T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/500 Esas
KARAR NO : 2025/458
DAVA : Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ : 10/12/2021
KARAR TARİHİ : 08/05/2025
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 13/05/2025
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; müvekkili şirket ile dava dışı ... İnşaat San. ve Gayrimenkul Limited Şirketi iş ortaklığı tarafından, İstanbul ili, ... ilçesi, .... Mahallesi adresinde bulunan ... pafta, ... ada, ... parsel numaralı taşınmaz ("Taşınmaz") üzerinde, "... Villaları" isimli bir proje inşa edildiğini, müvekkili Şirketin, taşınmaz üzerinde bulunan, mülkiyeti Davalı ...'na ait, A/A Blok- 3 numaralı villayı (" ... no.lu Villa") 315.000,00- ABD Doları bedel karşılığında 02.10.2017 tarihinde satın aldığını, ... no.lu villayı müvekkilimize devreden Davalı ..., satış bedeli olan 315.000,00- ABD Dolarının çoğunluk hissesinin sahibi olduğu diğer Davalı ... Uluslararası Yatırım Danışmanlık Dış Tic. Limited Şirketine ait banka hesabına ödenmesini talep ettiğini, ...'nun, Davalı ... Şirketi'nin toplamda 5.000.000 TL değerindeki hisselerinin 4.999.975 TL karşılığındaki hisselerine sahip olduğunu, bu sebeple müvekkilinin, ... no.lu villanın satış bedeli olan 315.000,00- ABD Dolarını Davalı ...'ya banka kanalıyla ödediğini, müvekkili şirketin ayrıca, davalı... 'ya ait, yine aynı Taşınmaz üzerinde bulunan G/G Blok-3 numaralı villayı (".... no.lu villa"), müvekkili Şirketin Davalı ...'ndan olan alacağına mahsuben 02.10.2017 tarihinde devraldığını, dava konusu gayrimenkullerin satışından sonra, ... Bankası A.Ş., müvekkili Şirket'e keşide ettiği, Beyoğlu .... Noterliğinin (i) 29.03.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ve (ii) 04.04.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnameleriyle, ... Bankası ve Davalı .... arasında kredi sözleşmesi akdedildiğini,...'nın yükümlülüklerini yerine getirmemesi sebebiyle hesabının kat edildiğini, davalı .... 'nın kullanmış olduğu kredinin teminatı olarak, ... no.lu villa üzerine 3.000.000-TL ve .... no.lu villa üzerine 3.200.000-TL olmak üzere, her bir villa üzerine birinci dereceden ipotek tesis edildiğini, .... ve .... no.lu villaların 02.10.2017 tarihinde müvekkilimiz Şirket'e ipotekli olarak satılmalarından dolayı, müvekkili Şirket'in yeni malik olarak bankaya karşı sorumlu olduğunu, Toplam 29.663.878,54-TL'lik kredi borcunun, ipotek miktarlarıyla sınırlı olmak üzere, müvekkili Şirket tarafından ödenmesi gerektiğini, aksi halde müvekkili Şirket aleyhine yasal takip işlemlerinin başlatılacağının ihtar edildiğini, davalıların .... ve .... no.lu villalar üzerindeki ipoteklerin terkini için Banka'ya ve/veya müvekkili Şirket'e hiçbir ödeme yapmadığını, bunun üzerine Bankanın, İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ... E. sayılı dosyası ile Davalılar, dava dışı diğer borçlular ve ayrıca "ipotek borçlusu" sıfatıyla müvekkili Şirket aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatıldığını, gayrimenkullerin müvekkili Şirket'in mülkiyetinden çıkması riski bulunduğunu, davalıların ihtara rağmen ödeme yapmadıklarını ve ipotekleri terkin ettirmediğini beyan ederek müvekkili Şirket'in Davalılar ile akdettiği İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi adresinde bulunan ... pafta, ... ada, .... parsel numaralı taşınmaz üzerinde bulunan ... ve ... no.lu numaralı taşınmazların satış sözleşmelerinden dönmesi ve satış sözleşmelerinin geriye etkili şekilde sonlandığının tespiti ile tarafların verdiklerinin iadesine; bu kapsamda ... no.lu taşınmazın satış bedeli olan 315.000 ABD Dolarının fiili ödeme tarihindeki T.C. Merkez Bankası efektif satış kuru karşılığının, 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi uyarınca dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte, ... no.lu taşınmazın satış bedeli olan 1.314.648 TL'nin ve Sözleşme'nin geriye etkili şekilde sonlanması nedeniyle, müvekkili Şirket tarafından Davalı ... 'ya tapu devir harcı olarak ödenen 15.937,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, davalıların, müvekkili Şirket'e satış bedelini iade etmesi koşuluna bağlı olarak, müvekkili Şirket adına kayıtlı dava konusu taşınmazların davalılardan ... adına tescili suretiyle iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: dava konusu gayrimenkulların konut amaçlı kullanıldığını, alışverişin ticari bir yönünün bulunmadığını, gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı gereği gayrimenkulun bulunduğu yer olan Küçükçekmece Asliye Hukuk Mahkemelerinin yetkili olduğunu, bu nedenle yetki ve görev yönünden davaya itiraz ettiklerini, davacı tarafından dava dilekçesinde bahsettiği üzere İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi adresinde bulunan ... pafta, ada, ... parsel A/A Blok 3 Nolu Villa ( 650.000.TL karşılığında ... tarafından) ile aynı ada ve parselde bulunan .... Nolu Villa (850.000.TL karşılığında .... Uluslararası Yatırım Danışmanlık Dış Tic.Ltd.Şti.tarafından) davacıya 02.10.2017 tarihinde satılarak tapuda devir işleminin tamamlandığını, inşaat firmalarının projelerini tamamlayabilmek için bankalardan kredi kullandığını ve karşılığında projeye konu olan gayrimenkulleri teminat olarak gösterdiğini, proje sonrasında teminata konu gayrimenkuller üzerindeki bağımsız bölümlerin satışlarının tamamlanıp bankaya olan kredi borçları ödendiğinde ilgili gayrimenkuller üzerindeki takyidatlar bankalar tarafından kaldırıldığını, dava konusu gayrimenkuller üzerindeki takyidatların 15 Temmuz 2016 tarihinden önce kullanılan krediler karşılığı tesis edilen takyidatlar olduğunu, davacı tarafın tüm bu durumları bilerek vekili aracılığı ile üzerinde takyidatlar olduğu halde yukarıda tapu bilgileri ve satış tutarları belirtilen gayrimenkulleri 02.10.2017 tarihinde davalılardan satın aldığını, bankaya olan borçlar ödendikten sonra gayrimenkullerin üzerindeki takyidatların kaldırılacağının kararlaştırıldığını, davacının vekili aracılığı ile gayrimenkulu satın aldığı anda gayrimenkuller üzerinde takyidat olduğunu bilmediğini iddia etmesinin vekili ile davacının iç ilişkisini ilgilendiren bir durum olduğunu, bu durumun davacı tarafça davada kötü niyetli olarak ileri sürülemeyeceğini, bir kimsenin 2 yıl süre ile satın aldığı gayrimenkul üzerinde ipotek veya başka bir takyidat olduğunu bilmediğini iddia etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, kaldı ki tapu sicili müdürlüğündeki satış işlemlerinde aleniyet ilkesinin geçerli olduğunu, 15 Temmuz 2016 tarihinde yaşanan darbe girişimi sonrasındaki ekonomik süreçte bir çok şirket, şahıs ve işletmelerin olumsuz yönde etkilendiği gibi davalı şahıs ve şirkette olumsuz yönde etkilendiğini, her ne kadar ipotek alacaklısının banka tarafından kötü niyetli olarak davalılara hesap kat ihtarı gönderilmiş ise de, davalıların davacının mağdur olmaması için elindeki başka gayrimenkuller üzerinde kredi borcuna karşılık olmak üzere banka lehine ipotek tesis ettiğini, davacıya ait gayrimenkul üzerinde ipoteği bulunan banka ile başkaca bankaların haksız ve kötü niyetli olarak davalıya hesap kat ihtarı gönderip takipler başlatması nedeni ile davalıların Sakarya ... Asliye Hukuk Mahkemesinde (Ticaret Mahkemesi sıfatı ile) dava açarak 14.12.2020 tarihinde Konkordato talebinde bulunduğunu, mahkemece talebin kabul edilerek ... E. Sayılı dosyadan 18.02.2021 tarihinde davalılar hakkında 3 ay süre ile geçici mühlet kararı verildiğini, 05.05.2021 tarihinde yapılan duruşmada geçici mühlet süresinin duruşma tarihinden itibaren 2 ay süre ile uzatıldığını, 05.07.2021 tarihli 2.duruşmada davalılar hakkında duruşma tarihinden itibaren 1 yıl süre ile kesin mühlet kararı verildiğini, davalıların konkordato sürecinde olmaları nedeni ile mevcut gayrimenkuller üzerinde tasarruf yetkisi bulunmadığından davalılar aleyhinde açılan davanın usulden ve esastan reddi gerektiğini, kaldı ki konkordato sürecinde davacı adına kayıtlı gayrimenkuller üzerinde bulunan ipoteklerin kaldırılmaya çalışıldığını, ipotekler kaldırıldığında açılan davanın hukuki dayanaktan yoksun kalacağından davanın bekletici mesele yapılıp sonrasında reddi gerektiğini, davacı tarafın konkordato sürecinde iken sözleşmenin feshi ile birlikte döviz kuru üzerinden satış bedelinin iadesini talep etmesi TMK 2.md. gereği hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, döviz kurundaki aşırı artışın davacı tarafça fırsata çevrilmeye çalışıldığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte, satış işlemleri tapu da TL olarak yapıldığından davacının tapuda göstermiş olduğu gayrimenkul satış bedelinin TL, cinsinden iadesi gerektiğini beyanla davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
Ticaret sicil kayıtları, İstanbul .... İcra Müdürlüğü'nün ... sayılı icra dosyası, Başakşehir Kaymakamlığı'ndan celp edilen takyidatlı tapu kayıtları, Sakarya Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... esas sayılı dava dosyası, Sakarya .... Asliye Hukuk Mahkemesi'(ticaret mahkemesi sıfatıyla)'nin .... (eski esas .... E) esas, ... karar sayılı dava dosyası, Belediyeden celp edilen davaya konu taşınmaza ilişkin mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanım belgeleri, tanık beyanları
Mahkememizce aldırılan 05/06/2024 bilirkişi raporu, 10/10/2024 tarihli bilirkişi ek raporu,
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, satın alınan gayrimenkullerin ayıplı olması nedeniyle gayrimenkul satış sözleşmelerinden dönülmesi ile satış bedeli ve menfi zararın davalılardan tahsili taleplerinden ibarettir.
Mahkememizden verilen ... esas, ... karar sayılı ve 08/12/2022 tarihli ilamı, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi ... Hukuk Dairesi'nin .... esas, 2023/951 karar sayılı, 18/04/2023 tarihli ilamıyla kaldırılarak dosyanın mahkememizde ... esasına kaydının yapıldığı görülmüştür.
Kaldırma kararı sonrası :
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılarak dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce aldırılan 05/06/2024 tarihli bilirkişi raporu, 10/10/2024 tarihli bilirkişi ek raporu bilimsel veri ve içeriğe sahip, denetime elverişli bulunması sebebiyle birlikte değerlendirilerek hükme esas alınmıştır.
Başakşehir Tapu Müdürlüğü’nün 14.02.2024 tarih ... sayılı yazısı ile celp edilen tapu kaydına göre;
İstanbul İli, ... İlçesi, .... Mahallesi, ... ada .... parselde kayıtlı, "8 BLOKLU BETONARME BİNA VE ARSASI" nitelikli 6.082,02 m² alanlı kat mülkiyetli ana gayrimenkulde;
1-)A Blok, A Giriş 1. KAT + 2. KAT 73/2200 arsa paylı, 3 Numaralı konut nitelikli bağımsız bölümün tam hissesi; ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. (Satış - 02/10/2017 - ...-)
2-)G Blok, G Giriş 1. KAT + 2. KAT 65/2200 arsa paylı, 3 Numaralı KONUT nitelikli bağımsız bölümün tam hissesi; ... adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır (Satış - 02/10/2017 - 21288-)
Takyidat Bilgileri 1. Taşınmaz :
Yönetim Planı: 27.09.2012 tarihli olduğu,
*Diğer (Konusu: alacağın temliki) Tarih: - Sayı: ... esas ... Mimarlık Dekorasyon Reklamcılık İnşaat Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi,
*İpotek: 3000000.00 TL faizsiz 1. derece / 0 F.B.K. 15/07/2016- .... Bankası A.Ş. -Şerh İİK 150/c Md. gereği ipoteğin paraya çevrilmesi için takibe geçilmiştir.
*İstanbul ... icra Dairesi'nin 24/01/2019 tarih ... sayılı Resmi Yazı 24/01/2019 - ...-Şerh İİK 150/c Md. gereği ipoteğin paraya çevrilmesi için takibe geçilmiştir. (İstanbul ... İcra Dairesi nin 11/10/2019 tarih ... ESAS sayılı Resmi Yazı 14/10/2019 - 25702)
Takyidat Bilgileri 2. Taşınmaz: Yönetim Planı: 27.09.2012 tarihli olduğu,
*Diğer (Konusu: alacağın temliki ) Tarih: - Sayı: .... esas ... Mimarlık Dekorasyon Reklamcılık İnşaat Sanayi Ve Ticaret Limited Şirketi
*İpotek: 3200000.00 TLfaizsiz 1. derece / 0 F.B.K. 18/08/2017- .... Bankası A.Ş. -Şerh İİK 150/c Md. Gereği İpoteğin paraya çevrilmesi için takibe geçilmiştir.
*İstanbul ... İcra Dairesi'nin 10/10/2019 tarih ... sayılı Resmi Yazı 11/10/2019 – .... -Şerh İİK 150/c Md. Gereği İpoteğin paraya çevrilmesi için takibe geçilmiştir.
(İstanbul .... icra Dairesi'nin 11/10/2019 tarih ... ESAS sayılı Resmi Yazı 14/10/2019 - ....)
Dava konusu, davacının kendisinin vekalet yoluyla edindiği taşınmazlar üzerinde mevcut olan ipoteklerin ayıplı olduğu iddiasına dayalı bedel iadesidir. Öncelikle belirtmek gerekir ki, vekilin yaptığı işlemler vekil edeni bağlar ve vekaletin kötüye kullanıldığı iddiası, vekil ve vekil eden arasındaki ilişkiyi bağlar.
Talimatın aşıldığı, talimata uyulmadığı gibi iddia ve savlar, vekil ile vekil eden arasında olup, vekil ile işleme girişen sözleşmenin karşı tarafı olan davalıyla ilgili olgular değildir. Bu anlamda temsil yetkisinin kötüye kullanılması iddiası, davalıya yönelik olmayıp, dava dışı vekil ile ilgili olup, işbu davanın konusu da değildir.
Sakarya .... Asliye Hukuk Mahkemesi'(ticaret mahkemesi sıfatıyla)'nin .... (eski esas .... E) esas, .... karar sayılı dava dosyası ile konkordato talep edilmiş olduğu görülmüş, dava açılmasına kanunen esas ve usul yönünden engel teşkil etmediği anlaşıldığından, iş bu dosya bekletici mesele yapılmamıştır.
dava açılmasına engel teşkil
Bilindiği üzere 4721 S. Türk Medeni Kanunu'nun 1020. maddesi ;
"Tapu Sicilinin Açıklığı başlığıyla:
Tapu sicili herkese açıktır.
İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.
Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. “ hükmünü getirmektedir.
TMK m. 1020/3 hükmü, tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini kimsenin ileri süremeyeceğini düzenlemekte olup, bu hüküm emredici bir hükümdür. Esasen bu hüküm bir kanuni varsayım getirmekle, tapu sicilinde işlem yapan kişilerin, tapudaki bir kaydı bilmediklerini iddia edemeyeceklerini, emredici bir hüküm vasfıyla düzenlemektedir. Bunun sebebi aynı maddenin ilk fıkrasında düzenlenen tapu sicilinin herkese açık olması ve ikinci fıkrasında düzenlenen, ilgisini inanılır kılan herkesin tapu sicilini inceleyebileceği, örnek evrak alabileceği olgularıdır.
Tarafların iddia ve savunmaları, celp edilen tüm deliller, tanık beyanları, mahkememizce aldırılan 05/06/2024 tarihli bilirkişi raporu, 10/10/2024 tarihli bilirkişi ek raporu ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının taşınmazın üzerinde ipotek olduğunu bilmemenin TMK m. 1020/3 anlamında ileri sürülebilecek bir olgu olmadığı, davacının vekilinin temsil yetkisinin kötüye kullanıldığı iddiasıyla davalının kendisini temsilen dava dışı üçüncü kişi arasındaki satışın geçersiz olduğunu, çünkü temsil yetkisinin kötüye kullanıldığı, kendisinin söz konusu gayrimenkulleri her türlü ipotekten ari şekilde satın almak yönünde davalılar ile anlaşma yaptığı ve vekiline bu yönde talimat verdiğini belirtmesine rağmen, verilen talimatlar ve temsil yetkisinin kapsamı hususunda dosya kapsamında herhangi bir yazılı delil de bulunmadığı, temsil yetkisinin kötüye kullanıldığı, temsilci ile dava dışı üçüncü kişinin arasında hileli anlaşma olduğu (dava dışı üçüncü kişinin temsilcinin yetkisini kötüye kullandığını bilmesi unsuru) yönünde herhangi bir somut bilgi ve belge bulunmadığı, dava dışı üçüncü kişinin, davalı temsilcinin yetkiyi kötüye kullandığını bildiği düşünülse dahi, davalı temsilci ile dava dışı üçüncü kişi arasında hileli anlaşma yoluyla temsil yetkisinin kötüye kullanıldığını ispatlar bir delil de bulunmadığının tanık beyanları ile de sabit olduğu, ayrıca davacının tacir olduğu ve basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğu, anlaşıldığından davanın reddine karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 615,40 TL harç peşin alınan 96.897,64 TL harcın mahsubu ile fazla 96.282,24 TL harcın hükmün kesinleşmesine müteakip istem halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
5-Davalılar kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 559.699,70 TL avukatlık ücretinin davacıdan tahsili ile davalılara ödenmesine,
6-HMK'nun 333. maddesi uyarınca davalı tarafından yatırılan avanstan kullanılmayan bakiye avansın kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
7-Arabuluculuk sonuç tutanağı tarihi itibariyle yürürlükte bulunan tarifeye göre tahakkuk eden 1.360,00-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere davalılar vekilinin yüzüne diğer tarafların yokluğunda oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/05/2025
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır