T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/503
KARAR NO: 2020/340
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 06/11/2012
KARAR TARİHİ: 12/03/2020
KARAR YAZIM TARİHİ : 28/04/2020
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacı vekili özetle; dava dışı inşaat firmaları ile davacı ..... firması arasında 15/12/2006 tarihinde Bakırköy ...... Noterliğinde ...... yevmiye sayı ile onaylanan ve ...... göre İnşaatı ve Satışı İşinin ...... ile yapılacak sözleşme esaslarına göre yapılması, satılması ve gelirinin paylaşılmasını konu alan adi ortaklık sözleşmesinin yapıldığı ve bu suretle ..... İnşaat Turizm Petrol Ürünleri Otomotiv San. Ve Dış Ticaret Anonim Şirketi ve Ortaklıkları Ünvanı adi ortaklık tesis olunduğu, bu şirketin ......ile arasında Ankara ...... Noterliğince 30/1/2007 tarih .... yevmiye sayı ile tasdik edilen ....... ada .... sayılı parselleri konu alan sözleşmenin yapıldığı, parsellerin önce tevhit sonra ifraz edildiği ..... ada..... ve..... nolu parsel numarasını aldığı , ...... ada...... parsel taşınmazın davalı ..... firmasınca ......den sözde satın alındığı , içeriği hakkında tam bilgiye sahip olunamayan mutabakat sözleşme ve taahhütlerle değersiz gösterilerek düşük bedelle ve bedelini adi ortaklığa ödeterek ...... inşaat firması adına satın alındığı nedeni ile vekillik görevinin kötüye kullanıldığı belirtilerek , İstanbul ..... ada ...... parselin davalı adına olan tapu kaydının davacı şirketin adi ortaklıktaki payı olan 10/100 pay itibarı ile davacı adına tesciline karar verilmesi talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalılardan ...... İNŞAAT PROJE VE İŞLETMECİLİK vekilinin görevsiz mahkemeye sunduğu 25/12/2013 havale tarihli cevap dilekçesinde; müvekkilinin resmi bir kurum olan ......ile yaptığı sözleşme ve ödediği bedel karşılığında dava konusu yerin maliki olduğunu, müvekkili ile davacı arasında akdi ilişki yahut vekalet ilişkisinin söz konusu olmadığını, davacı tarafın taleplerinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davacıyla bir sözleşmesel ilişkide bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Davalı ..., 09.01.2014 tarihli dilekçesinde, davacını iddia ve taleplerini. gerçeği yansıtmadığını, 04.05.2010 tarihli protokol kapsamında huzurdaki davanın hukuki mesnetten yoksun olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkememizin 04/10/2018 tarihli celse ara kararı gereği eksik harcın ikmali için davacı vekiline süre verilmiş, verilen sürede eksik harcın ikmal edildiği anlaşılmıştır.
Dosya Küçükçekmece ...... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...... E. Sayılı dosyası ve 24/02/2015 tarihli kararı ile mahkememize intikal etmiştir.
DELİLLER: Ticaret sicil müdürlüğü ve tapu kayıtları, ihtarname suretleri, mahalinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi heyet raporları, sözleşme suretleri ve tüm dosya kapsamı.
Mahkememizce Taraflar arasındaki uyuşmazlık hususları tespit edilerek konusunda uzman bilirkişi heyetinden kök ve ek raporlar alınarak dava sonuçlandırılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, adi ortaklık sözleşmesine göre kendisine temsil ve ilzam yetkisi verilen davalıların vekalet görevlerini kötüye kullanarak ve kurdukları şirket aracılığıyla satın aldıkları taşınmazın tapusunun iptali ve tescili isteminden ibarettir.
Sorun, tarafların dayandığı adi ortaklık sözleşmesi, adi ortaklık sözleşmesinin maddeleri, adi ortaklık sözleşmesi devamı niteliğinde olan mutabakat sözleşmeleri, taşınmazın ifrazı sırasında ve satın alınma tarihinde adi ortaklık sözleşmesinin devam edip etmediği, sözleşme hükümleri irdelenerek kazanç durumunun hangi tarihte olduğunun da (sözleşmede kar ve zarar şartının hangi tarihte gerçekleştiğinin de) tespiti ile davaya konu tapunun iptalinin gerekip gerekmeyeceği, davacı adına tescilinin yapılıp yapılmayacağı hususlarından ibrettir.
Davacı, temel olarak dava dışı .....,...... İnşaat, ve ...... Yapı şirketleri tarafından kurulan adi ortaklık yöneticilerinin ....., ... ve ... dava dışı ..... ’den adi ortaklık adına ve hesabına satın alınması gereken İstanbul, ....., .... ada, .... sayılı parseli, adi ortaklığın büyük ortaklarının ve yöneticilerinin kurduğu ...... inşaat firması adına satın aldıklarından dolayı vekillik görevlerini kötüye kullandıklarını ileri sürerek söz konusu parselin 10/100 pay itibariyle kendi adına tescilini talep etmiştir.
Dosya kapsamında taraflar arasındaki ilişki düzenleyen, adi ortaklık sözleşmesi, taşınmaz satış ve yönetim sözleşmesi ve ek sözleşme olduğu tespit edilmiştir.
İstanbul Ticaret Sicili Müdürlüğü’nün 25.11.2015 tarihli kaydında, ....... PAZARLAMA A.Ş. unvanlı şirketin eski ticaret unvanlarının “....... İÇ VE DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ, ...... TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ, .... TİCARET ANONİM ŞİRKETİ” olduğu anlaşılmıştır.
Adi ortaklık eski Borçlar Kanununun 520. maddesinde tanımlanmıştır. Bu hüküm şu şekildedir: “Şirket bir akittir ki onunla iki veya ziyade kimseler, şeylerini ve mallarını müşterek bir gayeye erişmek için birleştirmeği iltizam ederler”. Bu tanımdan şu unsurlar ortaya çıkmaktadır:
a- kişi unsuru,
b- sözleşme unsuru,
c- sermaye unsuru,
d- ortak amaç unsuru,
Dosya kapsamında Bakırköy ...... Noterliğince 15.12.2006 tarih ve...... yevmiye numarayla tasdik edilen adi ortaklık sözleşmesi tespit edilmiştir.
Adi ortaklık sözleşmesinin 1. Maddesinde ortaklığın ünvanlı ..... Ürünleri Oto San. Ve Dış Tic. Anonim Şirketi ve Ortakları ve merkezi ...... Ada ...... parseller-İstanbul/Başakşehir olarak belirtilmiştir.
Adi ortaklığın tüm ortakları tarafından imzalanan Bakırköy ...... Noterliği’nce 17.12.2008 tarih ve ..... yevmiye numarayla tasdik edilen “Adi Ortaklık Hisse Devri ve Tadil Sözleşmesi’yle ..... A.Ş.’nin adi ortaklığın %49 hissesini ...... Şti’ne devretmiştir.
Adi ortaklıkta ortaklar nihai olarak kazanç elde etmeyi ve bu kazancı paylaşmayı hedeflemektedir. Ancak bu sonuca ulaşmak için adi ortaklıkların kullandıkları yollar farklılaşmaktadır. Diğer bir ifadeyle adi ortaklıkların konuları birbirinden farklıdır. Dava konusu adi ortaklığın konusu sözleşmenin 3. maddesinde tanımlanmıştır. Bu maddeye göre, ortaklığın konusu, “..... Alanı XI. Bölge Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı Esasına Göre İnşaatı ve Satışı İşi’nin Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca yapılacak sözleşme esaslarına göre inşaatının yapılması ve satılması ve gelirin” paylaşılmasından ibarettir. Nitekim bu amaç doğrultusunda adi ortaklık ile Toplu Konut İdaresi arasında 30 Ocak 2007 tarihinde toplu konut projesinin yapılması amacıyla bir sözleşmenin imzalandığı da tespit edilmiştir. Bu bakımdan amaç doğrultusunda bir çalışma ve işbirliği (......) de taraflar arasında mevcuttur. Dolayısıyla, ..... İnş. San. ve Dış Tic. A.Ş., ..... San. Tic. Ltd. Şti, ...... ve Tük. Mad. Tic. Ltd. Şti, ...... Reklam ve Turizm San. Tic. Ltd. Şti ve Gül İnş. Turizm ve Tic. Ltd. Şti arasında EBK m. 520 anlamında bir adi ortaklığın mevcut olduğu anlaşılmaktadır.
Dava konusu adi ortaklık sözleşmesinin 5. Maddesi ortaklığın yönetimini düzenlemektedir. Bu madde şu şekildedir: “Ortaklığı, Genel Kurul tarafından ..... İnş. Tur. Pet. Oto San. Tic. A.Ş. temsilcileri ya da ..... temsilcileri ya da ..... İnş. Tur. Pet. Ürün. Oto. San. ve Tic. tarafından atanacak kişi münferit imzası ile şirketi her hususta temsil ve ilzam edecektir.
İlk 3 yıllığına ... ve ... atacakları müşterek imzaları ile ortaklığı her hususta temsil ve ilzam ederler.”
Daha sonra Bakırköy ..... Noterliği’nce 17.12.2008 tarih ve ...... yevmiye numarayla tasdik edilen “Adi Ortaklık Hisse Devri ve Tadil Sözleşmesi” ile adi ortaklığın yönetimi ..., ... ve ...’e bırakılmıştır.
Bu bilgiler ışığında, adi ortaklığı yönetmeye, 15.12.2006’dan 17.12.2008 tarihine kadar ... ve ...; 17.12.2008-17.12.2011 tarihleri arasında da ..., ... ve ... yetkili kılınmışlardır. Bu bakımdan, EBK m. 525 uyarınca 15.12.2006’dan 17.12.2008 tarihine kadar ... ve ...’ün, 17.12.2008’den 17.12.2011’e kadar da ..., ... ve ...’in alelade şirket muamelelerini yapmaya yetkili olduğu anlaşılmaktadır.
Dava konusu adi ortaklık sözleşmesinin 4. maddesi ortaklar genel kurulu kararlarını düzenlemektedir. Bu hüküm şu şekildedir: “Ortaklar genel kurulu tüm ortaklardan oluşur. Tek ve tam yetkili organdır. Tüzel kişiliğe ait ortaklar temsilcileri ile gerçek kişiler ise şahsen katılımları ile en az ayda bir defa toplanır. Alınan kararlar tasdik edilecek bir karar defterine işlenir. Her ortağın 1 oy hakkı vardır. Ortaklar kurulu 5 kişiden yani 5 oydan ibaret olacaktır. Kararlar en az 4 kabul oyu ile alınacaktır”.
Ortaklık kararları genel olarak iki durumu kapsamaktadır: ortaklık sözleşmesinin değiştirilmesine neden olan durumlar ve olağanüstü üstü sayılan idare işlemleridir. Dolayısıyla, adi ortaklık sözleşmesinin, sermayesinin, ortaklar arasındaki ilişkinin değişmesine, yöneticilerin atanması ve azline, hesapların onaylanmasına, kazanç üzerinde tasarrufta bulunulmasına, şirketin sona erdirilmesine, ortaklık amacının değiştirilmesine ilişkin kararlar ortaklar kararını gerektirir. Bunlara ek olarak, olağandışı işlemler de ortaklar kararına dâhil edilmektedir. Dava konusu adi ortaklık sözleşmesi bakımından, ortaklığın yapısına ve örgütlenmesine ilişkin kararlar ile olağanüstü işlemlere ilişkin kararların dört ortağın olumlu oyu ile alınabileceği anlaşılmıştır.
EBK m. 535/b.1’e göre ortaklık amacının elde edilmesi veya elde edilmesinin imkânsız hale gelmesiyle birlikte ortaklık sona ermektedir. İnfisah sebebi için imkânsızlıktan bahsedebilmek için imkânsızlık adi ortaklık sözleşmesinin kurulmasından sonra vuku bulması gerekir. Bu imkansızlığın açık ve objektif bir imkansızlık olması gerekmektedir. Nitekim Yargıtay bir kararında (13. HD, E. 5087, K. 329), adi ortaklığın konusu olup ortakların birinin üzerine tescilli aracın üçüncü kişiye satılmasını BK m. 535/b.1 kapsamında değerlendirmiş ve adi ortaklığın sona ereceğine karar vermiştir.
Başka bir sona erme hâli ise ortakların iradesiyle fesihtir. EBK m. 535/I/b.4’ya göre, ortaklar adi ortaklığı alacakları bir karar ile sona erdirebilirler. Bu karar kural olarak oybirliğiyle alınabilir; ancak, adi ortaklık sözleşmesinde farklı bir yetersayı da öngörülebilir. Bu kararın alınması herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır.
Adi ortaklığı sona erdiren sebeplerin ortaya çıkmasından sonra adi ortaklık tasfiye aşamasına girer. Adi ortaklığın tasfiye aşamasına girmesi ortaklar arasındaki hukuki ilişkinin hemen sona erdiği anlamına gelmemektedir. Tasfiye ortaklar arasındaki bu bağın sona erdirilmesi için kanuni bir süreçtir. Tasfiye aşamasında adi ortaklığın amacında değişiklik meydana gelmektedir. Adi ortaklığın amacı kazanç elde etmekten tasfiye amacına dönüşür. Tasfiyeyle ortaklık malvarlığı nakde çevrilerek önce ortaklığın borçları ödenecek, ortakların sermayeleri iade edilecek ve kalan bir değer varsa kâr ve zararın paylaşılması usulüne göre ortaklara dağıtılacaktır. Adi ortaklığın ne şekilde tasfiye edileceği ortaklık sözleşmesinde düzenlenebileceği gibi, ortaklık sona erdikten sonra ortaklar tarafından da kararlaştırılabilir. Ancak bu şekilde bir sözleşmenin bulunmaması halinde adi ortaklık EBK m. 538-540’a göre tasfiye edilir.
Dava konusu taşınmazın ifrazı sırasında ve satın alınma tarihinde adi ortaklık sözleşmesinin devam edip etmediği husunda yapılan incelemede, Dosya kapsamındaki İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 25.08.2008 tarihli belgesinde, .... ada ..... parsel numaralı gayrimenkulün ifraz işleminin 17.06.2008’te Bahçeşehir Belediyesi tarafından uygun bulunduğu ve bu kararın 07.07.2008’te Büyükşehir Belediyesi Başkanlık onayı aldığı tespit edilmiştir. Söz konusu ifraz kararının da 02.09.2008 tarihinde tescil edildiği tespit edilmiştir.
Dava konusu taşınmaza ait tapu kaydının incelenmesi neticesinde, “...”’nin 15.09.2008 tarihinde satış yoluyla ...... Ada .... Nolu parseli edindiği tespit edilmiştir. Aynı şekilde, Başaksehir Tapu Müdürlüğü’nün 21.11.2013 tarihli dilekçesinin ekinde gönderdiği 15.09.2008 tarihli ve ....... yevmiye sayılı resmi senette, ...... Köyü ..... Ada..... Parsel’in tamamının T.C. Başbakanlık Toplu Konu İdaresi Başkanlığı adına kayıtlı iken 75.059.388,00 TL bedelle ...... İnşaat Proje ve İşletmecilik Anonim Şirketi’ne devredildiği anlaşılmıştır.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, tapu ve ticaret sicil kayıtları,ihtarname suretleri, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına binaen; ..... İnş. San. ve Dış Tic. A.Ş., ....San. Tic. Ltd. Şti, .... İnş. ve Tük. Mad. Tic. Ltd. Şti, .... . Reklam ve Turizm San. Tic. Ltd. Şti ve .... Turizm ve Tic. Ltd. Şti arasında adi ortaklığın mevcut olduğu, bu bakımdan, Eski BK m. 525 uyarınca 15.12.2006’dan 17.12.2008 tarihine kadar ... ve ...’ün, 17.12.2008’den 17.12.2011’e kadar da ..., ... ve ...’in alelade şirket muamelelerini yapmaya yetkili olduğu, Dava konusu adi ortaklık sözleşmesi bakımından, ortaklığın yapısına ve örgütlenmesine ilişkin kararlar ile olağanüstü işlemlere ilişkin kararların dört ortağın olumlu oyu ile alınabileceği,
Dava konusu adi ortaklık sözleşmesinde 4 ortağın olumlu oyu ile ortaklık kararı alınabileceğinin kararlaştırılmasından dolayı 04.05.2010 tarihli sözleşmesiyle adi ortaklığın tarafların iradesiyle sona erdiğinin kabul edilebileceği, Alınan bilirkişi raporu ile sabit olduğu üzere, 1 Bilirkişi raporunda da yer verildiği üzere, Davacı ..... Yapı..A.Ş (Eski Ünvanı ..... YAPI ) nın da 04/05/2010 tarihli sözleşmede imzasının olduğu ve Ortaklar adi ortaklığın tasfiyesine karar verildiği, Sözleşmede , Adi Ortaklık ile ...... arasında yapılmış olan Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesine Konu ..... Ada ...... ve ..... parseldeki gayrımenkullerin bedelinin ...... inşaat tarafından ödenmesi , ... parseldeki gayrımenkulun ...... İnşaata devredilmesi ve ...... nolu parselin ise sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde AdinOrtaklığın Ortakları arasında paylaşımı ile adi ortaklığın tasfiyesinin sağlandığı açıkça görülmektedir. Alınan bilirkişi raporunda tespit edildiği üzere 4.5.2010 tarihli sözleşmede davacının da imzasının olduğunu ,Adi Ortaklığın 4 ortağının imzalamış olduğu 04.05.2010 tarihli sözleşme ile Adi Ortaklığın feshine karar vermelerinin sözleşmeye ve hukuka aykırı bir husus taşımadığı ,..... parseldeki taşınmazın ...... İnşaata devredildiği , .... Parseldeki taşınmazın ise 4.5.2010 tarihli sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde devredilmiş olduğunu açıkça belirtmişlerdir. Bu tespitlerden de anlaşılacağı üzere, Adi ortaklığın ortakları ,davacınında katılımı ile aldıkları kararlar neticesinde, Adi ortaklığı fesih ve tasfiye ettikleri , yapılan işlemlerin sözleşmeye ve hukuka uygun olarak gerçekleştirildiği, bu sebeple davacının ;Adi Ortaklık yetkililerinin kendisinin izin ve muvafakati olmadan ,adi ortaklık temsilcilerinin vekalet görevini kötüye kullanarak , taşınmaz devirleri ile kendisini zarara uğrattığı , ..... parseldeki taşınmazın %10 'unun kendisine verilmesi gerekirken verilmediği, bunun hukuka aykırı olduğu şeklindeki iddialarında haksız olduğu, davacının ,..... sayılı parselin devrine muvafakat ederek bu konudaki kararı imzalamış olmasına rağmen .... parselde de hak iddia etmesinin hukuki dayanağının bulunmadığı, yapılan devir işlemlerinin ,davacı tarafın da imzası bulunan 4.5.2010 tarihli sözleşmeye uygun bir biçimde gerçekleştiği ve davacının bu sözleşme kapsamında Adi ortaklığın tasfiyesini kabul ettiği , Sonuç olarak , aralarında davacının da bulunduğu Adi Ortaklığın ortakları 4.5.2010 tarihli sözleşmeyi imzalamak sureti ile EBK 535 maddesi uyarınca Adi oratklığın gayesinin imkansız hale gelmesi ve ortaklığın sona ermesi , davacının 4.5.2010 tarihli sözleşme hükümleri çerçevesinde .... parsel sayılı taşınmazdan hisse almak sureti ile Adi ortaklıktan kaynaklı her türlü alacağını almış olması ve ...... parsel sayılı taşınmazın ...... İnşaat'a devrine muvafakat edip bu konudaki karara imza atmış olması nedeniyle davanın reddine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın reddine,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 54,40 TL harç peşin alınan 327.578,25 TL harcın mahsubu ile bakiye 327.523,85 TL harcın hükmün kesinleşmesine müteakip istem halinde davacıya iadesine,
3-Yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
5-Davalı ... tarafından yapılan 50,00 TL yargılama giderinin davacıdan tahsili ile davalı ...'ne ödenmesine,
6-Davalılar kendilerini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 280.443,44 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalılara ödenmesine,
7-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
Dair gerekçeli kararın taraflara tebliğ edileceği tarihten itibaren başlatılmak suretiyle 15 günlük yasal süresi içerisinde mahkememize sunulacak temyiz dilekçesi ile Yargıtay nezdinde temyizi kabil olmak üzere oy birliği ile verilen karar yukarıda isimleri yazılı tarafların yüzüne karşı açıkça okunup anlatıldı. 12/03/2020
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır