T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/495 Esas
KARAR NO : 2026/439
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 03/04/2022
KARAR TARİHİ : 14/05/2026
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 09/06/2026
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle;
Davalı .....r Organizasyon İnşaat Sanayi A. Ş. ile davacı şirket arasında İstanbul ili, Esenyurt ilçesi, ..... ada, .... parselde yer alan ..... Park Projesi kapsamındaki H-Blok 20. kattaki 181, 182, 183, 184, 185, 186, 187, 188, 189, 190, 191 ve 192 numaralı bağımsız bölümlerin satışı hususunda 05.01.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, davacıı şirketin 1.326.625,00 USD dolar tutarındaki satış bedelini davalıya ödediğini, sözleşme uyarınca davalı şirketin inşaatı tamamlayıp tapu devrini gerçekleştirmesi gerekirken edimlerini yerine getirmediğini, taraflar arasında 18.08.2018 tarihinde ek protokol imzalanarak gelir garantisi ve ödeme planı düzenlendiğini, davacı şirketin tüm ödemelerini davalı tarafından bildirilen hesaplara yaptığını ve 05.08.2021 tarihinde borcu olmadığına dair yazı aldığını, ancak tapu devrinin yapılmadığını ve gayrimenkuller üzerinde ipotekler bulunduğunu, davalı şirketin mali darboğaza girerek Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... E. sayılı dosyası ile 24.11.2021 tarihinde iflasına karar verildiğini, taşınmazların kaba inşaat halinde olduğunu ve iflas masası tarafından satılma riski bulunduğunu, diğer alıcılar lehine benzer davalarda sulh yoluyla tescil kararları verildiğini belirterek, öncelikle dava konusu bağımsız bölümler üzerine üçüncü kişilere devri, haciz ve ipotek tesisini önleyecek şekilde teminatsız ihtiyati tedbir kararı verilmesini, Türk Medeni Kanunu'nun 1010. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh düşülmesini ve davalı adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkil şirket adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı tarafça usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen davaya cevap verilmemiştir.
DELİLLER:
Bakırköy ..... İcra İflas Dairesi'nin ..... iflas dosyası, Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... esas sayılı dosyası, Esenyurt Tapu Müdürlüğü cevabı, mahkememizce aldırılan 14/02/2024 tarihli bilirkişi kök raporu, 14/04/2025 tarihli bilirkişi ek raporu, 17/04/2024 tarihli bilirkişi raporu, 05/06/2024 tarihli bilirkişi raporu, 27/11/2025 tarihli bilirkişi ek raporu,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava gayrimenkul satış vadi sözleşmesine dayanıldığı iddia edilerek İstanbul ili ..... İlçesi ..... ada .... parsel kayıtlı H blok 181-182-183-184-185-186-187-188-189-190-191-192 nolu bağımsız bölümlerde davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacıya tescili ve bu bağımsız bölümler üzerindeki ipoteğin kaldırılması, ayrıca terditli olarak taşınmazların dava tarihindeki raiç piyasa değeri tutarındaki tazminatın tahsili ve gecikme nedeniyle olduğu iddia edilen kira kaybı ve tazminatın tahsili isteminden ibarettir.
Bakırköy ..... Tüketici Mahkemesi'nin ..... esas, ..... karar sayılı, 06/04/2022 karar tarihli görevsizlik kararı neticesinde mahkememize tevzi edilen dosyanın ..... esasına kaydının yapıldığı görülmüştür.
Mahkememiz üye hakimi ..... uhdesinde tek hakimli dosya olarak yargılaması devam eden iş bu dosyada verilen 09/09/2024 tarihli ara karar ile dosyanın miktar itibariyle heyete tevdi edildiği, mahkememizce aldırılan bilirkişi raporu ile tespit edilen %41 oranında tamamlanmış olması nazara alınarak harç tamamlamasının bu orana ve tespit edilen değere göre yapıldığı anlaşılmıştır.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce aldırılan bilirkişi kök ve ek raporları bilimsel veri ve içeriğe sahip, denetime elverişli bulunması sebebiyle birlikte değerlendirilerek hükme esas alınmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 237/II hükmüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706 ve TBK m. 29 göz önüne alındığında taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmî şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.
TBK m.29/ f.II uyarınca, “Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak olan sözleşmenin geçerliliğine bağlıdır’’. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesinin önsözleşmesi niteliğindedir. TMK m. 706 uyarınca “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır’’.
Resmî şekilden ne anlaşılması gerektiği Tapu Kanunu m. 26’da düzenlenmiştir. Söz konusu hükme göre, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmeler, tapu sicil memuru tarafından yapılır. TBK m. 29, TMK m. 706 ve Tapu K m. 26 hükümleri beraber değerlendirildiği zaman taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu sicil memuru tarafından düzenlenebileceği sonucuna varılabilir. Noterlik Kanunu’nun 60’ıncı maddesinin üçüncü bendinde, taşınmaz satış vaatlerine ilişkin resmî senetleri, noterlerin düzenleyebileceği hükmüne yer verilmiştir. Bu durumda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, tapu sicil memurları veya Noterler tarafından yapılması zorunlu şekil şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Şekil şarkına uymamanın sonuçları TBK.m.12/II hükmüne göre “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” şeklindedir.
Ayrıca gerçek zarar kavramı ile denkleştirici adalet ilkesininin de incelenmesi gerekmektedir.
TBK. m. 112 (BK. m. 96) hükmüne göre; “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”
Borçlunun edimin ifasını kusuruyla imkansız hale getirmesi TBK. m. 112 anlamında borca aykırı bir davranıştır. Borçlu bu durumda alacaklının uğradığı tüm zararlarını tazmin etmekle yükümlüdür (Ahmet Kılıçoğlu, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 16. Bası, Ankara 2012, s. 636- 643). Bu aşamada, müspet ve menfi zarar kavramlarına ilişkin şu genel açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır.
Müspet zarar; borçlu edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idiyse, bu durumla eylemli durum arasındaki fark müspet zarardır.
Diğer bir anlatımla müspet zarar, sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarardır. Kuşkusuz kâr mahrumiyetini de içine alır (Hâluk Tandoğan, Türk Mesuliyet Hukuku, İstanbul 2010, s. 426- 427). Örneğin, davacı davalının sözleşme gereği kabul ettiği fiyattan malı alamayınca başkasından ve daha fazla fiyatla almak zorunda kalması halinde bu iki fiyat arasındaki fark onun müspet zararıdır. Davacının mamelekinde, sözleşme yerine getirilseydi bulunacağı duruma göre bir azalma olmuştur. İşte müspet zarar bu iki bedel arasındaki farktan ibarettir.
Müspet zarar, alacaklının ifadan vazgeçerek zararının tazminini istemesi halinde söz konusu olur. Sözleşme ortadan kalkmamaktadır, yalnız alacaklının ifaya ilişkin talep hakkının yerini müspet zararının tazminine dair talep hakkı olmaktadır. Burada sözleşmenin feshedilmemesinden değil, borcunun ifa edilmemesinden doğan zararın söz konusu olduğu gözardı edilmemelidir.
Menfi zarar ise; uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı uğranılmayacak olan zarardır. Menfi zarar borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi yüzünden sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkar (Hâluk Tandoğan, age., s. 427). Bu husus BK’nun 108. maddesindeki düzenlemeden kaynaklanmıştır. Burada alacaklı sözleşmenin hükümsüzlüğünden kaynaklanan zararının tazmini söz konusudur. Çünkü sözleşme fesih edilerek hükümsüz olduktan sonra tekrar sözleşmeye dayanarak borcun ifa edilmemesinden doğan zarardan söz edilemez; istenilecek zarar menfi zarardır. Diğer bir söyleyişle, genel olarak menfi zarar, sözleşmenin kurulmamasından veya geçerli olmamasından; müspet zarar ise, ifa edilmemesinden doğan zararı ifade eder (Fikret Eren, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 12. Baskı, İstanbul 2010, s. 482).
Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 24/11/2021 tarih ve ..... esas sayılı dava dosyası ile İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğü'nün ..... Sicil Numarasında kayıtlı ..... vergi nolu .... Mahallesi .... Sokak No:9 Esenyurt İstanbul adresinde faaliyet gösteren .... Organizasyon İnşaat Sanayi Anonim Şirketi'nin 24/11/2021 tarihli ve saat 09:42 itibariyle davalı şirketin tasfiye işlemlerine başladığı, tasfiye işlemlerinin Bakırköy ..... İcra Dairesi'nin ..... iflas sayılı dosyasından yürütüldüğü anlaşılmıştır.
Davacının ilk talebinin tapu kaydının iptali ve davacı adına tescili talebi olması nedeniyle, kayıt kabul niteliğinde olmayan tapu iptali ve tescili talepleri yönünden İİK'nunda özel düzenleme yer almadığından, taraflar arasındaki işin niteliğine göre, görevli mahkemenin belirlenmesi zorunlu olduğu, (İstanbul BAM 3. Hukuk Dairesi'nin 12/02/2021 tarih ve 2020/1983 esas-2021/306 karar sayılı ilamı, İstanbul BAM 18. Hukuk Dairesi'nin 20/10/2022 tarih ve 2022/2719 esas-2022/2557 karar sayılı ilamı) bu şekildeki ilamlar da dikkate alındığından davada görevli olan mahkememizce davaya devam edilmiştir. Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nin ...... Hukuk Dairesi'nin , .... karar, ..... esas sayılı emsal kararında da tapu iptali davalarının, kayıt kabul davası şeklinde görülme olanağının bulunmadığı belirtilmiştir.
Tarafların iddia ve savunmaları, celp edilen tüm deliller, makememizce aldırılan kök ve ek bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamına binaen;
Somut olayda;
davacı şirket ile davalı müflis şirket arasında 05.01.2016 tarihli adi yazılı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmış, sonrasında 18.08.2018 tarihli ek sözleşme ile edimlerin şekli ve içeriğinin güncelendiği, her iki sözleşme de noter veya tapu sicil memuru huzurunda düzenlenmediğinden, resmi şekil şartını taşımadığının anlaşıldığı, davacının taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca bedeli ödenen taşınmazların kendi adına tescili, taşınmazlar üzerindeki ipoteklerin kaldırılması, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazların dava tarihindeki rayiç piyasa değerinin tazminat olarak ödenmesi yönünde olduğu, davacı şirketin dava konusu edilen taşınmazlar için davalı şirketle 05.01.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile 18.08.2018 tarihli ek sözleşme kapsamında düzenlenen 1.326.625,00 USD tutarındaki senetlerin tamamını ödedikleri, ödene tutarın ticari defterlerine usulüne uygun kaydedildiği, davalı şirkete dava konusu taşınmazlar bakımından herhangi bir borçlarının kalmadığı, buna mukabil davalı şirket tarafından imzalı davacı şirketin borcu kalmadığına dair yazılı bir belgenin dosyaya sunulduğu, bunun yanında, davacının sözleşme konusu taşınmazları teslim alamadığı, tapu devrinin gerçekleştirilmediği, ilgili taşınmazların mülkiyetinin halen müflis şirket adına kayıtlı olduğu ve söz konusu bağımsız bölümlerin %41 oranında tamamlanmış halde bırakıldığının mahkememizce aldırılan bilirkişi raporu ile de tespit edildiği, Borçlar Hukuku yönünden yapılan inceleme sonucunda sözleşmenin geçersiz olduğu dolayısıyla ödenen bedellerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi gerektiği, haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hâllerine de uygulanacağı, yasa hükümleri gereği, sözleşmenin ihlal edilmesi halinde (ayıplı ve eksik ifa halinde), oluşan bütün zararların, müsbet ve menfi zarar kapsamında, davalılardan tahsiline karar verilmesi gerektiği, bu bakımdan davacının taşınmazların dava tarihindeki rayiç piyasa değerinin tazminat olarak ödenmesi yönündeki talebinin yerinde olduğu, davacı kira talebinde bulunmuş ise de, sözleşmenin şekil şartlarına haiz olmadığı, baştan itibaren geçersiz sayıldığından, sözleşmeye göre bir kira bedeli belirlenmesi ve bağımsız bölümler tamamlanmamış olduğundan, emsale göre kira bedeli belirlenmesinin de mümkün olmadığı, tapu kaybının iptal ve tescili taleplerinin reddine, ipotek kaldırılması taleplerinin yasal koşulları oluşmaması ve tapu iptali ve tescili şartlarının mevcut olmaması bu nedenle ipoteğin korunması gerektiği, ipoteğin kaldırılması taleplerinin reddine, gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatı talebinin reddine, davalı ..... Organizasyon İnşaat Sanayi Anonim Şirketi'nin iflasına karar verilmiş olması ve Bakırköy ...... İcra Dairesi'nin ..... iflas sayılı dosyasından iflas işlemlerinin yürütüldüğü, davacının iflas masasına alacak kaydının terditli olarak yapıldığı anlaşıldığından, davacının dava dilekçesindeki talebi doğrultusunda rayiç piyasa değerindeki tazminat talebinin kabulü ile, 2.353.553,20-TL bakımından Bakırköy ...... İflas Dairesinin ..... iflas sayılı dosyasına kayıt ve kabulüne karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Tapu kaybının iptal ve tescili taleplerinin reddine,
2-İpotek kaldırılması taleplerinin reddine,
3-Gecikme nedeniyle kira kaybı tazminatı talebinin reddine,
4-Rayiç piyasa değerindeki tazminat talebinin kabulü ile, 2.353.553,20TL bakımından Bakırköy .... İflas Dairesinin ..... iflas sayılı dosyasına kayıt ve kabulüne,
5-Harçlar Kanunu gereğince kayıt ve kabul davasına dönen iş bu davada alınması gerekli 732,00 TL harcın peşin alınan 40.458,80 TL harcın mahsubu ile hazineye irat kaydına, fazla alınan 39.726,80 TL harcın hükmün kesinleşmesine müteakip istem halinde davacıya iadesine,
6-Davacı tarafından yapılan ayrıntısı UYAP'ta kayıtlı 38.751,00 TL bilirkişi ücreti, posta masrafı vb. giderler ile toplam harç gideri 812,70 TL olmak üzere toplam 39.563,70 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
8-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 45.000,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
9-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere hazır olan davacı vekilinin yüzüne karşı davalı vekilinin yokluğunda oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
14/05/2026
Başkan....
e-imzalıdır
Üye....
e-imzalıdır
Üye ....
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır
Full & Egal Universal Law Academy