T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/413
KARAR NO: 2022/626
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 27/10/2015
KARAR TARİHİ: 17/06/2022
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 22/06/2022
Mahkememizde görülmekte olan davanın yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalının ...... Konut Yapı Kooperatifine üye iken hissesini ve üyelik haklarını davacıya Satış Vaadi Sözleşmesi ile sattığını, bu sözleşmeden sonra kooperatife olan taksit ve senetlerinin davacı tarafından ödendiğini, 10 yılı aşkın süredir söz konusu taşınmaza ilişkin vergilerin davacı tarafından ödendiğini ve dairede oturduğunu, taşınmazı davacıya devredip satış bedelinin tamamını alan davalının taşınmazın zilliyetini davacıya teslim ettiği halde tapuda devir işlemini yapmadığını beyanla, öncelikle taşınmazın davalı adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, bu talep kabul edilmediği takdirde taşınmazın satış vaadi sözleşmesindeki davalı hissesinin bilirkişi maarifetiyle tespit edilerek bu bedelin, bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin sözleşmenin düzenlendiği tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte günümüz değerine güncellenerek davalıdan hissesi oranında tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Görevli mahkemenin Ticaret Mahkemesi olduğunu, ayrıca davanın zamanaşımına uğradığını, esasa ilişkin olarak da ferdi mülkiyete geçmeden önce düzenlenmiş bir hisse devir işleminin bulunduğu sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil talep edilemeyeceğini, hisse devir sözleşmesi yapıldığı tarihte taşınmazın davalı adına kayıtlı bulunduğunu, geçersiz bu sözleşmeye dayalı olarak taşınmazın güncel karşılığının kabul edilemeyeceğini, hatta davacının ödemediği bir kısım giderlerin Bakırköy İcra Müdürlüğü'nün ...... sayılı takip dosyasında davacı tarafından ödendiğini, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının talepleri kabul edilecek olursa davalının ödediği vergiler ile elektrik giderlerinin ve dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil bedelinin takas ve mahsubunun yapılmasını talep etmiştir.
21/02/2022 tarihli Bilirkişi Raporunda özetle; Davacı, 06.01.1997 tarihli üyelik devir sözleşmesine dayanarak, sözleşmeye konu İstanbul ili, ....... İlçesi, ..... Pafta,..... parsel sayılı C-2 Blok 5. Kat. 23 nolu bağımsız bölümün tapu iptal ve tescilini sadece üyeliği devir eden davalı ...'a karşı ikame etmiş olduğu, 1163 sayılı kanundan kaynaklanan üyelik hak ve sıfatına bağlı olarak dava dışı kooperatifin hissedarı olduğu iddiasıyla davacının hissesinin davalıya kooperatifin imal ettiği bağımsız bölümün devrine dair işlemin iptal edilmesi temel nedenine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davasının, dava dışı kooperatife karşı da açılması gerekirken açılmadığı, davacı ile davalı arasında 06.01.1997 tarihli üyelik devir sözleşmesinin düzenlendiği, üyelik devir sözleşmeleri adi yazılı şekilde düzenlenebileceğinden anılan bu sözleşmenin geçerli şekilde düzenlendiğinin kabul edilmesi gerekeceği, davacı ile davalı arasında yapılan 06.01.1997 tarihli kooperatif üyeliği hisse devir sözleşmesi mal sahibi yapmak amacıyla düzenlenmiş olsa bile pay devrinin, davacının iddiasına konu ettiği üzere bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olmadığı, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin ise pay devrinden farklı olarak resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, davalının üyeliği gereği adına tahsis edilen bağımsız bölümün 29.01.1996 tarihinde tescil edilmesinden 1 yıl sonra davacıya, 06.01.1997 tarihli kooperatif üyelik devir sözleşmesi ile üyeliğini devir ve temlik ettiği ancak üyeliğe bağlı bağımsız bölümün tapuda davalı adına kayıtlı olması nedeniyle bağımsız bölüm devrinin davacıya yapılmadığı ve halen davaya konu taşınmazın davalı adına kayıtlı bulunduğu, 1163 sayılı kanunun 14. Madde kapsamında 01.06.1997 tarihli hisse devir sözleşmesi kooperatif üyeliğinin tüm hak ve alacaklarıyla beraber devri yönünden geçerli bir sözleşme ise de, hisse devir sözleşmesinden önce dava dışı kooperatif tarafından ferdileşme gereği Mülkiyetin 29.01.1996 tarihinde davalı adına tapuda tescil edilen bağımsız bölümün nakline elverişli olmayacağı, davalı adına üyeliği gereği yapılan bu tescilin yolsuz tescil olarak değerlendirilemeyeceği, taşınmaz dava dışı kooperatif tarafından ferdileşme sonucu tapuda davalı ortak adına kaydedildikten sonra yapılacak satış işlemlerinin Türk Medeni Kanununun 705., Borçlar Kanununun 213. maddeleri gereğince resmi biçimde yapılması gerekeceği, dolayısıyla davacı, tapuda kayıtlı bir taşınmazı resmi biçim koşuluna uyarak satın almadığından, davalıdan kooperatif hisse devir sözleşmesine dayanarak mülkiyet aktarımı (Tapu iptal ve tescil) isteminde bulunamayacağı yönünde sonuç ve kanaate ulaşıldığı 06.01.1997 tarihli üyelik devir sözleşmesinin sözleşme yanları arasında geçerli sonuç doğurmasına karşın, dava dışı kooperatif bakımından da sonuç doğurması için kooperatife ibraz edilmesi gerekeceği ve üyelik devir işleminin kooperatif yönetim kurulunca da kabul edilmesi gerekeceği, dava dosyasına ibrazı sağlanan dava dışı kooperatifin ticaret sicil kayıtları, genel kurul dosyası ve mevcut dava dosyasına sunulan belgeler, üyelik devir sözleşmesinin birlikte karşılaştırılması sonucunda davacının 06.01.1997 tarihli üyelik hisse devir sözleşmesi gereğince kooperatif üyeliğini davalıdan devir aldığı, bu üyelik devrinin dava dışı kooperatif tarafından kabul edilmesi sonucu kooperatif üyesi olduğu ve kooperatifin genel kurul toplantılarına devir tarihinden sonra davacının çağrıldığı ve hazirun cetvelinde ortak olarak kayıt edildiğinden dava dışı kooperatifin ortağı olduğunun ve devir sözleşmesinin kooperatife karşı hüküm ifade ettiğinin kabul edilmesi gerekeceği, davacının dosyaya sunduğu istifa ve ibranameden anlaşıldığı üzere dava dışı kooperatifin üyesi olarak kooperatifin üyelik gereği tahsis ettiği davaya konu C2 blok 23 nolu daireyi tamamen ve eksiksiz teslim aldığını daireyi teslim alması nedeniyle kooperatifteki ortaklık hak ve sıfatının istifa sonucu kalmadığını, her türlü alacak ve haklarını alması nedeniyle kooperatifi ibra ettiğini kabul ve beyan ettiği, davacının tapu iptal ve tescil davasının mümkün olmaması halinde davalıdan tahsilini talep edebileceği tazminat tutarının 13.120,61 TL olarak hesaplandığı, zamanaşımı itirazı yönünden takdir ve değerlendirmenin sayın mahkemeye ait olacağı yönündeki görüş ve kanaat bildirilmiştir.
DOSYANIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Davacı tarafından açılan dava, tapu iptali tescil, bu talep kabul edilmediği takdirde taşınmazın Satış Vaadi Sözleşmesindeki davalı hissesinin bedelinin, bu bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin Satış Vaadi Sözleşmesi'nin düzenlenme tarihinden itibaren güncellenerek davalıdan tahsili talebine ilişkindir.
İncelenen tüm dosya kapsamı, tarafların iddia ve savunmaları, bilirkişi raporu içeriğine göre; davacı tarafından açılan dava, tapu iptali tescil, bu talep kabul edilmediği takdirde taşınmazın Satış Vaadi Sözleşmesindeki davalı hissesinin bedelinin, bu bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin Satış Vaadi Sözleşmesi'nin düzenlenme tarihinden itibaren güncellenerek davalıdan tahsili talebine ilişkindir. Dava konusu taşınmazın getirtilen tapu kayıtlarına göre taşınmaz 29/01/1996 tarihinde davalı adına kayıt ve tescil edilmiştir. Oysa taraflar arasındaki Üyelik Devir Sözleşmesinin tarihi 06/01/1997 tarihidir. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın devri için hisse devir sözleşmesi yapılması mümkün değildir. Hisse devir sözleşmesinin yapıldığı tarihte kooperatife ait taşınmazların tapu kayıtlarının bulunamamış olması nedeniyle harici sözleşme yapıldığı yönündeki beyanlar hayatın olağan akışı çerçevesinde kabul edilebilir beyanlar değildir. Zaten bu durum tapu taşınmazların satılmasına ilişkin şekil ve kurallara da uygun değildir. Bu durumda davacı açısından taşınmazın tescili (tescilin ifası) imkansız hale gelmiştir. Varılan bu sonuca göre davacının davalıya yaptığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince değeri tespit edilerek davacıya ödenmesi gerekir. Mahkememizce alınan bilirkişi raporunda her ne kadar bu değer 13.120,61-TL olarak tespit edilmiş ise de, davacının dava dilekçesindeki talebi 2.000-TL olduğundan ve bilirkişi raporundan sonra davasının değerini ıslah etmediği anlaşıldığından talep gibi karar verilmesi gerekmiştir. Öte yandan her ne kadar davalı vekili tarafından davanın kabulüne karar verilmesi halinde davalının ödediği vergiler, elektrik giderleri ve dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil bedelinin takas ve mahsubu talep edilmiş ise de, davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi ve buradan hareketle söz konusu ödemelerin davalı tarafın sorumluluğunda bulunması sebepleriyle takas mahsup koşulları oluşmadığından davalı vekilinin bu yöndeki talebi kabul edilmemiş, sonuç olarak dosya içeriği dikkate alınarak aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının tapu iptali ve tescil talebinin REDDİNE,
2-Terditli talep olan bedele yönelik talebin KABULÜ İLE, 2.000-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
3-Davalının takas mahsup talebinin şartların oluşmaması nedeni ile reddine,
4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 136,62-TL harçtan peşin alınan 34,16-TL harcın mahsubu ile eksik alınan 102,46-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
5-Davacı tarafından yapılan 34,16-TL peşin harç, 27,70-TL başvurma harcı, 4,10-TL vekalet harcı, 281,30-TL keşif gideri, 4.601,40 -TL tebligat+müzekkere+bilirkişi ücreti gideri olmak üzere toplam 4.948,66-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
6-HMK'nun 333.maddesi uyarınca taraflarca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının kararın kesinleşmesinden sonra talep halinde ilgili tarafa iadesine,
7-Davacı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 2.000-TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
8-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerilerinde bırakılmasına,
Dair,6100 sayılı HMK'nun 342 ve 345.maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren 2 haftalık süre içerisinde mahkememize verilecek dilekçe ile ilgili İstinaf Dairesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar davacı vekili ile davacı asilin yüzüne karşı, davalı vekilinin yokluğunda açıkça okunup, usulen anlatıldı. 17/06/2022
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır