(634 S. K. m. 4, 19) (3194 S. K. m. 32, 42)
İSTEMİN ÖZETİ: Balıkesir İdare Mahkemesi'nce verilen 30/11/2016 gün ve E:2015/1301, K:2016/1788 sayılı kararın; davacı tarafından, redde ilişkin kısmının istinaf yoluyla kaldırılması ve dava konusu işlemlerin tümden iptaline karar verilmesi, davalı idare tarafından ise, iptale ilişkin kısmının istinaf yoluyla kaldırılması ve davanın tümden reddine karar verilmesi istenilmektedir.
DAVACI SAVUNMASININ ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
DAVALI İDARE SAVUNMASININ ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren İzmir Bölge İdare Mahkemesi 4. İdare Dava Dairesi'nce işin gereği görüşüldü:
Dava; Balıkesir İli, ….. sayılı taşınmaz üzerinde projeye aykırılık bulunduğundan bahisle 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesine göre 1.237,50-TL imar para cezası verilmesine ve aynı Kanun'un 32. maddesine göre işlem yapılmasına ilişkin 23/06/2015 tarih ve 607 sayılı Edremit Belediye Encümeni kararı ile tüm kat maliklerinin onayının gerektiğine dair 31.07.2015 tarih ve 3004 sayılı işlemlerin iptali istemiyle açılmıştır.
Balıkesir İdare Mahkemesi'nce; dava konusu taşınmaz üzerinde projeye aykırılık bulunduğundan bahisle 3194 sayılı Kanun'un 32. maddesi uyarınca 22/06/2015 tarih ve 104 sayılı yapı tatil tutanağının tanzim edildiği, bu zabıtta, “Uygulama imar planı dahilinde imalatı tamamlanmış ve kullanılır durumdaki binada tasdikli ruhsat eki projesine aykırı olarak ek 1 nolu krokide belirtilen ölçülerde bina zemin katında zemin terasında 5,00 m²'lik büyütme yapıldığı, bina çatı katında ek 2 nolu krokide belirtilen ölçülerde havuza bakan cephede çatının kısmen kaldırılarak 15,90 m²'lik ilave teras yapıldığı, ayrıca teras arka cephede 2,40 m² ilave wc yapıldığı, zaptın nüshasının yapı yerine asıldığı, tespiti yapılan aykırılıkların 1 ay içerisinde giderilmesinin gerektiği” ibarelerine yer verildiği ve tespiti yapılan aykırılıklara ilişkin 1 adet krokinin de zapta eklenildiği, zaptın bir nüshasının da muhtara bırakılmış olduğu, bu tutanağa dayalı olarak davacının, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 42. maddesine göre, zemin katta yapılan tadilatın 5,00 m² ebatlarında ve çatıda yapılan tadilatın ise 18,30 m² ebatlarında olduğundan hareketle temel para cezasının belirlenmesi ve belirlenen temel para cezalarına 3194 sayılı Kanun'un 42. maddesinin 2. fıkrasının (c) bendinin 5, 10 ve 12. alt bentlerinde yer verilen artırımların uygulanması suretiyle (53,90-TL+1.183,60-TL olmak üzere) toplam 1.237,50-TL imar para cezası verilmesine ve yine 3194 sayılı Kanun'un 32. maddesine göre işlem yapılmasına ilişkin 23/06/2015 tarih ve 607 karar sayılı Edremit Belediye Encümeni kararının alındığı, bu kararın 06/07/2015 günlü Edremit Belediye Başkanlığı yazısı ile davacıya tebliğ edildiği, bu yazıda 22/06/2015 tarihinden itibaren 30 gün içinde tespiti yapılan imara aykırılıkların ruhsata uygun hale getirilip getirilmeyeceğinin tespiti için müracatta bulunması gerektiği, ruhsata bağlanamaması durumunda tadilatların yıkılması gerektiği” ibaresine de yer verilmiş olduğu, akabinde davacı tarafından verilen 28/07/2015 tarihli başvuru ile tadilat projesinin incelenerek tadilat ruhsatı verilmesinin talep edildiği, ancak davacının, bu talebinin 634 sayılı Kanun'un 19. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin onayının gerektiğinden bahisle Edremit Belediye Başkanlığı'nın 31/07/2015 tarih ve 3004 sayılı işlemiyle reddi üzerine bakılan davanın açıldığı, davalı idarenin Mahkemeye sunmuş olduğu ara kararı yanıtlarından, davacının taşınmazının da aralarında bulunduğu sitenin bitişik nizam 2 katlı yapılardan oluştuğu, sitenin bulunduğu alanda uygulama imar planı bulunduğu, TAKS:782,25 m², KAKS:1.564,50 m² yapılaşma hakkının bulunduğu, bu yapılaşma haklarının TAKS:762,00 m², KAKS:1.527,30 m² olarak kullanılmış olduğu, bu haliyle de sitede kullanılmayan 37,20 m² kapalı alan bulunduğu, ancak sitede davacı ile birlikte diğer bir kısım kat maliklerinin de ruhsata aykırı çatı katında yapmış oldukları tadilatların alanının 211,00 m² olduğunun anlaşıldığı, olayda, 22/06/2015 tarihli yapı tatil zaptı ile usulüne uygun olarak tespiti yapılan, davacıya ait taşınmazın zemin terasında 5 m² büyütme şeklinde kaçak yapı yapılması, çatıda 2,40 m² ilave wc yapılması ve çatının bir kısmının kaldırılarak yine teras yapılmasına ilişkin tadilatların ruhsata aykırı olarak yapılmış olduğunun sübut bulduğu, bu haliyle de 3194 sayılı Kanun'un 32. maddesinde yer verilen şartların gerçekleşmiş olduğu, söz konusu yapılar için İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre işlem yapılmasına yönelik tesis edilen dava konusu Encümen kararında hukuka aykırılık bulunmadığı, yapılan değerlendirmede; davalı idarece imara aykırı olarak yapıldığı sonucuna varılan 3 adet imalatın alanlarının usulüne uygun olarak tespit edildiği, davacı tarafından bu tespitlerin maddi gerçeğe aykırı olduğuna ilişkin bir itirazda bulunulmadığı gibi bu tespitlerin yapılmış olduğu yapı tatil tutanağının da iptalinin istenilmemiş olduğu, tespit edilen imara aykırılıkların ise davacı aleyhine olmayacak şekilde 1/A ve 3/A yapı gruplarında olduklarının belirlendiği, bu yapı grupları için 2015 yılı için belirlenen m² başına birim değerin tatbiki suretiyle temel para cezasının yine hukuka uygun olarak belirlendiği, usulüne uygun olarak belirlenen temel para cezasının, yapının uygulama imar planı olan bir yerde yapılmış olması; yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yapılmış olması ve inşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor olması nedenleriyle 3194 sayılı Kanun'un 42. maddesinin 2. fıkrasının (c) bendinin 5, 10 ve 12. maddeleri uyarınca artırılmasının hukuka uygun olduğu, 23/06/2015 tarih ve 607 sayılı encümen kararının davacının idari para cezası ile cezalandırılmasına ilişkin kısmında da hukuka aykırılık bulunmadığı, davanın; davacı tarafından yapılan ruhsata uygun hale getirme amaçlı olarak yapılan 28/07/2015 tarihli tadilat talebinin tüm kat maliklerinin onayının gerektiği gerekçesiyle reddine dair 31/07/2015 tarih ve 3004 sayılı Edremit Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü işlemine ilişkin olarak; olayın ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun birlikte değerlendirilmesinden; davacının taşınmazının bulunduğu parselin TAKS ve KAKS hesaplarının, parselde bulunan diğer bağımsız bölümlerle birlikte tespit edildiği, bu haliyle de davacı tarafından yapılacak TAKS ve KAKS'ı etkileyecek olan herhangi bir tadilatın, diğer taşınmaz maliklerinin de TAKS ve KAKS kullanma haklarını etkileyeceği dikkate alındığında, davacının TAKS ve KAKS'a etki eder mahiyette olan ruhsata uygun hale getirme başvurusunun "tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantı yerlerinde" olmayıp 634 sayılı Kanun'daki "ortak yere" yapılan müdahale olarak değerlendirilmesinin gerektiği, bu haliyle davacının başvurusunun kabulü için dava konusu işlemde belirtildiği gibi "tüm maliklerin ortak rızasının" değil, "tüm maliklerinin 4/5 çoğunluğunun" yeterli olduğu ve tüm maliklerin rızasını gerektirecek bir halin mevcut olmadığı, dava konusu 31/07/2015 tarihli işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı, öte yandan, bu karar üzerine davalı idarece davacının başvurusu hakkında, 4/5 çoğunluk rızası ile yapılıp yapılmadığı ve azami TAKS ve KAKS koşullarının aşılıp aşılmadığı hususlarında değerlendirilmeye tabi tutularak bir işlem tesisi gerektiğinin de açık olduğu gerekçesiyle; 31/07/2015 tarihli işlemin iptaline, davanın; 23/06/2015 tarih ve 607 sayılı karara yönelik kısmı yönünden ise reddine karar verilmiştir.
Davacı; ikamet ettiği siteden, şikayetçi olduğunu tahmin ettikleri kişi haricindeki 11 kişinin rızası ile tadilat projesi davalı idareye sunulmuş ise de, haksız ve hukuka aykırı olarak reddedildiğini, tadilat projesi kabul görmüş olsa idi, imar para cezasının ortadan kalkacağını ileri sürerek, istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkemece verilen kararın redde ilişkin kısmının kaldırılmasını, dava konusu işlemlerin tümden iptaline karar verilmesini; davalı idare ise; olayda davaya konu taşınmazın da bulunduğu taşınmazların duvarlarının temas halinde olması ve tadilatın bu bölümlerde yapılacak olması sebebiyle yapılmak istenen tadilat için tüm kat maliklerinin hepsinin ortak rızasının aranması gerektiğini ileri sürülerek, istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkemece verilen kararın iptale ilişkin kısmının kaldırılmasını, davanın tümden reddine karar verilmesini istemektedir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 45. maddesinin 3. fıkrasında; “Bölge idare mahkemesi, yaptığı inceleme sonunda ilk derece mahkemesi kararını hukuka uygun bulursa istinaf başvurusunun reddine karar verir. Karardaki maddi yanlışlıkların düzeltilmesi mümkün ise gerekli düzeltmeyi yaparak aynı kararı verir.” hükmü yer almaktadır.
Balıkesir İdare Mahkemesi'nce verilen 30/11/2016 gün ve E:2015/1301, K:2016/1788 sayılı kararın redde ilişkin kısmının dayandığı gerekçe usul ve yasaya uygun olup, davacının istinaf başvurusunun kabulünü gerektiren başka bir neden de bulunmamaktadır.
Davalı idarenin istinaf başvurusuna gelince;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun, "Ortak Yerler" başlıklı 4. maddesinde, "Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. (a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, (b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, (c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak Yer) konusuna girer." hükmüne; "Ortak Yerler Üzerinde -Kat Maliklerinin Hakları-" başlıklı 16. maddesinde ise, "Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır." hükmüne; "Anagayrimenkulün Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk" başlıklı 19. maddesinde, "Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur." hükmüne yer verilmiştir.
Olayda, 22.06.2015 tarihli yapı tatil zaptı ile usulüne uygun olarak tespiti yapılan, davacıya ait taşınmazın zemin terasında, 5 m² büyütme şeklinde imalat yapılması, çatıda 2,40 m² ilave wc yapılması ve çatının bir kısmının kaldırılarak yine teras yapılmasına ilişkin tadilatların, sitenin bitişik nizam 2 katlı yapılar olarak projelendirilmesi karşısında; birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin, bağlantılı yerlerinde yapılan tadilatlar olarak nitelendirilmesi gerekir.
Bu durumda, davacının tadilat ruhsat talebinin, yukarıda yazılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca, kat maliklerinin hepsinin ortak rızası olması gerektiğinden bahisle reddine ilişkin 31.07.2015 tarih ve 3004 sayılı dava konusu işlemde hukuka aykırılık görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle; davacının istinaf başvurusunun REDDİNE, davalı idarenin istinaf başvurusunun KABULÜ ile Balıkesir İdare Mahkemesi'nce verilen 30/11/2016 gün ve E:2015/1301, K:2016/1788 sayılı kararının iptale ilişkin kısmının KALDIRILMASINA, davanın REDDİNE, davacı tarafından yapılan ve aşağıda dökümü gösterilen 194,60-TL yargılama giderleri ve 119,85-TL istinaf yargılama giderleri olmak üzere toplam 314,45-TL'nin davacı üzerinde bırakılmasına, davalı idare tarafından yapılan ve aşağıda dökümü gösterilen 119,85-TL istinaf yargılama giderleri ile Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi Uyarınca 990,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine, davalı idareden fazladan alınan 65,40-TL karar düzeltme harcının talep halinde yatırana iadesine, yatırılan posta gideri avanslarından artan miktarların Mahkemesince HMK'nun 333. maddesi uyarınca yatıranlara geri verilmesine, kararın taraflara tebliği için dosyanın ait olduğu Mahkemeye gönderilmesine, 2577 sayılı Yasa'nın 45. maddesinin 6. fıkrası uyarınca, Danıştay'a temyiz yolu kapalı ve kesin olmak üzere, 25/04/2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)