek geliri, sözleşmede belirlenen oranlara uygun olarak, yüklenici ile paylaşmasıdır.
Arsa sahibi, inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetini, gelir elde etme amacına yönelik olarak devretmek için yükleniciye karşı taahhütte bulunur. Ancak mülkiyetin devri yükleniciye değil sözleşmenin kurulması aşamasında henüz kim oldukları belli olmayan 3. kişilere karşı ifa edilecektir. Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bir sözleşme, ''asgari gelir taahhüdü içeren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi'' olup, sözleşmede asgari bir meblağ kararlaştırılmış olması sözleşmenin satış vaadi sözleşmesi olması sonucunu doğurmayacağı gibi; yüklenici tarafından arsa sahibine sadece bu meblağın ödeneceği; bu meblağı aşan gelirin ise artık arsa sahibi ile paylaşılmayacağı anlamına gelmeyecektir. Sözleşmede açıkça zikredilen meblağ, satış bedelini değil, garanti edilen asgari gelir taahhüdünü ifade etmektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmenin kurulması anında, bağımsız bölümlerin satışından ne kadar gelir elde edileceğinin bilinmesi mümkün değildir.
Yani Taraflar arasındaki gerçek amaç, arsanın satışı değil, bunun üzerine yapılacak bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından gelir elde etmek ve bundan pay almak, tarafların gerçek iradesinin arsanın satışı olduğu bağımsız bölümlerin 3. kişilere satışından arsa sahibine sorumluluğu bulunmadığını ileri sürmek tarafların gerçek iradeleriyle bağdaşmamaktadır. Yani arsa sahibi gerçekte bağımsız bölümleri 3. kişilere satılmasını istemekte ve bu amaçla yükleniciyle sözleşme akdetmektedir. Satıcı arsa sahibinin, alıcı 3. kişilere karşı borcu ifa yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir.
Alıcı 3. kişilerle akdedilen sözleşmelerin tarafının doğrudan arsa sahibi olduğu hususu kabul görmese dahi, bu kez, adi ortaklığa ilişkin, müteselsil sorumluluk esasının kıyasen uygulanması gereğince, olayda yine de arsa sahibine arsa paylarını yükümlülüğü altında bulunduğu kabul edilmiştir.
Hukukumuzda adi şirketi düzenleyen mevzuat hükümleri incelendiğinde:
TBK'nun 620. Maddesinde, ''adi ortaklık sözleşmesi iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir'' denilmiştir. Bu tanımdan, adi şirketin - ortaklığın - unsurlarını; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç ( müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilmiştir.
Adi ortaklık; Bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun, adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır. Adi ortaklık sözleşmesinin en önemli iki unsuru; ortak amaç ve ortak amacı gerçekleştirmek için ortak çaba unsurlarıdır. Bu iki unsur adi ortaklığın olmazsa olmaz unsurlarıdır. Ortak amacı gerçekleştirmek için ortaklar çaba harcamak, tüm ortakların bu amaç etrafında toplanmalarını, iş birliği yapıp emek ve gayret göstermelerini ifade eder.
Taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsa sahibi ........... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş., bahsi geçen arsayı yüklenici ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. teslim ederek adi şirket ilişkisine taşınmaz sermayesi koyduğu, sözleşmenin diğer tarafı olan ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. ise, yapım, tanıtım ve satış işlerini üstlenerek emek ve nakdi sermayesini koymuştur. Davalı arsa sahibi .......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. arsasını ortaya koyarak diğer davalı şirket ........ Yapı Sanayi ve Ticaret A.Ş. ise yapım işini üstlenmiş ve elde edilen hasılatı paylaşmayı hedeflemişlerdir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre 187 adet kat irtifaklı villanın asgari satış bedeli olarak belirlenen 48.700.000 ABD $ bedelle satışı öngörülmüş satıştan elde edilen toplan net satış bedelinin %40'ı 48.780.000 ABD $ satış bedelini aşması halinde, aşan bu kısmında ........ Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ödeneceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin 6. Maddesindeki hüküm dikkate alındığında tarafların gerçek iradesinin bir satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi akdetmek olduğu nitekim net hasılatın %40'ın sözleşmede arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılmış olan asgari meblağı aşması halinde aşan kısmın tamamının satmayı vadedene yani arsa sahibine ödeneceği düzenlenmiştir.
Kısaca sözleşmedeki oran dahilinde, %40 arsa sahibi %60 yüklenici olmak üzere hasılatın paylaşılacağı kabul edilmekle taraflar ortak bir gayeyi gerçekleştirmek amacıyla bir araya geldikleri adi ortaklık ilişkisinde ortak bir gayenin gerçekleştirilmesi için çabanın gösterildiği anlaşılmıştır.
Bu şekilde yapılan bir sözleşme uyarınca bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir taraflar arasında paylaşılacak olması nedeni ile sözleşmenin satış vaadi değil, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu göstermektedir. Gelir paylaşımlı inşaat sözlemesinde ve uyuşmazlık konusu olayda gerçekte ''satıcı'' yüklenici değil arsa sahibidir. Arsa sahibi alıcı 3. kişilere karşı devir yükümlülüğü altında bulunmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu olayımıza benzer bir davada, arsa sahipleri ve yüklenicileri arasında '' düzenleme şeklinde satış vaadi ve hasılat paylaşımı konut yapım sözleşmesini adi ortaklık sözleşmesi olarak kabul etmiş arsa sahibine hiç bir suretle, ismiyle ve logosuyla olsun, hiç bir pazarlama dokümanında duyuru, ilan, reklam, tabela ve diğer tanıtım materyalleri başta olmak üzere, inşa, pazarlama, satış faaliyetinin hiç bir aşamasında yer almamış ve görülmemiş olmasına rağmen yargıtay arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi adi ortaklık olarak nitelemiş ve alıcı 3. Kişilere karşı arsa sahibinin de müteselsilen sorumlu olduğuna hükmetmiş bulunmaktadır. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24/04/2013 tarih ve E. 2012/13-798, K.2013-568 sayılı kararı)
Bu nedenle davalılar arasında Kadıköy ........ Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının ne şekilde paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Hasılat paylaşımı yöntemini açıklamak gerekirse bu yöntemle yapılan sözleşmede arsa sahibinin arsasına karşılık yüklenicinin yapacağı bağımsız bölüm satışından belli oranda pay vermesi şeklinde ifade edilebilir.
Davalı ......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. şirketi taraflar arasındaki sözleşmenin eser sözleşmesi olduğunu ileri sürmüşler ise de yukarıda açıklanan ek sözleşme ile taraflar arasında hasılat paylaşımı öngörülerek eser ve ortaklık sözleşmelerinin bir araya geldiği hasılat paylaşımı sözleşmesi akdedilmiştir.
Yani tarafların iradeleri gizli bir ortaklıktır, arsa sahibi sermaye olarak arsasını ortaklığa vermiş ve ticari amaç gütmektedir. İş sonunda eseri değil satış bedelini paylaşma hususu kararlaştırılmıştır, Bu hali ile taraflar arasındaki ilişkinin olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. 19/07/2017 tarihli sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar.
Tüm bu açıklamalar ışığında; davacı tarafın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tüm yükümlülükleri yerine getirdiği, fiilen taşınmazı teslim aldığı ve taşınmazın tescile hazır olduğu anlaşılmakla davanın kabulü ile, dava konusu ''İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi ........ köyü ...... ada ...... parsel sayılı ........ nolu'' bağımsız bölümün davalı .......... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ İLE;
Dava konusu İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi, ...... köyü, ...... ada, ....... parsel sayılı, ........ no'lu bağımsız bölümün davalı ............ Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. Adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-İİK 28. maddesi uyarınca hüküm özetinin ve karar kesinleştiğinde gerekçeli kararın ilgili tapu sicil müdürlüğüne gönderilmesine,
3-492 Sayılı Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 222.080,00-TL karar harcından mahkememiz veznesine yatırılan 55.520,00-TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 166.560,00-TL karar harcının davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafça yatırılan 55.520,00-TL peşin harç ile dosyada yapılan bilirkişi ücreti, posta gideri ve keşif harcı olmak üzere toplam 7.507,00-TL olmak üzere toplam 63.027,00.-TL yargılama giderinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
5-Davacı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesaplanan 121.135,61 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
6-Bakiye avansın karar kesinleşince yatırana iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğ tarihinden itibaren 2 haftalık yasal sürede İstinaf Başvuru hakları olduğu hatırlatılarak verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.24/03/2022
Başkan ........
¸e-imzalıdır
Üye ........
¸e-imzalıdır
Üye .........
¸e-imzalıdır
Katip .......
¸e-imzalıdır