T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/1165 Esas
KARAR NO: 2023/196
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 26/12/2022
KARAR TARİHİ: 24/02/2023
KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 10/03/2023
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; müvekkilinin gerçek kişi tacir olduğunu, davalının tüzel kişi tacir olduğunu, müvekkili ile davalı arasında T.C. Beşiktaş ... Noterliğinini ... yevmiye numaralı 20.02.2018 tarihli Satış Vadi Sözleşmesi imzaladıklarını, işbu sözleşmenin konusunun "... İli, ... İlçesi, .... Mah./köy, ... Ada No, .... Pafta No, 1 Parsel No, ... Blok, Kat ..., ... Böl No ..." tapu bilgileri yazılı taşınmazın satışı olduğunu, sözleşme konusu taşınmazın 20.02.2018 tarihinde ve 20.02.2018 tarihli israliyeli fatura ile fiilen teslim edildiğini, müvekkilinin 20.02.2018 tarihinden bu yana dava konusu taşınmazı ticari işletmesi olarak kullandığını, müvekkilinin 100.000,00 TL peşin olarak geri kalan miktar olan 600.000,00 TL'yi sıralı bonolar halinde ödediğini, müvekkilinin davalıya ve taşınmazın bulunduğu söte yönetimine herhangi bir borcu olmadığını, müvekkilinin 20.01.2021 tarihinden buyana sözleşme konusu taşınmazın tapu devrini ve teslimini almaya hazın olduğunu, tapu devrini ve teslimini alma konusunda 20.01.2021 tarihinden buyana müvekkilinin davalıya yazılı ve sözlü başvurularda bulunduğunu, başvurularının sonuçsuz kaldığını, dava konusu taşınmaz üzerinde davalının borcunun bulunduğunu bundan dolayı ... Bankası A.Ş.'nin ipotek hakkı bulunduğunu, davalının satış vaadi sözleşmesinin gereken edimini, hukuki ayıpsı (ipoteksiz, hacizsiz, vb. Kısıtlamasız) olarak tapu devrini ve teslimini yapmadığını beyan ederek ... İli ... İlçesi ... Mah. 1386 ada ... pafta 1 parsel ... Blok .... Kat ... .... Böl. numaralı taşınmazın 3. Kişilere devir ve temlik ve tescilini engellemek için tedbir konulmasını, terditli olarak davanını dava konusu taşınmazın devri için icbarına, taşınmazın hukuki ayıpsız olarak müvekkiline tesciline, talebin reddi halinde fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere taşınmazın dava tarihindeki pazar satış değerinini ticari temerrüt faiziyle birlikte yarıca pazar satış değeri ticari temerrüt faiziyle birlikte ödense bile müvekkilinin zararını karşılamayacağını, munzam zararlarıyla birlikte davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesini, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca müvekkilince ödenen sözleşme beledinin ve yapılan masrafın ödeme günlerinden itibaren işleyecek en yüksek TL mevduat faizi ile birlikte ayrıca sözleşme bedeli ve yapılan masrafın en yüksek TL mevduat faizi ile birlikte ödense bile müvekkilinin zararına karşılamayacağından ötürü munzam zararlarıyla birlikte davalıdan alınarak müvekkiline ödenmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: müvekkili şirketin sözleşme konusu taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa ettiğini ve teslim ettiğini, Müvekkili şirket ile davacı arasında Beşiktaş ... Noterliği’nin 20.02.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzallandığın, bu sözleşme kapsamında müvekkili şirketin ... İli, ... İlçesi, ... Mah. Pafta No ..., Ada No ..., Parsel No 1'de kayıtlı ... Blok .... katta yer alan 273 numaralı bağımsız bölümü inşa ederek davacıya satmayı vaat ettiğin, Sözleşme çerçevesinde taşınmazlar süresi içerisinde sözleşme koşullarına uygun olarak eksiksiz ve kusursuz olarak inşa edilerek davacıya teslim edildiğini, Davacının 20.02.2018 tarihinde imzaladığı "... ... Projesi Konut Teslim Tutanağı" taşınmazın sözleşmeye, teknik şartnameye ve standartlara uygun olarak kamilen inşa edildiğini, kusursuz ve eksiksiz olarak teslim aldığını kabul ve beyan ettiğini, böylece tapu devir ve teslim edilmemiş olmasına karşın bu hususta herhangi bir ihtirazi kayıt koymadan taşınmazın fiilen teslim edilmesini kabul ettiğini ve taşınmazdan yararlanmaya başladığını, davacının taşınmazın tapuda devri için gerekli vekaletnameyi vermediğini, devir işlemi için resmi merasime de katılmadığın, bundan dolayı satış ve devir tek taraflı olarak hukuken yerine getirilemeyeceğini, taşınmaz üzerindeki ipotek tapuda devir işlemleri ile eş zamanlı olarak kaldırıldığını, gerekli vekaletnameyi vermeyen ve tapudaki resmi merasimlere katılmayan davacının iddiaların gerçeğe aykırı olduğunu, Covıd-19 pandemisinin mücbir sebep teşkil ettiğini, müvekkili şirketin teslim borcunun en azından askıda olduğu bir dönemde işlem yapılamamasından müvekkili şirketin kusurunun olmadığın, Davacı tarafın sözleşme ekinde yer alan ve sözleşe ile üstenmiş olduğu bir yükümlülük tip vekaletnameyi çıkartmadığı için müvekkilinin tapu devrinden sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu beyan ederek, Davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Beşiktaş ... Noterliği’nin 20.02.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi", Tapu kayıtları, Ticaret Sicil Müdürlüğü Kayıtları, vergi kayıtları, banka kayıtları, ödeme dekontları.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, tapu iptali ve tescil, munzam zararın tahsili, ödenen sözleşme bedelinin tahsili taleplerinden ibarettir.
Bilindiği üzere, açılmış bir davanın esasının incelenebilmesi (davanın mesmu, yani dinlenebilir olabilmesi) bazı şartların tahakkukuna bağlı olup bunlara dava şartları denir. Diğer bir anlatımla; dava şartları, dava açılabilmesi için değil davanın esasını girebilmesi için aranan kamu düzeni ile ilgili zorunlu koşullardır.
Mahkeme, hem davanın açıldığı günde hem de yargılamanın her aşamasında dava şartlarının tamam olup olmadığını kendiliğinden araştırıp, inceler ve bu konuda tarafların istem ve beyanları ile bağlı değildir. Dava şartları dava açılmasından, hüküm verilmesine kadar var olmalıdır. Dava şartlarının davanın açıldığı günde bulunmaması ya da bu şartlardan birinin yargılama aşamasında ortadan kalktığının öğrenilmesi durumunda mahkeme davanın mesmu (dinlenebilir) olmadığından reddetmesi gerekir.
Mahkemelerin görevine ilişkin kurallarda kamu düzeninden olması nedeniyle dava şartları arasında sayılmıştır. (HMK 114/1-c)
28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun her türlü tüketici işlemi ile tüketiciye yönelik uygulamaları kapsamaktadır.
6502 sayılı Kanunun 8. maddesinde ayıplı mal tanımlanmış olup 11. maddesinde ayıplı mal halinde tüketicinin hakları ve ayıplı maldan sorumluluğu düzenlenmiştir. Buna göre tüketici aldığı malın ayıplı olduğu iddiasında ise ayıbın giderilmesini ve giderilmemesi halinde de sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunun 73. maddesinin (1) bendi gereğince de bu kanun uygulaması ile ilgili çıkacak her türlü ihtilaflara tüketici mahkemelerinde bakılması gerekir.
Diğer taraftan, sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 3.maddesinde 4822 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle "konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar" da açıkça mal kavramı içine alınarak Kanunun koruma kapsamına dahil edilmiştir.
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un "Amaç" başlıklı 1.maddesinde; bu kanunun amacının, kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarını koruyucu, aydınlatıcı, eğitici, zararlarını tazmin edici, çevresel tehlikelerden korunmasını sağlayıcı önlemleri almak ve tüketicilerin kendilerini koruyucu girişimlerini özendirmek ve bu konudaki politikaların oluşturulmasında gönüllü örgütlenmeleri teşvik etmek olduğu, açıklanmış; " Kapsam" başlıklı 2. maddesinde de aynen; "Bu Kanun, 1 inci maddede belirtilen amaçlarla mal ve hizmet piyasalarında tüketicinin taraflardan birini oluşturduğu her türlü tüketici işlemini kapsar." hükmüne yer verilmiştir.
Yine aynı Kanunun 'Tanımlar" başlıklı 4822 sayılı Kanunla değişik 3. maddesinin (e i bendinde tüketicinin, "bir mal veya hizmeti ticari ve mesleki olmayan amaçlarla edinen, kullanan ve yararlanan gerçek ve tüzel kişiyi" ; (h) bendinde Tüketici işleminin, "mal veya hizmet piyasalarında tüketici ile satıcı-sağlayıcı arasında yapılan her türlü hukuki işlemi", (f) bendinde satıcının, "kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek ve tüzel kişileri"; (c) bendinde ise malın, "Alış-verişe konu olan taşınır eşyayı, konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallan ve elektronik ortamda kullanılmak üzere hazırlanan yazılım, ses, görüntü ve benzeri gayri maddi mallar" ifade edeceği belirtilmiştir.
Görülmektedir ki, 4077 sayılı Kanun, ticari dağıtım zincirinin nihai halkasını oluşturan ve ekonominin nihai hedefi olan tüketicinin, satıcı karşısında daha etkin olarak korunması gereğinden hareketle düzenlenmiş ve bu koruma anlayışı tüketici hukukunun temelini oluşturmuştur.
Tüketici, üretilip piyasaya sürülen ve üretim sürecinin hiçbir aşamasında bilgi sahibi olmadığı ürün veya sunulan hizmeti satın aldığı bir ilişkide zayıf olan taraf olarak kabul edilmiş; yasa koyucu, bu kabulden yola çıkarak iradesini tüketiciyi korumak şeklinde ortaya koymuştur. Giderek 4077 sayılı Kanun ile de bu koruma olgusunu yasal düzenleme altına alıp; üretim aşamasında bilgi sahibi olmadığı malları veya sunulan hizmetleri satın alan ve sözleşmede satıcıya karşı zayıf durumda olduğu kabul edilen tüketicinin, sonradan bu mal veya hizmetlerin ayıplı çıkması sonucu uğradığı zararın tazminini sağlama yoluna gitmiştir.
Az yukarıda açıklandığı üzere 4077 sayılı Kanunun 3.maddesinin ilk şeklinde "mal" kavramı "ticaret konusu taşınır eşya" olarak tanımlanmışken 4822 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle bu tanım genişletilmiş; diğer unsurlar yanında " alış-verişe konu olan konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar" da mal kavramına dahil edilerek, bunlar da tüketici hukukunun kapsam ve koruması altına alınmıştır.
Eş söyleyişle, 4822 sayılı Kanunla, tüketicinin korunacağı alanlar genişletilerek; konut ve tatil amaçlı taşınmazlar da bu Kanun uygulamasında mal olarak kabul edilmiştir.
Kanunun uygulanabilmesi için bu taşınmazların satıcısının ticari veya mesleki faaliyeti kapsamında bu malı sunuyor olması ve alıcının da bunları konut amacıyla satın alması gerekli ve yeterlidir. Kanunda konutun tamamlanmış olup olmadığı yönünden bir ayırıma gidilmemiş; konut amaçlı taşınmaz mal ifadesiyle kullanım amacının konut olması yeterli bulunmuştur.
O halde, 4822 sayılı Kanunla konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar da 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 3/c maddesinin kapsamına alındığından, tüketici hukuku hükümleri kapsamında ve onun koruması altında olduğu kabul edilmelidir.
Görevle ilgili düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup taraflar ileri sürmese dahi yargılamanın her aşamasında resen gözetilir. Görevle ilgili hususlarda kazanılmış hak da söz konusu olmaz.
Bir hukuki işlemin sadece 6502 Sayılı Yasada düzenlenmiş olması tek başına o işlemden kaynaklanan uyuşmazlığı tüketici mahkemesinde görülmesini gerektirmez. Bir hukuki işlemin 6502 sayılı yasa kapsamında kaldığının kabul edilmesi için taraflardan birinin tüketici olması gerekir.
Tapu kaydı aleni olup iyi niyetli 3. Kişileri bağlar. Tüketici gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişide olabilir. Taşınmazın kullanım amacı koşu ve iradeye göre değişebilir ve dava miktar itibarı ile yazılı yargılama gerektirmekte olup, tapu kaydı yazılı ve resmi bir delildir. Taşınmazın alış amacının değişmesi her zaman mümkün olup tapu kaydı itibariyle kat mülkiyeti hükümleri uygulanması gerekir. (İstanbul 7. BAM. 2020/2070 esas 2020/1870 karar-Tüzel kişinin tüketici niteliği hakkında emsal karar)
Tapu sicili, diğer resmi kayıt ve belgeler söz konusu taşınmaza ilişkin saha çalışma ve araştırmaları delil olarak kullanılır. Taşınmazın mülkiyetinin gerçek durumu ile tapu sicilindeki uyuşmazlık tüm bu ve benzeri deliller vasıtasıyla öne sürülebilir.
Tapu müdürlüğünce düzenlenen resmi senet ise, gayrimenkul mülkiyetinin ve mülkiyetten başka aynı hakların kullanılması ve devri için tapu sicil müdürlüğündeki bir memur tarafından düzenlenmiş olup taraflar ve gerekirse tanıklar tarafından imzalanan müdürlükçe imza ve mühür ile edinilen resmi bir oluştur.
Tapu senedi bir taşınmaz varlığının sahibini gösteren resmi bir belgedir. Tapu sicil müdürlüğü tarafından düzenlenen bu resmi belge sadece taşınmaz sahibine verilir. Taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında başka bir hakkı olan kişilere verilmez. TMK. 998 maddesi kapsamında taşınmazın niteliği bölümünde ise mülkiyet cinsinin ve olduğu ifade edilir.
İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça tapu memuru tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararı ile düzeltebilir. ( TMK. 1027. Md. ) TMK. 1025. maddesinde de hatalı tescil düzenlenmiştir. (Yargıtay 1. HD. 2016/17583 ESAS 2018/9102 Karar- )
Tapu kaydında düzeltim davası da mevcut değildir. (vasfının değişmesi bakımından) tapuda cins değişikliğinin düzeltilmesi işlemleri idari bir görevdir.
Tapu Sicili Tüzüğü'nün 72 ve 74. maddelerine göre tapu kütüğündeki kaydın değiştirilmesi ve kütük üzerindeki düzeltmelerin, bir başka ifade ile tapuda cins ve vasıf düzeltilmesi işlemlerinin tapu idaresince yapılacağı ve idari bir görev olduğu tartışmasızdır.
Somut olayda, davacı tarafın beyanları, sözleşme içerikleri ve celp edilen tapu kaydına göre davaya konu taşınmaz niteliğinin rezidans daire olduğu, sözleşme kapsamında da taşınmaz niteliğinin konut olarak belirtildiği, taraflar arasındaki sözleşme tarihinin 20.02.2018 olduğu, her ne kadar davanın her iki tarafı da ticaret şirket ise de bir işin ticari iş olmasını bu konudaki uyuşmazlığın da ticaret mahkemesinde görülmesine yeterli olmadığı, taraflar arasında imzalanan Beşiktaş ... Noterliğinin ... yevmiye numaralı 20.02.2018 tarihli Satış Vadi Sözleşmesinin " alıcının uyuşmazlık konusundaki başvuruları" başlıklı 15. Maddesi ve aynı sözleşmenin " konutun teslim tarihi ve şekli " başlıklı 12. Maddesi dikkate alındığında sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre ve gerekse de 28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı yasanın 3. Maddesi uyarınca tüketici sıfatı ile taşınmazın satın alındığı, satın alınan taşınmazın sözleşme tarihi itibariyle konut amaçlı olarak satın alındığı, konut amaçlı taşınmaz mal ifadesiyle kullanım amacının konut olması yeterli bulunmuş olmakla davaya tüketici mahkemesinde bakılması gerektiği kanaatiyle, Mahkememizin görevsizliğine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. (İstanbul BAM. 7. HD.2022/1705 Esas 2022/1338 Karar)
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Mahkememizin görevsizliğine, dava şartı noksanlığı nedeniyle davanın usulden reddine, kararın kesinleştiği tarihten itibaren başlatılmak suretiyle iki hafta içinde talep edilmesi halinde dava dosyasının görevli Bakırköy Nöbetçi Tüketici Mahkemesi'ne tevdiine, aksi takdirde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesine,
2-HMK'nun 20. ve 331/2. maddeleri uyarınca iş bu kararın kesinleşmesine müteakip yasal süresi içerisinde talep üzerine dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi halinde yargılama giderlerine o mahkemece hükmedilmesine,
3-Mahkememizce verilen görevsizlik kararının kesinleşmesinden sonra dava yetkili ve görevli mahkemede devam edilmemesi ve talep halinde yargılama giderlerinin değerlendirilerek HMK'nun 331/2. maddesi gereğince bir karar verileceğinin İHTARATINA,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere HMK 320/1 maddesi uyarınca dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu oy birliği ile karar verildi. 24/02/2023
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır