(3194 S. K. m. 15, 18) (İmar Kanunun 18 inci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik m. 15) (Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği m. 19)
İSTEMİN ÖZETİ: Kastamonu İdare Mahkemesince verilen 20/03/2018 günlü, E:2017/938, K:2018/285 Sayılı kararın; hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek kaldırılması ve işin esası hakkında yeniden karar verilmesi istenilmektedir.
DAVALI İDARE İLE MÜDAHİL-DAVALI N. YATIRIM İNŞAAT PETROL OTOMOTİV TURİZM SANAYİ VE TİC. LTD. ŞTİ. SAVUNMALARI ÖZETİ: İstinaf yoluna başvurulan kararda kaldırma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan karara karşı yapılan başvurunun reddi gerektiği savunulmaktadır.
DİĞER DAVALI MÜDAHİLLERİN SAVUNMALARI ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
Karar veren Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesince dava dosyası incelenerek gereği görüşüldü:
KARAR: Dava, Kastamonu İli, Merkez İlçe, ..... Mahallesi, 853 ada, 271 parsel sayılı davacının maliki olduğu taşınmazın komşuluğunda bulunan aynı ada, 265, 266, 267, 268, 269, 270 ve 272 Sayılı parsellerin tevhidine ilişkin belediye encümeni kararın iptali istemiyle yapılan başvurunun reddine dair anılan encümeninin 17.04.2017 günlü, 225 Sayılı kararının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, yerinde yaptırılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen rapor ile dosyada yer alan bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden, bilirkişi raporunda yapılmış olan tevhid işleminin 3194 Sayılı İmar Kanununa, İmar Kanunu'nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğine ve işlem tarihinde yürürlükte bulunan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nde aranan teknik gerekliliklere aykırı yapıldığına yönelik hiçbir tespit ve değerlendirmenin yapılmadığının görüldüğü, aksine yapılmış olan tevhid işlemi için gerekli teknik şartların varlığından bahsedilerek, tevhid yapılmasına fiziki engel bir halin de bulunmadığı tespitlerinde bulunulduğu, öte taraftan, bilirkişi raporunda, tevhid işlemi neticesinde oluşan parsel büyüklüğüne, imar planın 46 numaralı plan notu ile getirilmiş olan inşaat emsal değeri sonucu oluşacak yapı kütlesinin çevre taşınmazlar üzerinde oluşturacağı menfi etkiler ile plan hükümlerinin genellik ilkesine aykırılık oluşacağı gerekçeleri ile yapılan tevhid işleminin hukuka aykırı olduğu tespit yapıldığı, ancak uyuşmazlığın imar planı ile getirilmiş olan 46 numaralı plan notundan kaynaklanmadığı, bu plan notunun dava konusu edilmediği, tevhid işleminin de bu plan notuna dayalı olarak yapılmamış olduğunun görüldüğü, ortada birbirleri ile teknik olarak sebep-sonuç ilişkisi içinde olmayan plan notu ile tevhid işleminin bilirkişilerce sebep-sonuç ilişkisi içinde olan işlemler olarak değerlendirildiği, plan notunun hukuka aykırılık halinin tevhid işlemini de hukuka aykırı bir hale yolunda tespitte bulunulduğu, oysaki, plan notunun dava konusu olmadığı gibi, tevhid işlemiyle plan notunun arasında sebep-sonuç ilişkisi bağlamında teknik bir bağlantı olmaması nedeniyle bilirkişilerin plan notu hususunda yaptıkları değerlendirmelere ve neticesinde bu plan notu kaynaklı oluşan imar hakkının doğurduğunu öne sürdükleri menfi durumların tevhid işleminin hukuka aykırı olduğuna delil olmasına olanak bulunmadığı, öte yandan, dosya kapsamında plan notunun hukuka aykırı olduğunu ortaya koymak, plan notunun dava konusu olmaması nedeniyle, plan notunun hukuk aleminde artık varlığını sürdürmeyeceği anlamına gelmediği, plan notunun davalı idarece kaldırılıp veya geri alınmadığı veya mahkemelerce iptal edilmediği sürece hukuk aleminde varlığını devam ettireceği, dolayısıyla başka parsellerde bu imar hakkı kullanımınun devam edeceği, kaldı ki, dava dosyasına sunulan ve davaya konu taşınmazların ve çevre taşınmazların görüntü kayıtları incelendiğinde de fiilen yüksek katlı yapılaşmaların bölge özelinde yapılmış olduğunun görüldüğü, tevhid işleminin yapılması için gerekli teknik şartların sağlanmış olması ve tevhid işleminin meri mevzuata aykırı olarak yapıldığına yönelik hiçbir teknik ve bilimsel değerlendirmenin bilirkişi tarafından yapılmamış olması karşısında, bilirkişi raporunun plan notu yönünden yapılan değerlendirmelerine ve plan notu gerekçe gösterilerek varılan sonuç kısmına itibar etme olanağı bulunmadığı, bilirkişi raporunun tevhid işleminin teknik yönü için yapılmış olan değerlendirmelerinin ise yerinde olduğu görüldüğünden, raporun bu kısmının hükme esas alınabileceği, tesis edilen dava konusu işlemde hukuka aykırılık görülmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı davacılar tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
3194 Sayılı İmar Kanununun İfraz ve tevhit başlıklı 15. maddesinde: "İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez." kuralı yer almıştır.
İmar Kanunun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmeliğinin 15. maddesinde de; arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış imar adalarındaki bir veya birkaç parselde, meskun alanlardaki kadastro parsellerinde, maliklerin müracaat üzerine imar planı ve mevzuatına uygun olmak şartıyla ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilir kuralları bulunmaktadır.
İşlem tarihinde yürürlükte bulunan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 19. maddesinin 1. fıkrasında "Her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz." kuralını getirmektedir.
Bu düzenlemeler; tevhit ve ifrazın imar planı ve mevzuatına uygun olması, parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde ise yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlarına da uygun olması şarttını getirmektedir.
Dosyanın incelenmesinden, davacının taşınmazı ile aynı adada bulunan yüzölçümleri toplamı 1.827,45 m² olan ve davacı ile adanın diğer ucundaki iki adet parsel dışındaki 7 adet parsel ile arasında kalan yolun tevhit edildiği, bu işlemin onay tarihinde yürürlükte bulunan belediye meclisinin 16.11.2011 günlü, 83 Sayılı kararıyla kabul edilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre uyuşmazlık konusu adaya Ayrık Nizam 3 kat ( A-3 ), TAKS/KAKS:0.30/0.90, ön bahçe 5 m. ve yan bahçe 3 m. olacak şekilde yapılaşma koşulu tanımlandığı ve imar adası içerisinde “Y” gösteriminin bulunduğu, bu plana ilişkin 46 numaralı plan notunda “Y” gösteriminin bulunduğu imar adalarına ilişkin olarak parsel büyüklüğünün 1501 m² ve üzerinde olması durumunda inşaat emsalinin 2,10 olarak düzenlenmesine olanak sağlandığı, dava dilekçesinde, davacıya ait parselin adanın köşe konumunda ve tevhid edilen taşınmazlara bitişik konumda olduğu, tevhit işleminin ada düzenini bozmaması gerektiği, düzenleme standartlarına uymadığı, davacı parseli dışında 7 adet parselin ve belediye adına yoldan ihdasen tescil edilecek parsellerin satış bedelinin ödenmesi kaydıyla tevhid edildiği, bu durumun 3194 Sayılı Kanun'un 15. maddesine aykırı olduğu, dava konusu işlemle tevhid edilen parseller yönünden değer artışı sağlandığı, eşit durumdaki taşınmazlar yönünden ise eşitsizlik yaratıldığının ileri sürülrek görülen davanın açıldığı, davalı idare tarafından tesis edilen dava konusu işlemin usul ve yasaya, plan notlarına uygun olduğunun savunulduğu anlaşılmaktadır.
Mahkemece uyuşmazlığın teknik yönden çözümü uzmanlık gerektirdiğinden yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Bilirkişi Raporunda;
1- )Davacının parselinin isabet ettiği 853 Sayılı imar adasında 265, 266, 267, 268, 269, 270 ve 272 Sayılı parsellerin birbirine bitişik olmasına bağlı olarak teknik olarak tevhid edilmesinin mümkün olduğu, yapılan tevhit işlemiyle de 853 ada içerisinde 1827,45 m²'lik parsel oluşumunun sağlandığı,
2- )1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarıyla öngörülen imar adası tasarımları ve yapılaşma koşullarının; küçük parsellerde Ayrık Nizam üç katlı (A-3), TAKS/KAKS=0.30/0.90 yapılaşma koşullu yapılaşma öngörüldüğü,
3- )Tevhit işlemiyle yaklaşık 1800 m²'lik parsel oluşumuna bağlı olarak plan notlarının 46. maddesine istinaden inşaat emsalinin 2,10 olarak kullanılmasına imkan sağlandığı,
4- )1800 m²'lik parsel büyüklüğü ve E=2,10 yapılaşma koşulunun ortaya çıkaracağı yapılaşmanın gerek davacı taşınmazı, gerekse çevre taşınmazlar üzerindeki yapılar açısından ezici büyüklükte bir yapılaşmayı ortaya çıkaracağı, bu durumun alanda plan tasarımıyla öngörülen yapı-parsel-cephe-sokak ilişkisini, yapı kitlelerinin büyüklüğü ve gabarileri arasındaki uyumu bozarak kentsel dokunun ve kentsel kimliğin bozulmasına yol açacağı,
5- )Aynı imar adası içerisinde birbirinden çok farklı parsel büyüklükleri oluşturulması ve parsel büyüklüğüne bağlı olarak E=0,90 ve E=2,10 olarak çok farklı yapılaşma koşullarına sahip olmasının, imar planı kararlarının genellik ilkesinin ortadan kalkmasına ve parsel malikleri açısından hakkaniyetsiz bir durum oluşumuna sebebiyet verdiği,
6- )Parselasyon planı sonrasında yapıldığı anlaşılan plan değişikliğine bağlı olarak 853 Sayılı ada içerisinde kapanan imar yolları olması nedeniyle bu ada içerisinde parselasyon işleminin yenilenmesinin zorunluluk arzettiği, yapılacak yeniden düzenlemede 267.55 m²'lik yoldan ihdas parselinden davacının da arsa payı oranında pay almasının uygun olacağı,
Netice itibariyle; davaya konu tevhidin şehircilik esaslarına, planlama ilke ve tekniklerine aykırı olduğu yolunda görüş belirtildiği; davalı idarece bilirkişi raporuna karşı yapılan itiraza ait dilekçede; amacın küçük olan parsellerin birleştirilerek daha avantajlı emsal kullanmaları ve sağlıksız olan mevcut dokunun plan dönemi içerisinde sağlıklı bir yapıya kavuşturulması olduğu, kapanan yola, davacı parselinin sınır olmadığından, teknik olarak pay almasının mümkün olmadığının belirtildiği görülmektedir.
Uyuşmazlık, Kastamonu İli, Merkez İlçe, ..... Mahallesi, 853 ada, 271 parsel sayılı davacının maliki olduğu taşınmazın komşuluğundaki ( aynı ada ) 265, 266, 267, 268, 269, 270 ve 272 Sayılı parsellerin tevhidine ilişkin belediye encümeni kararından kaynaklanmaktadır.
Dava dilekçesinde, 853 ada, 265, 266, 267, 268, 269, 270 ve 272 Sayılı parsellerin tek bir parsel haline getirilmekle birlikte davacıların maliki olduğu 853 ada, 271 Sayılı parselin tek parsel ( tevhit ) dışında bırakıldığı, 271 Sayılı parselin tevhit kapsamında bulunan 269, 270 ve 272 Sayılı parsellere bitişik konumda ve adanın köşesinde yer aldığı, tevhit işleminin ada bazında düzenleme standartlarına uymadığı ileri sürülmektedir.
Bilirkişi Raporunda, dava konusu ifraz işlemiyle aynı imar adası içerisinde birbirinden çok farklı parsel büyüklükleri ve yapılaşma koşullarının oluştuduğu, gerek davacı taşınmazı, gerekse çevre taşınmazlar üzerindeki yapılar açısından ezici büyüklükte bir yapılaşmayı ortaya çıkaracağı, bu durumun alanda plan tasarımıyla öngörülen yapı-parsel-cephe-sokak ilişkisini, yapı kitlelerinin büyüklüğü ve gabarileri arasındaki uyumu bozarak kentsel dokunun ve kentsel kimliğin bozulmasına yol açacağı yolunda saptama yapıldığı, davacı tarafından da tevhit işlemi kapsamı dışında tutularak bu sonucun ortaya çıkacağı gibi eşitsiz durum ve değer artışının söz konusu olacağı yolundaki iddiasının doğrulandığı, imar planına göre tevhid sonrası oluşan durumda davacı taşınmazının tek başına yapılaşması dışında bir seçeeğin olmadığı görülmektedir.
Bu durumda, tevhit ve ifrazın imar planı ve mevzuatına uygun olması, parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde ise yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlarına da uygun olması şarttına aykırı şekilde gerekleştirilen dava konusu tevhit işlemi, şehircilik ilkeleri, planlama esasları ve teknikleri ile imar mevzuatına aykırı bulunduğundan iptali gerekirken, idare mahkemesince hukuka aykırı durumun dava dışı imar planına ait nottan kaynaklandığı değerlendirmesine dayalı olarak davanın reddi yolunda verilmiş istinafa konu mahkeme kararında hukuki isabet görülmemiştir.
SONUÇ: Açıklanan nedenlerle, davacıların istinaf başvurusunun kabulüyle davanın reddi yolunda Kastamonu İdare Mahkemesince verilen 20/03/2018 günlü, E:2017/938, K:2018/285 Sayılı kararın KALDIRILMASINA, 2577 Sayılı Kanun'un 45/4 maddesi uyarınca esastan incelenen davada, dava konusu işlemin İPTALİNE, aşağıda ayrıntısı yer alan dava ve istinaf aşamasına ait toplam ( 2.834,60 TL + 284,50 TL ) 3.119,10 TL yargılama giderleri ile davacı vekili lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir edilen ( mahkeme aşamasında duruşmalı görülmesi dikkate alınarak ) 1.660,00 TL vekalet ücretinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine, müdahiller tarafından mahkeme aşamasında yapılan 651,20 TL yargılama giderlerinin üzerlerinde bırakılmasına, fazladan yatırılan 35,90 TL maktu karar harcının davacılara, posta gideri avansından artan miktarın kararın kesinleşmesinden sonra istemi halinde taraflara iadesine, müdahiller tarafından mahkeme aşamasında yapılan 651,20 TL yargılama giderlerinin üzerlerinde bırakılmasına, 2577 Sayılı Kanun'un 45. maddesinin 6. fıkrasına göre kesin olarak, 11.07.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)