BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS BLw 11/06 vom 24. November 2006 in der Landwirtschaftssache - 2 - Der Bundesgerichtshof, Senat f374r Landwirtschaftssachen, hat am 24. November 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Lemke und Dr. Czub sowie die ehrenamtlichen Richter Andreae und Kees beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Senats f374r Landwirtschaftssachen des Th374ringer Oberlandesgerichts in Jena vom 26. Januar 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zur374ckverwiesen. Der Gegenstandwert des Rechtsbeschwerdeverfahrens betr344gt 900 200. Gr374nde: I. Der Beteiligte zu 2, der im Hauptberuf Architekt ist, kaufte mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19. Januar 2004 374ber 7,95 ha landwirtschaftlich genutzte, zum gr366337ten Teil von dem Verk344ufer an eine Agrargenossenschaft verpachtete Fl344chen in T. . 1 In dem auf Antrag der Notarin f374r die Vertragsparteien von der Beteiligten zu 3 (Genehmigungsbeh366rde) eingeleiteten Verfahren nach dem Grund-st374cksverkehrsgesetz zeigte die P344chterin, die insgesamt 1.150 ha landwirt-schaftliche Fl344chen bewirtschaftet, von denen aber nur 10 ha eigene Fl344chen sind, ihr Interesse an dem Erwerb des verkauften Grundst374cks und die Bereit- 2 - 3 - schaft zur Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Preises zuz374glich der durch eine Aus374bung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entstehenden weiteren Kosten an. Die Beteiligte zu 5 (Siedlungsunternehmen) erkl344rte, das gesetzliche Vor-kaufsrecht auszu374ben, wor374ber die Beteiligte zu 4 (Siedlungsbeh366rde) die Beteiligte zu 3 informierte. Die Beteiligte zu 3 374bersandte der Notarin und den Vertragsparteien die Mitteilung 374ber die Aus374bung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und teilte mit, dass die beantragte Genehmigung zu versagen sei, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt sei und die P344chterin die bewirtschafteten Fl344chen zur Aufstockung ihres landwirtschaftlichen Betriebes ben366tige und zum Erwerb des Grundst374cks zu den Konditionen des Kaufvertrages willens und in der Lage sei. 3 Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) hat dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung stattgegeben und in dem Beschluss die Genehmigung nach dem Grundst374cksverkehrsgesetz erteilt. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts hat der Beteiligte zu 1 als die der Beteiligten zu 3 374bergeordnete Beh366rde Be-schwerde eingelegt. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Be-schwerde zur374ckgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will der Beteiligte zu 1 die Zur374ckweisung des Antrags auf Genehmigung durch gerichtliche Entscheidung erreichen. 4 II. Das Beschwerdegericht meint, die Genehmigung nach dem Grund-st374cksverkehrsgesetz k366nne nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nach 247 4 Abs. 1 RSG - jedenfalls im Zeitpunkt der Entscheidung 374ber die Beschwerde - nicht bestehe. Der in Betracht kommende Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nach 247 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG liege nicht vor. 5 - 4 - Zwar sei der Beschwerdef374hrerin einzur344umen, dass weder bei der Mitteilung 374ber die Aus374bung des Vorkaufsrechts noch in dem Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung die Voraussetzungen f374r eine Genehmigung des Vertrages nach 247 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorgelegen h344tten. Damals w344re diese zu versagen gewesen, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt gewesen sei und Landwirte die verkaufte Fl344che dringend zur Aufstockung ihres Betriebes ben366tigten und zu einem Erwerb zu den Konditionen des vorgelegten Vertrages bereit und in der Lage gewesen seien. Nach dem erstinstanzlichen Sachvortrag des Beteiligten zu 2 habe nicht angenommen werden k366nnen, dass dieser einen landwirtschaftlichen Betrieb f374hre, der sich zu einem leistungsf344higen Nebenerwerbsbetrieb entwickeln k366nne. 6 Das von dem Beteiligten zu 2 mehrfach ge344nderte und den ver344nderten Gegebenheiten angepasste Betriebskonzept lasse indes nunmehr auf Grund des Ergebnisses des eingeholten Sachverst344ndigengutachtens den Schluss zu, dass dem Beteiligten zu 2 unter Inanspruchnahme beantragter F366rdergelder aus dem Betrieb ein Gewinn verbleibe, der eine nennenswerte Einnahmequelle bilde. 7 III. 1. Die Rechtsbeschwerde ist zul344ssig (247 24 Abs. 1 LwVG). 8 Das Rubrum ist allerdings dahin zu 344ndern, dass als 374bergeordnete Be-h366rde das zust344ndige Ministerium und nicht das Land Beteiligter im Verfahren ist. Nach 247 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG gilt die 374bergeordnete Beh366rde und nicht die vertretene Gebietsk366rperschaft als Beteiligte, wenn sie - wie hier - von ihrem Beschwerderecht aus 247 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG Gebrauch gemacht hat. 9 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begr374ndet. 10 - 5 - a) Rechtsfehlerfrei ist das Beschwerdegericht allerdings davon ausgegangen, dass die Beteiligte zu 5 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus 247 4 Abs. 1 Satz 1 RSG aus374ben kann, wenn die nach 247 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG erforderliche Genehmigung nach 247 9 GrdstVG zu versagen gewesen w344re. Ebenfalls noch zutreffend ist seine Annahme, dass der Verkauf eines land-wirtschaftlichen Grundst374cks an einen Nichtlandwirt, obwohl ein Landwirt dieses zur Aufstockung seines Betriebes ben366tigt und bereit und in der Lage ist, das Grundst374ck zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben, eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet und damit einen Versagungsgrund nach 247 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG begr374ndet (st344ndige Rechtsprechung des Senats: BGHZ 75, 81, 83; 94, 292, 295 und 112, 86, 88). Der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundst374cks an den Nichtlandwirt widerspricht unter diesen Umst344nden den Ma337nahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, die in erster Linie auf die Gr374ndung und den Erhalt landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472). 11 b) Rechtsfehlerhaft ist es demgegen374ber, dass das Beschwerdegericht die Rechtm344337igkeit der Aus374bung des Vorkaufsrechtes nach den Verh344ltnissen im Zeitpunkt der Entscheidung 374ber die Beschwerde beurteilt hat. Ma337gebend sind daf374r vielmehr die tats344chlichen Umst344nde im Zeitpunkt der Aus374bung des Vorkaufsrechts. 12 aa) Das Beschwerdegericht ist mit seiner gegenteiligen Auffassung nicht nur von den in dem Beschluss genannten Entscheidungen der Oberlandesgerichte Naumburg (NL-BzAR 2003, 178 ff.) und Stuttgart (RdL 1991, 330, 331) sowie von der im Schrifttum dazu vertretenen Ansicht (Barn-stedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., 247 1 Rdn. 123) abgewichen. Auch der erkennende Senat hat die Rechtsfrage bereits in diesem Sinne entschieden (Beschl. v. 13 - 6 - 8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472; Beschl. v. 26. April 2002, BLw 24/01, ver366ffentlicht in juris, sowie der - allerdings erst nach der Entscheidung des Beschwerdegerichts ergangene - Beschl. v. 28. April 2006, BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246). bb) Der Senat hat keine Veranlassung, an seiner Rechtsprechung nicht festzuhalten. Die entgegenstehende Auffassung des Beschwerdegerichts ist mit der Beschr344nkung der Einwendungen, die nach 247 10 RSG nach einer Mitteilung 374ber die Aus374bung des Vorkaufsrechts im gerichtlichen Verfahren noch zugelassen sind, und der daraus begr374ndeten Rechtsstellung des vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens unvereinbar. 14 (1) 247 10 RSG beschr344nkt die richterliche Kontrolle auf eine Pr374fung der Rechtm344337igkeit der beh366rdlichen Entscheidung 374ber die Mitteilung der Aus-374bung des Vorkaufsrechts. 15 Ob dem Siedlungsunternehmen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, h344ngt von der Entscheidung der Genehmigungsbeh366rde ab, die in 247 21 GrdstVG als Mitteilung bezeichnet wird (dazu: Schulte, RdL 1965, 305, 311; Steffen, RdL 1999, 199, 200). Wenn das Siedlungsunternehmen erkl344rt, das gesetzliche Vorkaufsrecht auszu374ben, und die Genehmigung zu dem Vertrag nach 247 9 GrdstVG zu versagen ist, hat die Genehmigungsbeh366rde durch Mitteilung der Aus374bung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Liegt ein Versagungsgrund dagegen nicht vor oder ist dieser im beh366rdlichen Verfahren bis dahin von den Vertragsparteien ausger344umt worden, muss die Genehmigungsbeh366rde von der Mitteilung 374ber die Aus374bung des Vorkaufsrechts absehen und die Genehmigung erteilen. 16 Mit der rechtm344337igen Entscheidung der Genehmigungsbeh366rde treten die zivilrechtlichen Wirkungen der Aus374bung des Vorkaufsrechts durch das 17 - 7 - Siedlungsunternehmen ein. Zwischen dem Verk344ufer und dem Siedlungsunternehmen kommt nach 247 8 Abs. 1 Satz 1 RSG, 247 464 Abs. 2 BGB (= 247 505 Abs. 2 BGB a.F.) ein Vertrag zu den in dem Vertrag zwischen den Parteien vereinbarten Konditionen zustande (vgl. Senat, Beschl. v. 13. Mai 1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41). 247 10 RSG l344sst nach dieser Mitteilung im einem nachfolgenden gericht-lichen Verfahren nur solche Einwendungen zu, die sich darauf gr374nden, dass die Ver344u337erung entweder keiner Genehmigung bedurfte oder dass die Genehmigung nicht h344tte versagt werden d374rfen. Nur wenn diese Einwendungen begr374ndet sind und sich die Entscheidung der Genehmigungsbeh366rde damit als rechtswidrig herausstellt, sind die Folgen der Aus374bung des Vorkaufsrechts nicht eingetreten. 18 (2) Das Siedlungsunternehmen erlangt mit der rechtm344337igen Mitteilung der Genehmigungsbeh366rde eine Rechtsstellung, die weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbeh366rde selbst diesem wieder entziehen k366nnen. Es ist vor einer einseitigen Vereitelung des Vorkaufsrechts durch die Vertragsparteien gesch374tzt. Die nach Mitteilung 374ber die Aus374bung des Vorkaufsrechts erfolgte R374cknahme des Genehmigungsantrags bleibt ohne Wirkung (Senat BGHZ 41, 114, 122). Auch die Genehmigungsbeh366rde kann das durch seine Mitteilung rechtm344337ig ausge374bte gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens nicht dadurch zu Fall bringen, dass sie auf Grund ver344nderter Umst344nde sp344ter die Genehmigung erteilt (OLG Stuttgart RdL 1991, 330, 331). 19 Mit dieser Rechtsstellung des Siedlungsunternehmens w344re es unver-einbar, wenn der K344ufer das ausge374bte Vorkaufsrecht dadurch leer laufen lassen k366nnte, dass er erst w344hrend des gerichtlichen Verfahrens die Vor-kehrungen zur Aufnahme einer leistungsf344higen Nebenerwerbslandwirtschaft 20 - 8 - trifft (wie hier durch die Teilnahme an einem Lehrgang f374r landwirtschaftliche Wildhaltung, das Aufstellen eines Betriebskonzeptes und den Kauf weiterer landwirtschaftlicher Fl344chen), so dass nunmehr die Genehmigung erteilt werden m374sste. 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch nicht nach 247 27 Abs. 2 Satz 1 LwVG, 247 561 ZPO zur374ckzuweisen; die Entscheidung stellt sich - entgegen der Auf-fassung der Beschwerdeerwiderung - nicht aus anderen Gr374nden als richtig dar. 21 a) Zu Unrecht meint die Beschwerdeerwiderung, dass die Genehmigung zur Ver344u337erung an den Beteiligten zu 2 auch im Zeitpunkt der Aus374bung des Vorkaufsrechts nicht h344tte versagt werden d374rfen, da die P344chterin auf einen Erwerb dieser Fl344che mit einer Gr366337e von nur 7,85 ha schon deshalb nicht dringend angewiesen sein k366nne, weil diese im Verh344ltnis zu der von der P344chterin bewirtschafteten Gesamtfl344che von 1.150 ha unbedeutend sei. 22 Aus den in der Beschwerdeerwiderung genannten Zahlen ergibt sich bereits der dringende Aufstockungsbedarf f374r den landwirtschaftlichen Betrieb der P344chterin. Bei dem hier bestehenden groben Missverh344ltnis zwischen Eigenland und Pachtland (10 ha Eigenland; 1.140 ha Pachtfl344chen) dient die Vergr366337erung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen St344rkung des Betriebes und damit der Verbesserung der Agrarstruktur (Senat, Beschl. v. 29. Nov. 1996, BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abge-druckt). Das ist auch dann der Fall, wenn - wie hier - der Zuerwerb nur zu einer geringen Erh366hung des Eigenlandanteils f374hrt. Bei einem groben Missverh344ltnis zwischen eigenen und gepachteten Fl344chen f374hrt jeder Schritt auf dem Weg zu einem ausgewogenen Verh344ltnis zu einer strukturellen Verbesserung (Senat, Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170). 23 - 9 - b) Die Aus374bung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeerwiderung auch nicht deshalb ausgeschlos-sen, weil die von der Beteiligten zu 5 als aufstockungsbed374rftiger, erwerbs-bereiter Landwirt bezeichnete P344chterin sich im Pachtvertrag kein vertragliches Vorkaufsrecht ausbedungen und auf eine Verkaufsofferte des Verk344ufers erkl344rt haben soll, derzeit 374ber keine Geldmittel f374r den Erwerb der von ihr gepachteten Fl344chen zu verf374gen. Ein solches, m366glicherweise widerspr374chliches Verhalten eines aufstockungsbed374rftigen Landwirts steht dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht entgegen (OLG Stuttgart RdL 1981, 319, 320; a.A. OLG K366ln RdL 1966, 317; OLG D374sseldorf, AgrarR 1974, 257). Eine solche Einschr344nkung aus dem Verhalten Einzelner w344re mit dem Zweck des Vorkaufsrechts nicht zu vereinbaren, das dem 366ffentlichen Interesse an der Verbesserung der Agrarstruktur durch die Gr374ndung und den Erhalt leis-tungsf344higer landwirtschaftlicher Betriebe dient. Etwaige zivilrechtliche Scha-densersatzanspr374che des Verk344ufers gegen374ber dem nunmehr erwerbswilligen Landwirt aus vorvertraglichem Verschulden oder wegen der Verletzung von Nebenpflichten aus einem Pachtvertrag bleiben hiervon unber374hrt (OLG Stuttgart, aaO). 24 3. Die Sache ist nicht zu einer Endentscheidung reif. 25 a) Eine Entscheidung ist dem Senat schon aus formellen Gr374nden verwehrt. Entgegen 247 14 Abs. 2 LwVG ist der Verk344ufer in dem Verfahren der unteren Instanzen nicht als Beteiligter zugezogen worden. Das h344tte aber geschehen m374ssen (vgl. Senat, BGHZ 125, 153, 165), da dessen Rechte beeintr344chtigt sein k366nnen, wenn er das Grundst374ck an das Siedlungsunternehmen verkaufen muss, und nicht an seinen Vertragspartner 374bereignen kann (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., 247 14 Rdn. 290 i.V.m. Rdn. 136). Die Beschwerdeentscheidung muss wegen des Unterlassens einer 26 - 10 - Beiladung des Verk344ufers zwar nicht aufgehoben werden, wenn feststeht, dass sich aus dessen Nichtbeteiligung im gerichtlichen Verfahren f374r diesen keine Nachteile ergeben k366nnen (vgl. zu einer Verletzung von 247 65 VwGO: BVerwG, Beschl. v. 19. Dezember 1999, 3 C 1/96, ver366ffentlicht in juris). Das w344re indes nur der Fall, wenn die Rechtsbeschwerde zur374ckzuweisen w344re, wodurch die durch das Amtsgericht erteilte Genehmigung bestandskr344ftig w374rde. Steht das jedoch - wie hier - nicht fest, muss der Verk344ufer zu dem gerichtlichen Verfahren zugezogen werden. b) Die Aufhebung und Zur374ckverweisung ist auch aus einem materiell-rechtlichen Grunde erforderlich. Die Beschwerdeerwiderung verweist auf den Vortrag des Beteiligten zu 2, dass der von dem Siedlungsunternehmen be-nannte Landwirt ein ihm zuvor von dem Verk344ufer unterbreitetes Angebot zum Erwerb des Grundst374cks abgelehnt habe. Das Vorbringen kann dahin zu w374rdigen sein, dass ein Erwerbsinteresse des P344chters tats344chlich nicht besteht und zur Begr374ndung der Aus374bung des Vorkaufsrechts nur vorgeschoben worden ist (insofern zutreffend OLG K366ln RdL 1966, 317). 27 - 11 - Einem solchen Einwand muss das Gericht zur Wahrung der sch374tzenswerten Interessen auch eines K344ufers, der Nichtlandwirt ist, nachgehen (Senat, BGHZ 67, 330, 333). Da das Beschwerdegericht zu diesem, von seinem rechtlichen Standpunkt auch nicht erheblichen Vortrag des Beteiligten zu 2 keine Feststellungen getroffen hat, wird das nachzuholen sein. Kr374ger Lemke Czub Vorinstanzen: AG Meiningen, Entscheidung vom 09.09.2004 - Lw 4/04 - OLG Jena, Entscheidung vom 26.01.2006 - Lw U 864/04 -
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