T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/1274 Esas
KARAR NO: 2023/314
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 24/12/2018
KARAR TARİHİ: 23/03/2023
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 06/04/2023
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; taraflar arasında imzalanan 09/07/2011 tarihli gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi - satış protokolü uyarınca davacı müvekkili şirketin maliki olduğu ... İli, ... İlçesi, ... ada, 5 parselde kayıtlı arsa vasıflı taşınmazın 5.000.000,00 TL nakit ve söz konusu arsaya inşa edilecek olan yapıda davacı müvekkili şirket tarafından belirlenecek 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet daire karşılığında davalı şirkete tapu devrinin yapılması konusunda anlaşmaya varıldığını, sözleşmeye istinaden davalı tarafından davacıya 5.000.000,00 TL satış bedeli ödendiğini, davacı tarafından davalı adına tapuda taşınmaz devrinin gerçekleştirildiğini, tapu devrinin gerçekleşmesinden sonra tarafların gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi - satış protokolü uyarınca taşınmazın satış bedelinin sözleşmenin 5. Maddesinde belirlenen daireler dışında kalan kısmına ilişkin ödemenin yapılmış olduğunu ve sözleşme ile belirlenen 5 adet daire dışında nakti olarak başkaca bir alacaklarının kalmadığı konusunda yazılı olarak birbirlerini ibra ettiklerini ancak söz konusu arsaya inşaa edilecek olan yapının tamamlanmış olması üzerine sözleşmeye göre davacı müvekkili tarafından seçileceği kararlaştırılan 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin belirlenebilmesi adına davacının yapmış olduğu tüm girişimlerin sonuçsuz kaldığını, son olarak davacı müvekkili tarafından keşide edilen Büyükçekmece ... Noterliği'nin 11/07/2018 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile " taraflar arasındaki 09/11/2011 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi- satış protokolünün 5. Maddesi gereğince müvekkili keşideci tarafından belirleneceği kararlaştırılan 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin belirlenebilmesi ve hangi dairelerinin tapu devirlerinin müvekkili davacıya yapılacağının tespitini gerçekleştirebilmek adına müvekkili davacı şirket yetkilisi veya yazılı olarak bu konuya ilişkin yetkilendirilen çalışanının 19/07/2018 tarihinde davalıya satışı yapılan ... İli, ... İlçesi, ... ada, 5 parselde kayıtlı arsaya inşa edilen yapıda hazır bulunacağı, bu nedenle davalı şirket tarafından sözleşmede belirlenen mahiyetteki tüm dairelerin davacı müvekkili şirket yetkilisi veya yetkilendirdiği çalışanına gösterilerek gerekli bilgi ve belgelerin incelemeye sunulması" hususunun davalı şirkete ihtar edildiğini, ihtarnamenin davalıya 12/07/2018 tarihinde tebliğ edildiğini, ihtarnamede belirtilen tarih ve saatte davacı şirket vekili olarak hazır bulunulduğunu, ... İli, .... İlçesi, ... ada, 5 parselde (yeni 7 parsel) bulunan yapıda - ...' da davacı vekili olarak hazır bulunulduğunu, davalı tarafın herhangibir yetkilisinin bulunmadığının görüldüğünü, taşınmazların üçüncü bir kişiye devredilme ihtimalinin bulunduğunu, ileri sürerek müvekkili şirketin herhangi bir zarara uğraması ve dava sonunda elde edeceği taşınmazların üçüncü kişilere satılması riskinin bulunduğu gözetilerek dava konusu vasıflardaki davalıya ait 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin tapu kaydına ihtiyati tedbir konulması ile taraflar arasındaki sözleşme ile davalıya satılan arsa üzerinde inşa edilen yapıda bulunan dairelerden müvekkili şirkete ait olan 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması halinde ise 4 adet (3+1) ve brüt 90 m2 büyüklüğünde (2+1) olmak üzere 5 adet dairenin rayiç bedelinin tespiti ile davalıdan tazmin ve tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, safahatta sunduğu 27/02/2023 tarihli dilekçe ile, davayı kısmen ıslah ederek dava değerini 6.923.732,00 TL olarak bildirmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: İnşaat sektöründe faaliyet gösteren müvekkili şirketin davacı şirketten ... ili ... ilçesinde kâin tapunun ... Ada, ... Parsel numarasında kayıtlı arsanın satış bedelini ve katma değer vergisini kısmen nakit olarak, kısmen ise müvekkili şirketçe davacı şirkete malzeme temin dilmesi suretiyle ödediğini, işbu arsayı davacıdan satın aldıklarını, taşınmazın satış bedeline ilişkin olarak müvekkili şirketin davacı şirkete borcu kalmadığını, taraflar arasında hesabın kapandığını, faturalarla, dekontlarla, banka ve ticari defter kayıtları ile sabit olduğunu, bahse konu alım satım işlemine istinaden davacı tarafla ilgili tapu sicil müdür nezdinde müvekkiline 20.07.2011 tarihinde tapu devri yapılırken ilgili belediyenin bu taşınmaza ilişkin rayiç değerin esas alındığını, taşınmazın rayiç değerine göre tapuda satış işleminin yapıldığını, anılan satış işlemi ile ilgili olarak ilgili tapu sicil müdürlüğü nezdinde resmi akit düzenlendiğini, tarafların imzaladığını, satış işleminin hukuken tamamlandığını, davacının 09.07.2011 tarihli Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi satış protokolünü gerekçe göstererek hukuken - itibar edilmesinin. mümkün olmadığını TMK'nın 706.maddesinde taşınmaz Mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” hükmünün amir olduğunu, beyan ederek müvekkili şirket adına kayıtlı olması halinde 3. kişilere devrine ilişkin tedbir kararı uygulanmasına dair konulan ihtiyatı tedbir kararının kaldırılmasına, davanın esasına girilmeden davacı ... harcın tamamlaması için kesin süre verilmesine, verilen süre içerisinde harcın tamamlanmaması halinde davanın açılmamış sayılmasına, davanın esasına girilmeden usulden reddine, usule ilişkin itirazlarının kabul görmemesi halinde davacının müvekkili şirket aleyhine ve sebepsiz zenginleşemeye yönelik ikame ettiği işbu haksız ve de hukuki dayanaktan yoksun davanın reddine, yargılama masrafları ve vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini, talep etmişlerdir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davacı tarafça aralarındaki sözleşme gereği verilmesi kararlaştırılan 5 adet taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescili, aksi halde dairelerin rayiç bedelinin tahsili ile taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir konulması taleplerinden ibarettir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce aldırılan 21/04/2021 tarihli bilirkişi raporu bilimsel veri ve içeriğe sahip, denetime elverişli bulunması sebebiyle hükme esas alınmıştır.
Dosyada taraflar arasınca imza altına alınmış 09.07.2011 tarihli sözleşmenin mevcut olduğu, sözleşmenin ... ili ... ilçesinde kain ve tapunun ... Ada ve ... Parsel numaralarında kayıtlı 5000 M2 alanlı arsa vasıflı taşınmazın alıcıya işbu sözleşmedeki şartlar dahilinde satışı vaadi ve işbu sözleşme masraflarının karşılıklı hak ve yükümlülüklerinin düzenlenmesi konusunu içerdiği, 2. Maddesinde sözleşmeye konu arsanın satış bedelinin alıcı tarafından satıcıya 2.000.000 TL tutarında kısmının nakit olarak defaten ödendiği, bakiye satış bedeli olan 3.000.000 TL’nin tapunun devri esnasında ödeneceğini, 5. Maddesinde ise sözleşmeye konu arsanın satış bedeline karşılık olmak üzere söz konusu arsaya inşa edilecek olan yapıdan
satıcının belirleyeceği ( 3+1 ) dairelerden 4 adedi ile 2 ( iki ) adet stüdyo dairenin bila bedel satıcıya verileceğini, bu maddedeki “ 2 ( iki ) adet stüdyo dairenin üstü çizilmek ve paraf atılmak sureti ile brüt 90 M2 2+1 daire verilecek” olarak taraflarca düzeltildiği görülmüştür.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, celp edilen bilgi ve belgeler, alınan bilirkişi kök ve ek raporu ile tüm dosya kapsamına binaen; taraflar arasında 09.07.2011 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Satış Protokolü imzalandığı, mezkur sözleşmede belirtilen taşınmazın satış bedelinin sözleşme madde 5’te belirtilen daireler dışında kalan bakiye kısmı olan 3.000.000 TL’yi satıcı tarafa nakit ve banka havalesi olarak ödemiş ( ve taşınmazın tapu devride yapılmış ) olup tarafların sözleşme madde 5’te belirtilen dışında birbirilerinden başkaca hak ve alacağı kalmadığından taraflar birbirlerini gayri kabili rücu olarak ibra ederler denerek taraflarca tarihsiz imza altına alındığı, uyuşmazlığın, TBK'nın 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinden kaynaklandığı, davacının arsa sahibi, davalının ise yüklenici olduğu, dosya kapsamından; davacı ... mahkemenin 17/07/2019 tarihli ara kararı gereğince verilen kesin süre içerisinde sözleşmede yazılı olduğu üzere inşa edilen binadaki 146 adet bağımsız bölüm arasından seçilecek 5 adet bağımsız bölümün numaraları dosyaya bildirilmediğinden mahkememizce resen seçilen ...,...,..., nolu bağımsız bölümler üzerindeki ihtiyati tedbirin devamına, diğer bağımsız bölümler üzerindeki ihtiyati tedbirin kaldırılmasına karar verildiği, bu suretle üzerinde tedbir kararı bulunan ...,...,... nolu bağımsız bölümlerin mahkemece davanın konusu haline getirildiği, bilirkişi raporunda da bu bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle rayiç değerlerinin belirlendiği anlaşılmaktadır.
09.07.2011 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi-Satış Protokolü” uyarınca satıcı konumundaki davacı sözleşme konusu arsanın önce satışı vaadi ve daha sonra satış ve devrini taahhüt etmiş, alıcı konumundaki davalı ise bir miktar para ödeme ve 5 adet daire verme vaadi altına girmiştir. Dosya kapsamından arsanın devredildiği ve 2.000.000 + 3.000.000 TL’nin ödendiği hususlarının ihtilaf konusu olmadığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu ihtilafın temeli sözleşmede kararlaştırılan 5 adet dairenin verilmesi vaadine
ilişkindir. Sözleşmeye konu taşınmazda 20.08.2015 tarihinde kat irtifakına geçildiği, dairelerin tamamlandığı, 02.10.2018 tarihinde kat mülkiyetine geçildiği görülmektedir.
Davalının “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi-Satış Protokolü” madde
5’te belirtilen dışındaki arsa devri ve satış bedeli borçlarını ifa ettikleri, davalının “İbraname”de beş adet
daire verme borcunun devam ettiğini kabul ettiği dikkate alınarak, geçersizliğin ileri sürülmesinin Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırılık teşkil edeceği, bu halde davacı “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi-
Satış Protokolü” madde 5 uyarınca arsa’nın satış bedeline karşılık olarak 5 (beş) adet dairenin verilmesini davalıdan talep edebileceği anlaşılmakla davanın kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Davalı her ne kadar zaman aşımı itirazında bulunmuş ise de, davacının talebinin
on yıllık zamanaşımına tâbi olduğu (TBK.m.146), daireler tamamlanıp borç ifa edilebilir hale
gelmedikçe zamanaşımı süresinin işlemeye başlamayacağı dikkate alındığında, davalının
zamanaşımı itirazı yerinde görülmemiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kabulü ile ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, 7 Parselde yer alan, .... Kat, ... nolu bağımsız bölüm, 2+1, arsa payı 20, bürüt alan 79,89
-....Kat, ... bağımsız bölüm, arsa payı 25, bürüt alan 135, 3+1
-...Kat, ... bağımsız bölüm, arsa payı 28, bürüt alan 149,1, 3+1 nolu taşınmazların davalı ... Sanayi ve Ticaret A.Ş nin tapusunun iptali ile davacı ...adına tesciline,
2-Satışı yapılan ....kat, ... bağımsız bölüm, arsa payı ..., 3+1 bürüt, ... ve satışı yapılan ....kat ... bağımsız bölüm, arsa payı ..., 3+1, bürüt alan 149,1 olan taşınmazların ayrı ayrı değerleri olan 943.803,00 TL (Toplam 1.887.606,00 TL) davalıdan dava tarihi itibariyle işleyen ticari avans faizi ile birlikte tahsili ile davacı adına ödenmesine,
3-İİK 28.maddesi uyarınca hüküm özetinin Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilmesine,
4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 472.960,13 TL harçtan peşin alınan 118.410,82 TL harcın mahsubu ile eksik 354.549,31 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
5-Davacı tarafından yapılan 6.500,00 TL posta masrafı ile toplam harç gideri 118.410,82 TL (peşin harç, tamamlama harcı ve ıslah harcı) + 35,90 TL başvuru harcı + 314,00 TL keşif harcı olmak üzere toplam 125.260,72 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
6-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
7-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 307.237,32 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
8-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
23/03/2023
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır