T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/733
KARAR NO: 2021/344
DAVA: İtirazın İptali
DAVA TARİHİ: 09/08/2016
KARAR TARİHİ: 18/03/2021
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 27/03/2021
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; müvekkilininin 13.03.2012 tarihinde davalı-..... Dünyası İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş.ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını, müvekkilininin davalı-şirket ile imzaladığı sözleşme ile İstanbul İli, .... İlçesi, ..... mahallesinde kâin ve tapunun ...... ada, ..... parsel numarasında kayıtlı 46.977,35 m2 büyüklüğündeki arsada iki bodrum katı + zemin üstünde 2 kat ve üstü açık terası olan bir alışveriş merkezi niteliğinde blok ve bloklar şeklinde inşa edilen ...... alışveriş
merkezi projesi’nde l.kat d blok 254 brüt m2 numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, müvekkilinin satış bedelinin tamamını ödediğini, davalı-şirket de tapuda devri gerçekleştiğini, satış bedeli olarak 300.000-$ kararlaştırıldığını, belirlenen satış bedelinin 359.950-TL lik kısmı sözleşme tarihinden iki gün sonra 15.03.2012 tarihinde ....... Bankası ..... Şubesinde satıcının ....... hesap numarasına kayıtlı hesaba müvekkilim tarafından ödendiğini, kalan 178.510-TL ise 17.12.2012 tarihinde (aynı zamanda satıcı tarafından müvekkiline tapudan devir yapıldığı gün) müvekkili tarafından yine satıcının aynı hesabına ödendiğini, müvekkilinin bu alım-satım ilişkisi dolayısıyla satıcıya borcu kalmadığını, bağımsız bölüm, müvekkiline sözleşmede kararlaştırılan zamanda ve kararlaştırılan şekilde teslim edilmediğini, satıcı, gayrimenkul satış sözleşmesinin 3.sayfasında sözleşme konusu bağımsız bölümün shell teslim şeklinde alıcıya teslim edileceğinin taahhüt ettiğini, sözleşmeye göre bağımsız bölümün alıcıya teslim tarihi 01.06.2012 olarak kararlaştırıldığını, kararlaştırılan bu teslim tarihinde müvekkilime bağımsız bölümü teslim edilmediğini, davacı-müvekkiIi ile davalı-şirket arasında kiralamaya ilişkin yetki sözleşmesi imzalandığını, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kiralamaya ilişkin yetki sözleşmesinin imzalanmasının üzerinden uzun zaman geçtiğini, geçen bu süre zarfında müvekkiline bağımsız bölümün teslimi yapılmadığını, kiralamaya ilişkin satıcı tarafından tam yetki alınmasına rağmen bu güne kadar herhangi bir kira bedelinin de ödenmediğini, müvekkilinin ödenmeyen bir kısım aylar için noter aracılığıyla kira talebinde bulunduğunu, BK’nun 99. maddesine göre dava konusu alacaklarının yabancı para ile ödenmesi kararlaştırıldığını, müvekkilininin davalının ihtarnameye cevap vermemesi üzerine Bakırköy ....... İcra Müdürlüğü’nün ...... Esas sayılı dosyası ile icra takibinde bulunduğunu , aylık kira bedeli 3810-$ ve toplamda 60.960-$ kira bedelinin ödenmesini talep ettiklerini, davalı şirketin borcu olmadığı gerekçesiyle icra dosyasına haksız itiraz ettiğini, bu nedenlerle itirazın kaldırılmasını, takibin devamını, % 20 icra inkâr tazminatına hükmedilmesi, yargılama gideri ve vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
SAVUNMA: davalı .......İnşaat Turizm San. ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle: öncelikle davaya görev itirazında bulunduklarını, müvekkili şirketin ....... tarafından verilen inşaat ruhsatına uygun olarak inşaatı yapmakta iken ve ruhsat hilafı en küçük faaliyeti yokken ...... arasındaki ihtilafın neticesinde, ruhsat iptali sureti ile İmar Yasasının 32. ve 42. Maddesi doğrultusunda haksız ve hukuka aykırı olarak cezalandırıldığını, hiçbir kusuru veya ihmali bulunmayan müvekkili şirketin ...... belediyesinin yapması gerektiği plan tadilatlarını ....... yaptırdığını, plan tadilatları askı süresini geçirdiğini ve kesinletiğini,....... iptal edilen 30/04/2010 tarih ve ...... sayılı yapı ruhsatının yenilenmesi ile ...... Belediyesi tarafından 30.07.2012 tarih ve ...... sayılı yapı ruhsatı tanzim edildiğini, müvekkil Şirket tarafından, dava konusu bağımsız bölüm ve diğer bağımsız bölümler, sözleşme koşullarına ve projelerine uygun olarak bitirildiğini, Müvekkil şirketten kaynaklı olmayan mücbir nedenlerin yol açtığı gecikme karşısında Müvekkil Şirket aleyhine, sözleşmeye dayalı gecikmeden doğan alacak adı altında talep yöneltilmesi ve haksız ve hukuka olduğunu, davacı kira tazminatı talebine ilişkin olarak dayanak göstermiş olduğu yetki sözleşmesinde davalı müvekkili şirket davacıya herhangi bir garanti veya taahhüt vermediğini, yalnızca kiralamak yetkisi için imzalanan yetki sözleşmesi mutlak kiralama taahhüdü anlamına gelmediğini, bu nedenle yetki sözleşmesinden kaynaklı davalı Müvekkili Şirket tarafından yapılmış hukuka aykırılık bulunmadığını, projeden bağımsız bölüm satın alıp sonradan vazgeçen veya aldığı bağımsız bölüm adedini düşüren ve bu aşamada gecikme iddiası ile kira talebinde bulunan bir kısım alıcılara karşı Müvekkili Şirketin satış sözleşmelerinde mevcut satış bedelinin % 20 sini talep ve tahsil etmek ve sair tüm haklarını kullanacağını bildirir, tüm yasal hak, alacak ve dava açma hakları saklı kalmak kaydı ile Müvekkil Şirket aleyhine olan tüm hususlara itiraz ettiklerini, kötü niyetli olarak haksız ve mesnetsiz olarak ikame edilmiş işbu davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ....... Sanayi ve Ticaret A.Ş. vekili özetle; davaya konu söz konusu taşınmaza ilişkin ilgili belediyeye iskan başvurusunda bulunulduğunu, Söz konusu taşınmazın 01.07.2015 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alındığını, huzurdaki dava ile aynı konuda olan ve müvekkili aleyhine açılan bir diğer davada; Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesinin ..... Esas ve ..... Karar sayılı dosyasında davanın reddine karar verildiğini, müvekkili şirketin ana .......İnş. ve Tic. A.Ş'nin. tam bölünme yolu ile tasfiye edildiğini, öncelikle HMK 125. ve TTK 176. maddeleri uyarınca taraf teşkili sağlanmasını, ....... Sanayi ve Ticaret A.Ş.yönünden husumet itirazında bulunduklarını,, haksız ve hukuka aykırı davanın reddi, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Bakırköy .... İcra Müdürlüğü’nün ....... Esas sayılı dosyası, ticaret sicil kayıtları, tapu kayıtları, ihtarname örneği, 13/03/2012 tarihli Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sureti, ödeme dekontları ve tüm dosya kapsamı.
İstanbul BAM. ..... HD. ..... ESAS ....... karar sayılı ilamı ile, uyuşmazlığın çözümü için mahkememiz Yargı yeri olarak belirlenmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi uyarınca taşınmazın zamanında teslim edilmemesi nedeniyle oluşan zarar ile taşınmazın kiraya verilememesi nedeniyle mahrum kalınan gelirin davalıdan tazmini için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali, takibin devamı ve icra inkar tazminatı taleplerinden ibarettir.
Taraflar arasında peşin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde; Madde 2: ....... Projesinde .... Blok ...... kat .... brüt m2 alanlı D .... numaralı bağımsız bölüm, Madde 3 : ...... Projesi Projesinde ....... Blok ... kat ..... brüt m2 alanlı ..... numaralı bağımsız bölümün 300.000 $ karşılığına satıldığı, Madde 5-1: Satışa konu bağımsız bölümün teslim tarihi 01.06.2012 olarak belirlendiği ve imza altına alındığı görülmüştür.
Kiralamaya ilişkin Yetki Sözleşmesi İncelenmesi: "...Madde 2 : .......İnşaat san ve tic A.Ş. ile ... arasında davaya konu bağımsız taşınmazın kiraya verilmesi yetkilendirildiği, Madde 4 : Sözleşmeye konu bağımsız bölümler ve Kiralamaya ilişkin fiyatlar; 1. Kat D blok oto galeri m2 kira fiyatı 15 $ olarak değerlendirildiği ve .......bu fiyatları belirlerken yetkilendirenin görüşünü alarak ......’da belirlenmiş rayiç kira fiyatlarının, iktisadi gelişmeleri ve yetkilendirenin menfaati göz önünde bulundurmak suretiyle belirleyecektir..." yazıldığı görülmüştür.
Davacı ... tarafından gönderilen Gaziosmanpaşa ....... Noterliği’nin 26.12.2013 tarih ve ...... yevmiye no.lu ihtarnamesinde özetle; “ 13/03/2021 tarihinde satın almış ve bedelini ödemiş olduğu bağımsız bölümü teslim tarihi olan 01.06.2012 tarihinde teslim edilmediği, satış vaadi sözleşmesi üzerinden 21 ay geçtiği geçen bu süre zarfında müvekkile bağımsız bölümün teslimi yapılmadığı ve herhangi bir kira bedelinin de ödenmediği, 01.06.2012 tarihinin üzerinden 18 ay geçmiştir, 21 aylık kira bedeli 7.620 %’dir 18 ay toplamında 137.160 $ kira bedelinin satıcı tarafından ödenmesi gerekmektedir. İhtarname tarihinden itibaren 10 gün içerisinde birikmiş 18 aylık 2012/Haziran (dahil) aylık kira bedeli olan 7.620 $ ve toplamdan 137.160 %’nin (21.12.2013 tarihinde TL karşılığı 286.664,00 TL dir) kira bedelinin ödenmesi talebi" şeklinde ihtar çekildiği görülmüştür.
Celp edilen Bakırköy ....... İcra Müdürlüğü ...... Esas sayılı dosyasının tetkikinde, Davacı tarafın 04.12.2015 tarihinde, kiralama dayalı yetki sözleşmesi kapsamındaki alacağına ilişkin davalı şirket aleyhine icra takibi başlattığı, davalının 15.12.2015 tarihinde itiraz etmesi neticesinde takibin durduğu anlaşılmıştır.
Görevsiz Bakırköy..... Sulh Hukuk Mahkemesinin ..... esas sayılı dosyasında alınan ve itibar edilen 04/03/2019 tarihli bilirkişi raporunda, "...davacının 16.01.2014 takip tarihi itibariyle 60.960 $ asıl alacağının bulunduğu.." şeklinde rapor tanzim edildiği görülmüştür.
Dosyada mevcut ödeme dekontlarına göre, davacının davalı şirkete 359.950 TL havale yaptığı, icra dosyasında mevcut ödeme dekontunda ise , davalı hesabına 178.510 TL havale yapıldığı, toplamda 538.460 TL ödeme yapıldığı anlaşılmıştır.
Somut olayda, taraflar arasında peşin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin teslim başlıklı bölümünde "Satıcı, satışa konu bağımsız bölümün teslim tarihi sözleşmenin Madde 5-1 maddesinde 01/06/2012 olarak belirlendiği" şeklinde kararlaştırıldığı görülmüştür.
Ticaret sicil kayıtlarına göre, Davalı .......İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketinin tam bölünme yoluyla tasfiye edildiği ve 3 ayrı şirkete bölündüğü anlaşılmıştır.
Tam bölünmede bölünen şirketin tüm malvarlığı bölümlere ayrılır ve diğer şirketlere devrolur. Bölünen şirketin ortakları devralan şirketlerin paylarını ve haklarını iktisap ederler. Tam bölünüp devralınan şirket sona erer ve ünvanı ticaret sicilinden silinir.(TTK 159/1) ''Bölünen şirketin malvarlığının tamamı külli halefiyet yoluyla devralan şirketlere geçerken, borçlu şirket ortadan kalkar ve başka bir tüzel kişilik borcun muhatabı haline gelir; ancak bu sırada borcun nakli için alacaklının borçlunun değişmesine rıza göstermesinin gerekli olduğuna ilişkin kural bu sırada uygulanmaz.(Anonim ortakların bölünmesi, Helvacı, 2004 İstanbul Sayfa 123)'', Borçlar Kanunu 195. madde ve devamı maddelerinden farklı olarak, bölünmede malvarlığının geçişi külli halefiyet yoluyla olduğundan alacaklıların rıza göstermesi aranmaz. Ancak rızası alınmadan karşısındaki borçlu değişen alacaklının hukuk düzeni tarafından korunacağı mutlaktır.''Pasif unsurlar, yani bölünen şirketin borçları konusunda ise yine ayrı bir özel düzenleme vardır. Buna göre, tam bölünmeye katılan şirketler, bölünme sözleşmesi veya bölünme planına göre herhangi bir şirkete tahsis edilmeyen borçlardan birinci derecede müteselsilen sorumludurlar. (Prof. Dr. Seza Reisoğlu Armağanı, anonim ortaklıkların Bölünmesinde Alacaklıların Korunması, Prof. Dr. Ercüment Erdem, Ankara-2016, s.344)''Her ne kadar 2 nolu şirket, bölünme planına göre davaya konu taşınmazla ilgili borçların 3 Nolu ...... Yönetim Hizmetleri İnş. San. ve Ticaret A.Ş.'nin sorumluluğuna bırakıldığından bahisle husumet yönünden davanın reddini talep etmiş iseler de; TTK 176 maddesinde '' bölünme sözleşmesi veya bölünme planına kendisine borç tahsil edilen şirket, bu suretle birinci derece sorumlu bulunan şirket alacaklarının alacaklarını ifa etmezse bölünmeye katılan diğer şirketler, ikinci derecede sorumlu şirketler müteselsilen sorumlu olurlar'' denildiğinden bölünme ile oluşan her 3 şirketin dava konusu borç ile ilgili sorumluluklarının olduğu düşünülmüş, husumet itirazına itibar edilmemiştir.
Yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda toplanan tüm deliller muvacehesinde; Taraflar arasında İstanbul İli, ...... İlçesi, ...... Mahallesinde bulunan tapunun ...... ada, ...... parsel no da kayıtlı arsada 2 bodrum kat zemin üstünde 2 kat ve üstü açık teras olan alışveriş merkezi niteliğindeki inşaa edilecek olan alışveriş merkezi projesinde ... Kat .... blok ...... brüt m2 bağımsız bölümün davalı tarafça davacı tarafa satılarak devri hususunda anlaştıkları hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin madde 5.2 deki teslim tarihi olan 01.06.2012 den itibaren 180 gün erteleyebilir bu süre gecikme olarak değerlendirilemez ibaresi ile 2012 yılı Eylül ayı dahil olmak üzere 2013 Aralık ayı dahil olmak üzere 16 aylık kira alacağına istinaden 2012/9-10-11-12 + 2013/1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12 toplam 16 ay karşılığında sözleşmedeki fiyatlandırma olarak ..... Kat .... blok oto galeri m2 kira fiyatı 15 $ olarak brüt 254 m2 den aylık kira bedelinin 3.810 $ olduğu x 16 ay = 60.960,00 $ olarak davacının 16.01.2014 takip tarihi itibariyle 60.960 $ asılalacağının bulunduğu, taraflar arasındaki sözleşmenin teslim başlıklı bölümünde faiz oranının kararlaştırılmadığı dikkate alınarak yargıtay içtihatları ve Türk Borçlar Kanunu'nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine göre davacının davalıdan adi yazılı sözleşme ile öngörülen kira kaybı asıl alacağını talep edebileceği anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekmiş, tam bölünme ile tüzel kişiliğinin sona erdiği anlaşılan Davalı .......İnş. Turizm San. Ve Tic. A.Ş'ye karşı açılan davanın ise pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş, alacak bilinebilir, bir başka deyişle likit olduğundan hükmedilen miktarın % 20'si oranında İİK.nun 67. maddesi uyarınca davacı yararına tazminata hükmedilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Davacı dava dilekçesinde itirazın kaldırılması olarak talepte bulunmuş ise de talebinin itirazın iptali istemine ilişkin olduğu, itirazın iptaline konu takibin Bakırköy ..... İcra Müdürlüğünün..... esas sayılı takip olduğu ve takipte asıl alacağa 60.960 USD kira alacağına ilişkin olduğu, davacı tarafça açılan davanın hukuki niteliğini yapmak mahkememize ait olup itirazın iptali talebine ilişkin olduğu anlaşılan davada her ne kadar Bakırköy ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 10/08/2016 tarihli tensip zaptında taşınmazın satış bedeli olan 300.000 USD ve takip talebi toplamı olarak 360.960 USD üzerinden harç tamamlatmış ise de davanın niteliği dikkate alındığında taşınmaz bedeli üzerinden harç tamamlatma işleminin yerinde olmadığı anlaşıldığından dava değerinin 60.960 USD olduğu, bu nedenle 300.000 USD üzerinden (kur 2.99) olarak 897.000 TL üzerinden tamamlatılan harcın fazla olduğu anlaşılmakla bu değer üzerinden davacı tarafından yatırılan 170,78 TL peşin harç, 14.260,22 TL ve 4.000,00 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 18.431,00 TL harçtan, dava değeri olan 60.960 USD*2.99 = 182.270,40 TL üzerinden alınması gerekli 12.450.89 TL harç düşülerek fazla alınan 5.980,11 TL harcın davacıya iadesine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KABULÜ ile 60.960 USD asıl alacak yönünden davalının Bakırköy ..... İcra Müdürlüğünü ..... esas sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın iptali ile takibin devamına,
2-Asıl alacağın %20'si üzerinden hesaplanan 36.454,08 TL icra inkar tazminatının davalı .... Nolu ....... İnş. San. Ve Tic. A.Ş ve ... Nolu ....... İnşaat San. Ve Tic. A.Ş'den alınarak davacıya verilmesine,
3-....... İnş. Turizm San. Ve Tic. A.ş'ye karşı açılan davanın pasif husumet yokluğundan REDDİNE,
4-Davacı tarafça fazla yatırılan 5.980,11 TL harcın hükmün kesinleşmesine müteakip talep halinde davacıya iadesine,
5-Davacıdan alınan 12.450,89 TL peşin harç, 29,20 TL başvuru harcı, 4,30 TL vekalet harcı olmak üzere toplam 12.484,39 TL harcın davalı ... Nolu ....... İnş. San. Ve Tic. A.Ş ve 2 Nolu ....... İnşaat San. Ve Tic. A.Ş'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 713,90 TL yargılama giderinin (ayrıntısı uyapta) davalı .... Nolu ....... İnş. San. Ve Tic. A.Ş ve ... Nolu ..... İnşaat San. Ve Tic. A.Ş'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
8-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 21.208,93 TL avukatlık ücretinin davalı ... Nolu ..... İnş. San. Ve Tic. A.Ş ve .... Nolu ...... İnşaat San. Ve Tic. A.Ş'den tahsili ile davacıya ödenmesine,
9-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342. Maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekili ile davalı ... nolu ...... vekilinin yüzüne karşı, diğer davalının yokluğunda oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 18/03/2021
Başkan ...
¸(e-imzalıdır)
Üye ...
¸(e-imzalıdır)
Üye ...
¸(e-imzalıdır)
Katip ...
¸(e-imzalıdır)