(3194 S. K. m. 18) (2981 S. K. Ek. m. 1)
İSTEMİN ÖZETİ: Davacı tarafından, sahibi/hissedarı olduğu Kocaeli ili Kartepe ilçesi ..... Mahallesinde 12, 37, 1378 ve 1379 parselleri kapsayan alanda hazırlanan imar uygulamasının onanmasına dair Kartepe Belediye Encümenin 27/08/2015 tarih ve 509 sayılı kararı ile yapılan itirazlar reddedilerek parselasyon haritası ve dağıtım cetvellerinin kesinleştirilerek Kadastro Müdürlüğüne gönderilmesine ilişkin Kartepe Belediye Encümeninin 21/01/2016 tarih ve 34 sayılı kararının iptali istemiyle açılan davada; "...parselasyon işleminin 2981 sayılı yasanın Ek-1 maddesinde belirtilen koşulların bulunmamasına rağmen bu madde de dikkate alınarak yapılması ve davacının hissesinin bulunduğu ancak kendisine tahsis yapılmayan kadastral 12 parselinin aynı yerinde oluşturulan 555 ada 3 sayılı parselde özensiz tahsis ve uygunsuz dağıtım işlemi yapılması nedeniyle dava konusu işlemlerde imar mevzuatı ile şehircilik ilke ve esasları açısından hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varıldığı" gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline ilişkin Kocaeli 2. İdare Mahkemesi'nin 14/09/2017 tarih ve E:2016/301, K:2017/1373 sayılı kararının; davalı Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından; uygulama işleminde davacı parselleri açısından hukuka aykırılık bulunmadığının bilirkişi raporuyla ortaya konulduğu, başka parsellerdeki tahsise ilişkin iddiaların bakılan davayı etkilemeyeceği, Ek-1 maddesiyle ilgili iddianın davacı parselini ilgilendirmediği, mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğu iddialarıyla, davalı Kartepe Belediye Başkanlığı tarafından; davacı taşınmazında İmar Kanununu 18. Maddesine uygun olmayan herhangi bir işlem yapılmadığı, hisse ayırımına gidilmediği, mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğu iddialarıyla kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istenilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü İdare Dava Dairesince, dava dosyasındaki bilgi ve belgeler incelenerek işin gereği görüşüldü:
Dava, davacının maliki/hissedarı olduğu Kocaeli ili Kartepe ilçesi ..... Mahallesinde 12, 37, 1378 ve 1379 parselleri de kapsayan alanda yapılan parselasyon işleminin iptali istemiyle açılmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun "Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı 18. maddesinde; "İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır..." hükmüne yer verilmiştir.
Öte yandan, 2.11.1985 tarih, 18916 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan İmar Kanununun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlenmesi ile İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtımındaki Esaslar" başlıklı 10. maddesinde; "İmar parsellerinin oluşturulması ve dağıtımında aşağıdaki esaslar dikkate alınır: a) Düzenlemeyle oluşacak imar parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki veya yakınındaki eski parsellere tahsisi sağlanır, b) Plân ve mevzuata göre korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz bir imar parseline intibak ettirilmesi sağlanır, c) Mal sahibine tahsis edilen miktarın bir imar parselinden küçük olması veya diğer teknik ve hukuki nedenlerle müstakil imar parseli verilmemesi halinde, imar parselasyon plânları ve imar durumu belirlenmiş düzenleme alanlarında yapılacak binaların toplam inşaat alanı veya bağımsız bölüm adetleri belirtilen imar adaları veya parselleri, kat mülkiyetine esas olmak üzere hisselendirilebilir." kuralına yer verilmiştir.
2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun'un Ek 1. maddesinde; "İmar planı olan yerlerde, 9/5/1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir." hükmüne yer verilmiştir.
Dava dosyasının incelenmesinden; davacının sahibi/hissedarı olduğu Kocaeli ili Kartepe ilçesi ..... Mahallesinde 12,37, 1378 ve 1379 parselleri kapsayan alanda hazırlanan imar uygulamasının yapılmasına dair Kartepe Belediye Encümeni'nin 27/08/2015 tarih ve 509 sayılı kararı ile yapılan itirazlar reddedilerek parselasyon haritası ve dağıtım cetvellerinin kesinleştirilerek Kadastro Müdürlüğüne gönderilmesine ilişkin Kartepe Belediye Encümeninin 21/01/2016 tarih ve 34 sayılı kararının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Mahkemesince mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunda özetle; "davacıya ait 37 ve 12 parsellerde taşınmazlar kısmen tarımsal kısmen de doğal bitki örtüsü kapalı olup yetişmiş ağaçlar gözlendiği,1378 ve 1379 parseller ana yol üzeri parsel olduğu, üzerlerinde ev ve bahçe bulunduğu, evlerin bahçelerin iç kısmında olduğu ve bahçelerde büyük ağaçlar görüldüğü, düzenleme sınırının tespiti açısından Yönetmeliğe aykırı bir bulguya rastlanılmadığı, davaya konu imar uygulamasında DOP oranı %27,8, KOP oranı ise %0,7 olmak üzere toplam kamusal katılım oranı %28,5 olduğu, yani, yasal sınırın (%40) oldukça altında bir kesinti bulunduğu, düzenleme alanında DOP alınmayan veya fark DOP alınan parseller bulunmadığı, DOP hesabı ve tahsise ilişkin herhangi bir uygulama kusuruna rastlanılmadığı, davacının hissedarı olduğu 12 parselin kısmen düzenlemeye alınmış bir parsel olduğu ve tüm parsel hissedarlarının 556 ada 4 parsele tahsisi yapıldığı, tahsise esas DOP oranı %27.84 olduğu,%0.7 lik bir pay ise 570 ada 1 parseldeki sağlık tesis alanından tahsisli olduğu, yine davacının hissedarı olduğu 37 parselde aynı şekilde, DOP kesintisinin ardından 556 ada 4 parsele ve KOP oranında 570 ada 1 parsele tahsis edildiği,1378 ve 1379 parsellerin DOP kesintisi ardından 554 ada 6 parsele ve KOP olarak 570 ada 2 parsele tahsisli olduğu, özetle, davacının KOP harici tahsisleri 556 ada 4 ve 554 ada 6 parseller olduğu, davacının hissedarı olduğu kadastral parseller ile davacıya tahsis edilen imar parselleri incelendiğinde 12 ve 37 parsellerin kendilerine yakın olan 565 ada 4 parselde tahsislerinin toplandığı, 1378 ve 1379 sayılı parsellerin ise aynı yerdeki 554 ada 6 parsele aktarıldığının görüldüğü, diğer iki imar parselin (570/1, 570/2) KOP parselleri olduğu ve yerinden tahsis ilkesi kapsamında değerlendirilmeye tabi olmadığı, davacının hissedarı olduğu parsellerin arsa düzenlemesi sonucu imar parsellerine dağıtımlarında yerinden tahsis ilkesine aykırılık izlenmediği, ancak davacı parselinin tahsisinin yapılmadığı 555 ada 3 parsele yapılan dağıtımda “yerinden yer verme” ilkesine uymayan bir husus saptandığı, 555 ada 3 parsele kadastral 25, 92 ve 228 parsellerden hisseler dağıtıldığı, 92 ve 228 parseller dağıtıldıkları yere yakın olmadığı, 92 parsel 25 parsel ile aynı mülkiyet altında olmakla birlikte yerinden tahsis ilkesinde öncelik hisselerin birleştirilmesi olmadığı, 228 parsel içinse durum daha belirgin bir ihlal içerdiği, zira bu çok uzak parseldeki sadece bir hissedar diğer hissedarlardan çözülerek 555 ada 3 parsele taşındığı, davacıya yapılan tahsis için doğrudan bir aykırılık açık olmasa da, 555 ada 3 parsele yapılan tahsisteki uygunsuzluk nedeniyle davacının iddiaları dayanaksız olmadığı, sonuç olarak, tahsiste yeterince özenle davranılmadığı ve tüzeye uygun olmayan bir dağıtım işlemine gidildiği düşünüldüğü, dağıtım cetvellerinde yapılan incelemede; hisse çözümlemesine gidildiği, kadastral parsellerde paydaş olan bazı maliklerin birbirlerinden ayrılarak ayrı imar parsellerine tahsislerinin sağlandığı görüldüğü, 2981 sayılı Yasaya 3290 sayılı Yasa ile eklenen Ek Madde 1 metninden de anlaşılacağı üzere; Yasa Koyucu özel parselasyona dayalı arazilerde ve/veya mülkiyet dokusunun hisse satışı ile oluşturulduğu yerlerde 18.madde uygulamasını tamamlayıcı nitelikte hisse çözümünü öngördüğü, buradaki vurgu ise tamamen ıslah imar planının gerektirdiği koşulların oluşması olduğu, bu koşulların oluşması halinde uygulama imar planı üzerinde de hisse çözümlemesinin yapılabileceği vurgulandığı, bununla birlikte Yasa Koyucunun söz konusu Ek -1. maddeyi 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamına almadığı ve 18.madde için bir uygulama biçimi olarak tanımlamadığı, bununla birlikte, Danıştay kararlarında İmar Yasası kapsamındaki arsa düzenlemelerinde tanımlı koşulların bulunması halinde Ek-1 maddenin uygulanabileceği karar altına alındığı, emsal kararlar ışığında; dava konusu düzenleme sahasında Ek-1 koşullarının bulunup bulunmadığı yani uygulamaya giren parsellerin özel parselasyon kaynaklı ve mülkiyet dokusunun hisseli satışlar esaslı olup olmadığı belirleyici olduğu, dava konusu düzeleme sahasının, kentsel alan gelişim sınırı içinde değerlendirilebilecek, kırsal özelliklerini henüz kaybetmemiş bir alan olduğu, kadastral parsellerin tescile esas fiili durumlarını büyük oranda koruduğu, mülkiyet dokusunun ağırlıkla veraset yoluyla şekillendiği, söz konusu alanda özel parselasyon ya da bu özel parselasyona dayalı satışı bulunmadığı gibi böyle bir gereksinim de söz konusu olmadığı, özel parselasyon ya da hisseli satışların bulunmadığı düzenleme sahası için Ek-1 madde koşulları bulunmadığı, sonuç olarak, konut dışı alanlarda imar uygulaması yapılamaz iddiasının anlamlı olmadığı, arsa düzenlemesinin her tür arsa üretimi için İmar Kanununun 18.maddesi kapsamında gerçekleştirilmesi gerektiği, Belediyelerin 5 yıllık imar programı hazırlamamalarındaki ihmallerinden dolayı plan uygulamasının iptal edilmesinin yasanın özüne aykırı olduğu, 5 yıllık programda olmamasının arsa düzenlemesini hukuksuz kılmayacağı, Yönetmeliğe aykırı bir durum oluşmadığı sürece düzenleme sınırının belirlenmesi idarelerin yetki ve sorumluluğu altında olduğu, incelemede yönetmeliğe aykırılık açısından bir açık bir bulguya rastlanmadığı, dolayısıyla düzenleme sınırının belirlenmesi konusunda teknik açıdan bir mevzuat ihlalinden söz edilemeyeceği, parselasyonun imar planına uygun olduğu, düzenleme ortaklık payı (DOP) hesabında ölçütlerin aşılmadığı ve hesabın mevzuata uygun olduğu, davacıya yapılan tahsisin aynı bölge içerisinde olduğu ve aykırı tahsis iddiasının bu yönüyle ortaya konulamayacağı, ancak 555 ada 3 parsele yapılan tahsisteki uygunsuzluk nedeniyle davacı iddialarının dayanak kazandığı, dolayısıyla özensiz tahsis ve uygunsuz dağıtım işleminden söz etmenin mümkün olduğu, davalı idare encümen kararında 2981/3290-Ek.1 maddeye atıf yapılmadığı halde hisse çözümlemesine gidildiği, kadastral parsellerde paydaş olan bazı maliklerin birbirlerinden ayrılarak ayrı imar parsellerine tahsislerinin sağlandığı, Yasada belirtilen koşulları bulunmadığı halde 2981 sayılı Yasanın Ek-1.maddesinin kullanılması imar mevzuatı açısından uygun olmadığı" görüşüne yer verilmiş, Mahkemece bu görüş doğrultusunda parselasyon işleminin 2981 sayılı yasanın Ek-1 maddesinde belirtilen koşulların bulunmamasına rağmen bu madde de dikkate alınarak yapılması ve davacının hissesinin bulunduğu ancak kendisine tahsis yapılmayan kadastral 12 parselinin aynı yerinde oluşturulan 555 ada 3 sayılı parselde özensiz tahsis ve uygunsuz dağıtım işlemi yapılması nedeniyle dava konusu işlemlerde imar mevzuatı ile şehircilik ilke ve esasları açısından hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Dava konusu işlemde 2981 sayılı Yasanın EK-1 maddesinin de uygulandığı belirtilmiş ise de, davacının sadece kendi parsellerine yönelik dava açtığı, parsellerinin bir kısmının imar uygulamasına bağımsız girip (müstakil iken) hisseli hale dönüştüğü, bir kısmının ise hisseli girip hisseli çıktığı dolayısıyla anılan maddenin aksine bazı bağımsız parsellerinin hisseli hale getirilmesi nedeniyle davacı açısından söz konusu maddenin uygulanmadığı görülmekte olup, diğer parsellerdeki 2981 sayılı Yasanın Ek-1. maddesiyle ilgili tespiti yapılan hukuka aykırılıkların davacı parsellerini etkilemediği sonucuna varılmıştır.
İşin esası dava konusu 12 ve 37 parseller açısından değerlendirildiğinde;
Dava konusu 12 parseldeki hissedarlar ile 37 parseldeki hissedarların aynı kişiler olduğu, davacının da başka kişilerle birlikte anılan parsellerde hissedar olduğu, bu parsellerin imar uygulaması sonucunda 556 ada 4 parselde toplanarak birlikte hissedar yapıldığı, parsellerin bir kısmının 20 metrelik yolda kaldığı, kalan kısımlarının ise yeni oluşan 555 ada 3 parsel ile 556 ada 5 parsel üzerine denk geldiği, 37 parselin cüzi bir kısmının ise hisselendirilen 556 ada 4 parsele denk geldiği, 12 parselin ise 556 ada 4 parselle kadastral altlık olarak birleşmediği görülmüştür. Diğer taraftan 556 ada 5 parsele 31,36,122,2142,2144 ve 2146 parsellerin hissedar edildiği, bunlardan sadece 36 parselin kadastral altlığı olduğu diğer parsellerin ise kadastral altlık olmadığı yine 12 parselin altlığı olan 555 ada 3 parsele ise 25,92,228 parsellerin hissedar edildiği, bunlardan 25 parselin kadastral altlık olduğu, 92 ve 228 parsellerin ise başkaca yerlerden geldiği tespit edilmiştir.
Bu durumda, imar uygulamalarında temel ilke parselin kadastral altlığından vermek olduğundan, davacıya 12 ve 37 parsellerin kadastral altlığı olan 555 ada 3 parsel ve 556 ada 5 parsellerden öncelikle hisse verilmesi gerektiği şayet sonrasında hisse kalmış ise altlığından yer verilemeyen en yakın parsellerin hissedar edilmesi gerekirken, bu hususlar gözetilmeksizin yapılan parselasyon işleminin davacının 12 ve 37 parselleri açısından dağıtım ilkelerine aykırı olduğu sonucuna ulaşıldığından, Mahkeme kararının anılan parseller yönünden bu gerekçeyle onanması gerekmektedir.
Diğer 1378 ve 1379 parseller açısından konu incelendiğinde;
Dava konusu parselasyon işleminin dayanağı imar planında 2000m2'den küçük imar parseli oluşturulamayacağı kuralı konulduğundan 1378 parsel yönünden bağımsız parsel verme imkanı olmadığı, 1379 parselden de müstakil parsel verme imkanı olmadığı zira bu parselde bir başka kişi ile ortak olduğu ayrıca hisselerinden DOP alındığında 1636,72m2'ye düştüğü, yine alanın sanayi alanı olması nedeniyle parsellerin yüzölçümünün büyük tutulmasının plan ve parselasyon ilkelerine uygun olduğu, söz konusu parsellerin kadastral altlığından yer verilmesi nedeniyle işlemin dağıtım ilkelerine uygun olduğu, planlamaya uygun parselasyon yapıldığı, DOP ve KOP oranlarının mevzuata uygun olarak belirlendiği görülmüştür.
Bu durumda, mevzuata uygun olarak belirlenen düzenleme alanında yapılan parselasyon işleminde dağıtım ve diğer ilkelere uygun davranıldığı ve 1378 ve 1379 parseller açısından planlama ve şehircilik ilkeleri ile mevzuata ve parselasyon ilkelerine uygun olarak, uygulama yapıldığı anlaşıldığından, söz konusu parseller yönünden dava konusu işlemde hukuka aykırılık, aksi yöndeki mahkeme kararında ise hukuki isabet bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, istinaf talebinin kısmen kabulüne ile Kocaeli 12. İdare Mahkemesi'nin 14/09/2017 tarih ve E:2016/301, K:2017/1373 sayılı kararının 1378 ve 1379 parseller yönünden kaldırılmasına ve anılan parseller yönünden davanın reddine; kararın, 12 ve 37 sayılı parsellere ilişkin kısmı yönünden ise yukarıda belirtilen gerekçelerle istinaf talebinin reddine, aşağıda dökümü yapılan 351,55- TL yargılama giderinin davadaki haklılık durumuna göre takdiren 175,77-TL'sinin davacı üzerinde bırakılmasına, kalan 175,77-TL ile hüküm tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen 1.090,00-TL vekalet ücretinin davalı idarelerden alınarak davacıya verilmesine, istinaf safhasında; davalı Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılan 211,30- TL yargılama giderinin davadaki haklılık durumuna göre takdiren 105,65-TL'si ile davalı Kartepe Belediye Başkanlığı tarafından yapılan 232,30- TL yargılama giderinin davadaki haklılık durumuna göre takdiren 116,15-TL'sinin davacıdan alınarak anılan idarelere verilmesine, istinaf yargılama giderlerinin kalan kısımlarının davalı idareler üzerinde bırakılmasına, hüküm tarihinde yürürlükte olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen 1090,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine, Hazine tarafından karşılanan 1.106,30-TL(900,00-TL keşif ve bilirkişi gideri+206,30-TL keşif harcı) keşif ve bilirkişi giderinin haklılık oranına göre 553,15-TL'sinin davacıdan tahsili için ilgili vergi dairesine müzekkere yazılmasına, ilk derece mahkeme kararı üzerine keşif ve bilirkişi gideri karşılığı olarak Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yatırılan 553,15-TL'nin (tamamlama harcı şeklinde tahsil edilen) yarısı olan 276,15 TL'nin anılan idare üzerinde bırakılmasına, geriye kalan 277,00 TL'nin ise diğer davalı Kartepe Belediyesince Kocaeli Büyükşehir Belediye Başkanlığına ödenmesi, posta avansından artan kısmın kararın kesinleşmesini takiben mahkemesince taraflara iadesine, bu karara karşı tebliğ tarihini izleyen 30 gün içinde Danıştay'da temyiz yolu açık olmak üzere, 27/06/2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)