Bakırköy 7. Asliye Ticaret Mahkemesi 2023/1056 Esas 2025/460 Karar

T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2023/1056 Esas
KARAR NO : 2025/460

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 01/02/2021
KARAR TARİHİ : 08/05/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 14/05/2025
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; müvekkili ile davalı ... İnşaat San. Ve Tic. A.Ş arasında akdedilen 10/03/2014 tarihli ''10/01/2014 tarihli Alt Yüklenici Sözleşmesi'' gereği dava konusu İstanbul ili .... ilçesi .... Mah. .... ada 5 parsel K Blok 8.Kat 61 bağımsız bölüm numaralı bölümde yer alan taşınmazı satın aldığını, sözleşme konusu bağımsız bölümün tapu kaydı üzerinde davalı şirketin borcu nedeniyle diğer davalı ... Bank Anonim Şirketi lehine ipoteklerin bulunduğunu, sözleşmeye konu bağımsız bölümün davalı .... A.Ş adına kayıtlı olan tapu kaydının iptalini ve diğer davalılar lehine tesis edilen ipoteklerden ari bir şeklide müvekkili adına tapuda tesciline karar verilmesini, kabul görülmemesi halinde ise dava tarihindeki rayiç değerinin tespit edilerek bu miktarın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı .... A.Ş.'nden alınarak müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: davalı Tasfiye Halinde .... İnşaat Sanayi Ve Ticaret Anonim Şirketi adına iflas masası vekili cevap dilekçesinde özetle: müflis şirket hakkında verilen iflas kararının henüz kesinleşmediğini, bu nedenle davanın ikinci alacaklılar toplantısından 10 gün sonrasına bırakılması gerektiğini belirterek davanın reddini istemiştir.
Davalı Tasfiye ... Bank Anonim Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle: görev bakımından itirazları bulunduğunu, görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemeleri olduğunu, davacının iddiasına göre uyuşmazlığın müvekkili lehine kurulan ipotekten kaynaklı olduğunu, davalılar arasında HMk 57. Vd maddeleri kapsamında ihtiyari ve mecburi dava arkadaşlığı da bulunmadığını, davacının, davalılar ile ilgili olarak birbirinden farklı iddiaları bulunduğunu, dava konusu uyuşmazlığın diğer davalı ...'ya yönelik şahsi taleplerden kaynaklandığını, davanın tapu iptal ve ipoteğin terkini davası olduğunu, gayrimenkulün aynına ilişkin olduğunu, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi'nin kesin yetkili olduğunu, taşınmazın Esenyurt ilçesinde olmasından ötürü Büyükçekmece Mahkemelerinin görevli olduğunu, davacının aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, TMK 705. Maddesinin:“Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.” hükmünü amir olduğunu, davacının, bütün iddialarını diğer davalı ... A.Ş. ile imzalamış olduğu adi yazılı sözleşmeye dayandırdığını ancak başlı başına bu sözleşmenin davacıya bir mülkiyet hakkı tanımayacağının mülkiyetin ancak tescil ile mümkün olduğunu, müvekkiline karşı ipoteğin usulsüz tesis edildiği yönündeki iddiayı ancak gayrimenkul üzerindeki hak sahibinin yöneltebileceğine şüphe olmadığını, davacının bu nedenle aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, tapu iptal ve tescil talebi açısından müvekkil banka adına pasif husumet yokluğu bulunduğunu, davaya konu taşınmazın müvekkil banka üzerine kayıtlı olmadığı göz önüne alındığında; bu talebin müvekkile yönlendirilmesi de mümkün olmadığını, gayrimenkulün mülkiyetinin diğer davalı ... A.Ş.’de olduğunu, tapu iptal ve tescil talebi ancak ve ancak diğer davalı şirkete yöneltilebileceğini, bu bakımdan müvekkili banka yönünden bu davada pasif husumet yokluğu bulunduğunu, müvekkilinin dava konusu ipoteği, ...A.Ş.’ne kullandırdığı ticari kredilerinin güvencesi olarak, kredi borçlusu diğer davalı firmaya ait, üzerinde hiçbir kısıtlama ve şerh olmayan bir taşınmaz üzerinde kurduğunu, davacı ise işbu davada müvekkiline karşı talebini tapuya şerh edilmemiş, geçersiz ve üstelik adi yazılı şekilde düzenlenmiş sözleşmeye dayandırdığını, MK m. 215/2 uyarınca davacının sözleşme olarak öne sürdüğü adi yazılı belgenin müvekkil bankaya karşı ileri sürülemeyeceğini, davacının ipotek terkinini talep hakkı olmadığını, ipoteğin terkininin koşulları TMK’nda açıklanmış olduğunu, somut olayda bu koşulların da mevcut olmadığını, malik sıfatı bulunmayan davacının TMK 716 ve 1024.maddesine dayanarak da müvekkili aleyhine dava açması ve ipoteğin terkinini talep etmesi de hukuken mümkün olmadığını, malik olmayan davacının taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine de sahip olmadığını, bu nedenle de tasarruf yetkisi olmayan bir kişinin taşınmaz üzerindeki ipoteğin terkinini talep etmesinin mümkün olmadığını, müvekkil bankanın sübjektif özen yükümlülüğüne Aykırı Hareket Ettiği Ve İyiniyetli Olmadığı İddiasının ise dinlenemeyeceğini, davacı kendi üzerine düşen özen ve kanuni yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bundan dolayı davalı bankanın sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını beyanla davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Davaya konu tapu kaydı, Bakırköy .... İcra (İflas) Dairesi'nin ... iflas sayılı dosyası,
Mahkememizin 01/10/2024 tarihli bilirkişi raporu
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, yüklenicinin temlikine dayalı davacı adına satış vaadi sözleşmesine göre tescili yapılan taşınmazdaki hukuki ayıp niteliğinde bulunan ipoteklerin fekki istemine ilişkindir.
Mahkememizin ... esas, ... karar sayılı, 22/06/2023 tarihli ilamı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi .... Hukuk Dairesi'nin .... esas, ... karar sayılı ilamı ile kaldırılmış olduğu, kaldırma kararı sonrası dosyanın mahkememizin ... esasına kaydının yapıldığı görülmüştür.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce aldırılan 01/10/2024 tarihli bilirkişi raporu bilimsel veri ve içeriğe sahip, denetime elverişli bulunması sebebiyle hükme esas alınmıştır.
Davalı işveren .... şirketi ile davacı alt yüklenici .... Makine İnşaat şirketi arasında imzalanan 10.03.2014 tarihli ‘10.01.2014 tarihli Alt Yüklenici Sözleşmesine Ek Protokol (2)’ belgesinin ‘Mutabık Kalınan Hükümler’ başlıklı 2. Maddesinde;
“2.1. İşbu Protokol tarihinde ...’nin Alt Yükleniciye olan borcu 869.220 TL'dir.
"2.2. Taraflar arasında ... Blok mekanik işlerinin yapımı hususunda 10.01.2014 tarihli Altyüklenici Sözleşmesi akdedilmiştir.
Aynı tarihte akdedilen Ek Protokol (1) de yazılı:
"Taraflar, işbu Ek Protokol ile Alt Yüklenici Sözleşmesinin ödemeler Başlıklı 5. maddesinde düzenlenen ödeme plan ve şartlarına ek olarak, Alt Yüklenici Sözleşmesine ilişkin bedeli, .... tarafından inşa edilen .... Projesinde ve .... Projesinde yer alan gayrimenkullerin devri şeklinde barter usulü ödenebileceği ve bu durumda yapılan barter bedelinin hakedişlerden tenkis edilerek cari hesabına uygulanabileceği hususunda mutabık kalmışlardır.’ hükmü gereği; ...., Cari Borcuna karşılık, işbu Protokolün imza tarihinden önce akdedilen Satım Sözleşmesi ile .... K Blok, 8. Kat, 61 nolu taşınmazı (Kozaşehir’deki taşınmaz) Alt Yükleniciye devredecektir. Kozaşehir’deki taşınmazın toplam satım bedeli 888.632 TL olacak şekilde mutabakat sağlanmıştır. Böylelikle, işbu protokol gereğince ...., Cari Borcuna istinaden yukarıda belirtilen rakam kadar ödemiş olacaktır."
"2.3. Alt Yüklenici tarafından satım bedeli dışındaki KDV, tapu devir harç ve masraflarının yarısının ödenmesini müteakip Tapu Devri gerçekleştirilecektir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Mahkememizce görevlendirilen bilirkişi heyetince; 20.05.2024 tarihinde İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, .... Ada, .... Parselde bulunan .... Blokta yerinde yapılan keşifte; "konu olan .... blokta davacı şirketin 10.03.2014 tarihli ‘10.01.2014 tarihli Alt Yüklenici Sözleşmesine Ek Protokol ile üstlenmiş olduğu tesisat işleri de dahil tüm inşaat işlerinin tamamlanmış olduğu, .... bloğun komple oturumda olduğu" tespitleri yapılmıştır. 20.05.2024 tarihinde İstanbul İli, .... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parselde yer alan K Blok, 8. Kat, 61 nolu Konut nitelikli bağımsız bölümde yerinde yapılan keşifte; "K blokta inşaat işlerinin tamamlanmış olduğu, K bloğun komple oturumda olduğu, davaya konu 61 nolu dairenin kapısının kilitli olduğu, site yönetiminden alınan bilgilerden davaya konu 61 nolu dairenin davacı şirket zilyetliğinde olduğu ve davacı şirket tarafından kiraya verilmiş olduğu" tespit edilmiştir.
Esenyurt Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü celp edilen tapu kayıtlarına göre; İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, .... Ada, .... Parselde yer alan K Blok, 8. Kat, 61 nolu Konut nitelikli bağımsız bölümün Tam hissesinin 20.01.2012 tarihli Kat İrtifakı Tesisi işleminden davalı .... İnşaat şirketi adına kayıtlı olduğu, söz konusu bağımsız bölüm üzerinde 14.01.2019 tarihinden başlamak üzere çok sayıda ihtiyati haciz ve icrai haciz şerhlerinin bulunmakta olduğu, yine konu olan bağımsız bölüm üzerinde Alacaklısı davalı .... Bank A.Ş., Borçlusu davalı .... İnşaat şirketi olan 12.300.000 Euro tutarlı müşterek ipoteğin 30.10.2014 tarihinde tesis edilmiş olduğu görülmüştür.
Davaya konu dairenin bulunduğu semt, mevkii, dairenin 136,49 m2 büyüklüğü, dairenin 3+1 mimarisi, dairenin bir site içinde ve yeni inşa edilmiş bir yapıda bulunması, dairenin arsa payı, dairenin bulunduğu kat, dairenin bulunduğu cephe, dairenin önünün açık olup olmaması ve manzara durumu, dairenin inşaat ve dekorasyon kalitesi, bu bölgede bu türden bir konuta olan talep durumu, dairenin şehrin merkezi noktalarına ve ana trafik arterine olan mesafesi, dairenin belediye ve altyapı hizmetlerinden yararlanma durumu, bu bölgede bu türden gayrimenkullerin emsal satış değerleri, değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve değerine tesir eden tüm etkenler hep birlikte değerlendirilerek, davaya konu dairenin tamamlanmış bir halde 01/02/2021 dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 780.000,00TL kadar olduğu, 30.03.2021 iflas tarihi itibariyle rayiç değerinin 820.000,00TL kadar olduğu mahkememizce aldırılan 01/10/2024 tarihli bilirkişi raporu ile tespit edilmiştir.
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti ya da sınırlı ayni hak edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK m.1023)
Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyiniyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmasına ilişkindir. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Bu yönü ile iyiniyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken veya ayni hak tesis ederken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir.
Şayet yüklenici risk almak istemiyorsa sözleşme nedeniyle devrin yapılacağını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline şerh vermekten imtina edilmesi durumunun, iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasının menfaatler dengesine de aykırı olduğu düşünülmektedir.
Tarafların iddia ve savunmaları, celp edilen tüm deliller, mahkememizce aldırılan bilirkişi raporu ile tüm dosya kapsamına binaen;
Somut olayda;
Davacı ile davalı müflis .... şirketi arasında imze edilen ek protokolde konu edilen K Bloğun inşaatının tamamlanmış ve protokolde belirtilen 61 nolu dairenin davacı şirket zilyetliğine geçmiş olduğu, tapu müdürlüğü tarafından gönderilen tapu kaydından davaya konu K Blok, 8. Kat, 61 nolu Konut nitelikli bağımsız bölümün tam hissesinin 20.01.2012 tarihli Kat İrtifakı Tesisi işleminden davalı ... İnşaat şirketi adına kayıtlı olduğu ve de sıralanan tüm bu bilgiler ışığında, teknik olarak davaya konu K Blok, 8. Kat, 61 nolu Konut nitelikli bağımsız bölümün tapu tescil koşullarının oluşmuş olduğu, bu yönü dava konusu taşınmazın davacı adına tescilinin koşullarının oluştuğu, ancak davalı işveren .... şirketinin, davalı bankadan kullandığı kredi karşılığında söz konusu taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettirdiği ve aynı taşınmaza yüklenicinin borçlarından dolayı ayrı ayrı hacizler konulduğu, dosyada mübrez tapu kaydından; dava konusu taşınmazın tam hissesinin 20.01.2012 tarihli Kat İrtifakı Tesisi işleminden davalı .... İnşaat şirketi adına kayıtlı olduğu, söz konusu bağımsız bölüm üzerinde 14.01.2019 tarihinden başlamak üzere çok sayıda ihtiyati haciz ve icrai haciz şerhlerinin bulunmakta olduğu, yine davaya konu olan bağımsız bölüm üzerinde alacaklısı davalı .... A.Ş., borçlusu davalı .... İnşaat şirketi olan 12.300.000 Euro tutarlı müşterek ipoteğin 30.10.2014 tarihinde tesis edilmiş olduğunun görüldüğü, İyiniyetli üçüncü kişinin TMK m.1023 uyarınca "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekeceği, bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken veya ayni hak tesis ederken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebileceği, şayet yüklenici risk almak istemiyorsa sözleşme nedeniyle devrin yapılacağını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddialarını bertaraf edebileceği, tapu siciline şerh vermekten imtina edilmesi durumunun, iyiniyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunmasının menfaatler dengesine de aykırı olacağı, sözleşmenin tapuya şerh ettirilmek suretiyle davalı bankanın iyiniyeti ortadan kaldırılabilecek iken, bu şerhin işlenmesinden imtina edilmesinin davalı bankanın, tapuya güvenerek tesis ettiği ipoteğin yolsuz olduğu ve iyiniyetli olmadığı sonucunu doğurmayacağı kaldı ki davacının tacir olup, tacirliğe ilişkin yükümlülüğü bakımından basiretli davranması gerektiği anlaşılmakla, bu yönü ile TMK’nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesinin" davalı banka yönünden geçerli olduğu, davacı adına tescil şartları oluşmuş ve davalı .... şirketine kullandırılan krediler sebebiyle davacının sorumluluğunun bulunmadığı, bankanın kötü niyetli olduğunun dosya kapsamında somut bilgi ve belgeler ile ispat edilemediği, anlaşıldığından, davalı .... Bank A.Ş adına açılan davanın reddine, davanın kısmen kabulü ile, İstanbul ili, ... ilçesi, .... mah., .... ada, .... nolu parsel K blok K/8/-/61 nolu bağımsız bölümün (iflas nedeniyle tasfiye halinde .... İnş. San. Ve Tic. A.Ş adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı .... Mühendislik Makina İnşaat Sanayi ve Dış Ticaret Limited Şirketi adına tapuya kayıt ve tesciline karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın KISMEN KABULÜ İLE,
İstanbul ili, ... ilçesi, ... mah., ... ada, .... nolu parsel K blok K/8/-/61 nolu bağımsız bölümün (iflas nedeniyle tasfiye halinde .... İnş. San. Ve Tic. A.Ş adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı .... Makina İnşaat Sanayi ve Dış Ticaret Limited Şirketi adına tapuya kayıt ve tescline )
2-İİK'nin 28. Md uyarınca kısa hüküm özetinin derhal yazı işler müdürlüğü tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesine,
3-Tedbir kararının kararın kesinleşmesine kadar devamına,
4-Davalı ....Bank A.Ş adına açılan davanın reddine,
5-)Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli ‭‭53.281,8‬0-TL harcın peşin alınan 15.175,62 TL harcın mahsubu ile eksik ‭‭38.043,18‬ TL davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nden tahsili ile hazineye irad kaydına,
6-)Davacı tarafından yapılan ‭ayrıntısı UYAP'ta kayıtlı 12.516,3‬0 TL posta masrafı, bilirkişi ücreti vb. Masraflar ile toplam harç gideri olan ‭‭15.234,92‬ TL olmak üzere toplam ‭‭27.751,22‬ TL yargılama giderinin davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nden tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-)HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
8-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 126.800,00 TL avukatlık ücretinin davalı (İflas Nedeniyle) Tasfiye Halinde ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi'nden tahsili ile davacıya ödenmesine, (Karar tarihine en yakın tarihte hesap edilen taşınmaz değeri 820.000,00 TL)
9-Davalı ... Bank A.Ş. kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 126.800,00 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalı ... Bank A.Ş.'ne ödenmesine, (Karar tarihine en yakın tarihte hesap edilen taşınmaz değeri 820.000,00 TL)
10-Davalı .... Bank A.Ş. Tarafından yapılan yargılama gideri olan 370,00 TL'nin davacıdan tahsili ile Davalı .... Bank A.Ş.'ne verilmesne,
11-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen ilgili davalıya iadesine,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere davacı vekilinin yüzüne karşı davalı tarafın yokluğunda yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/05/2025

Başkan ....
Üye ....
e-imzalıdır
Üye ....
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır

Full & Egal Universal Law Academy