T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/263
KARAR NO: 2021/447
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 19/04/2019
KARAR TARİHİ: 08/04/2021
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 12/04/2021
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Dava dışı ... ile davalı ... Yapı Sanayi ve Tic. A.Ş arasında ... Projesi kapsamında .... ili ... ilçesi ... mahallesinde ... ada .. parsel ... numaralı villa için 02/10/2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, akabinde 22/12/20174 tarihinde ilgili taşınmaza ilişkin devi sözleşmesi imzalandığını, bu kapsamda 02/10/2017 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkiline devredildiğini, daha sonra taraflar arasında akdedilen 24/12/2018 tarihinde akdedilen ek sözleşme ile ... numaralı villanın ... numaralı villa ile değiştirildiğini ve sözleşme bedelinin buna uygun olarak attırıldığını, son halinde taşınmaz için müvekkilince ödenen bedelin 3.000.000,00 TL olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca söz konusu taşınmazın teslim tarihinin Aralık 2017 olarak belirlendiğini, sözleşmenin 9. Maddesinde ise bağımsız bölüm teslim tarihinden önce ve sonra, sözleşmedeki bağımsız bölüm satış bedelinin diğer mali yükümlülüklerinin tam ve eksiksiz olarak yerine getirmiş olması halinde tapunun derhal alıcıya verileceğinin düzenlendiğini, müvekkilinin, taşınmaza ilişkin ödemelerin tamamını eksiksiz olarak yaptığını, ilgili taşınmazın, sözleşmede belirtilen Aralık 2017 tarihinden sonra, 05/10/2018 tarihinde fiilen müvekkili şirkete devredildiğini, müvekkilinin, ilgili taşınmazı bu tarihten itibaren malik gibi kullandığını, sözleşme uyarınca tamamlanmamış olarak teslim edilen taşınmaza ayrıca 2.068.853,62 TL tutarında masraf yaptığını, üstelik taşınmaza ilişkin aidatların düzenli olarak davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş'ye ödendiğini, işbu davaya konu taşınmazın yer aldığı ... Projesi davalılar .. ile ... arasında kurulan adi ortaklık uyarınca yürütülmekte ve satışlarının yapıldığını, müvekkilinin de ilgili taşınmazı, satış ofisinde kendisine verilen ...-... ortaklığına güvenerek satın aldığını, ...'a ait internet sitesinde de proje reklamı yapıldığını, ancak müvekkili tarafından tüm ödemelerin eksiksiz olarak yapılmış olmasına ve taşınmazın fiilen müvekkiline devredilmiş olmasına karşı tapuda tescil işleminin halen yapılmadığını, ilgili taşınmazın müvekkiline devrinin yapılması amacıyla davalı ...'a 01/02/2019 tarihinde Kartal .... Noterliği aracılığıyla .... numaralı ihtarname keşide edildiğini, davalı tarafından ilgili ihtarnameye herhangi bir cevap verilmediğini, bu nedenle işbu davayı açma zaruretinin hasıl olduğunu, her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin müvekkili ile davalı ... arasında akdedilmiş olsa da davalılar adi ortaklık yapısı altında işbu davaya konu projeyi yönetmekte ve kar paylaşımı yapmakta olduğundan müteselsil sorumluluklarının söz konusu olduğunu, zira 6098 sayılı TBK 638. Maddesinde adi ortaklıkta ortakların, üçüncü bir kişiye karşı ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan müteselsil sorumlu olacağının düzenlendiğini, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24/04/2013 tarih 2012/13-798 Esas 2013/568 Karar sayılı kararında gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesini açıkça adi ortaklık olarak nitelendirdiğini ve arsa maliklerinin, alıcıya karşı müteselsil sorumlu olduğuna hükmettiğini, taşınmazın iskan harcının da müvekkili tarafından ...'a ödendiğini ve iskanın ... tarafından alındığını, tüm bu nedenlerle öncelikle ilgili taşınmaza ilişkin tapunun müvekkili adına tescilinin gerektiği, bu mümkün olmadığı takdirde müvekkili tarafından ödenen taşınmaz bedeli ile taşınmazın müvekkili şirkete fiilen devri sonrasında müvekkili tarafından malik sıfatıyla taşınmaza yapılan masrafların müvekkili şirkete iade edilmesi gerektiğini, bununla birlikte taşınmazın davalılar tarafından kötü niyetli olarak üçüncü kişilere devredilmesi ihtimalinin bulunduğunu, böyle bir durumda, taşınmaza çok yüklü miktarda yatırım yapmış olan müvekkili nezdinde telafisi imkansız zararlar doğacağını, bu nedenle dava konusu olan taşınmazın üçüncü kişilere satış ve devrinin önlenmesi için HMK 389 ve devam maddeleri uyarınca teminatsız ihtiyati tedbir koyulması ve tapuya davalıdır şerhi işlenmesine karar verilmesi gerektiğini, bu nedenlerle öncelikle davaya konu gayrimenkulün üçüncü kişilere satış ve devrinin engellenmesi amacıyla HMK 389 ve devam maddeleri uyarınca tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına, davanın kabulü ile ... ili ... ilçesi ... köyünde kaim tapuda ... ada ... parsel olarak kayıtlı villa niteliğinde olan 264 bağımsız bölüm numaralı taşınmazın müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talebin kabul edilmemesi halinde ilgili taşınmaza ilişkin müvekkili tarafından yapılan her türlü ödeme ile taşınmaz üzerinde müvekkili tarafından yapılan her türlü masraf ve işlemin geçen yıllar boyunca değişen ekonomik göstergeler de dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespit edilerek belirlenecek tazminatın dava tarihinden itibaren başlayacak avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsil tahsiline, vekalet ücreti ile yargılama giderlerinin davalı şirketlere yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı ... Yapı Sanayi ve Tic. A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle: Müvekkilinin taraflar arasında imzalanan satış vaadi sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirdiğini, dava konusu bağımsız bölümü davacıya teslim ettiğini, ancak diğer davalı ...'dan kaynaklanan nedenlerle taşınmazın tapu tescil işlemini gerçekleştiremediğini, müvekkilinin ... faz olarak tanımlanan etaplarda satışa başlamadan evvel, diğer davalı ... ile 28/01/2013 tarihinde niyet mektubu ve toplantı tutanağını imzalayarak ... ili ... ilçesi ... köyünde kaim ... ada ... parsel sayısında kayıtlı daha evvel kat irtifakı kurulmuş taşınmaz üzerinde proje geliştirmek için mutabakata vardığını, akabinde müvekkilinin, ilgili taşınmazda 187 adet villanın yapılması ve satışı için diğer davalı ... ile hasılat paylaşımı esasına dayalı Kadıköy .... Noterliğinin 19/04/2014 tarih ... yevmiye numarası ile ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' imzalandığını, 19/06/2014 tarihli ana sözleşmenin imzalanmasından sonra müvekkili ile diğer davalı ... bu defa Kadıköy .... Noterliğinin 23/10/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ek sözleşmeyi düzenlediklerini, bu ek sözleşme ile ana sözleşmenin hasılat paylaşımı ve ödemelerle ilgili bazı maddelerini tadil ettiklerini, yine müvekkili ile diğer davalı ... ile Kadıköy .... Noterliğinin 01/07/2016 tarih ... yevmiye numaralı ''Düzenleme Şeklinde Kadıköy .... Noterliğinden 19 Haziran 2014 tarih ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine ek olarak bir sözleşme daha yaptıklarını ve bu sözleşmede arsa payı ve bağımsız bölüm listelerini olduğu gibi değiştirdiklerini, müvekkilinin, diğer davalı ... şirketi ile son olarak Kadıköy .... Noterliğinin 19/07/2014 tarih ... yevmiye nolu ''Düzenleme Şeklinde Ek Sözleşmesi'' ile yine 19/06/2014 tarihli ana sözleşmenin hasılat payları ile ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, buna göre sözleşmeye konu bağımsız bölümlerin arsa payı brüt satış alanı ve satılacak olan bağımsız bölümlerin satış fiyatlarının belirlenmesiyle ilgili yeni düzenlemeler yaptıklarını, ilk ana sözleşmenin imzalanmasından sonra satış ve pazarlama konusundaki yetki de sözleşmeler ile müvekkiline verilmiş olduğundan, müvekkilinin ve diğer davalı ... şirketinin proje lansmanı yani tanıtımı proje ortaklığı olarak birlikte yapıldığını, davacıya tapu devir ve tescil işleminin gerçekleştirememesinin nedeni diğer davalı ... şirketi tarafından yaratılan haksız ve mesnetsiz muaraza olduğunu, bu nedenlerle müvekkili aleyhine ileri sürülen davacı taleplerinin müvekkili şirket yönünden reddine, müvekkili şirketin dava açılmasına sebebiyet vermediğinden her halükarda yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkili şirkete yüklenilmemesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş vekili cevap dilekçesinde özetle: Davacının, müvekkiline karşı mülkiyetin kendisine devrine ilişkin ne bir sözleşme ne de lehine tescili sağlayacak bir yasa hükmü bulunmadığını, bu nedenle davacının müvekkili şirkete husumet yöneltmesine dayanak oluşturacak hiçbir maddi hukuk ilişkisi mevcut olmadığını, davacının kendisi lehine kişisel talep hakkı doğurabilecek nitelikteki hukuki ilişki, müvekkili dışındaki diğer davalı ... ile akdettiği 02/10/2017 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, bu sözleşmenin ise, davacıya ... A.Ş'den mülkiyetin kendisine devrini sağlayan bir cebri tescil davasını açmak hakkını vermediğini, zira ... A.Ş'nin söz konusu villaların maliki olmadığını, başkalarına tasarrufi muamele ile devretme hususunda ''tasarruf yetkisi'ne de sahip bulunmadığını, ... A.Ş'nin davaya konu taşınmazda tasarruf yetkisine sahip olabilmesi ve mülkiyeti davacıya nakledebilmesi için müvekkili ile ... arasında akdedilen Kadıköy .... Noterliğinin 19/06/2014 tarih ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca taşınmazın satış bedelini ödeyerek bu taşınmaza malik olması ve sonrasında da ... A.Ş'nin davacı ile akdettiği Satış Vaadi Sözleşmesi'ne istinaden ... A.Ş'den mezkur taşınmazın mülkiyetinin kendisine verilmesini istemesi gerekmekte olduğunu, davacının aksi takdirde, ancak bu şartlar gerçekleştiğinde, yani ... A.Ş, ... A.Ş'den alacağını tahsil ederek taşınmazın mülkiyetini ... A.Ş'ye devrettiğini, ... A.Ş'den anılan villanın kendi adına tescilini talep edebilme olanağına kavuşacağını, bu durumda, davacının müvekkiline dava açma konusunda bu aşamada hiçbir hak ve sıfatının bulunmadığının aşikar olduğunu, davacının ... A.Ş'ye karşı dava konusu olan taleplerinin, onun ... ile akdettiği satış vaadi sözleşmesinden kaynaklandığını, buna göre davalı ... A.Ş, müvekkiline bedelini ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap edecek bunu takiben de mezkur taşınmazın mülkiyetini davacıya aktaracağını, davacı ile ... A.Ş arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, davacının ...'a karşı taşınmazın mülkiyetinin kendisine devrini talep etme konusunda davacıya bir şahsi ve nispi hak bahşetmekte olduğunu, ancak davalı ...'a karşı davacının, mülkiyetin kendisine verilmesi konusunda cebri tescil davası açabilmesi için öncesinde ... A.Ş'nin anılan taşınmazın mülkiyetinin bedelini ödeyerek ... A.Ş'den devralması gerektiğinde, hukuk prensipleri doğrultusunda ve ayni hakların kazanılmasına ilişkin kurallar uyarınca hiçbir kuşku olmadığını, oysa bu aşamada davalı ...'ın ...'a borcunu ödeyerek dava konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap etmediğini, dava konusu taşınmazın malikinin ... A.Ş olduğunu, müvekkilinin davacı ile arasında hiçbir ticari ve hukuki ilişkinin bulunmadığı, davacının müvekkiline karşı hiçbir talep hakkının söz konusu olmadığı nazara alınarak davada ''pasif husumet ehliyeti'' bulunmayan müvekkili bakımından davanın bu sebeple reddine, neticede maddi ve hukuki dayanaktan yoksun bulunan davanın esastan reddine, yargılama gideri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Tapu kayıtları, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, Kartal .... Noterliği evrakları, ... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü cevabi yazısına istinaden yapı ruhsatı, iş bitirme tutanağı, yapı kullanma izin belgesi, , İstanbul Valiliği Kadastro Müdürlüğü cevabi yazısı, İTSM kayıtları, ... Kadastro Müdürlüğünden çap örneği, Bakırköy ... ATM'nin ... esas sayılı dosyası, İstanbul ... ATM'nin ... esas sayılı dosyası, Bakırköy ... Tüketici Mahkemesinin .. esas sayılı dosyasına ait gerekçeli ve istinaf başvuru dilekçesi, Bakırköy .. Tüketici Mahkemesinin ... esas sayılı dosyasına ait gerekçeli kararı ve tüm dosya kapsamı.
İNCELEME VE GEREKÇE:
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istemine istemine ilişkindir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un "Tanım" başlıklı 3. maddesi uyarınca, (ı) sağlayıcı; Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye hizmet sunan ya da hizmet sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (k) Tüketici; Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, (1) Tüketici işlemi; Mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzer sözleşmeler de dahil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi." olarak tanımlanmıştır. Bir hukuki işlemin tüketici işlemi sayılabilmesi için yukarıda belirtilen tanımlara uygun olması gerekir.
4077 Sayılı Kanunun 3. Maddesi ilk şeklinde mal kavramı ''Ticaret konusu taşınır eşya olarak tanımlanan 4822 Sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle bu tanım genişletilmiş diğer unsurlar yanında alış verişe konu olan konut ve tadil amaçlı taşınmaz mallar'' da mal kavramına dahil edilerek bunlar da tüketici hukukunun kapsam ve koruması altına alınmıştır.
4822 sayılı kanunla, tüketicinin korunacağı alanlar genişletilerek konut ve tadil amaçlı taşınmazlar da bu kanun uygulamasında mal olarak kabul edilmiştir.
Kanunun uygulanabilmesi için bu taşınmazların satıcısının ticari veya mesleki faaliyet kapsamında bu malı sunuyor olması ve alıcının da bunları konut amacıyla satın alması gerekli ve yeterlidir. Kanunda konutun tamamlanmış olup olmadığı yönünden bir ayrıma gidilmemiş, konut amaçlı taşınmaz mal ifadesiyle kullanım amacının konut olması yeterli bulunmuştur.
4882 sayılı kanunla konut ve tadil amaçlı taşınmaz mallar da 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3/c maddesi kapsamına alındığından tüketici hukuku hükümleri kapsamında onun korunması altında olduğu kabul edilmelidir.
6502 sayılı Kanunun 73. Maddesinde bu konunun uygulaması ile ilgili her türlü ihtilafa tüketici mahkemelerinde bakılacağı öngörülmüştür. Ancak bir hukuki işlemin sadece 6502 sayılı yasada düzenlenmiş olması tek başına o işlemden kaynaklanan uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülmesini gerektirmez. Bir hukuki işlemin 6502 sayılı yasa kapsamında kaldığının kabul edilmesi için taraflardan birinin tüketici diğerinin satıcı olması gerekir.
Somut olayda, davacı ...ile davalı ... arasında düzenlenen 02/10/2017 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, ... numaralı bağımsız bölüm alıcı ve satıcıya ilişkin bilgiler başlıklı 1. Sayfasında taşınmaz türü villa olarak nitelendirildiği, bedele ilişkin bilgiler bölümünde de konut bedeline ilişkin bilgiler başlığı altında tüm vergiler dahil peşin fiyatının 2.088.000,00 TL olduğunun yazılı olduğu, bu haliyle sözleşme konusu taşınmazın villa konut olduğu, dava dilekçesinde taşınmazın ticari ya da mesleki amaçla satın alındığına dair beyan ve delil olmadığı, davacının tüketici olduğu anlaşılmaktadır.
Aksine gayrimenkul satış vaadi sözleşme öncesi bilgilendirme formu ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde konut olarak belirtildiği ve hatta uyuşmazlık konusunda Bakırköy Tüketici Mahkemelerinin yetkili olduğunun kabul edildiği, devire ilişkin ek sözleşmelerde de 3 Faz ... konut olarak belirtildiği, TTK'da ticari şirketlerin tacir sayılacağının hükme bağlandığı, tacir niteliğindeki tüzel kişileri ilgilendiren bütün muamele, fiil ve işlerin ticari işlerden sayılacağının TTK 19/1 maddesinde olduğu, ancak 6502 sayılı Kanun kapsamında tüketici gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabileceği, tüketicinin malı satın alma amacı bu kanun kapsamında önem kazandığı, ancak tapu kayıtları, taraflar arasındaki sözleşemeler ve dava dilekçesi dikkate alındığında konut olarak düzenlendiği, satın alma amacının konut olduğu, tapu kayıtlarının aleni olduğu, amacın sonradan değişmesinin kat mülkiyeti kanunu ve hükümleri, taşınmaza ilişkin abonelik konusundaki uyuşmazlıklarda özel olarak düzenlendiği, ayrıca 28 Kasım 2013 tarihli 6502 sayılı TTK yürürlük tarihleri dikkate alındığında Ticaret Kanunundan sonraki tarihleri taşıdığı anlaşılmakla, 28 Kasım 2013 tarihli 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 28/05/2014 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiş olup Ticaret Kanunun kabul tarihi 13 Ocak 2011, Yürürlük tarihi 01 Temmuz 2012'dir.
İstanbul BAM 9. H.D'nin 2018/2349 Esas 2018/939 Karar ilamı, İstanbul BAM 7. H.D'nin 2020/183 esas 2020/269 karar, 2020/356 esas 2020/633 karar, 2020/270 esas 2020/1870 karar sayılı ilamları bu doğrultudadır. Bu durumda davaya bakmak görevi Tüketici Mahkemesine aittir. Hal böyle olunca görevli mahkemenin Tüketici Mahkemesi olduğunun anlaşılması karşısında aşağıdaki şekilde hüküm tesisi uygun görülmüştür.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Mahkememizin görevsizliğine, dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine, kararın kesinleştiği tarihten itibaren başlatılmak suretiyle iki hafta içinde talep edilmesi halinde dava dosyasının görevli Bakırköy Nöbetçi Tüketici Mahkemesi'ne tevdiine, aksi takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesine,
2-HMK'nun 20. ve 331/2. maddeleri uyarınca iş bu kararın kesinleşmesine müteakip yasal süresi içerisinde talep üzerine dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi halinde yargılama giderlerine o mahkemece hükmedilmesine,
3-Mahkememizce verilen görevsizlik kararının kesinleşmesinden sonra dava yetkili ve görevli mahkemede devam edilmemesi ve talep halinde yargılama giderlerinin değerlendirilerek HMK'nun 331/2. maddesi gereğince bir karar verileceğinin İHTARATINA, (ihtarat yapıldı)
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342. Maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/04/2021
Başkan ...
(e-imzalıdır)
Üye ...
(e-imzalıdır)
Üye ...
(e-imzalıdır)
Katip ...
(e-imzalıdır)