(2863 S. K. m. 8) (6306 S. K. m. 6, 11)
İSTEMİN ÖZETİ: İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, ... Mahallesi adresinde ve tapuda 195 pafta, 1184 ada, 56 ve 57 no.lu parsellerde kayıtlı taşınmazları finansal kiralama yöntemi kiracı sıfatıyla kullanan davacı şirket tarafından, anılan taşınmazları kapsayan alana ilişkin 21.12.2015 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli ... Mahallesi ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı ile anılan planın imar hakkı transferine ilişkin 22, 23, 24 numaralı plan notlarının ve diğer maddelerin iptali istemiyle açılan davada, "...dava konusu plan değişikliğinin 08.03.2013 onay tarihli 1/5000 ölçekli “... Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı” İstanbul 7. İdare Mahkemesince iptali ve bölgenin ÇDP merkezler kademelenmesine göre 1. Derecede Merkez Alanı olması, nüfusun hızla artması karşısında donatı alanlarında dengesizlikler ve yoğunluk artış talebine 2013 yılı planlarının cevap verememesi üzerine yapıldığı, plan notlarındaki imar hakkı transferinin kısmen veya tamamen yol veya sosyal teknik altyapı alanında kalıp yapı yapılması mümkün olmayan parsellerde öncelikli olarak bulunduğu imar adasındaki komşu parseller ile tevhid edilmesi; parsellerin imar hakkının imar uygulaması görmüş ise parselin uygulama öncesindeki alanının, imar uygulaması görmemiş ise parsel yüzölçümünün %60'ı üzerinden hesaplanması; komşu parsellerle herhangi bir nedenden dolayı tevhid edilemeyen parsellerin imar hakkının 1/5000 ölçekli plan onama sınırları içerisinde transfer edilmesinin bir plan uygulama aracı alternatifi olarak belirlendiği, dava konusu parsele getirilen kullanımların ve imar hakkı transferinden yararlanılmak istenilmesi durumundaki usul ve esasları düzenleyen plan notlarının şehircilik ilkeleri ve planlama esasları açısından bir sakınca teşkil etmediği, Revizyon plan bütüncül olarak bakıldığında, artma eğilimindeki nüfus yoğunluğunu dengeleyici bir şekilde donatı alanlarının planlandığı (KMH, BHA Eğitim Alanı, Yüksek Öğretim alanı, Park alanı, Ticaret Alanı gibi donatı alanlarında mevcut duruma kıyasla önemli derecede artış, konut alanlarında azalma) konut alanlarındaki parsel büyüklüklerinin genel olarak 200 m2 altında olması sorununa, mevcut yoğun yapılaşma ve niteliksiz yapı stokuna çözüm getirmeyi de amaçladığı, ulaşım hiyerarşisinin de bir önceki plana göre daha sistematik hale getirilmiş olduğu görüldüğünden dava konusu plan ve plan notu değişikliğinde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı" gerekçesiyle davanın reddine ilişkin İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 30.05.2018 tarih ve E:2017/1021, K:2018/1052 sayılı kararının; iptali talep edilen plan ve özellikle 22,23 ve 24 nolu plan notlarına bakıldığında, donatı alanlarının hangi amaca özgüleneceği konusunda yeterli açıklığın bulunmadığı, plandaki transfer alanları ile ilgili düzenlemenin net olmadığı gibi taşınmazın değerinin dikkate alınması noktasında bir uygulama düzeni oluşturulmadığı, bu açıdan mülkiyet haklarını ciddi anlamda zedelemesi, transfer alacak alandaki gelişmeyi piyasa koşullarına bırakarak mülk sahipleri açısından belirsizlik yaratması, transfer alacak alanlarda emsal artışı durumunda donatıların nasıl sağlanacağının belirtilmemesi ve kamu mülkiyetine geçen donatı alanlarının gelecekte de kamu mülkiyetinde kalması konusunda düzenleme getirmemesi nedeniyle söz konusu planın ve plan notlarının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, kamu yararına uygun olmadığı, planlama esnasında 3194 sayılı İmar Kanunu ve bağlı mevzuatta düzenlenen ilkelere göre değil İdare açısından azami menfaat sağlanması yönünde irade ortaya konulmak suretiyle oluşturulan afaki ilkeler çerçevesinde düzenleme yapıldığı, imar ve şehircilik ilkeleri göz ardı edilmek suretiyle plan oluşturulduğu iddialarıyla kaldırılması ve dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi istenilmektedir.
İSTANBUL BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE
BAŞKANLIĞI SAVUNMASININÖZETİ: İstinaf dilekçesinde belirtilen hususların mahkeme kararının kaldırılmasını gerektirecek nitelikte bulunmadığı ve kararın usul ve hukuka uygun olduğu ileri sürülerek istinaf isteminin reddi gerektiği savunulmaktadır.
ATAŞEHİR BELEDİYE BAŞKANLIĞI
SAVUNMASININ ÖZETİ: İstinaf dilekçesinde belirtilen hususların mahkeme kararının kaldırılmasını gerektirecek nitelikte bulunmadığı ve kararın usul ve hukuka uygun olduğu ileri sürülerek istinaf isteminin reddi gerektiği savunulmaktadır.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü İdare Dava Dairesince, dava dosyasındaki bilgi ve belgeler incelenerek işin gereği görüşüldü:
Dava, İstanbul ili, Ataşehir ilçesi, ... Mahallesi adresinde ve tapuda 195 pafta, 1184 ada, 56 ve 57 no.lu parsellerde kayıtlı taşınmazları finansal kiralama yöntemi kiracı sıfatıyla kullanan davacı şirket tarafından, anılan taşınmazları kapsayan alana ilişkin 21.12.2015 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli ... Mahallesi ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı ile anılan planın imar hakkı transferine ilişkin 22, 23, 24 numaralı plan notlarının ve diğer maddelerin iptali istemiyle açılmıştır.
Mahkemesince yapılan inceleme sonucunda, dava konusu plan değişikliğinin 08.03.2013 onay tarihli 1/5000 ölçekli “... Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı” İstanbul 7. İdare Mahkemesince iptali ve bölgenin ÇDP merkezler kademelenmesine göre 1. Derecede Merkez Alanı olması, nüfusun hızla artması karşısında donatı alanlarında dengesizlikler ve yoğunluk artış talebine 2013 yılı planlarının cevap verememesi üzerine yapıldığı, plan notlarındaki imar hakkı transferinin kısmen veya tamamen yol veya sosyal teknik altyapı alanında kalıp yapı yapılması mümkün olmayan parsellerde öncelikli olarak bulunduğu imar adasındaki komşu parseller ile tevhid edilmesi; parsellerin imar hakkının imar uygulaması görmüş ise parselin uygulama öncesindeki alanının, imar uygulaması görmemiş ise parsel yüzölçümünün %60'ı üzerinden hesaplanması; komşu parsellerle herhangi bir nedenden dolayı tevhid edilemeyen parsellerin imar hakkının 1/5000 ölçekli plan onama sınırları içerisinde transfer edilmesinin bir plan uygulama aracı alternatifi olarak belirlendiği, dava konusu parsele getirilen kullanımların ve imar hakkı transferinden yararlanılmak istenilmesi durumundaki usul ve esasları düzenleyen plan notlarının şehircilik ilkeleri ve planlama esasları açısından bir sakınca teşkil etmediği, Revizyon plan bütüncül olarak bakıldığında, artma eğilimindeki nüfus yoğunluğunu dengeleyici bir şekilde donatı alanlarının planlandığı (KMH, BHA Eğitim Alanı, Yüksek Öğretim alanı, Park alanı, Ticaret Alanı gibi donatı alanlarında mevcut duruma kıyasla önemli derecede artış, konut alanlarında azalma) konut alanlarındaki parsel büyüklüklerinin genel olarak 200 m2 altında olması sorununa, mevcut yoğun yapılaşma ve niteliksiz yapı stokuna çözüm getirmeyi de amaçladığı, ulaşım hiyerarşisinin de bir önceki plana göre daha sistematik hale getirilmiş olduğu görüldüğünden dava konusu plan ve plan notu değişikliğinde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı" gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği görülmektedir
Davanın, dava konusu taşınmazların nazım imar planındaki fonksiyonuna yönelik kısmı açısından;
İstinaf dilekçesinde ileri sürülen iddialar, dayandığı hukuki ve kanuni gerekçeleri Dairemizce de uygun bulunan10. İdare Mahkemesinin 30.05.2018 tarih ve E:2017/1021, K:2018/1052sayılı kararının, dava konusu taşınmaza verilen fonksiyon yönünden kaldırılmasını gerektirecek nitelikte bulunmadığından, kararın bu kısma yönelik istinaf istemi yerinde görülmemiştir.
Uyuşmazlığın imar hakkı transferine ilişkin plan notlarına yönelik kısmına gelince;
Kamu tarafından ortak kullanım işlevine sahip, özel mülkiyete ait taşınmazların yetkili idarelerce kamulaştırma yöntemi kullanılarak kamunun kullanımına kazandırıldığı bilinmektedir. Ancak uyuşmazlığa konu transfer kavramı incelendiğinde, plan değişikliğini yapan belediye tarafından kamulaştırma yolu ile bu alanların kamuya kazandırılmasına alternatif bir yöntem olarak, imar hakkı transferi yolunun kabul edildiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda Anayasa ve kanunlarla kabul edilen kamulaştırma yöntemine alternatif olması amacıyla kabul edilen imar hakkı transferi kavramının değerlendirilmesi gerekmektedir.
Hukuki metinlere yeni bir yöntem olarak dâhil olan imar hakkı transferine ilişkin uygulamaların incelenmesinden; yöntemin zorunlu yahut isteğe bağlı olmasına göre iki ayrı uygulamasının olduğu görülmektedir.
Bu kavramların incelenmesinden; zorunluluk esasına dayanan transfer uygulamasında, transfer edilecek alanda mevcut yapılaşma dışındaki tüm yapılaşmalar yasaklanarak mülkiyet sahibinin plan gereği oluşturulacak sertifikaları alması ve bunları satarak veya varsa alıcı bölgede kullanarak kayıplarını telafi etmesi esastır. Ancak isteğe bağlılık esasının benimsenmesi halinde ise, belirlenen koruma alanında yeni bir yapılanma kararı getirilmeyerek, mevcut imar planında var olan yapılaşma oranında mülkiyet sahipleri inşaat yapabilecekler veya kendilerine verilen sertifikaları satarak yapılaşmadan sürekli biçimde vazgeçebileceklerdir.
Bu itibarla imar hakkı transferi yönteminin ayrıntılı bir şekilde hukuksal alt yapısının düzenlenmesi gerektiği açıktır.
Transfer kavramının mevzuatımıza 27.07.2004 tarihli, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanunun 8/c maddesiyle kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanlarında bulunan taşınmazların yapılanma haklarının kısıtlanarak korunmasına ilişkin hüküm ile getirildiği, devamında kabul edilen yeni hukuki kaideler ile imar transferi ile ilgili düzenlemelerin yapılmaya devam edildiği ve en sonriskli kentsel alanların sağlamlaştırılması kapsamında yapılan düzenlemelerde de yer aldığı görülmektedir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6. maddesinin 5. fıkrasında Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkili olduğu belirtilmiş; bu Kanunun 11. maddesinde ise: "Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün görevleri başlığı altında; "Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa ve arazi düzenleme ve değerleme iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamak; dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve Bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek." hükmü getirilmiş olup; 648 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararnamenin 4. maddesi ile: "e) 2 nci maddenin birinci fıkrasının (h) bendinde belirtilen konularla ilgili olarak 285 sayılı Toplu Konut Kanununun ek 7 nci maddesi çerçevesinde uygulama yapmak veya yaptırmak, bu uygulamalara yönelik olarak kentsel dönüşüm, yenileme ve transfer alanları geliştirmek, bu alanların her ölçekteki imar planı ve imar uygulamalarını, kentsel tasarım projelerini yapmak, yaptırmak ve onaylamak, bu çerçevede paylı mülkiyetleri ayırmak, birleştirmek, arsa ve arazi düzenlemeleri yapmak, imar hakkı transfer etmek kamulaştırma ve gerektiğinde usulüne uygun olarak acele kamulaştırma yoluna gitmek, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izinlerini vermek ve kat mülkiyeti tesis ve tescilini sağlamak." hükmü yer almaktadır.
Yukarıda yer verilenmevzuat hükümleri açısından bakıldığında transfer kavramının ismen çeşitli mevzuata girdiği görülmekte ise de; kamulaştırma yöntemine alternatif olarak kabul edilen bu yöntemin, başta İmar Kanunu olmak üzere yasa ile özel olarak tanımlanması ve hüküm altına alınması gerektiği ve bu kavramın uygulanmasına ilişkin esasların da yine yasal mevzuatta düzenlemesi gerektiği açıktır.
Bu durumda, İmar Kanununda yer almayan taşınmazın imar hakkının transferini öngören söz konusu yöntemin uyuşmazlığa konu plan değişikliği ile kabul edilmesinde hukuka uygunluk bulunmadığından, aksi yöndeki mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, istinaf talebinin kısmen kabulüne, kısmen reddine, İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 30.05.2018 tarih ve E:2017/1021, K:2018/1052 sayılı kararın imar hakkı transferine ilişkin plan notlarına yönelik kısmı yönünden kaldırılarak, anılan kısımlar yönünden dava konusu işlemin iptaline, dava konusu taşınmazların nazım imar planındaki fonksiyonuna yönelik kısmı açısından istinaf talebinin reddine, dava netice itibariyle, "kısmen iptal", "kısmen ret" şeklinde sonuçlandığından yargılama giderlerinin yeniden dağıtımının yapılması gerekmekte olup, aşağıda dökümü yapılan dava ve istinaf aşamasında davacı tarafından karşılanan 3.106,05-TL yargılama giderinin haklılık oranına göre takdiren belirlenen 1.553,00 TL'si ile hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen 1.362,00 TL vekalet ücretinin davalı idarelerden alınarak davacıya verilmesine, yargılama giderinin haklılık oranına göre takdiren belirlenen 1.553,05 TL'sinin davacı üzerinde bırakılmasına, hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen 1.362,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine, posta gideri avansından artan kısmın kararın kesinleşmesini takiben mahkemesince ilgililerine iadesine, bu karara karşı tebliğ tarihini izleyen 30 gün içinde Danıştay'da temyiz yolu açık olmak üzere,18.03.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)