(2981 S. K. Ek. m. 1) (3194 S. K. m. 18)
İSTEMİN ÖZETİ: Davacının hissedarı olduğu, Hatay İli Dörtyol İlçesi ….. Mevkiinde bulunan 183 parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ve 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmasına dair Payas Belediye Encümeninin 04.07.2000 tarih ve 2000/439 sayılı kararının iptali istemiyle açılan davada; Hatay 1. İdare Mahkemesince verilen 10/03/2017 gün ve E:2015/62, K:2017/617 sayılı "dava konusu işlemin iptaline" ilişkin kararın, davalı idare vekili tarafından, dava konusu imar uygulama işleminin usul ve yasaya uygun olduğu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu işlemin mevzuat hükümlerine, şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olduğunun belirtildiği, bilirkişilerin herhangi bir resmi kurumca onaylanmış bir parselasyon planı ile rızai taksim sözleşmesinin sunulmamış olmasının hukuka aykırılık sebebi olarak gösterilmesinin yerinde olmadığı, ileri sürülerek istinaf yoluyla incelenerek kaldırılması istenilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Gaziantep Bölge İdare Mahkemesi 2. İdari Dava Dairesi'nce, dosyadaki bilgi ve belgeler incelenerek işin gereği görüşüldü:
Dava, davacının hissedarı olduğu, Hatay İli Dörtyol İlçesi …… Mevkiinde bulunan 183 parsel sayılı taşınmazın bulunduğu alanda 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi ve 2981 sayılı Kanunun Ek-1. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmasına dair Payas Belediye Encümeninin 04.07.2000 tarih ve 2000/439 sayılı kararının iptali istemiyle açılmış, İdare Mahkemesince; dava dosyasındaki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporunun birlikte incelenmesinden,2981 sayılı Kanun’un Ek-1 inci maddesinin, 18 inci madde uygulamalarında geçmişte özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin müstakil olarak kullanan hissedarlara verilmesini mümkün kılan istisnai bir düzenleme olduğu, bu durumda Ek-1 maddesinin, 3290 sayılı Kanunu’nun yürürlük tarihi olan 22.05.1986 tarihinden önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerde uygulanabileceği, dava konusu taşınmaza ilişkin olarak ise 2981/3290 sayılı Yasa'nın Ek-1 maddesi uyarınca uygulama işlemi yapılabilmesi için gerekli koşulların dava konusu olayda gerçekleşmediği halde bu kapsamda uygulama işleminin yapıldığı, gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş, bu karara karşı davalı idare vekili tarafından istinaf yoluna başvurulduğu anlaşılmaktadır.
İstinaf istemine konu mahkeme kararının, onaylanmış özel parselasyon veya tapuya şerh edilmiş rızai taksim sözleşmesi olmadığından 2981 sayılı Kanunun Ek-1 maddesinin arazi anlamında uygulanma koşulunun bulunmadığı gerekçesi usul ve yasaya uygun olmakla birlikte;
Dava dosyasında yer alan bilgi ve belgeleri ile Dairemizin 03/04/2018 tarihli ara kararı üzerine dağıtım cetvelleri mal sahipleri özet cetvellerinin birlikte incelendiğinde, mal sahipleri araştırma ve özel formunda, dava konusu uygulama işlemine ilişkin encümen kararında bulunmayan 5438, 6746,6747 sayılı parsellerin yer aldığı ve bu parsellere ilişkin dağıtım yapıldığı anlaşıldığından, bu hususa ilişkin olarak ayrıca değerlendirme yapılması gerektiği sonucuna varılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. maddesinde: "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır." hükmüne yer verilmiştir.
İmar Kanununun 18. maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile ilgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4.maddesinin (a) bendinde; Düzenleme sahasının, sınırı tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen saha olduğu; aynı maddenin (b) bendinde, düzenleme sınırının, düzenlenecek imar adalarının imar planına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tabi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınır olduğu belirtilmiş; aynı yönetmeliğin "Düzenleme sahalarının tespiti esasları" başlıklı 5. maddesinde: "Belediye ve mücavir alan sınırı içinde belediyeler, belediye encümeni kararı ile; dışında valilikler, il idare kurulu kararı ile; 5 yıllık imar programlarında öncelik tanımak ve beldenin inkişaf ve ihtiyaç durumuna göre, yeterli miktarda arsayı, konut yapımına hazır bulunduracak şekilde düzenleme sahalarını tespit etmek ve uygulamasını yapmak mecburiyetindedir. Konut yapımına hazır arsa sayısının, bir önceki yıl verilen inşaat ruhsatından az olmamasına dikkat edilir. Belirlenen düzenleme sahası bir müstakil imar adasından daha küçük olamaz. Ancak, imar adasının büyük bir kısmının imar mevzuatına uygun bir şekilde teşekkül etmiş olması nedeniyle, yeniden düzenlemesine ihtiyaç bulunmaması ve diğer kısmında birkaç taşınmaz malın tevhid ve ifraz yoluyla imar planı ve imar mevzuatına uygun imar parsellerinin elde edilmesinin mümkün olduğu hallerde, adanın geri kalan kadastro parselleri müstakil bir imar düzenlemesine konu teşkil edebilir." kuralına; "Düzenleme sınırının geçirilmesi" başlığını taşıyan 6. maddesinde ise: "Düzenleme Sınırı; a) İskan sahasının bittiği yerlerde iskan sınırından, b) İskan sahası içindeki yollarda yol ekseninden, c) İbadet yeri ve karakol yerlerinin dış sınırından, yeşil alan ve genel otopark alanlarının düzenleme ortaklık payı oranı ve uygulamaya alınan parsel sınırına göre uygun görülecek yerinden geçirilir. Ancak, imar planlarında gösterilmiş düzenleme sınırları varsa bu durum dikkate alınır. Düzenleme sınırının herhangi bir parseli iki veya daha fazla parçaya bölmesi halinde; sınır, bu parçalardan düzenleme sahası dışında kalan başka bir imar adasına girmeyenleri varsa bunları da içine alacak şekilde geçirilir. Parsel büyük ise, ifraz yapılarak ifraz sınırından geçirilir." kuralına yer verilmiştir.
Parselasyon işlemi imar planının uygulama araçlarından biridir. Bu işlemle amaçlanan, imar planı, plan raporu ve ilgili yönetmelik hükümlerine göre imar adasının tüm biçim ve boyutu, yapı düzeni, inşaat yaklaşma sınırı ve bahçe mesafeleri, yapı yüksekliği ve derinliği, yerleşme yoğunluğu, taban alanı ve kat alanı katsayısı, arazinin kullanma şekli, mülk sınırları, mevcut yapıların durumu gözönüne alınmak suretiyle üzerinde yapı yapmaya elverişli imar parseli oluşturmaktadır. Bu işlem sırasında düzenleme nedeniyle taşınmazlarda oluşan değer artışları karşılığı park, yol, yeşil alan gibi kamu alanlarının bedelsiz elde edilebilmesi için düzenleme ortaklık payı alınabilecektir. Ancak, kamu alanlarına ayrılan yerler toplamından kapanan kadastro yolları gibi alanların miktarı düşüldükten sonra kalan miktarın parsel maliklerinden alınması gerekir. 3194 sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca belediyenin bu usulle kendi adına parseller oluşturması ve şahıs arazilerinden daha fazla düzenleme ortaklık payı alması mümkün değildir.
Uyuşmazlıkta, (dairemizce yapılan ara kararında sehven 6747 sayılı parsel yerine 6748 sayılı parsel yazılmış ise de) dairemizce yapılan ara kararına karşı davalı idarece yapılan açıklama ile dava konusu parselasyona ilişkin dağıtım cetvelleri mal sahipleri özet cetvellerinin incelenmesinden, belediye encümen kararında bulunmayan 6746 ve 6747 sayılı parsellerin kadastro yolundan ihdas edilerek oluşturulan parseller olduğu, başka bir ifadeyle bahse konu bu parsellerin kapanan kadastral yolların imar parseline dönüştürüldüğü parseller olduğu anlaşılmakla birlikte, "yoldan ihdas" olarak gösterilen bu alanlardan düzenleme ortaklık payı alınarak kalan kısma karşılık imar parsellerinden Belediye Başkanlığı adına tahsis yapılmasına karşın bu hususta mahkeme kararı ve karara dayanak olan bilirkişi raporunda yoldan ihdas suretiyle oluşan alanların belediyeye imar parseli olarak tahsisine ilişkin olumsuz bir değerlendirmeye yer verilmediği görülmektedir.
Danıştay Altıncı Dairesinin yerleşik kararları da, parselasyon işlemi yapılırken düzenleme alanında kapanan kadastral yolların bulunması durumunda düzenleme ortaklık payının, kamu alanlarına ayrılan yerlerden kapanan kadastral yolların düşülmesinden sonra hesaplanması ve düzenlemeye giren parsel maliklerinden bu miktarın alınması suretiyle şahıs arazilerinden daha fazla oranda düzenleme ortaklık payı kesilmesine yol açılmaması gerektiği yönündedir.
Bu açıklamalar ışığında, dava dosyasındaki bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde, 6746 sayılı (239 m2) yüzölçümlü ve 6747 sayılı (518 m2 ) yüzölçümlü parsellerin ihdasen tahsis işlemine tabi tutulduğu ve yapılan işlem sırasında "düzenleme ortaklık payı" kesildikten sonra kalan kısmın uygulama sahası içinde davalı idare adına tahsis edildiği, böylece ihdas alanlarına karşılık davalı idare adına Uygulama İmar Planında konut fonksiyonunda kalan parsellerden yer tahsis edildiği ve uygulamaya giren tüm parsellerdeki düzenleme ortaklık payı kesintisinin arttırıldığı anlaşıldığından, bu yönden de dava konusu parselasyon işleminde hukuka uygunluk görülmemiştir.
Diğer taraftan; şuyulandırma ve dağıtım cetvellerinde görülen 5438 sayılı parselin düzenleme sahasını belirleyen encümen kararında yer almadığı dikkate alındığında, dava konusu encümen kararında yer almayan bu parselin parselasyon işlemine tabi tutulmasında da hukuka uygunluk görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, Hatay 1. İdare Mahkemesince verilen 10/03/2017 gün ve E:2015/62, K:2017/617 sayılı kararın sonucu itibariyle hukuka uygun olduğundan, yukarıda belirtilen ek gerekçeler eklenilmek suretiyle istinaf isteminin reddine, aşağıda dökümü yapılan 170,00-TL yargılama giderinin istinaf isteminde bulunan davacı üzerinde bırakılmasına, davacı tarafından istinaf aşamasında fazladan yatırılan 31,40 TL karar harcının harcı tahsil eden ilgili idaresince iadesine, posta gideri avansından artanın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 333. maddesi uyarınca karar kesinleştikten sonra mahkemesince ilgili tarafa re'sen iadesine, kararın tebliğini izleyen günden itibaren 30 gün içerisinde Dairemize gönderilecek dilekçe ile Danıştay' da temyiz yolu açık olmak üzere, 28.06.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)