T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/764 Esas
KARAR NO: 2022/1055
DAVA: İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 11/10/2019
KARAR TARİHİ: 10/11/2022
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 25/12/2022
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında gayrimenkul satışı konusunda bir anlaşma yapılarak, davalı satıcı tarafından ... pafta ... ada .... parsel ..... Kat Bağımsız Bölüm No: 25 .... üzerindeki taşınmazın müvekkiline satışı karşılığı, müvekkilinin 51.000 USD (Elli bir bin Amerikan doları) ödemesi konusunda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, taraflarca karşılıklı imzalanan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin Madde 8-Bağımsız Bölümün Teslim İşlemleri bölümünün 8.1 maddesinde “Bağımsız bölümün teslimi 30.12.2015 tarihinde yapılacaktır. Satıcı bağımsız bölümün teslim tarihini bildirimsiz altı (6) ay daha uzatabilir.” şeklinde belirtilerek davalı satıcının edimini ifa edeceği tarihin belirlendiğini ve bu tarihin en fazla altı ay daha uzatılabileceği konusunda tarafların anlaştığını, müvekkilinin ödeme planına uyarak banka kanalıyla ödeme yaptığını, üzerine düşen edimi ifa ettiğini ancak davalı satıcının kararlaştırılan süre zarfında taşınmaz bağımsız bölümün teslimini gerçekleştirmediğini, bildirimsiz uzatım müddetini de geçirerek aradan seneler geçmiş olmasına rağmen müvekkili şirketi mağdur etmeye devam ettiğini, müvekkili şirketin, davalı şirkete defalarca şifahen bildirimde bulunmuş olmasına rağmen davalı şirketin oyalama taktiği ile müvekkili şirketi geçiştirdiğini, nihayetinde müvekkili şirketin, davalı şirkete sözleşmeyi feshettiğini ve davalı şirketin parayı iade etmesi hususunu bildirimde bulunduğunu, ancak davalının parayı iade etmemesi nedeniyle davalı aleyhine Anadolu .... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosya üzerinden icra takibi başlattıklarını, davalı şirketin icra takibine yaptıkları yetki itiraz sonucu dosyanın Bakırköy .... İcra Müdürlüğü .... esas sayılı dosya üzerinden devam ettiğini ve davalı şirkete tekrar ödeme emrinin gönderildiğini, davalı şirketin yine haksız itirazı sonucu takibin durduğunu beyan ederek davanın kabulü ile; borçlunun itirazının iptaline, Bakırköy .... İcra Müdürlüğünün .... E. sayılı icra dosyasında takibin devamına, borçlunun haksız itirazından dolayı, borçlu aleyhine alacağın %20’sinden az olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: davacı ile müvekkili şirket arasında, İstanbul ili, ... ilçesi, ... pafta, ... ada, .... parselde bulunan, mülkiyeti davanın ihbar edilmesini talep ettikleri .....Mağazacılık Ltd. Şti’ne ait olan arsada, müvekkili şirket tarafından inşa edilen ..... adıyla maruf projede 7. Katta bulunan 25 no.lu bağımsız bölümün, davacıya satışına dair, 27.10.2014 tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalandığı ve satış bedelinin ödendiği iddiasını kabul ettiklerini, davanın temelini teşkil eden, davacının davasına hukuki sebep olarak gösterdiği dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmediği iddiası ise hilafı hakikat olduğunu, Mezkur sözleşmeye konu bağımsız bölümün, tamamlandığını ve kullanıma hazır bir şekilde, yazılı olarak düzenlenen tutanak ile davacıya teslim edildiğini, dava tarihinde ve hatta işbu dilekçenin yazım tarihinde dahi davacı tarafından bilfiil ofis olarak kullanıldığını, bu durumun davacı tarafından yaptırılan İnternet ve telefon abonelikleri ile sabit olduğu, teslimin yapılmadığı iddiasının kabulü anlamına gelmemek kaydıyla, bu konuda davacı tarafından müvekkili şirketin temerrütüne yol açacak teslime davet ve/veya teslimden vazgeçilerek, sözleşmenin feshedildiği, sözleşmeden dönüldüğü ve bedel iadesi istenildiğine dair hukuki bir irade beyanı, ihtarname vs. talebin bulunmadığını, dolayısıyla, davaya konu icra takibi tarihinde davacı tarafından talep edilebilir, muaccel bir alacağın olmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
DELİLLER:Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesinin ..... E sayılı dosyası, Bakırköy ..... İcra Müdürlüğünün ...... esas sayılı dosyası, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşme sureti, tapu kayıtları, ticaret sicil kayıtları, 08/06/2016 bağımsız bölüm teslim tutanağı, ödeme dekontları, vergi kayıtları, bilirkişi raporu.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacının davalıya ödediği bedelin tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali, takibin devamı ve icra inkar tazminatı taleplerinden ibarettir.
Sorun: Tarafların edimlerini yerine getirip
getirmediği, sözleşmeye konu bağımsız bölümün tamamlanıp tamamlanmadığı, mevcut
haliyle kullanıp kullanılmadığı, ödeme yapılıp yapılmadığı, taşınmaz bağımsız bölümün tesliminin gerçekleşip gerçekleşmediği, sözleşmenin feshinde haklı sebeplerin oluşup
oluşmadığı, davacının alacağının bulunup bulunmadığı, varsa alacağın miktarı, davacının
başlattığı icra takibine davalı tarafça yapılan itirazının yerinde olup olmadığına ilişkin olduğu anlaşılmıştır.
Çözüm: Taraflarca sunulan delillerle, MK., HMK, TBK, TTK, ve İİK bakımından değerlendirilmesi.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce alınan 17/01/2021 tarihli bilirkişi raporundaki tespitler, olayın oluş şekline uygun görülmesi nedeniyle bilimsel veri ve içeriğe sahip denetime elverişli kabul edilmiş, hükme esas alınmıştır.
Celp edilen Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün ..... esas sayılı dosyasının tetkikinde, davacı .... Global Lojistik Tic. Ltd. Şti. Tarafından davalı ..... Yapı İnş..Ltd. Şti. Aleyhine 26/08/2019 tarihinde İstanbul Anadolu ..... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığı, ödeme emrinin 28/08/2019 tarihinde davalı borçluya tebliğ edildiği, borçlunun 02/09/2019 tarihli dilekçe ile takibe itiraz ettiği, itiraz sonucu dosyanın yetkili icra dairesi olan Bakırköy ...... İcra Müdürlüğüne gönderildiği, yetkili müdürlük tarafından çıkartılan ödeme emrinin 03/10/2019 tarihinde davalı borçluya tebliğ edildiği, davalı borçlu vekilinin 03/10/2019 tarihli dilekçe ile takibe itiraz ettiği, itiraz nedeniyle takibin durduğu anlaşılmıştır.
Kural olarak tapulu taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığı sürece geçersizdir. (TMK'nın 706, BK'nın 213, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60.maddesi) Geçersiz olduğu için de taraflarına hak ve borç doğurmaz. Ancak taraflar verdiklerini haksız iktisap kuralları gereğince geri isteyebilirler. Zira; haklı bir sebep olmaksızın başkası zararına mal edinen kimse onu iade ile yükümlüdür.
Cezai şart; asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şartlar da geçersizdir. Tapuya kayıtlı olan taşınmazlar için düzenlenen adi yazılı sözleşmelere dayanarak taraflar birbirlerinden cezai şart isteyemezler.
Taşınmaz satışına ilişkin adi yazılı sözleşme gereğini yerine getirmek istemeyen taraf, diğer tarafa aldıklarını geri vermek ve diğer taraftan da verdiklerini geri alma hakkına haizdir. (Bkz Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 21/03/2016 tarih, Esas no: 2015/6478 Karar no: 2016/4224 sayılı ilamı)
T.B.K 117.Maddesi; “Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.
Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır “hükmündedir. İlgili hüküm doğrultusunda dosyada yapılan incelemede davacı tarafından davalıya
gönderilmiş ihtar yada ihbara rastlanılmamıştır. Ayrıca taraflar arasında akdedilen
sözleşmede yapılan incelemede de ilgili sözleşmenin davacı tarafından feshi neticesinde
ödenen bedeli iadesi şartları hususunda bir hükme rastlanılmamıştır.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, taraflar arasında akdedilen sözleşme, icra dosyası, ödeme dekontları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına nazaran; taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereğince davalının (eski ünvanı ....... İnş. Otomotiv Turizm Gıda Teks. İth. İhr. San. Ve Tic. Ltd. Şti.) .... pafta .... ada ... parsel 7. Kat Bağımsız Bölüm No: 25 numaralı bağımsız bölümü davacıya satmayı üstlendiği, satış bedelinin KDV dahil 51.000 USD olarak belirlendiği, davacı/alıcı tarafından davalı/satıcıya 21.08.2014 tarihinde 5.000 TL
tutarında Kaparo ödendiği, Kaparo tutarı düşüldükten sonraki satım bedeli
tutarı olan 48.707,00 USD’lik satım bedeli tutarının, 12 taksit halinde ödenmesinin,
sözleşmenin eki niteliğindeki “ödeme planında” kararlaştırılmış olduğu, Sözleşmede kararlaştırılmış olan satım bedeli tutarının tamamının davacı/alıcı tarafından
ödenmiş olduğu, bu hususun taraflar arasında çekişmesiz olduğu anlaşılmıştır. Sözleşmenin 8.1 nolu maddesi hükmüne göre; sözleşme konusu bağımsız bölümün teslimi 30.12.2015 tarihinde yapılacaktır. Satıcı, teslim tarihini bildirimsiz olarak 6 ay daha
uzatabilir (yani 30.06.2016 tarihine kadar uzatabilir).
Davacı/alıcı, sözleşme konusu bağımsız bölümün vadesinde teslim edilmediğini ve icra
takibi tarihi itibariyle de teslim edilmediğini, iddia etmektedir. Davalı/satıcı, sözleşme
konusu taşınmazın 08.06.2016 tarihinde, davacı/alıcı adına “...” isimli kişiye teslim edildiğini, iddia etmektedir. Davacı/alıcı, bu kişinin davacı şirketin “yetkilisi” ya da
“çalışanı” olmadığını, davacı şirket ile hiçbir bağlantısı bulunmadığını, davacı/şirkete
taşınmazın teslim edilmediğini, iddia etmektedir. Bu durumda davalı/satıcı sözleşme konusu taşınmazı davacı/alıcıya ya da
davacı/alıcının yetkilendirdiği bir kişiye teslim ettiğini, ispat etmekle yükümlüdür. Davalı bu
hususu ispata yönelik olarak, dava dosyası içeriğine, 08.06.2016 tarihli bir Teslim Tutanağı
örneği sunmuştur. Bu teslim tutağında, .... Projesinde yer alan 98 nolu bağımsız
bölümün ... adlı kişiye teslim edilmiş olduğu yazılıdır. Ancak, ...’nun bu
taşınmazı davacı şirket (alıcı) adına teslim aldığına ilişkin bir ibare yazılı değildir. Dava
dosyası içeriğinden, ... adlı kişinin o tarihte davacı şirketin “yetkilisi” ya da
“çalışanı” olup olmadığı hususunun tespiti amacıyla vergi dairesi ve ticaret sicil müdürlüğünden celp edilen kayıtlara göre, ... adlı kişinin davalı şirket yetkilisi veya çalışına olmadığı anlaşılmış olup, davalı/satıcının sözleşme konusu taşınmazı 08.06.2016 tarihinde davacı/alıcıya teslim ettiği hususunun ispat edilememiştir. Şu halde davalı/satıcı, sözleşme konusu taşınmazı 30.06.2016 tarihinde (sözleşmede
kararlaştırılmış olan vadede) teslim etmemek suretiyle, taşınmazı teslim borcunun ifasında
temerrüde düşmüştür. (TBK.md.117/f.2). Davalı/satıcıya makul bir mehil (ek süre) verilse
dahi, bu ek süre içinde de taşınmazı teslim edemeyeceği anlaşılmaktadır (TBK.md.124). Bu
nedenle davacı/alıcının, davalı/satıcının teslim borcunu ifade temerrüde düşmesi
nedeniyle sözleşmeden dönmeye ve ödemiş olduğu satım bedeli tutarının iadesini talebe
hak kazandığı kanaatine varılarak davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, İcra inkar tazminatı taleplerinin alacağın belirlenebilir likit olmadığı, yargılamayı gerektirdiği anlaşılmakla reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kısmen kabulü ile Bakırköy ... İcra Müdürlüğünün .... esas sayılı dosyasındaki itirazın 50.000 USD alacak bakımından ve 10.670,11 USD işlemiş faiz yönünden iptali ile takibin devamına, fazlaya ilişkin taleplerin reddine,
2-İcra inkar tazminatı taleplerinin alacağın belirlenebilir likit olmadığı, yargılamayı gerektirdiği anlaşılmakla reddine,
3-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 27.206,89 TL harçtan peşin alınan 7.911,77 TL harcın mahsubu ile eksik 19.295,12 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan 3.798,05 TL yargılama giderinden davanın red ve kabul edilen kısımları dikkate alınarak takdiren 3.265,18 TL. yargılama gideri ile 7.962,57 TL. toplam harç masrafı ki toplam 11.227,75 TL.yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
5-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 58.760,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
8-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 10.400,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
9-Arabuluculuk sonuç tutanağı tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarifeye göre tahakkuk eden 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 10/11/2022
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır