(6306 S. K. m. 1, 2, 3, 6) (6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15)
İSTEMİN ÖZETİ: Ankara 3. İdare Mahkemesi'nce verilen 28/01/2019 günlü, E:2018/4, K:2019/124sayılı kararın; hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek kaldırılması ve işin esası hakkında yeniden karar verilmesi istenilmektedir.
….. VALİLİĞİ ile MÜDAHİLLER (DAVALI) ……, ….. VE … SAVUNMALARININ ÖZETİ: İstinaf yoluna başvurulan kararda kaldırma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan karara karşı yapılan başvurunun reddi gerektiği savunulmaktadır.
DİĞER MÜDAHİL (DAVACI) …… SAVUNMASININ ÖZETİ: İstinaf yoluna başvurulan kararın hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek, davacının yanında istinafa cevap verilmiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesince dava dosyası incelenerek gereği görüşüldü:
Dava, Ankara İli, .... İlçesi, .... Mahallesi, 23521 ada, 4 parsel sayılı taşınmazdaki davacı hissesinin 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ve ilgili Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15. ve 15/A. maddeleri kapsamında anlaşma sağlayan diğer hissedarlara 11/01/2018 tarihinde açık artırma usulü ile satışına ilişkin 20.12.2017 tarihli ve 33820 sayılı Ankara Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işleminin istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, davacının hissedarı olduğu anılan taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, 6306 sayılı Yasa kapsamında riskli yapı olduğu belirlenen taşınmazların yıkılacağı, yıkım sonrasında arsa haline dönüşen taşınmazın parsel malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu kapsamda taşınmazda yeniden bina yaptırılması hususunda parsel maliklerinin en üz üçte iki çoğunluk ile karar verebilecekleri, karara katılmayan hisse sahiplerine karara katılmaları yönünde 15 gün süre verileceği, aksi takdirde arsa paylarının değeri tespit edilerek diğer arsa sahiplerine açık arttırma yolu ile satılacağı, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesi gereği anlaşmaya katılmayan maliklerin hisselerinin anlaşmaya katılan malikler arasında açık artırma usulü ile satışı konusunda davalı idarenin bağlı yetkisinin bulunduğu, bu açıdan davacının dava konusu taşınmazda yeniden yapım hususunda alınan karara katılmadığı, davacılara gönderilen ihtarname ile sözleşmeye katılması için tarafına 15 gün süre verildiği, davacının sözleşmeye katılmaması nedeni ile hissesinin diğer maliklere açık artırma yolu ile satışına karar verildiği, bu nedenle dava konusu işlemin mevzuat hükümlerine uygun olarak tesis edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; bu karara karşı davacı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 1. maddesinde; "Bu Kanunun amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir." hükmü, "Tanımlar" başlıklı 2. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde, Riskli yapı: "Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" olarak tanımlanmış, "Tespit, taşınmaz devri ve tescil" başlıklı 3 üncü maddesinde; "(1) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masraftan kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir. Bakanlık riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Bakanlıkça veya İdarece yaptırılan riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince onbeş gün içinde itiraz edilebilir. Bu itirazlar, Bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan tespit işleminin masrafı ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydmdaki arsa paylan üzerine; masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın aynı ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir. (2) Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Bakanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu kütüğüne işlenen belirtmeler hakkında, ilgili tapu müdürlüğünce ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verilir." hükmü ile "Uygulama İşlemleri" başlığı altındaki 6. maddesinin birinci fıkrasında ise; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ'ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır." hükmü öngörülmüştür.
15/12/2012 tarihli ve 28498 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren "6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinin 2. fıkrasında: (Değişik: RG-27/10/2016 - 29870) "Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halindearsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir." denilmiş, Yönetmeliğin 15/A maddesinde de açık artırma usulü ile satış süreci düzenlenmiştir.
Dava dosyasının incelenmesinden; Ankara İli, .... İlçesi, .... Mahallesi, 23521 ada 4 parselde bulunan yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan şirket tarafından riskli yapı tespiti yaptırılarak riskli yapı belgelerinin düzenlendiği ve böylelikle adı geçen parselin 6306 sayılı Kanun kapsamında uygulama alanı haline geldiği, bu doğrultuda maliklerin üçte iki çoğunluğunun yeniden yapım konusunda anlaştığı ve Altındağ 3. Noterliğinde 28736 yevmiye no lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri, karara katılmayan malik …'ye ait hissenin satışının 15.10.2015 tarihinde gerçekleştirildiği, bu işleme karşı açılan davada Ankara 10. İdare Mahkemesi'nin E:2015/3450, K:2016/4449 sayılı kararıyla satış işleminin hukuk uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi (bu karar, istinaf başvurusu Dairemizin 06.02.2018 tarih ve E:2017/1789 K:2018/185 sayılı kararı ile onanarak kesinleşmiştir.) sonrasında satış işleminin tapuda tescil edildiği, daha sonra maliklerden …. tarafından 15.09.2017 ve 23.10.2017 tarihli dilekçelerle .... Belediye Başkanlığı'na söz konusu ada parsele ilişkin imar durumu sorulması üzerine ilgili belediyece adı geçen malike "imar durumunda değişiklikler olduğu ve özellikle bina yüksekliğin serbest olarak değiştiği" yönünde cevap verilmesi üzerine, yapılan imar planı değişikliği sebebiyle sözleşmenin yenilenmesi gerekliliği doğduğundan bahisle .... 4. Noterliğince düzenlenen 06.07.2017 tarihli ve 23603 yevmiye nolu ihtarname ile maliklere 15.07.2017 tarihinde belirtilen yer ve zamanda toplantı yapılıp karar alınacağı hususunun bildirildiği, ihtarnamede belirtilen yer ve zamanda yapılan toplantı da maliklerin üçte iki çoğunluğundan daha fazla malik sayısınca " ....daha önce yapılan sözleşmeler olmasına rağmen belediyece yapılan imar değişikliğinden ve Hmax serbest olmasından dolayı yeniden dağılım tablosu ve sözleşmeler yapılmasına..." şeklinde karar alındığı, 15.07.2017 tarihinde alınan karara rağmen maliklerden …. …., ... ve ….'nin anlaşmaya katılmadığı, Altındağ 3. Noterliğinin 27.09.2017 tarihli ve 16173 yevmiye numaralı ve yine aynı noterliğin 05.10.2017 tarihli ve 16675 yevmiye numaralı ihtarlarıyla davacılara Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi gereği olarak anlaşmaya katılması için 15 günlük süre verilerek sözleşmeye davet edildiği, ancak davacıların anlaşmayı kabul etmemesi üzerine anlaşmayan maliklerin paylarının anlaşan malikler arasında 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğin 15. Ve 15/A maddesi gereği açık artırma usulü ile satışının yapılması talebiyle maliklerden …. tarafından 20.10.2017 tarihli ve 47511 sayılı dilekçe ile Ankara Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne müracaat edildiği, İl Müdürlüğü'nün Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü'ne muhatap "23521 ada 4 nolu parselde yapılan satış işleminde, maliklerin müteahhitle yapmış oldukları sözleşme şartlarının, bu alanda belediyesince yapılan imar planı değişikliği sebebiyle yenilenmesi gerekliliğinin doğmuş olduğu ve yeni şartlarda anlaşmayan maliklerin paylarının satışına ilişkin talebin değerlendirilmesi" hususunda 01.11.2017 tarihli ve E.29030 sayılı yazısının gönderildiği, Genel Müdürlükçe 07.12.2017 tarihli ve E. 14428 sayılı yazı ile verilen cevabi yazıda "6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi hükümlerine göre, riskli olarak tespit edilen yapıların yerine yapılacak yeni uygulamalara hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğuyla karar verileceği ve üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayanların arsa paylarının anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağının 6306 sayılı Kanunun emredici hükmü olduğu; bahse konu olayda, maliklerin üçte iki çoğunluğuyla bir karar alındıktan ve üçte birlik anlaşmayan kısımda kalanların hisselerinin satışı yapıldıktan sonra belediye tarafından söz konusu parselin imar planında değişiklik yapıldığı ve yapılan değişiklik sonrasında malikler ile müteahhit arasında yeni bir sözleşme düzenlediğinin anlaşıldığı bu nedenle düzenlenen yeni sözleşmeyi imzalamayarak üçte birlik kısımda kalan maliklerin hisselerinin 6306 sayılı Kanun kapsamında satılabileceği" açıklamasına yer verilerek satışın yapılması gerektiğinin belirtildiği, Tapu Müdürlüğünden davacının hissesine satışa ve benzer işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme konulması istenerek tüm maliklerin 11.01.2018 tarihinde yapılacak satışa 20.12.2017 tarihli ve E.33820 tarihli davalı idare işlemiyle davet edilmeleri üzerine de bu işlemin iptali istemiyle bakılmakta olan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Uyuşmazlık konusu olayda; davacının Ankara İli .... İlçesi, .... Mah. 23521 Ada ve 4 numaralı parselde yer alan taşınmazın hissedarı olduğu, anılan taşınmazın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespitinin yapıldığı, bu kararın yargı sürecinden de geçerek kesinleştiği, sonrasında maliklerin üçte iki çoğunluğunun yeniden yapım konusunda anlaştığı ve Altındağ 3. Noterliğinin 24.12.2012 tarih ve 28736 yevmiye no lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri, karara katılmayan malik …'ye ait hissenin satışının 15.10.2015 tarihinde gerçekleştirildiği, bu işleme karşı açılan davada Ankara 10. İdare Mahkemesi'nin E:2015/3450, K:2016/4449 sayılı kararıyla satış işleminin hukuka uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi (bu karar istinaf başvurusu reddedilerek Dairemizin 06.02.2018 tarih ve E:2017/1789 K:2018/185 sayılı kararı ile onanarak kesinleşmiştir.) sonrasında satış işleminin tapuda tescil edildiği, daha sonra maliklerden birisi tarafından .... Belediye Başkanlığı'na verilen dilekçe ile söz konusu ada parsele ilişkin imar durumu sorulması üzerine ilgili belediyece adı geçen malike "imar durumunda değişiklikler olduğu ve özellikle bina yüksekliğin serbest olarak değiştiği" yönünde cevap verilmesi üzerine, yapılan imar planı değişikliği sebebiyle sözleşmenin yenilenmesi gerekliliği kapsamında maliklerin üçte iki çoğunluğunun yeniden inşaat yapımı konusunda 2. kez anlaştığı ve müteahhitle yeni bir gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri, davacının ilk sözleşmeyi imzaladığı ancak dava konusu satış işlemine konu olan ikinci sözleşmeyi imzalamadığı, öte yandan Altındağ 3. Noterliğinin 24.12.2012 tarih ve 28736 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayakta olduğu anlaşılmaktadır.
Olayda, 6306 sayılı Yasa ve Uygulama yönetmeliği kapsamında riskli yapı olduğu belirlenen taşınmazların yıkılacağı, yıkım sonrasında arsa haline dönüşen taşınmazın parsel malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas olduğu, bu kapsamda taşınmazda yeniden bina yaptırılması hususunda parsel maliklerinin en üz üçte iki çoğunluk ile karar verebilecekleri, karara katılmayan hisse sahiplerine karara katılmaları yönünde 15 gün süre verileceği, aksi takdirde arsa paylarının değeri tespit edilerek diğer arsa sahiplerine açık arttırma yolu ile satılacağı açık olmakla birlikte bu sürecin bir kez mümkün olduğu, yapının imar durumunda sonradan meydana gelen değişiklik nedeniyle bir kısım malik ile müteahhit arasında imzalanan yeni sözleşmenin özel hukuk sözleşmesi niteliğinde olduğu ve artık 6306 sayılı Yasa ve Uygulama yönetmeliğindeki hükümlerin uygulanamayacağı, yeni sözleşmeyi imzalamayarak üçte birlik kısımda kalan maliklerin hisselerinin 6306 sayılı Kanun kapsamında idarece satışa çıkarılamayacağı, dolayısıyla ikinci sözleşmeyi imzalamayan davacının hissesinin 2/3 kararı oluşturan maliklere satışına dair dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Açıklanan nedenlerle, davacının istinaf başvurusunun kabulü ile davanın reddi yolunda Ankara 3. İdare Mahkemesi'nce verilen 28/01/2019 günlü, E:2018/4, K:2019/124 sayılı kararın KALDIRILMASINA, 2577 sayılı Yasanın 45/4 maddesi uyarınca esastan incelenen davada, dava konusu işlemin İPTALİNE, aşağıda ayrıntısı yer alan dava ve istinaf aşamasına ait toplam (328,50+230,70) 559,20-TL yargılama giderlerinin davalı idareden alınarak davacıya verilmesine, posta gideri avansından artan miktarın başvurana iadesine, müdahil yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına, 2577 sayılı Yasanın 45. maddesinin 6. fıkrasına göre kesin olarak, 05/03/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)