T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/384
KARAR NO: 2021/905
DAVA: Elatmanın Önlenmesi (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 01/09/2014
KARAR TARİHİ:14/10/2021
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 02/11/2021
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili tarafından görevsiz mahkemeye sunulan dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalının imzalamış olduğu altı (6) tane düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, .... Mahallesi, .... ada, ... parsel, ..... nolu bağımsız bölüm, .... nolu bağımsız bölüm, .... nolu bağımsız bölüm, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, .... Mahallesi, ... ada, ... parsel sayılı, ... nolu bağımsız bölümve İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, .... Mahallesi,.... ada, ... parsel sayılı ve .... nolu bağımsız bölümü davalıya satmayı vaat ettiğini, müvekkili şirketin sözleşme konusu konutlardan ... nolu bağımsız bölümü 17.05.2012, ... nolu bağımsız bölümü 06.07.2012, ... nolu bağımsız bölümü 05.09.2012, ... nolu bağımsız bölümü 15.01.2013, diğer .... nolu bağımsız bölümü 17.05.2012 tarihlerinde fiili olarak teslim ettiğini, ardından taşınmazlara ait faturaların düzenlenerek davalıya gönderildiğini, müvekkilinin kendi edimlerini yerine getirdiğini, ancak, davalı şirketin sözleşmedeki ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bunun üzerine davalıya 5 adet ihtarname gönderildiğini, yine davalı tarafından herhangi bir ödeme yapılmadığını, davalının, sözleşme hükümlerine göre, davaya konu bağımsız bölümleri eski haline getirmesi gerektiğini, ayrıca, dava konusu bağımsız bölümleri, müvekkiline boş teslim etmesi gerekirken teslim etmediğini, hukuken ve fiilen fuzuli işgalci durumuna düştüğünü, halen müdahalesinin devam ettiğini, bu nedenlerle satış sözleşmesinin 6.maddesi gereğince karar verilmesi gerektiğini, davalının müdahalesinin menine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 TL ecrimisil, 10.000,00 TL sebepsiz zenginleşme bedelinin yasal faizi ile birlikte tahsiline, satış vaadi sözleşmesinin feshine, satış bedelinin %10'u oranında 170.437,60 TL tazminatın davalıdan tahsiline, davacının zararının %50 fazlası ile karşılanmasına, taşınmazların eski hale getirilmesine, yargılama gideri ile vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA: davalı şirket yetkilisi cevap dilekçesinde özetle; davanın yetkisiz ve görevsiz mahkemede açıldığını, davacı tarafından beyan edildiği gibi davacı şirketten 5 adet gayrimenkul satın aldığını, satın alınan gayrimenkuller için sözleşme imzaladığını, sözleşme imzalanırken fiyat garantisi verdiğini, kredi ödemelerini düzenli olarak yaptığını ancak davacı tarafından ekstra bedel istenildiğini, bunu kabul etmediğini, davacı vekilinin beyanlarını kabul etmediğini, davacının sözleşmeye aykırı davrandığını, davacının taleplerinin yerinde olmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İşbu dosya İstanbul Asliye ..... Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası ile açılmış olup, mahkemece 05/03/2015 tarihinde yetkisizlik kararı verilmiş, verilen yetkisizlik kararı gereği dosyanın Küçükçekme ..... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosya numarasını aldığı, mahkemece verilen 21/03/2019 tarihli görevsizlik kararı gereği dosyanın mahkememize intikal ederek tek hakim tarafından bakıldığı, dava değerinin arttırılması neticesinde dosyanın heyete tevdii edildiği anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, ... Mahallesi, .... ada, ... parsel, ... nolu bağımsız bölüm, ... nolu bağımsız bölüm, ..... nolu bağımsız bölüm, İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, .... Mahallesi, ... ada, .... parsel sayılı, .... nolu bağımsız bölümve İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, ..... Mahallesi, ... ada, .... parsel sayılı ve ... nolu bağımsız bölüm olmak üzere 5 ayrı taşınmaz ile ilgili olarak müdahalenin meni, tazminat ve ecrimisil talebinden ibarettir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiştir.
Mahkememizce TTK’nın 4/2 , 64 ve HMK’nun 222. Maddeleri uyarınca taraflara dava ile ilgili ticari defterlerini inceleme gün ve saatinde ibraz etmeleri için kesin süre verilmesine rağmen davalının inceleme gün ve saatinde hazır olmadığı gibi mazeret de bildirmediği, inceleme için herhangi bir bilgi belge sunmadığı anlaşılmakla defter ibrazından kaçınan davalının ticari defter ve belgeleri üzerinde inceleme yapılamayarak dava sonuçlandırılmıştır.
Dava dosyasında yer alan bilgilere göre; İstanbul İli, Küçükçekmece ilçesi ... Mahallesi, ... ada ... parsel sayılı 246.092,58 m2 alanlı ” 61 Blok Betonarme Apartman Ve Arsası” vasıflı ana taşınmazdaki; Mesken nitelikli, Kat mülkiyetli .... ARSA PAYLI .... KULE 2/62 -8.KAT 39. bağımsız bölümün tam hissesinin .... “YE ait olduğu, Mesken nitelikli, Kat mülkiyetli ... arsa paylı döner kule-6/19-10. KAT 79. Bağımsız Bölümün tam hissesinin .... “ye ait olduğu, Kat mülkiyetli .... arsa paylı döner kule-5/5-9. Kat 63. Bağımsız Bölümün tam hissesinin .... “ye ait olduğu, Mesken nitelikli, Kat mülkiyetli .... arsa paylı döner kule-6/20-10. kat 79. Bağımsız Bölümün tam hissesinin .... “ye ait olduğu, İstanbul İli, Küçükçekmece ilçesi ..... Mahallesi, .... ada .... parsel sayılı 124.201,00 m2 alanlı 27 Blok Tamam Diğerleri Natamam 35 Blok Betonarme Apartman Ve Arsası”vasıflı ana taşınmazdaki Mesken nitelikli Kat mülkiyetli ... arsa paylı koru kule 35 -14.KAT 74. Bağımsız Bölümün tam hissesinin .... “ye ait olduğu anlaşılmıştır.
Somut uyuşmazlıkta davacı taraf, davalı ile çeşitli tarihlerde toplam beş adet taşınmaza ilişkin noterde taşınmaz satış vaadi imzalanmış olduğunu, taşınmaz zilyetliklerinin davalıya teslim edilmiş olduğunu, ancak davalı tarafın satış bedellerini ödemediğini, sözleşmenin 6. Maddesine göre sözleşmenin feshini, fiili teslimden itibaren ecrimisil ödenmesini, satış bedellerinin %10'unun ödenmesini, zararlarının tazmin edilmesini, yıpranma bedeli ödenmesini, bağımsız bölümlerin tahliyesini talep etmiştir. Davalı taraf ise, sözleşme bedellerinin ödenmiş olduğunu, davacının fazladan bedel talep ettiğini, sözleşmede bağımsız bölümler bakımından fiyat garantisi olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkememizin 02.12.2019 tarihli duruşmasında davacı vekiline beyanda bulunmak üzere süre verilmiş, davacı taraf da 26.03.2020 tarihli dilekçesinde açıkça tahliye, sözleşmesin feshi, tazminat, ecrimisil, eski hal getirme masrafı talep ettiğini belirtmiştir.
Taraflar arasındaki taşınmaz satış vaadleri incelendiğinde, sözleşme tarihinden kısa bir süre içinde taşınmaz zilyetliklerinin alıcıya devredileceğinin kararlaştırıldığı, alıcının sözleşmedeki ödeme planına uygun şekilde taşınmaz bedelini ödeme borcu altına girmiş olduğu, nitekim taşınmaz zilyetliklerinin alıcıya devredilmiş olduğu görülmektedir. Davacı taraf, davalıya 15.4.2013, 10.07.2013 tarihlerinde olmak üzere göndermiş olduğu noter ihtarlarında davalı alıcının ödemede temerrüde düştüğünü, bedelin bir hafta içinde ödenmesi gerektiğini, aksi halde bakiye bedelin muaccel hale geleceğini belirtmiştir. Bu ihtarlarda davacı satıcı TBK. m. 125 anlamında aynen ifada ısrar ederek satış bedelinin ödenmesini talep etmiştir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 6.maddesine göre alıcının temerrüdü halinde satıcı sözleşmeyi fesih hakkına sahiptir. Önemle altını çizmek gerekir ki satış sözleşmesi ani edimli bir sözleşme olup, bu sözleşmesin “fesih” yoluyla sona erdirilmesi mümkün değildir. Fesih ancak ve ancak sürekli edimli sözleşmeler bakımından söz konusu olabilecek hak olup TBK. m. 19 uyarınca sözleşmede geçen fesih hakkının dönme hakkı olarak anlaşılması gerekir.
Somut davada, davacı taraf sözleşmeyi feshettiğini beyan etmiş olup, yine bu beyanın dönme olarak anlaşılması zorunludur. Keza TBK. m. 125 uyarınca tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan birinin temerrüdü halinde diğer taraf dönme hakkını kullanabilir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 6-b maddesinde alıcının satış bedelinin 610'una karşılık gelen tazminat ödemeyi kabul ettiği yine bu halde satıcının zararının %50 fazlasını ödeme borcu altında olduğu düzenlenmiştir.
Sözleşmenin 6-b hükmünde düzenlenmiş tazminatlar ifa yerine ceza koşulu niteliğinde olup TBK m. 179/1 uyarınca bir sözleşmenin hiç veya gereği ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir. Somut olayda, davacı satıcı borcun ifa edilmesini değil de cezanın ödenmesini talep etmektedir. Sözleşmeden dönmenin borç ilişkisine etkisi doktrinde tartışmalı olup baskın görüş bu ihtimalde sözleşmenin geçmişe etkili şekilde ortadan kalktığını savunmaktadır. Bu durumda sözleşmede yer alan ceza koşulu da ortadan kalkmış olur (Kemal Oğuzman/Turgut Öz, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2020, Cilt II, N. 1585). Ancak ceza koşulu konulurken özellikle sözleşmeden dönme halinde de istenebileceği kararlaştırılmışsa, sözleşmeden dönme halinde de ceza koşulu talep edilebilir. Taraflar arasındaki sözleşmede yer alan irade beyanları incelendiğinde özellikle hatalı da olsa fesih tabiri kullanılmakla, sözleşmeden dönülmüş olsa da davacının sözleşmenin 6-b maddesinde yer alan ceza koşulunu talep edebileceği sonucuna varılmalıdır.
Davacı taraf aynı zamanda sözleşmenin 6-b maddesine dayalı olarak zararının %50 fazlasının karşılanmasını talep etmiştir. TBK. m. 180 uyarınca alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa da cezanın ifasını talep edebilir. Ancak alacaklının uğradığını iddia ettiği zararı, kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı talep edemez. Dosyada davacının ceza koşulu ile karşılanmayan zarar uğramış olduğu ispata muhtaç olduğundan, bu kalemin talep edilmesi mümkün değildir.
Davacı taraf, dava dilekçesinde teslim tarihinden dava tarihine kadar olmak üzere ecrimisil talep etmiş bu talebin kabul edilmemesi halinde sebepsiz zenginleşmeye dayalı talepte bulunmuştur. Belirtelim ki hukukumuzda “ecrimisil” şeklinde bir kurum yoktur. Ancak uygulamada özellikle taşınmazlarda haksız zilyetlerin yararlanması bakımından bu sorunu eski hukuktan gelen bir deyim olan ecrimisil adıyla ele alınmaktadır, (Kemal Oğuzman/Özel Seliçi/Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, İstanbul 2020, N. 579). Eski Hukukun etkisi ile Yargıtay 1938 yılında verdiği İBK ile (37-29-38/ 10) ecrimisilin kira bedeli gibi 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu sonucuna varmış, 1950 yılında verdiği İBK'da (22/4) bunun bir haksız fiil olduğu sonucuna varmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Daireleri kira bedeline ilişkin beş yıllık zamanaşımı uygulamaya devam etmektedirler. Görüldüğü üzere, davacı ecrimisil talebi adı altında TMK m. 995 hükmüne dayalı olarak tazminat talep etmektedir. Ancak bu hükme dayalı olarak talepte bulunabilmek için, zilyedin iyiniyetli olmayan zilyet olması gerekir. Somut olayda ise zilyetlik, davalı tarafa sözleşmenin ifası amacıyla davacı tarafından devredilmiş olup, davalının sözleşmeden dönme hakkının kullanılması öncesinden iyiniyetli olmadığından bahsetmek mümkün değildir.
Taleple bağlılık ilkesi gereği davacının dilekçelerinde “ecrimisil” talep ettiği nazara alındığında, davacının ancak dava tarihinden itibaren bu talebini yöneltebileceği sonucuna varılmalıdır. Davacı taraf bu talebin kabul edilmemesi halinde sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat talep etmiş olup, somut olayda sebepsiz zenginleşmeye dayalı bir talepten bahsedilmesi mümkün değilse de bu talep de ancak sözleşmeden dönme ile mümkün olur. Zira taraflar arasında geçerli bir sözleşmesinin olduğu hallerde ve bu sözleşmeye dayalı olarak zilyetliğin devredildiği hallerde sebepsiz zenginleşmeden bahsetmek mümkün değildir.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, bilirkişi raporu, dosyaya celp edilen tüm bilgi ve belgelere binaen; davacı şirketin davaya konu 5 adet bağımsız bölüm için davalı şirkete 5 adet fatura düzenlediği, davacı tarafın yasal defterlerine usulüne uygun olarak işlendiği, davalı tarafın defterlerine işlenip işlenmediğinin tespit edilemediği, Faturalara davalı tarafın itiraz ettiğine dair dosya muhteviyatında herhangi bir ihtarname, evrak ya da belgeye rastlanılmadığı, her bir bağımsız bölüm için düzenlenen satış vaadi sözleşmelerini içinde noter onaylı ödeme taahhütnamelerinin düzenlendiği, davalı şirketin dosya muhteviyatında yasal defterlerini, kayıt ve belgelerini ibraz etmediği, ihtara rağmen inceleme günü gelmediği, yerinde inceleme talebinin olmadığı, itibar edilen ve hükme esas alınan 18/02/2021 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazların değerinin dava tarihi itibariyle toplam 3.050.488,00 TL olarak hesaplandığı, ecrimisil hesabının; bütün taşınmazlar için dava tarihinden geriye dönük 5 yıl olarak hesaplandığında toplam 572.509,50 TL, davacının talebine göre; dairelerin teslim tarihinden dava tarihine kadar hesaplandığında toplam 732.128,70TL olarak hesaplandığı, taşınmazların, tüm dekorasyonları, iç boyalarında vb. yıpranma olmadığı, bu haliyle davacının yıpranma bedelinin tahsili talebinin yerinde olmadığı, %50 zarar iddiasına ilişkin talebinin ise ispatlanamadığı, davacı satıcının davalı temerrüdü nedeniyle sözleşmeden dönme hakkını kullanmış olduğu, dönme halinde ceza koşulu talebi mümkün değilse de somut olayda davacının sözleşmenin 6-b maddesine göre 170.437,60 TL ceza koşulu talep edebileceği, bunu aşan ceza koşulu talebinin TBK. m 180/II gereği mümkün olmadığı anlaşılmakla davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kısmen kabulü ile;
-10.05.2012 tarihli, İstanbul .... Noterliğinin ... yevmiye numaralı ..... Projesi kapsamında yer alan ve İstanbul ili, ..... ilçesi, .... Mahallesi’nde kâin ve tapunun... ada, .... parselinde kayıtlı 20 no’lu bina ..... KULE... blok, DK6-G daire tipi 10. Kat, 79 nolu,
-8.06.2012 tarihli, İstanbul ....... Noterliğinin ...... yevmiye numaralı ..... Projesi kapsamında yer alan ve İstanbul ili, ...... ilçesi, ..... Mahallesi’nde kâin ve tapunun ... ada, .... parselinde kayıtlı 62 no’lu bina ..... KULE-... blok, BK-B daire tipi 8. Kat, 39 nolu,
-28.08.2012 tarihli, İstanbul .... Noterliğinin ...... yevmiye numaralı ..... Projesi kapsamında yer alan ve İstanbul ili, ....... ilçesi, ..... Mahallesi’nde kâin ve tapunun ...... ada, ..... parselinde kayıtlı 5 no’lu bina ..... KULE-.... BLOK, DK5-G daire tipi 9. Kat, 63 nolu,
-21.06.2012 tarihli, İstanbul .... Noterliğinin ...... yevmiye numaralı ...... Projesi kapsamında yer alan ve İstanbul ili, ..... ilçesi, ..... Mahallesi’nde kâin ve tapunun ...... ada, ..... parselinde kayıtlı 35 no’lu bina ....... KULE blok, SK1-BB daire tipi 14. Kat, 74 nolu,
-10.05.2012 tarihli, İstanbul ..... Noterliğinin ....... yevmiye numaralı ..... Projesi kapsamında yer alan ve İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, ..... Mahallesi’nde kâin ve tapunun ..... ada, ...... parselinde kayıtlı .... no’lu bina ..... KULE-.... blok, DK6-B daire tipi 10. Kat, 79 nolu taşınmazlara ilişkin taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin ayrı ayrı feshi ile taşınmazlara davalı müdahalesinin men'i ile davalı tarafça teslim edildiği tarihteki haliyle tahliye edilerek davacıya teslimine,
2-Davacının ecrimisil talebinin kabulü ile 329.562,40 TL ecrimisil alacağının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davacının satış bedelinin %10'u üzerinden talep etmiş olduğu tazminat isteminin kabulü ile 170.437,60 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacının %50 zarar iddiasına ilişkin talebinin ispatlanamadığından reddine,
5-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 242.540,66 TL harçtan peşin alınan 3.081,45 TL harç, 52.324,61 TL, 5.660,00 TL ve 5.381,19 TL tamamlama harcının mahsubu ile eksik 176.093,41 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
6-Davanın red ve kabul edilen kısımları dikkate alınarak davacı tarafından yapılan 6.449,95 TL posta masrafı (ayrıntısı uyap sisteminde kayıtlı) ile harç gideri 3.081,45 TL + 52.324,61 TL, +5.660,00 TL+ 5.381,19 TL, 25,20 TL+3,80 TL ki toplam 72.926,20 TL. yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
8-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 124.130,88 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
9-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konu hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
10-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden reddedilen miktar dikkate alınarak Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 100,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
11-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı davalının yokluğunda oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
14/10/2021
Başkan ...
¸(e-imzalıdır)
Üye ...
¸(e-imzalıdır)
Üye ...
¸(e-imzalıdır)
Katip ...
¸(e-imzalıdır)