T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2021/1066 Esas
KARAR NO : 2024/507
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 21/12/2021
KARAR TARİHİ : 09/05/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 28/05/2024
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle;
davacının, .... 'dan 09.05.2014 tarihinde .... 'e devredilen, 06.02.2014 tarihinde de .... tarafından .... 'a devredilen, Bakırköy ... Noterliği'nin 12.06.2014 tarih ve .... yevmiye sayılı Kooperatif Hisse Devri Sözleşmesi ile de.....'dan, davacıya devredilen A-2 Blok, Zemin Kat, D5'e tekabül eden 71 nolu üyelik hakkının sahibi olduğunu, üyelik devri üzerine davacının, davalı kooperatife ortak kaydedildiğini, müvekkilinin bu güne kadar davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirdiğini; hiçbir borcu bulunmadığını, davalı kooperatif tarafından davacının tapusunun bugüne kadar verilmediğini, dava konusu dairenin mülkiyetinin tahsis tarihinde davacıya geçtiğini, bu nedenle kooperatifin borcu nedeniyle davacıya tahsis edilmiş bağımsız bölüme haciz konulamayacağını, ancak davalı kooperatif borçlarını ödemediği için taşınmazlar üzerine de haciz konulduğunu, Yargıtay’ın bu konuda kökleşmiş içtihatları söz konusu olduğunu, davacıya tahsis edilen taşınmaza ilişkin olarak, iskan izni alındığını ve kat mülkiyeti tapusunun davalı kooperatif adına tescil edildiğini, yapı kullanma izni bulunan ve davacının yıllardır ikamet ettiği dava konusu taşınmazda, davalı kooperatifçe bugüne kadar -ferdileştirme işlemi yapılmadığını ve taşınmazın tapusunun davacı adına tescil edilmediğini, davalı kooperatifin 25 yıldan uzun süren tasfiye sürecinde inşaat maliyeti ile ilgili olmayan ödemeler topladığını, Kooperatifler Kanunu 81.Maddesinde "...Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç 1 yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır." denildiğini, ancak davalı kooperatifin, ferdileştirme işlemini yapmamakta ve dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya tescilinden kaçındığını, davalı kooperatifin, ortaklara tahsis edilmiş konutları kentsel dönüşüm sürecine sokarak, ortakların bu süreçte oy hakkını ve kazanılmış haklarını ortadan kaldırmaya çalıştığını, binalar hakkında davacıdan habersiz riskli yapı kararları alındığını ve davacının itiraz hakkını dahi kullanmasına imkan tanınmadığını, ekte sundukları Genel Kurul kararlarından da görüleceği üzere bu doğrultuda hukuka aykırı kararlar alındığını, sözkonusu kararların iptali için Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. ve Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. Sayılı dosyasından açılan davaların derdest olduğunu, davalı kooperatifin amacının davacının dairesinin bulunduğu bina hakkında riskli yapı tespiti yaptırarak kentsel dönüşüme sokmak ve davacının haklarını bertaraf etmek olduğunu, müvekkilin işbu davayı açmakta hukuki yararının söz konusu olduğunu, Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasından görülmekte olan aynı konudaki davada mahkemece yıkım kararının ve yapılacak inşaatın tedbiren durdurulmasına karar verildiğini, 4721 sayılı TMK 716.maddesinin “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” şeklinde olduğunu, dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir veyahut TMK m.1010 gereğince davalıdır şerhi konulmasına, davalı kooperatifin müvekkile tahsis edilen daire yönünden riskli yapı ve binanın yıkılarak kentsel dönüşüm yıkım ve inşaatının dava sonuna kadar tedbiren durdurulmasına, Tapuda İstanbul İli, .... İlçesi, .... parselde kayıtlı, A-2 Blok D:5 adresindeki bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyidatlardan ari şekilde davacı adına tesciline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle:
Davacı tarafın, davalıya borcu bulunmadığı, tüm edimlerin yerine getirdiği iddiasının gerçeklerden uzak ve ispatı mümkün olmayan bir iddia olduğunu, davacı tarafın 2010 yılından başlamak üzere 2022 yılında toplam 12.530,00 TL sadece ana para borcu olduğunu, davacı tarafın davalı kooperatife borçlarını ödemediğini, borçlu olan davacıya ferdileştirme işleminin yapılmamasının haklı bir nedene dayandığını, davacı tarafın 2015, 2016 ve 2011 yıllarında davalı kooperatifin yönetim kurulunda görev aldığını, bu tarihlerin ferdileştirme işlemlerini ne kendisi adına ne de diğer üyeler adına yaptığını, davacı yanın yönetim kurulunda olduğu dönemde dahi ferdileştirme işlemlerini yapmayıp sonrasında kötüniyetle tapu iptal ve tescil davası açmasının hukukun korumadığı hakkın kötüye kullanımın açık bir örneği olduğunu, davacı tarafın davalıya borçlu olması ile birlikte davalı kooperatifin yalnızca davacı tarafın ferdileştirme işlemini değil, kooperatife borçlu olan tüm ortakların ferdileştirme işlemini Kooperatifler Kanunun m. 23'te düzenlenen eşitlik ilkesi gereği yapamadığını, bu sebeple davacı tarafın ferdileştirme işleminin yalnızca kendisine karşı yapılmadığı iddiasının doğru olmadığını, kooperatif ortaklardan aidat olarak almış olduğu ek ödemelere ilişkin kararları 1136 sayılı kanunun 52. Maddesine uygun olarak aldığını, kooperatifin ek ödemelere ilişkin kararlarına hiçbir ortak tarafından itiraz edilmediğini, bu sebeple davacı tarafın ödemelerin inşaat maliyeti ile ilgili olmadığı itirazının kötüniyetli bir itiraz olduğunu, davacı tarafın her ne kadar ödemelerin toplandığını, iddia etse de davalı kooperatife borçlu olup ödeme yapmadığını, davalı kooperatife borçlu olan davacı tarafın bu iddiasının kötüniyetli olarak davanın ikame edildiğini gösterdiğini, davalının usule uygun olarak, ortaklara 31.10.2021 yılında yapılacak olağanüstü toplantının içeriğini çağrı mektubu ile ilettiğini, 31.10.2021 tarihinde 66 ortak ile toplantıya geçilmiş ve aynı toplantıda yeterli oy çokluğu sağlanarak ve karar defteri imzalanarak kentsel dönüşüm için karar alındıığını, alınan kentsel dönüşüm kararının ana sözleşmeye, kanunun esasına ve usulüne uygun olarak alındığını, buna ilişkin davacının iddiasının işbu "tapu iptal ve tescil" davasında dinlenmemesi gerektiğini, yapı kooperatiflerinin kentsel dönüşüm projesine katılmasının bu yönde karar almasına kanuni engel bulunmadığını, davalı kooperatifin 1136 sayılı kanunun m. 23'te düzenlenen eşitlik ilkesi gereği, kooperatife borcu bulunduğundan davacı tarafa konut tahsisi yapmadığını, davacının haklarının bertaraf edilmesinin ne kanunen ne de ana sözleşme gereği mümkün olmadığını, kentsel dönüşümün kooperatif borçlu ortaklarının haklarının bertaraf etmesi ne kentsel dönüşümün amacından ne de kanunda düzenlendiğini, davalının riskli yapı kararının kanuna uygun olduğunu, belediye ve bakanlık tarafından da onaylandığını, T.C Çevre, Şehircilik ve İklim Değişiliği Bakanlığı'nın Avcılar belediye başkanlığına yazmış olduğu yazıda, "riskli yapı tespitinin kanuna uygun olduğuna kesin olarak karar" verildiğinin belirtildiğini, Avcılar Belediye Başkanlığının ... tarihli davalı kooperatifin yönetim kurulu başkanına hitaben göndermiş olduğu yazıda "bahse konu yapının riskli olduğunun" kesinleştiğinin belirtildiğini, davacı tarafın "Bakırköy ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... Esas sayılı dosyasından görülmekte olan aynı konudaki davada mahkemece yıkım kararının ve yapılacak inşaatın tedbiren durdurulmasına karar verilmiştir" ifadesinin eksik ve mahkemenizi yanıltacak bir ifade olduğu, ilgili mahkeme ara kararına itiraz ettiklerini, itiraza ilişkin yargılamanın dahi gerçekleşmediğini, yapılacak itiraz yargılamasında itirazın reddine karar verilse bu karar kesin olmadığından kesin delil etkisine sahip olmayacağını, bu "bilginin" değerlendirilmemesini talep ettiklerini, davalının tutmakla yükümlü olduğu ticari defterler incelenerek davacı tarafın tüm iddialarının aksinin ispat edileceğini, davacının talep etmiş olduğu ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesini, davacının haksız ve kötüniyetli davasının reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... esas sayılı dava dosyası,
Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... esas sayılı dava dosyası
Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... esas sayılı dava dosyası
Bakırköy .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... esas sayılı dava dosyası
Davaya konu taşınmaza ait aktif ve pasif takyidatlı tapu kaydı, belediyeden celp edilen taşınmaza ait bilgiler,
Mahkememizden aldırılan 01/10/2022 tarihli ve 05/10/2023 tarihli bilirkişi raporları,
Davacı vekili bilirkişi raporu doğrultusunda,, 29/12/2022 tarihli makbuzla harcını ikmal etmiş olup dosya 22/02/2023 tarihli celse ara kararı gereği miktar itibariyle heyete devredilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, Tapuda İstanbul İli, ... İlçesi, .... parselde kayıtlı, A-2 Blok D:5 adresindeki bağımsız bölümün tapu kaydının tüm takyidatlardan ari şekilde davacı adına tescili isteminden ibarettir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce aldırılan 01/10/2022 tarihli ve 05/10/2023 tarihli bilirkişi raporları, bilimsel veri ve içeriğe sahip, denetime elverişli bulunması sebebiyle birlikte değerlendirilerek hükme esas alınmıştır.
Dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi .... parsel sayılı 1332 m2 miktarlı 4 adet 6'şar katlı konut ve arsası nitelikli ana taşınmazın tamamı ... Sigortalılar Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu görülmüştür.
Mahkememizden aldırılan 01/10/2022 tarihli bilirkişi raporuyla, dava konusu İstanbul İli, ... ilçesi ... mahallesinde bulunan ... parsel sayılı kat irtifaklı arsanın A-2 Blok Zemin kat 5 nolu meskenine irtifaklı 16/1000 arsa payının dava tarihi olan 21.12.2021 tarihi itibarıyla değeri; 810.000 TL olarak belirlenmiştir.
Tarafların iddia ve savunmaları, celp edilen tüm deliller, mahkememizden aldırılan 01/10/2022 tarihli ve 05/10/2023 tarihli bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde,
Somut olayda; Davacı ...’in, davalı kooperatif üyeliğini devir yoluyla elde ettiği ve davalı kooperatifin 12.06.2014 tarihinden bu yana üyesi olduğu , davalı kooperatifin incelenen ticari defter kayıtlarına göre davacı ...’in, iş bu davanın açılış yılı olan 2021 yılı itibari ile 31.12.2021 tarihi itibari ile toplam borç tahakkukunun 23.650,00 TL olduğu ve bu tahakkuka göre 11.830 TL borçlu gözüktüğü, ancak ticari defter kayıtlarının genel kurul kararlarıyla uyumlu olmadığı, davalı kooperatifin incelenen genel kurul kararları gereğince 2014-2021 tarihi arasındaki tüm genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabulü halinde davacı ...’in ödemesi gereken aidat ve imar barışı ödemesi dahil toplam tutarın 22.704,94 TL olduğu, bu bağlamda kooperatif ticari defterlerine kaydedilen borç tahakkuklarının genel kurul kararıyla uyumlu olmadığı, davacının 01.01.2014 -31.12.2021 tarihi arasındaki dönemde ödemelerini gösterir dosyaya sunduğu banka ve tahsilat makbuzu (para makbuzu) ile davalı kooperatife yaptığı ödemeler toplamının 12.750,00 TL olarak tespit edildiği, tapu kayıtlarından anlaşıldığı üzere adına bağımsız bölüm tescili yapılan dava dışı üye .... ’in iş bu dava tarihi olan 2021 yılı başında 01.01.2021 tarihinde 169.251 TL borçlu, 31.12.2021 tarihinde 184.551 TL borçlu olarak gözüktüğü, diğer dava dışı üye ... ’in ise, iş bu dava tarihi olan 2021 yılı başında 01.01.2021 tarihinde, 19.550 TL borçlu, 31.12.2021 tarihinde 20.300 TL borçlu gözüktüğü, Davalı kooperatifin borçlu olan bir kısım üyelerine borca rağmen tapu devir ve temlik işlemini tapu nezdinde gerçekleştirdiği, Davalı kooperatifin 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik prensibi gereğince üyeler arasında eşit işlem yapma zorunluluğunun bulunduğu, kooperatife borcu olmasına rağmen bir kısım üyelerine tapu tescillerini yaptığı sunulan tapu ve ticari defter yevmiye kayıtlarıyla tespit edilmiş olması karşısında davacının da ticari defterde veya genel kurul kararları gereği borçlu olması halinde bile davalı kooperatiften tapu tescil talep etmede haklı olduğunun kabul edilmesi gerekeceği, davalı kooperatifin 2014-2021 arasındaki tüm genel kurul kararlarının iptal edilmeyerek kesinleştiğinin kabul edilmesi halinde; Davacının her ne kadar davalı kooperatife genel kurul kararları gereğince 9.954,94 TL borcu olduğu tespit edilmiş olsa bile 1163 sayılı kanunun 23. Maddesinde tanımlanan eşitlik ilkesi gereğince kendisi gibi kooperatife borcu olan diğer üyelerine taşınmaz devirlerinin yapılması karşısında, davacının da 9.954,94.TL borcuna rağmen tapu iptal ve tescili talep etmede haklı ve yerinde olacağından tapu iptal ve tescil koşullarının oluştuğu, davalı kooperatifin 2010-2021 arasındaki bir kısım genel kurul kararlarının iptal edildiğinin (mahkeme kararlarının kesinleştiği) kabul edilmesi halinde; davalı kooperatifin 31.07.2021 tarihinde yapılan 2017-2018-2019-2020 hesap yıllarına ait genel kurul kararları ile 31.10.2021 tarihinde yapılan Olağanüstü Genel Kurulunda alınan ödeme kararlarının iptaline karar verilerek kesinleşmesi halinde 2017-2018-2019 ve 2020 yılı için davacı cari hesabına borç tahakkuk ettirilen aidat ve diğer alacak kalemlerinden oluşan toplam 21.850,00TL nin davacıdan tahsilini isteyemeyeceği, zira genel kurulca kararlaştırılmayan ödemelerin 1163 sayılı kanunun 42 maddesine aykırı olarak sadece yönetim kurulu kararı ile üyelerden tahsil edilemeyeceğinden bu durumda cari hesaba borç kaydedilen 21.850,00.TL ödemeden davacının sorumlu tutulamayacağı, bu durumda 12.750,00 TL ödeme yaptığı tespit edilen davacının, genel kurulda kararlaştırılan ödemelere göre fazla ödemede bulunduğu sonucuna ulaşıldığı, borçlu olmalarına rağmen bir kısım üyelere tapu devirlerinin yapıldığının da tespit edilmesi karşısında diğer üyelere göre daha fazla ödemesi bulunan, 31.12.2021 tarihi itibariyle davalı kooperatife borcu olmadığı tespit edilen davacının davasında, tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep etme hakkı olduğu anlaşıldığından, taraflar arasındaki devam eden davaların kesinleşip kesinleşmemesinin dava yapılan ödemelere ilişkin eşitlik ilkesi dikkate alınarak sonucunu etkilemeyeceği ve kooperatif, belediye ve tapudan gelen müzekkere cevapları doğrultusunda İstanbul İli, ... İlçesi, .... Mah. ... Mevkii, cilt/sayfa no: ..., Ada-, ... Parsel, D Blok, Zemin Kat, 3 nolu bağımsız bölüm mesken'in mahkemece keşfi yapılan değer tespiti sonucunda tamamlama harcı yatırılan taşınmaz olduğu anlaşıldığından davanın kabulüne karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kabulü ile İstanbul İli, Avcılar İlçesi, ... Mah. .... Mevkii, cilt/sayfa no: ..., Ada-, ... Parsel, D Blok, Zemin Kat, 3 nolu bağımsız bölüm mesken, davalı ... Konut Yapı Kooperatifi adına tapusunun iptali ile davacı adına tesciline,
2-İİK 28.maddesi gereği kısa hüküm özetinin ilgili tapu sicil müdürlüğüne derhal Yazı İşleri Müdürlüğü tarafından bildirilmesine,
3-Mahkememizce daha önce konulan davalıdır şerhine ilişkin tedbirlerin derhal kaldırılmasına bu konuda Yazı İşleri Müdürlüğü tarafından tapu sicil müdürlüğüne müzekkere yazılmasına,
4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 55.331,10 TL harç peşin alınan 13.832,78 TL harcın mahsubu ile eksik olan 41.498,32 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
5-Davacı tarafından yapılan ayrıntısı UYAP'ta kayıtlı 9.193,45 TL bilirkişi ücreti, posta masrafı vb. masraflar ile toplam harç gideri 13.892,08 TL olmak üzere toplam 23.085,53 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
6-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
7-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 119.100,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
8-Davalı tarafından yargılama gideri yapılmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
9-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
09/05/2024
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır