T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/666 Esas
KARAR NO : 2024/696
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 22/07/2022
KARAR TARİHİ : 27/06/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 02/07/2024
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; Davalı müteahhit firmanın 29.12.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi ile İstanbul ili, .... ilçesi, .... mahallesi, .... mevkiinde bulunan ... ada, 3 parselde kayıtlı .... Projesindeki E blok 4.kat 29 nolu bağımsız bölümü davacı şirkete %50 ve dava dışı .....'ya %50 hisseli olacak şekilde sattığını, daha sonra dava dışı ....'nın hissesini ekte sunmuş olduğumuz yazılı sözleşme uyarınca davacı şirkete devrettiğini, taşınmaz bedelinin davalı şirkete ödendiğini, davalı şirket tarafından dava konusu taşınmazın iskanının, tapuların alınması vb. işlemler için davalıya Bakırköy ... Noterliğinin 26.12.2018 tarihli .... yevmiye numaralı vekaletnamesinin verildiğini, taşınmaz da davacı şirkete 10.05.2019 tarihli teslim tutanağı ile teslim edilmiş olup halihazırda davacı şirket tarafından fiilen kullanıldığını, ve davacının dava konusu taşınmazı kiraya verdiğini, Taraflar arasındaki sözleşmenin 8.maddesinin "SATICI; ALICI'nın işbu Sözleşme'deki tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve süresinde yerine getirmiş olması kaydıyla, KONUT'un anahtar teslimi" olarak tamamlanıp ALICI'ya teslim edilmesini müteakip mücbir nedenler dışında en geç 30(otuz) gün içerisinde ALICI adına tapu ferağ takririni takyidatsız olarak verecektir." şeklinde olduğunu, ancak davacı tarafın tapuda ferağ vermeye yanaşmadığını, ayrıca bu maddeye göre davalının taşınmazı takyidatsız olarak davacıya devretmesi gerektiğini, ancak taşınmaz üzerinde 2 bankanın ipoteğinin bulunduğunu, bu ipotekler sebebiyle davacının uğrayabileceği zararlara ilişkin her türlü dava haklarının saklı olduğunu beyanla davanın kabulüne, -İstanbul ili, .... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkii, ... ada, 3 parselde kayıtlı bulunan E blok 4.kat 29 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tapuya tesciline, davacının ileride telafisi imkansız mağduriyeti söz konusu olabileceğinden dava sonucuna kadar dava konusu taşınmaz üzerine öncelikle teminat ödenmesine gerek olmaksızın sayın mahkeme aksi kanaatte ise uygun bir teminat karşılığında ihtiyati tedbir konulmasına, Yargılama masrafları ve vekâlet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddini talep ettiklerini, zira davacının iddia ve taleplerine göre işbu davaya bakmakla görevli mahkemenin, tüketici mahkemesi olduğunu görevin kamu düzenine ilişkin olduğunu, dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi gerektiğini, TKHK m. 3, TKHK m. 73 ve HMK m. 1 uyarınca ve yerleşik yargıtay kararları dikkate alındığında, davanın Tüketici Mahkemelerinde görülmesi gerektiğini, davanın yetkisiz mahkemede açıldığını, ayrıca davacı tarafın, sadece tapu iptal ve tescil davası açtığını, bedel iadesi talep edilmediğini, söz konusu dava tapu iptal ve tescil davası olup; taşınmaz aynına ilişkin olduğunu, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununda açıkça düzenlendiği üzere; taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu, bu nedenle, işbu davanın yetkisiz mahkemede olduğundan davanın reddi gerektiğini, yetkili mahkemenin, Küçükçekmece Mahkemeleri olduğunu, davacının işbu davayı açmasında hukuki yarar olmadığını, davanın bu usuli eksiklik nedeniyle de ayrıca reddi gerektiğini, davalının sektördeki durumu ve güveni nedeniyle, iş birliği yaptığı firmalara borçlu kalması, onları zor duruma düşürmesinin mümkün olmadığını, davalının iş ahlakını bilmesine rağmen kendi borcu olmayan hususlarda aleyhine işbu davayı ikame eden davacının hukuki yararının varlığından bahsetmek mümkün olmadığını, davacının hukuki ilişkinin derhal tespitinde menfaatinin varlığı için öncelikle, davacının bir hakkı veya hukuki durumu güncel ve ciddi bir tehlike ile tehdit edilmesi gerektiğini, söz konusu bu tehdidin davacı için bir tehlike oluşturabilmesi, bu tehdit nedeniyle, davacının hukuki durumunun tereddüt içinde olmasına ve bu hususun, davacıya zarar verebilecek nitelikte bulunmasına bağlı olduğunu, açıklanan sebeplerden ve yerleşik yargıtay içtihatlarından da anlaşıldığı üzere Davacı tarafın işbu davayı ikame etmekte hukuki yararı olmadığını, davaya konu taşınmazların bulunduğu projenin inşaatı belediyenin idari işlemi nedeniyle mücbir sebep teşkil edecek şekilde sekteye uğradığını, davalı şirketin bahsi geçen konutun yer aldığı inşaata sözleşmeye uygun şekilde süresinde başlamış ve inşaatın %90’lık kısmını planlanan vakitte tamamladığını, inşaatın bitirilmesine yakın tarihte, .... Belediyesi tarafından yapılan 27.12.2017 tasdik ve 30.03.2018 askı tarihli Küçükçekmece İlçesi, .... Caddesi - .... Caddesi Arası Yol, Kavşak Ön Projesine ilişkin 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliği ile davalı şirketin bahse konu projesinin tam ortasından yol geçirilmesine karar verildiğini, bu karara ilişkin davalı şirketin .... Belediyesi İmar Ve Şehircilik Daire Başkanlığı Planlama Müdürlüğüne itiraz ve iptal başvurusunda da bulunduğunu, idare tarafından başlanan yol yapım çalışmaları nedeniyle inşaat çalışmaları durdurulmak zorunda bırakıldığını, davalı şirketin , yol yapım çalışmalarının sona ermesinin ardından vakit kaybetmeksizin inşaata devam ettiğini, ancak bu beklenmedik durumun, idari prosedür ve izinlerin gecikmesine sebep olduğunu, işbu davaya konu projenin ve dolayısıyla davacıya yapılacak olan tescilin davalı şirketin kontrolünün tamamen dışında gerçekleşen bu idari işlemden kaynaklı mücbir sebepten dolayı gerçekleşemediğinin açık olduğunu, davacının dava dilekçesinde bahsettiği davacı ve davalı şirket arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapımı Sözleşmesi'nin 4.4 nolu maddesinde daire tescilinin en geç 28.05.2019 tarihinde yapılacağının belirtildiğin, İlgili sözleşme maddesinin; "SATICI, KONUTU mücbir sebepler dışında işbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 31.01.2019 tarihi içerisinde "Anahtar Teslimi" olarak tamamlayacak ve ALICI'ya fiilen teslim etmek için davet edecektir." şeklinde olduğunu, 31.01.2019 tarihinin anahtar teslimi- fiili teslim için öngörülen tarih olduğunu, kaldı ki ilgili madde de açıkça belirtildiği üzere mücbir sebepler dışında denildiğini, davalının Gayrimenkul Satış Sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirdiğini, davacının davalının tapu devrinden kaçma niyetindeymiş algısı ile ikame ettiği işbu davanın reddi gerektiğini,,dava konusu taşınmazların davacıya teslim edildiğini, tedbir kararına itiraz ettiklerini, beyanla davanın görev ve yetki yönünden, ayrıca esas yönünden reddi ile, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Taraf şirketlerin ticaret sicil kayıtları,
Davaya konu taşınmazın tapu kayıtları,
Davaya konu gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi,
29/05/2019 tarihli devir ve temlik sözleşmesi,
Konut-Teslim Tesellüm Belgesi,
Mahkememizce aldırılan 02/11/2023 tarihli bilirkişi raporu,
Mahkememizin 27/07/2022 tarihli tensip zaptının 4/d maddesi ile "d)Davacı taraf eksik harcı belirtilen kesin süre içeresinde tamamladığında ve dava değerinin %15'i (167.470,20 TL) oranında teminat yatırıldığında; ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile; İstanbul ili, Küçükçekmece ilçesi, .... mahallesi, .... mevkii, .... ada, 3 parselde kayıtlı bulunan E blok 4.kat 29 nolu bağımsız bölüm ile sınırlı olmak ve bu taşınmazların davalı adına kayıtlı olması şartıyla taşınmazın 3.kişilere devrinin engellenmesine, işbu karara HMK 394. maddesi gereğince tutanağın tebliğinden itibaren bir hafta içerisinde mahkememiz nezdinde itiraz yolunun açık tutulmasına,..." karar verilmiş olup, davacı tarafça sunulan ve mahkememiz kasasına alınan 10/08/2022 tarihli 167.471,00 TL'lik teminat mektubu karşılığında, 16/08/2022 tarihli müzekkere ile tapuya müzekkere yazılarak tedbir kararı yerine getirilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mah, .... Ada, 3 Parsel, Blok/Kat/Giriş-B.B.No: E/ 4/ - (Bağ.Böl.No:29) olan taşınmazın davalı .... Yapı A.Ş adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tescili isteminden ibarettir.
Taraflar arasındaki asıl konunun 29/12/2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi gereği sözlemenin 8.maddesi noktasında toplandığı görüldü.
Görev Ve Yetki İtirazı Bakımından :
Taraflar tacir olup; tüzel kişilik adına dava konusu taşınmazı satın almıştır. Davacı tüketici olarak tanımlanamayacağı gibi yaptığı işlemin tüketici işlemi olarak kabulüne de olanak bulunmamaktadır. taşınmazın satışına ilişkin sözleşmede alıcının davacı anonim şirket olması, ödemelerin davacı şirket tarafından yapılması, taşınmaza ait faturanın da şirket adına düzenlenmesi ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde ; sözleşmenin ve davanın tarafları ile işlemin niteliğine göre, ortada bir tüketici işleminin bulunmadığı, davacının tüketici sayılamayacağı, uyuşmazlığın 6502 Sayılı yasa kapsamında kalmadığı, uyuşmazlığın ticari dava niteliğinde olduğu anlaşıldığından mahkememizin görevli olduğu ve davaya konu taşınmazın yer itibariyle İstanbul İli .... ilçesinde olduğu, Bakırköy Asliye Ticaret Mahkemelerinin yetkili olduğu anlaşılmıştır.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce aldırılan 02/11/2023 tarihli bilirkişi raporu bilimsel veri ve içeriğe sahip, denetime elverişli bulunması sebebiyle hükme esas alınmıştır.
Davaya konu satış sözleşmesinin incelenmesi;
Satıcı sıfatıyla davalı .... Yapı şirketi ile alıcı sıfatıyla davacı Taşçılar Madencilik (% 50 hisseli) ve dava dışı .... (% 50 hisseli) olacak şekilde imzalanan 29.12.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesinin davaya konu ..... projesi E Blok, 29 nolu dairenin 567.000,00 TL bedelle satışına ilişkin olduğu görülmüştür.
Daha sonra devir ve temlik eden sıfatıyla dava dışı .... ile devir ve temlik alan sıfatıyla davacı ..... Madencilik arasında düzenlenen 29.05.2019 tarihli Devir ve Temlik Sözleşmesi ile dava dışı ....’nın davaya konu taşınmazdaki % 50 hissesini davacı Taşçılar Madencilik şirketine devretmiş olduğu anlaşılmaktadır.
Davanın tarafları arasında imzalanan sözleşmenin ‘Tapu Ferağ Takririnin Verilmesi’ başlıklı 8. maddesinde; “Satıcı, alıcının iş bu sözleşmedeki tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve süresinde yerine getirmiş olması kaydıyla, konutun anahtar teslimi olarak tamamlanıp alıcıya teslim edilmesini müteakip mücbir nedenler dışında en geç 30 gün içerisinde alıcı adına tapu ferağ takririni takyidatsız olarak verecektir.” şeklinde olduğu görülmektedir.
Davanın tarafları arasında imzalanmış olduğu görülen Konut Teslim - Tesellüm Belgesinden davaya konu E Blok, 29 nolu dairenin davacı tarafa fiili olarak 10.05.2019 tarihinde teslim edilmiş olduğu görülmektedir.
30.05.2023 tarihinde davaya konu dairenin içinde yeraldığı .... Sitesinde yerinde yapılan incelemelerde; davaya konu olan sitede inşaat işlerinin tamamlanmış olduğu ve bloklarda oturumun başlamış olduğu, sözleşmede belirtilen E Blok, 29 nolu dairenin davacı taraf zilyetliğinde olduğu ve davacının kiracısı tarafından kullanılmakta olduğu tespit edilmiştir.
Küçükçekmece Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü'nden celp edilen tapu kayıtlarından; Küçükçekmece İlçesi, .... Mahallesi, .... Ada, 3 Parselde yeralan E Blok, 29 nolu Konutun Tam hissesinin davalı .... Yapı şirketi adına kayıtlı olduğu, davaya konu olan bağımsız bölüm üzerinde 25.09.2020 tarihinden başlamak üzere icrai ve ihtiyati haciz şerhlerinin bulunmakta olduğu, ayrıca bağımsız bölüm üzerinde alacaklısı .... A.Ş., borçlusu davalı şirket olan 70.030.000 TL tutarlı müşterek ipoteğin 08.09.2016 tarihinde tesis edilmiş olduğu, yine bağımsız bölüm üzerinde alacaklısı .... Bankası ...., borçlusu davalı şirket olan 30.000.000 Euro tutarlı müşterek ipoteğin 16.10.2018 tarihinde tesis edilmiş görülmüştür.
Davaya konu taşınmazın değerinin tespiti bakımından:
Davaya konu 29 nolu dairenin bulunduğu semt, mevkii, dairenin takriben brüt 60 m2, takriben 32 m2 net (9 m2 teras) büyüklüğü, dairenin 1+0 amerikan mutfaklı mimarisi, dairenin bir site içinde ve yeni inşa edilmiş bir yapıda bulunması, dairenin arsa payı, dairenin bulunduğu 4. kat, dairenin bulunduğu cephe, dairenin önünün açık olup olmaması ve site içi manzaraya sahip olması, dairenin inşaat ve dekorasyon kalitesi, bu bölgede bu türden bir konuta olan talep durumu, dairenin şehrin merkezi noktalarına ve ana trafik arterine olan mesafesi, dairenin belediye ve altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu, bu bölgede bu türden gayrimenkullerin emsal satış değerleri, değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve değerine tesir eden tüm etkenler hep birlikte değerlendirilerek davaya konu dairenin tamamlanmış bir halde 22.07.2022 dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 2.000.000,00TL olacağı mahkememizce aldırılan bilirkişi raporuyla tespit edilmiştir.
Tarafların iddia ve savunmaları, celp edilen tüm deliller, mahkememizce aldırılan 02/11/2023 tarihli bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına binaen;
Somut olayda: satıcı sıfatıyla davalı .... Yapı şirketi ile alıcı sıfatıyla davacı .... Madencilik (% 50 hisseli) ve dava dışı .... (% 50 hisseli) olacak şekilde imza edilen, davaya konu .... projesi E Blok, 29 nolu dairenin 567.000,00 TL bedelle satışına ilişkin 29.12.2016 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi imza edilmiş olduğu, 29.05.2019 tarihli Devir ve Temlik Sözleşmesi ile dava dışı ....’nın davaya konu taşınmazdaki % 50 hissesini davacı .... Madencilik şirketine devretmiş olduğu, davanın tarafları arasında imzalanan sözleşmenin ‘Tapu Ferağ Takririnin Verilmesi’ başlıklı 8. maddesinde; “Satıcı, alıcının iş bu sözleşmedeki tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve süresinde yerine getirmiş olması kaydıyla, konutun anahtar teslimi olarak tamamlanıp alıcıya teslim edilmesini müteakip mücbir nedenler dışında en geç 30 gün içerisinde alıcı adına tapu ferağ takririni takyidatsız olarak verecektir.” şeklinde olduğu, davaya konu taşınmazın davacı tarafa fiili olarak 10.05.2019 tarihinde teslim edilmiş olduğu, sözleşmenin ilgili maddesi gereği olarak davaya konu taşınmazın davacı adına tapu devrinin (10.05.2019 + 30 gün) 10.06.2019 tarihinde verilmiş olması gerekeceği, davaya konu taşınmazın içinde bulunduğu inşaatın tamamlanmış ve binanın komple oturumda olduğu, davaya konu dairenin de tamamlanmış, davacı tarafa fiili olarak teslim edilmiş ve davacı zilyetliğinde olduğu, davaya konu taşınmazın içinde bulunduğu blokta Kat İrtifakının tesis edilmiş olduğu, davaya konu taşınmazın tam hissesinin davalı şirket adına kayıtlı olduğu, dava konusu; ..... Projesi, E Blok, 4. kat, 29 nolu taşınmazın satış bedelinin, davacı tarafından ödendiğinin sabit olduğu, bu hususta taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığı, anlaşıldığından davanın kabulüne karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kabulü ile:
-İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah, .... Ada, 3 Parsel, Blok/Kat/Giriş-B.B.No: E/ 4/ - (Bağ.Böl.No:29) olan taşınmazın davalı .... Yapı A.Ş adına olan tapusunun iptali ile davacı .... Madencilik Turizm Yapı San. Ve Dış Tic. AŞ adına tapuya kayıt ve tesciline,
2-İİK 28.maddesi uyarınca kısa hüküm özetinin derhal Yazı İşleri Müdürlüğü tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesine,
3-Tedbir kararının kararın kesinleşmesine kadar devamına,
3-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 136.620,00 TL harcın, peşin ve tamamlama harcı alınan 34.155,00 TL, harcın mahsubu ile eksik 102.465,00 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan ayrıntısı UYAP'ta kayıtlı 12.202,50 TL bilirkişi ücreti, posta masrafı vb. ile toplam harç gideri 34.235,70 TL olmak üzere toplam 46.438,20 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
5-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 232.000,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-Davalı tarafından dosyaya masraf depo edilmemesi ve yargılama gideri yapılmaması nedeniyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.27/06/2024
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır