(2577 S. K. m. 45) (6306 S. K. m. 15/A)
İSTEMİN ÖZETİ: İstanbul İli, ….. İlçesi, … Mahallesi, 18 pafta, 6565 parselde yer alan taşınmazın hissedarı olan davacı tarafından, 6306 sayılı Kanun kapsamında 2/3 çoğunlukla alınan karara katılmadığından bahisle, anılan taşınmazdaki arsa payının 6306 sayılı Yasa kapsamında satış işleminin 20.10.2016 tarihinde gerçekleştirilmesine ilişkin 29.09.2016 tarih ve 15527817 sayılı işlemin iptali istemiyle açılan davada, "...davacı tarafından söz konusu taşınmazın riskli yapı olarak tespitine ilişkin 25/04/2015 gün ve 1755.1554.3689 sayılı işlemin iptali talebiyle Mahkememiz nezdinde dava açıldığı, Mahkememiz E:2015/694 K:2016/2300 sayılı 08/12/2016 tarihli karar ile anılan işlemin iptaline karar verildiği görülmüş olup; uyuşmazlık konusu satış işleminin dayanağı olan riskli yapı tespiti işleminin iptal edildiği anlaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varıldığı" gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline ilişkin İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nin 22/03/2017 tarih ve E:2016/2151, K:2017/689 sayılı kararının; dava konusu satış işleminin mevzuatta belirlenen ilke ve esaslara uygun olarak gerçekleştirildiği iddialarıyla kaldırılması ve davanın reddi talep edilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü İdare Dava Dairesince, davalı idarenin yürütmenin durdurulması talebi hakkında dosyanın tekemmül etmesi nedeniyle karar verilmeden 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesi uyarınca dava dosyası işin esası yönünden incelenerek gereği görüşüldü:
Dava, İstanbul İli, …. İlçesi, ….. Mahallesi, 18 pafta, 6565 parselde yer alan taşınmazdaki davacıya ait arsa payının, 20.10.2016 günü saat 13:00'da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünde satışına dair 29/09/2016 tarih ve 15527817 sayılı işlemin iptali istemiyle açılmıştır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 6.maddesinde "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir."hükmü yer almaktadır.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin Açık artırma usulü ile satış başlıklı 15/A maddesinde, "(1) Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; a) Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler, b) Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için onbeş gün süre verildiğine dair belgeler, c) Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler, ç) Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe müracaatta bulunulur. Satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olması gerekmez. (2) Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve sonrasında satış işlemini gerçekleştirmek üzere, Müdürlük bünyesinde, biri başkan ikisi üye olmak üzere, en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu ile Satış Komisyonu teşkil olunur. Rayiç değer, maliklerce Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek Bedel Tespiti Komisyonunca belirlenir. (3) Müdürlük, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, arsa payı satılacak malikler ile üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere veya üçte iki çoğunlukla anlaşan maliklere bildirilmek üzere, kendisinin de malik olması şartıyla üçte iki çoğunluğa sahip maliklerin anlaştıkları yükleniciye elden veya maliklerin adreslerine taahhütlü posta yoluyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ eder. Yapılan araştırmaya rağmen arsa payı satılacak malike ve adresine hiçbir şekilde ulaşılamaz ise satış işlemi gıyabında yapılır..." hükmü yer almaktadır.
Dosyanın incelenmesinden; İstanbul İli, ….. İlçesi, ….. Mahallesi, 18 pafta, 6565 parselde yer alan taşınmazdaki davacıya ait arsa payının, 20.10.2016 günü saat 13:00'da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünde satışına dair 29/09/2016 tarih ve 15527817 sayılı işlemin (evrak numarasına göre 28.09.2016 tarih ve 30603 sayılı işlem) iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Mahkemesince yapılan inceleme sonucunda "Olayda, davacı tarafından söz konusu taşınmazın riskli yapı olarak tespitine ilişkin 25/04/2015 gün ve 1755.1554.3689 sayılı işlemin iptali talebiyle Mahkememiz nezdinde dava açıldığı, Mahkememiz E:2015/694 K:2016/2300 sayılı 08/12/2016 tarihli karar ile anılan işlemin iptaline karar verildiği görülmüş olup; uyuşmazlık konusu satış işleminin dayanağı olan riskli yapı tespiti işleminin iptal edildiği anlaşıldığından, dava konusu işlemde hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır." gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verildiği görülmüştür.
Olayda, ilk derece mahkemesinin kararına esas aldığı dosyanın istinaf yoluyla Dairemize gelmesi üzerine yapılan inceleme sonucunda, 29.12.2017 tarih ve E:2017/1059, K:2017/1348 sayılı kararıyla istinaf talebi kabul edilerek; dava konusu işlemlerden riskli yapı raporu açısından, süresinde dava açılmadığı gerekçesiyle süre yönünden reddine, dava konusu tahliye işlemi yönünden ise işin esası incelenerek davanın reddine karar verildiği (kesin olarak) görüldüğünden, istinafa konu mahkeme kararının, satış işleminin dayanağı kalmadığı yönündeki gerekçesine itibar edilmemiştir.
Dava konusu olaya ilişkin riskli yapı sürecine bakıldığında; yapı malikinin başvurusu üzerine hazırlanan riskli yapı raporunun 25.04.2014 tarihinde onaylandığı, yapının riskli olduğuna dair 28.04.2014 tarihli yazının Z. Y. muhataplı olarak 29.05.2014 tarihinde kapıya yapıştırılmak suretiyle tebliğ edildiği, bu işleme karşı süresi içinde 05.06.2014 tarihinde N. T. (N.T.) tarafından itiraz edildiği ancak bu itirazın reddedildiği, sonrasında yıkıma ilişkin 60 gün süre vermeye yönelik 13.06.2014 tarihli işlem tesis edilerek N.T.'ye 17.06.2014 tarihinde tebliğ edildiği ancak bu işleme karşı dava açılmadığı, devamında N.T.'nin muhatap alındığı yıkıma ilişkin ek 30 gün süre vermeye yönelik 28.08.2014 tarihli işlem tesis edilerek 15.09.2014 tarihinde muhtara teslim edilmek suretiyle tebliğ edildiği, ancak bu işleme karşı da dava açılmadığı, bu süreçten sonra yapının tahliyesine yönelik 30.03.2015 tarihli işlem tesis edilerek 02.04.2015 tarihinde davacıya tebliği sonucunda bu tahliye işlemi ile dayanak riskli yapı raporuna karşı yukarıda belirtilen davanın açıldığı görülmüştür.
Satış işlemindeki sürece bakıldığında; yukarıda belirtilen riskli yapı süreci ve yıkım işlemleri sonrasında 21.05.2016 tarihinde yapılan apartman toplantısına davacının davet edilmesine rağmen katılmadığı, toplantıda arsa karşılığı inşaat sözleşmesine gerekli çoğunlukla onay verildiği, bu kararın 13.06.2016 tarihli noter ihtarı ile davacıya bildirildiği, fakat davacının muvafakat etmemesi üzerine taşınmazın değerinin tespiti neticesinde hisse payının satışına karar verildiği tespit edilmiştir.
Bu durumda, dava konusu yapıya ilişkin riskli yapı sürecinin usulüne uygun tamamlandığı, bu işleme karşı açılan davada verilen "iptal" kararının Dairemizce bozularak davanın reddine karar verildiği, sonrasındaki satış sürecinin mevzuata uygun olarak gerekli çoğunlukla karar alınması ve taşınmazın değerlemesi neticesinde satışın gerçekleştiği, dolayısıyla dava konusu işlemin hukuka uygun olduğu sonucuna varıldığından, davanın reddi gerekmektedir.
Açıklanan nedenlerle, istinaf talebinin kabulüne, İstanbul 3. İdare Mahkemesi'nin 22/03/2017 tarih ve E:2016/2151, K:2017/689 sayılı kararın kaldırılmasına, davanın reddine, aşağıda dökümü yapılan 199,55-TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına, istinaf safhasında davalı idarece yapılan 39,00-TL yargılama gideri ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir edilen 990,00.- TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine, posta gideri avansından artan kısmın mahkemesince taraflara iadesine, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45/6. ve 46.maddeleri uyarınca temyizi kabil olmamak üzere kesin olarak 29/12/2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)