(5393 S. K. m. 73)
İSTEMİN ÖZETİ: Bursa İli, .... Mahallesi, 5341 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza hissesi oranında malik olan davacı tarafından, söz konusu taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin olduğundan bahisle 29/07/2010 gün ve 678 sayılı, 20/01/2015 gün ve 362 sayılı, 24/03/2015 gün ve 1239 sayılı, 21/04/2015 gün ve 1921 sayılı işlemlerin; hukuka aykırı olduğu, kamu yararından ziyade ticari amaçla hareket edildiği, bölgedeki metrekare fiyatlarının idarenin işlemleri nedeniyle düştüğü, mülkiyet hakkının ihlal edildiği, planda yapılaşma alanında kalmasına karşın herhangi bir faaliyetin yapılamadığı, kamu yararı kararının olmadığı, kamulaştırma bedelinin bulunmadığı, Kültür ve Turizm Bakanlığınca alınmış turizm merkezine ilişkin bir kararın mevcut olmadığı ileri sürülerek iptali istemiyle açılan davada; karar verilmesine yer olmadığına ilişkin Bursa 3. İdare Mahkemesi'nce verilen 05/01/2017 tarih ve E:2015/1560, K:2017/14 sayılı kararın, istinaf yoluyla bozulması istenilmektedir.
BURSA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞININ SAVUNMASININ ÖZETİ: İstemin reddi gerektiği savunulmaktadır.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü İdare Dava Dairesince, dava dosyası incelenerek gereği görüşüldü:
Dava, Bursa İli, .... Mahallesi, 5341 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza hissesi oranında malik olan davacı tarafından, söz konusu taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin olduğundan bahisle 29/07/2010 gün ve 678 sayılı, 20/01/2015 gün ve 362 sayılı, 24/03/2015 gün ve 1239 sayılı, 21/04/2015 gün ve 1921 sayılı işlemlerin iptali istemiyle açılmıştır.
5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 73. maddesinin işlem tarihi itibariyle yürürlükte bulunan hali; "Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır. Ancak, kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı olarak ilan edilecek alanın; üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi, alanın büyüklüğünün en az 5 en çok 500 hektar arasında olması, etaplar halinde yapılabilmesi hususlarının takdiri münhasıran belediye meclisinin yetkisindedir. Toplamı 5 hektardan az olmamak kaydı ile proje alanı ile ilişkili birden fazla yer tek bir dönüşüm alanı olarak belirlenebilir. Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna istinaden, hak sahibi olmuş kimselerle anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. 2981 sayılı Kanun kapsamına girmeyen gecekondu sahiplerine enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine 3194 sayılı Kanunun 18 inci maddesine göre ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz. Dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Bu yerlerde devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur. Bu sürenin sonunda durdurma kararının devam edip etmeyeceğine belediye tarafından karar verilir. Toplam durdurma süresi on yılı geçemez. Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır." şeklindedir.
Dava dosyasının incelenmesinden; Bursa İli, .... Mahallesi, 5341 ada, 1 parsel sayılı taşınmaza hissesi oranında malik olan davacı tarafından, söz konusu taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin olduğundan bahisle 29/07/2010 gün ve 678 sayılı, 20/01/2015 gün ve 362 sayılı, 24/03/2015 gün ve 1239 sayılı, 21/04/2015 gün ve 1921 sayılı işlemlerin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle iptali istemiyle açılan iş bu dava ilk derece mahkemesince her ne kadar aynı parselin diğer hissedarlarınca açılan dava sonucunda bu parsele dair yapılan kamulaştırma işleminin iptaline karar verildiğinden bahisle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığı yönünde karar verilmiş ise de, kamulaştırmanın bireysel işlem olması ve her hissedar hakkında paydaş olarak hissesi oranında sonuç doğuracak olması nedeniyle işin esası hakkında karar verilmesi gerekmektedir.
Olayda, Bursa İli, .... Mahallesi 5341 ada, 1 sayılı parselde kayıtlı taşınmazının kamulaştırılmasına ilişkin Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 29.07.2010 gün ve 678 sayılı kararı ile bu karara bağlı olarak alınan Bursa Büyükşehir Belediye Encümeni'nin 20.01.2015 günlü, 362 sayılı, 24.03.2015 günlü, 1239 sayılı, 21.04.2015 günlü, 1921 sayılı kararlarının iptali istemiyle aynı parselin diğer hissedarlarınca açılan ve Bursa 2. İdare Mahkemesinin E: 2015/1472 sayılı davasında anılan mahkeme tarafından işin teknik bilgiyi gerektirmesi nedeniyle keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmasına karar verilmiş yapılan keşif neticesinde alınan 29.08.2016 tarihli raporda özetle; 5998 sayılı Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Kapsamında Değerlendirildiğinde; dava konusu "Sıcaksu Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı"nın 5998 sayılı Yasada belirtilen minimum 5 ha.lık alan büyüklüğü koşulunu sağlamasına rağmen; dava dosyasında söz konusu "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı"nın nasıl belirlendiğine, sınır belirlenirken hangi kriterlerin dikkate alındığına, hangi analitik etüt çalışmaların yapıldığına ve hangi sentez çalışmalarından yararlanıldığına ilişkin hiçbir bilgi ve belge bulunmadığı; "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" sınırının nesnel ve teknik analizlere dayandırılmadığı; herhangi bir açıklama ropurunun bulunmadığı; bu hususa bağlı olarak, dava konusu "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı"nın hangi vizyona dayalı olarak üretildiğinin anlaşılmadığı; alanın "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" olarak belirlennmesini, kamu yararı açısından zorunlu kılan teknik ve nesnel gerekçelerin ne olduğunun tespit edilemediği; mevcut veriler ışındığı dava konusu alanın "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" olarak ilanını gerekli ve meşru kılacak teknik ve nesnel gerekçeler bulunmadığı, 5998 Yasanın öngördüğü biçimde alanın "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" olarak ilanına ilişkin Bakanlar Kurulu Kararının alınmadığı, dava konusu alanın 6306 sayılı Yasa kapsamında "Riskli Alan" olarak ilanına ilişkin 18.09.2013 tarih ve 2013/5415 sayılı Bakanlar Kurulu kararının ise Danıştay 14.Daire 04.11.2015 tarih ve E:2015/3231 sayılı kararı ile yürütmenin durdurulmasına; 06.04.2016 tarihli kararı ile de iptal edildiği, bu nedenle alanda yasa gereği alınması gereken Bakanlar Kurulu kararı bulunmaması nedeniyle sürecin tamamlanmadığı, Yüksek Planlama Kurulu'nun 25.10.2010 tarih ve 2010/34 sayılı kararı ile kabul edilen ve 04.11.2010 tarih ve 27749 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan "KENTGES Bütünleşik Kentsel Gelişme Stratejisi ve Eylem Planı(2010-2023)" Çerçevesinde Değerlendirildiğinde; dava konusu alanın sıcak su kaynaklarına bağlı olarak "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" olarak belirlenmesini nedenleyen jeolojik gerekçelerin, ilan kararının meşruiyetini, bilimsel ve hukuki meşruiyetini sağlayacak biçimde tespit, değerlendirme, nesnel ve teknik analiz ve sentez çalışmalarının bulunmadığı, ilan kararını kamu yararı açısından zorunlu kılan teknik ve nesnel bilimsel gerekçelerin ortaya konmadığı, KENTGES belgesinde kentsel dönüşüm alanları için öngörülen mekan kalitesine ilişkin göstergelerin oluşturulması, kent bütününe ilişkin etkilerin önceden tespiti ve katılım süreçlerine ilişkin mekanizmaların geliştirilmesi eylem kategorilerinin, "Sıcaksu Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı" ilani ve kamulaştırılmasına yönelik dava konusu idari işlemler kapsamında uygulanmadığı, Planlama Süreci Açısından Değerlendirildiğinde; Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 13.04.2006 tarih ve 220 sayılı kararı ile kabul edilen "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliklerinin Bursa 2. İdare Mahkemesi'nin 21.01.2009 gün E:2008/95 sayılı kararı ile yürütmesinin durdurulduğu; 21.01.2009 günlü ve E:209/95, K:2009/20 sayılı kararı ile iptaline karar verildiği; Danıştay 6. Dairesinin 08.02.2010 günlü E:2009/4025, K:2010/1116 sayılı kararı ile bu kararın onandığı; bu nedenle proje konseptinin dayanağı olarak yürürlükte olan bir imar planının bulunmadığı, Anayasa Mahkemesi'nin 18.10.2012 günlü, E:2010/82, K:2012/159 sayılı kararında, Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerine ilişkin planların, tanımlarında yer alan özel amaçlar ya da özel alanlar için yapılmalarına rağmen, nitelikleri itibariyle ya her türlü ölçekte bir il çevre düzeni planı ya bir nazım imar planı ya da bir uygulama imar planı olduğunun, bu nedenle, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin planların imar hukukunun kapsamı dışında, imar mevzuatından bağımsız ve kopuk olduğunun söylenemeyeceğinin belirtildiği, 4 no.lu Sıcak Su Koruma Alanı sınırları içerisinde yer alan ve dava konusu taşınmazın da konumlandığı "Sıcaksu Kentsel Dönüşüm Proje Alanı"ndaki su kaynaklarının mevcut durumunun tespiti için 1995 yılında MTA tarafından yapılan jeolojik etütlere göre alanda yapılan sondajlarda sıcak suya rastlanmadığının; 25 metre derinliğe kadar yapılacak hafriyet ve inşaat çalışmalarının, sıcak su kaynaklarını olumsuz derecede etkilemeyeceğinin belirtildiği; dava konusu alana ilişkin jeolojik etüt çalışmalarının yenilendiği ve güncellendiğine ilişkin dava dosyasındani bilgi ve belge bulunmadığı; eldeki veriler dikkate alındığında, dava konusu "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı"na ilişkin öngörülen "termal kür merkezi" konseptinin hukuki ve rasyonel şehircilik ilkelerin gereği dayanak alacağı imar planının bulunmaması ve jeolojik etüt verileri ile desteklenen altyapısının bulunmadığı tespit ve değerlendirmelerine dayanak dava konusu 5341 ada, 1 sayılı parsel ve çevre alandaki "Sıcaksu Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı" ilanına ilişkin Bursa Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 29.07.2010 tarih ve 678 sayılı kararı ile bu karara bağlı olarak alınan Bursa Büyükşehir Belediye Encümeni'nin 20.01.2015 gün ve 362 sayılı 24.03.2015 gün ve 1239 sayılı, 21.04.2015 gün ve 1921 sayılı sayılı kararlarının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, kamu yararına ve imar mevzuatına aykırı olduğu" yolunda kanaat bildirildiği görülmektedir.
Uyuşmazlık konusu olayda; anılan mahkemece alınan bilirkişi raporu ve dosyada yer alan bilgi ve belgeler birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu davacıya ait parselin bulunduğu alanda, bu dönüşüm sürecinin tamamlanmasını sağlayacak plan kararlarının üretileceği 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının hazırlanmadan ve bu planlar ile alan özelinde dönüşüm stratejilerinin ve müdahale biçimlerinin tanımlanmadan dava konusu Belediye Meclis Kararı ile dava konusu alanın kentsel dönüşüm ve gelişme proje alanı olarak belirlenmesinin planlama ilkeleri ve şehircilik esasları ile kamu yararına ve hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, davalı idare istinaf başvurusunun reddine, davacının istinaf başvurusunun kabulüne, Bursa 3. İdare Mahkemesinin 05/01/2017 tarih ve E:2015/1560, K:2017/14 sayılı kararının kaldırılmasına, dava konusu işlemin iptaline, aşağıda dökümü yapılan 452,70 -TL yargılama gideri ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir edilen 990,00-TL vekalet ücretinin davalı idare tarafından davacıya verilmesine, müdahil tarafından karşılanan 94,50 -TL yargılama giderlerinin müdahil üzerinde bırakılmasına, istinaf aşamasında davalı idare tarafından karşılanan yargılama giderlerinin davalı idare üzerinde bırakılmasına, artan posta ücretinin resen ilgililerine iadesine, kararın taraflara tebliği için dosyanın ait olduğu mahkemeye gönderilmesine, 19/04/2017 tarihinde temyizi kabil olmamak üzere oybirliği ile kesin olarak karar verildi. (¤¤)