T.C. BAKIRKÖY 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/694 Esas
KARAR NO : 2024/615
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 09/09/2022
KARAR TARİHİ : 30/05/2024
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 14/06/2024
Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: davacı vekili özetle; Müvekkili şirketin dava konusu " İstanbul ili ..... ilçesi ..... Parsel ..... ada, ..... paftada kain, D Blok , Çarşı giriş kat , 224-D numaralı bağımsız bölümü " davalı " ..... Grup Enerji İnsaat San Tic Ltd Şti " den satın aldığını, müteahhit firma müvekkili şirketi mağdur ettiğini, tüm ödemelerini almasına rağmen tapuyu teslim etmediğini, müvekkili şirketin taşınmazı satın almış ise de bu taşınmazlar hiçbir şekilde yatırım ve gelir elde etme amaçlı olarak alınmadığını, müvekkilinin mesleki ve ticari faaliyet alanına da girmediğini, müvekkilinin tüketici olduğunu, müvekkili şirket ile davalı şirket arasında Bakırköy ...... Noterliğinin 08.05.2014 tarihli ve ..... yevmiye nolu " Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi sözleşmesi " imzalandığını, müvekkili şirketin herhangi bir borcu olmadığını, dava konusu taşınmazın kaydına tedbir konulmasını , taşınmazın özel-kamu haczi, tedbir ve ipotekler ve diğer şerhlerin kaldırılarak davalı adına kaydının iptaline ve müvekkili şirketi adına tesciline , tapu tescilinin mümkün olmaması halinde bahsi geçen alım satım sözleşmesine karşılık dava konusu gayrimenkulün dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin -müvekkilinin yapmış olduğu ödemelerden az olmamak üzere -avans faiziyle davalıdan alınarak müvekkiline verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: müflis şirket ..... Grup İnşaat ile ilgili olarak Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... Esas sayılı dosyasından 24.03.2021 tarihi itibarı ile iflasına karar verildiği, Bakırköy ...... İcra Müdürlüğünün ..... iflas sayılı dosyadan da tasfiye işlemlerinin devam ettiği, iflas kararını kesinleştiği, ikinci alacaklılar toplantısının henüz yapılmadığı, davanın tapu iptali ve tescili davası olup gayrimenkulün aynına ilişkin olduğunu, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, dava şartı olan görev yönünden davanın usulden reddi gerektiğini, eksik yatırılan harcın tamamlatılması gerektiğini, müflis şirketin, taşınmazın geç tesliminde herhangi bir kusuru bulunmadığını, sözleşmenin ifasının gecikmesi ..... Belediyesi tarafından verilen imar kararının iptalinden kaynaklandığını, müflis şirketin kusuru bulunmadığından bahisle davanın öncelikle usulden reddine, mahkeme aksi kanaatte ise esastan reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
DELİLLER:
Bakırköy ...... İcra İflas Dairesi'nin ...... iflas sayılı dosyası,
Esenyurt Belediye Başkanlığı'nın 17/10/2023 tarihli yazısı, davaya konu bağımsız bölümün mimari projesi ve imar arşiv dosyası, aktif- pasif tapu kayıtları,
Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... Esas sayılı dava dosyası,
Taraflar arasında imza edilen adi sözleşme ve 08/05/2014 tarihli Bakırköy ...... Noterliği'nin ..... yevmiye numaralı Düzenleme şeklinde mal satış vaadi sözleşmesi,
Mahkememizden aldırılan 20/03/2023 tarihli kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporu ve 01/12/2023 tarihli heyet raporu
İşbu dava dosyası, Bakırköy ...... Tüketici Mahkemesinin 12/09/2022 gün ve ...... esas ..... karar sayılı görevsizlik kararı üzerine Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesine gönderilmiş ve ..... Esasa kaydedilmiştir. Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesinin ..... Esas ..... sayılı kararı ile Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... esasına kaydedilmiş olan dosya, Bakırköy ..... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 17/07/2023 -tarih, ..... esas, ..... karar sayılı gönderme kararı ile, mahkememize gönderilen dosya yukarıdaki esas numarasını almıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava ; taraflar arasında yapılan satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine, mümkün olmadığı taktirde alım satım sözleşmesi nedeniyle dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç bedel iadesi isteminden kaynaklanmaktadır.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları re'sen belirlenerek taraflarca gösterilen deliller toplanmış ve konunun incelenmesinde uzmanlık gerektiren yönler olduğundan bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Mahkememizce alınan kıymet takdirine ilişkin 20/03/2023 tarihli bilirkişi raporu ve 01/12/2023 tarihli davacının sözleşme tarihinden beri yatırdığı değerin denkleştirici adalet ilkesi ışığında hesaplanmış olan, dava tarihindeki TL karşılığının da tespit eden heyet raporu raporundaki tespitler olayın oluş şekline uygun görülmesi nedeniyle , bilimsel veri ve içeriğe sahip denetime elverişli kabul edilmiş, birlikte değerlendirilerek hükme esas alınmıştır.
Somut olayda davacının talebi tapu iptali ve tescile yönelik bir taleptir. Öncelikli talep alacağın masaya kaydedilmesine yönelik olmayıp, müflis şirketin aktifinde yer alan bir hakkın masadan çıkartılarak, tapuda adına tescili istemine ilişkindir. Davacının talebi davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline ilişkin olduğundan davanın kayıt kabul davası olarak kabulü mümkün değildir. Kayıt kabul niteliğinde olmayan tapu iptali ve tescil talepleri yönünden İİK'da özel düzenleme yer almadığından taraflar arasındaki işin niteliğine göre görevli mahkemenin belirlenmesi zorunludur.
“Davacının talebi müvekkil şirketin yaptığı işlere karşılık yapılan protokol ile hak ediş ile aldığını iddia ettiği bağımsız bölümlerin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline ilişkin olduğundan davanın kayıt kabul davası olarak kabulü mümkün değildir. Kayıt kabul niteliğinde olmayan tapu iptali ve tescil talepleri yönünden İİK’da özel düzenleme yer almadığından taraflar arasındaki işin niteliğine göre görevli mahkemenin belirlenmesi zorunludur.” (İstanbul BAM 37. Hukuk Dairesinin, 12.02.2021 Tarih ve 2020/1983 E. - 2021/306 K. Sayılı ilamı ile İstanbul BAM 18. Hukuk Dairesinin, 20.10.2022 Tarih ve 2022/2719 E. - 2022/2557 K. Sayılı ilamı.)
Nitekim İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi Dosya No: 2020/278 Karar No : 2020/243 emsal sayılı kararında da “..... Davacının talebi gayrimenkul satış sözleşmesi ile satın aldığını iddia ettiği bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tesciline ilişkin olduğundan davanın kayıt kabul davası olarak kabulü mümkün değildir. Kayıt kabul niteliğinde olmayan tapu iptali ve tescil talepleri yönünden İİK'da özel düzenleme yer almadığından taraflar arasındaki işin niteliğine göre görevli mahkemenin belirlenmesi zorunludur. İlk derece mahkemesi davalı şirket hakkında iflas kararı verildiğini belirterek görevli mahkemenin asliye ticaret mahkemesi olduğu gerekçesiyle verdiği görevsizlik kararı hatalıdır....” denilerek tapu iptali davalarının kayıt kabul davası şeklinde görülme olanağının olmadığı vurgulanmıştır.
Açıklanan nedenlerle işbu davanın genel yetkili mahkemelerde görülmesi gerektiği, özel yetki gerektirmediği, genel mahkeme olan mahkememizin uyuşmazlığı çözmede görevli olduğu anlaşılmıştır.
Davacı şirketin ticari defterlerini şirket vekilinin dava dilekçesindeki “ İlk sözleşme şirket yetkisi ile müflis şirket arasında yapılmıştır, tüm ödemeler de bu ilk sözleşme kapsamında şirket yetkilisinin şahsı tarafından yapılmıştır. o sebeple ticari defterlerimizin incelenmesinde çıkacak bir kayıt yoktur.” beyanında bulunduğu, ayrıca mahkememizce belirlenen inceleme gününde ticari defterlerini sunmadıkları, yerinde inceleme de talep etmedikleri bu nedenle davacı şirketin ticari defterlerinin incelenemediği görülmüştür.
Bakırköy ...... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ..... Esas sayılı dosyasından İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünün ..... sicil nosunda kayıtlı, ..... vergi numaralı, ..... Mah. ..... Cad. No:13 Esenyurt/İstanbul adresinde faaliyet gösteren .... Grup Enerji İnşaat San. Tic. Ltd. Şti.'nin 24/03/2021 tarih saat 10.14 itibarı ile iflasına karar verilmiş olup, tasfiye işlemlerine Bakırköy ..... İcra İflas Müdürlüğü'nün ...... iflas sayılı dosyasından dosyasından başlanılmıştır. ..... iflas dosyasından tekrar iflas kararı verilmiş olup, Adi Tasfiye usulünce tasfiye işlemleri devam etmekte olup ilgi dosya tetkikinde, müdürlüğümüz iflas dosyasında müflise ait ticari defterlerin teslim alındığına dair herhangi bir teslim tutanağının bulunmadığının bildirilmesi üzerine davalı şirket ticari defterleri incelenememiştir.
08.05.2014 tarihinde Bakırköy ....... Noterliğinde ..... yevmiye numarası ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesinin incelenmesi;
Taşınmazın Alıcısı: ..... Güvenlik Tek. Bil. Si. Ta. Sa. Ti. Ltd., Taşınmazın Satıcısı: Tasfiye Halinde ...... Grup Enerji İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. Taşınmazın Adresi: İstanbul ili, ..... yurt İlçesi, ..... Mah. ...... Ada, ..... Parsel, D Blok, Çarşı Giriş Kat, 224 – D Bağımsız bölümdür. Dükkanın Alanı: Brüt 36,00 m2 dir. Dükkanın Özellikleri: 2 adet telefon hattı, 2 adet elektrik prizi, 1 TV sortisi, fiber optik kablolu internet hattı altyapısı, pvc doğrama ve camı, duvarlar alçı ve saten yapılıp boya yapılacak, zemine şap atılacak, elektrik malzemeleri TSE belgeli olacaktır. Satış Bedeli: 84.000,00 TL dir. Gayrimenkulün Teslimi: Sözleşme konusu proje 01.03.2010 tarihinde başlamış olup, en geç 10.01.2015 tarihinde sözleşmeye uygun şekilde teslim edilecektir. Özel Not: Taşınmazın teslim tarihi en fazla 90 gün geciktirebilir ve bu durum alıcıya 20 gün önceden haber verilecektir. Gecikme Durumunda: Dükkanın teslimatını zamanında yapamadığı takdirde her ay için günün raiç bedellerine göre yüklenici her ay kira ödeyecektir. Şeklinde olduğu görülmüştür.
Tarafların iddia ve savunmaları, celp edilen tüm deliller, mahkememizce aldırılan 01/12/2023 tarihli bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına binaen;
Somut olayda:
Davacı şirketin davaya konu İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, ..... Parsel, ..... ada, 2/3 paftada kaim, D blok, Çarşı giriş kat, 224-D numaralı bağımsız bölümü davalı şirketten satın almak üzere 2012 tarihinde adi sözleşme yaptıkları ve Bakırköy ...... Noterliği'nin 08/05/2014 tarihli ve ...... yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin taraflar arasında imza edildiği, hem adi sözleşmede, hem de satış vaadi sözleşmesinde dairenin toplam bedelinin 84.000,00 TL olarak belirlendiğini, mahkememizce aldırılan 01/12/2023 tarihli raporda bu tutarın 25/09/2012 ödeme başlangıç tarihinden, dava tarihi olan 09/09/2022 tarihine kadar denkleştirici adalet ilkesi gereği 653.097,52 TL olarak tespitinin yapılmış olduğu, ilk adi sözleşme kapsamında taraflar arasında anlaşılan bedelin davacı şirket yetkilisi tarafından senetler halinde ödendiği, sözleşme gereği davacının edimini yerine getirmiş olduğu, davalı şirketin ticari defterlerinin incelemediği, senetlerin davalı defterlerine işlenip işlenmediğinin tespitinin yapılamamış olduğu, senet yolu ile yapılan ödemelerin aksinin ancak yazılı bir sözleşme yada senet ile ispat edilebileceği, ancak davalı şirket tarafından davaya konu taşınmazın tapusunun davacı adına tescil edilmemiş olduğu anlaşıldığından, davanın kabulü ile İstanbul İli, ..... İlçesi, .... Köyü, ..... Ada, ..... Parsel, D Blok, 9. Kat, 224 bağımsız bölümlü taşınmazın davalı ...... Enerji İnşaat Sanayi Ticaret Ltd.Şti. Adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacı adına tesciline karar vermek gerekmiş aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kabulü ile İstanbul İli, .... İlçesi, ..... Köyü, ..... Ada, ..... Parsel, D Blok, 9. Kat, 224 bağımsız bölümlü taşınmazın davalı ..... Enerji İnşaat Sanayi Ticaret Ltd.Şti. Adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacı adına tesciline,
2-İİK 28.maddesi gereğince kısa hüküm özetinin Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüğüne yazı işleri müdürlüğünce gönderilmesine,
3-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 85.387,50 TL harcın, peşin+tamamlama harcı olarak alınan 21.250,00 TL harcın mahsubu ile eksik 64.137,50 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan ayrıntısı UYAP'ta kayıtlı 14.211,50 TL bilirkişi ücreti, posta masrafı ile toplam harç gideri 21.250,00 TL olmak üzere toplam 35.461,50 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
5-HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatırılan avanstan kullanılmayan gider avansının (iş bu kararın tebliğ gideri avanstan karşılanmak ve bu gider mahsup edilmek kaydıyla) kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden Yürürlükteki Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap edilen 167.500,00 TL avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-Davalı tarafından dosyaya masraf depo edilmemesi ve yargılama gideri yapılmaması nedeniyle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
Dair karar, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde HMK'nun 342.maddesi gereğince dilekçe ile mahkememize veya başka bir yer mahkemesine İstinaf kanun yolu harcı, tebliğ giderleri dahil olmak üzere tüm giderler ödenerek istinaf yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı 30/05/2024
Başkan .....
e-imzalıdır
Üye ....
e-imzalıdır
Üye ....
e-imzalıdır
Katip ....
e-imzalıdır