T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/268 Esas
KARAR NO: 2023/282
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 21/12/2020
KARAR TARİHİ: 16/03/2023
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 03/04/2023
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında "... Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" akdedildiğini, ... ili, ... İlçesi, ... Mah., ... pafta, ... parsel üzerine inşa edilecek sözleşme konusu ... numaralı bağımsız bölüm taşınmazın satış bedeli olarak 229.000 TL'yi müvekkilinin davalıya ödediğini, dava konusu konutun Haziran 2013'te teslim edilmesi gerektiğini, davalının edimini yerine getirmediğini, tapu devir ve tescilini gerçekleştirmediğini, davalı şirket yetkilileri ile defalarca görüşülmesine ve ihtarname gönderilmesine rağmen dava konusu dairenin teslimi ve tescilinin davalı tarafından yapılmadığını açıklamış, Küçükçekmece ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı dosyası ile 17.12.2020 tarihinde dava konusu taşınmaz üzerine yargılama sona erinceye kadar satılmaması ve 3.kişilere devir ve temlikinin önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir kararı verildiğini belirterek sözleşme uyarınca fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla dava konusu bağımsız bölümün her türlü ipotek, haciz ve sair haktan ari olarak tapusunun iptali ve müvekkil adına tesciline, mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin ticari avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini, sözleşme kapsamında belirlenecek cezai şartın tahsilini talep etmiş, 05/12/2022 tarihli dilekçe ile dava değerini 780.000 TL olarak ıslah etmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: taşınmazın tapu devrinin arsa sahibi tarafından taraflarına gerçekleştirilmediğini, tapunun halen taraflarına devredilmediğinden taşınmaz devrinin davacıya verilemediğini, ancak arsa sahibi ile görüşmelerinin devam ettiğini, taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşmede taşınmazın, temel üstü ruhsatından sonra Haziran 2013 tarihinde teslim edileceğinin yazıldığını, müvekkilinden kaynaklanmayan sebeplerle gecikmelerin yaşandığını, bununla beraber mevcut ekonomik durumlar ve döviz kurundaki dalgalanmalar sebebiyle müvekkili şirketin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ifada zorlandığını, davacı tarafın sunmuş olduğu ibra protokolü gereği taşınmaz devrinin 2017 yılında gerçekleşeceği belirlenmişse de işbu tarih itibari ile döviz kurlarındaki öngörülemez değişimler ve inşaat sektörünün içine girdiği ekonomik krizler bu hususun ifasını da güçleştirdiğini, müvekkilinin kusuru bulunmadığını beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalı üzerine kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına takyidattan ari bir şekilde tescili, mümkün olmadığı takdirde ödenen bedelin davalıdan iadesi ve cezai şart bedeli istemine ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava sonuçlandırılmıştır. Mahkememizce aldırılan 03/06/2022 tarihli bilirkişi raporu bilimsel veri ve içeriğe sahip, denetime elverişli bulunması sebebiyle hükme esas alınmıştır.
Celp edilen tapu kayıtlarına göre, ... İlçesi ... Mahallesi ... parselde kayıtlı 6.385,53m2 yüzölçümlü, ARSA Ana Taşınmaz nitelikli, ZEMİN/ No:... no.lu bağımsız bölüm, 97/20000 paylı, kat irtifaklı ofis bağımsız bölüm nitelikli, tam hissesi malik .... Yapı Anonim Şirketi adına kayıt olduğu anlaşılmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 179. maddesinin ikinci fıkrası ise, “ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir,” düzenlemesini içermektedir.
Türk Borçlar Kanunu 179/2 maddesine göre, Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir (818 sayılı Borçlar Kanunu m.158: Akdin icra edilmemesi veya natamam olarak icrası halinde tediye edilmek üzere cezai şart kabul edilmiş ise, hilâfına mukavele olmadıkça, alacaklı ancak ya akdin icrasını veya cezanın tediyesini isteyebilir. Akdin muayyen zamanda veya meşrut mahalde icra edilmemesi halinde tediye olunmak üzere cezai şart kabul edilmiş ise, alacaklı hem akdin icrasını hem meşrut cezanın tediyesini talep edebilir.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmaları, celp edilen bilgi ve belgeler, alınan bilirkişi kök ve ek raporu ile tüm dosya kapsamına binaen; davalı ... Yapı İnşaat A.Ş. ve ... Faktöring tarafları arasında tarihsiz sözleşme akdedildiği, sözleşme bedelinin 229.000,00 TL KDV hariç olduğu, sözleşmeye göre teslim tarihi Haziran 2013 olarak belirtilmiş ise de bu kez tarihi olmayan
karşılıklı kabul, feragat ve ibra yapılarak
en geç 30.04.2017 tarihinde fiili kullanıma uygun halde eksiksiz olarak yatırımcıya teslim edileceği, Tapu devrinin de en geç 30.04.2017 tarihine kadar gerçekleştirileceği, c ve d maddeleri gereği söz konusu taşınmazın ve bulunduğu binanın bitmiş ve fiili kullanıma uygun olsa da teslim edilmediği, tapu devrinin yapılmadığı, Projesinde Net:51,06m2 Brüt:58.71m2 alanlı 1+1 mutfak banyo+wc mahallerinden oluşan dava konusu
olan taşınmaz tapusunda ... İlçesi ... Mahallesi ... parselde kayıtlı 6.385,53m2 yüzölçümlü arsa ana taşınmaz nitelikli taşınmazda ... arsa paylı zemin kat 25 no.lu bağımsız bölüm ofis’in kat irtifakı kurulu olup
tamamı davalı ... Yapı Anonim Şirketi adına kayıtlı olduğu, ancak tapunun takyidat bilgileri beyanlar hanesinde taşınmaz üzerinde 82 adet icrai- İhtiyati-
Kamu Hacizleri kayıtları bulunduğu anlaşılmakla ödeme belgesi olarak sunulan muhasebe fiş örneklerindeki çıkışın TL olarak yapıldığı dikkate alınarak davanın kısmen kabulüne karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 6.4 maddesinde; "KONUT’un teslimi sırasında, ALICI gerekli incelemeyi yapacak, eksiklikler tutanağa şerh edilecek, şerh edilen eksikler SATICI tarafından bedelsiz olarak 3 ay içeresinde, giderilecektir. Tutanağa hiçbir şerh konulmaması halinde KONUT, muayenesi yapılmış, itirazsız ve kati olarak teslim alınmış sayılır ve bir daha ALICI tarafından hiçbir ayıp ve eksiklik iddiası ileri sürülemez. Tutanakta belirtilen eksiklikler dışında ALICI, KONUT'u mevcut durumuyla kabul etmiş ve teslim almış sayılır ve başkaca herhangi bir değişiklik ve ilave isteyemez, hak ve alacak talebinde bulunamaz. " hükmü gereği, konutun teslimi sırasında alıcının dava konusu taşınmazdaki eksiklikleri tutanağa döktüğüne ilişkin dosyada bir delil bulunmadığı, ayrıca tutanak tutulmuş olsa bile taraflar arasında karşılıklı kabul, feragat, ibra sözleşmesinin f bendine göre projenin geç teslimine ilişkin olarak yatırımcının müteahhitten hiçbir talebinin olamayacağı, doğmuş/doğacak hakkından feragat ettiği belirtilmiş olmakla cezai şart taleplerinin reddine ile, dava konusu taşınmazın dava tarihi ile ödeme bedeli arasındaki farkın alacaklığının (davacının) mal varlığı kazanacağı durum ile temerrüd sonunda ortaya çıkan durum arasında fark ile davalının kusur sorumluluğuna dayanan zararın temerrüd faiziyle karşılanamayacağı ve onu aşan zarara uğramış olduğunun kabulü ile, aşan munzam zararın ıslah tarihi olan 05/12/2022 tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Tapu iptali ve tescil talebinin reddi ile alacak bakımından davanın kısmen kabulü ile 229.000,00 TL nin 04/02/2013 son ödeme tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
2-291.000,00 TL (520.000 TL-229.000 TL) munzam zararın ıslah tarihi olan 05/12/2022 tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
3-Fazlaya ilişkin taleplerinin ve cezai şart taleplerinin reddine,
4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 53.281,80 TL harçtan alınan toplam 22.200,75 TL harcın mahsubu ile eksik 31.081,05 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
5-Davacı tarafından yapılan 3.332,90 TL yargılama giderinden davanın red ve kabul edilen kısımları dikkate alınarak takdiren 2.221,71 TL. yargılama gideri ile toplam 22.200,75 TL harç olmak üzere toplam 24.422,46 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
7-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 75.200,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
8-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 39.400,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
8-Arabuluculuk sonuç tutanağı tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarifeye göre tahakkuk eden 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
16/03/2023
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır