(2577 S. K. m. 45) (6306 S. K. m. 1, 2, 6) (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15)
İSTEMİN ÖZETİ: Sivas İdare Mahkemesi'nce verilen 29/05/2019 günlü, E:2018/697, K:2019/575 sayılı kararın; hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek kaldırılması ve işin esası hakkında yeniden karar verilmesi istenilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: Savunma verilmemiştir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesince dava dosyası incelenerek gereği görüşüldü:
Dava, Sivas İli, .... Mahallesi, 1292 ada, 11 parsel sayılı, mülkiyeti davacı şirkete ait taşınmazın 6306 sayılı Yasa uyarınca, uzlaşma sağlayan diğer hissedarlara satışının yapılacağının ihtaren bildirilmesine yönelik Sivas Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 02.05.2018 tarih ve 90742898-010.01.10-E.137/6354 sayılı, "Riskli Alan" konulu işleminin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, olayda; riskli alan ilan edilen bölgede malik olan başka bir davacı tarafından, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun uyarınca "Riskli Alan" ilan edilen bölgede yapılacak kentsel tasarım projesinin ve "Sivas .... Mahallesi (Eski Sanayi Bölgesi) Sivas Sembol Kentsel Dönüşüm Projesi Hak Sahipliği Uzlaşma Esasları Metninin" kabulüne ilişkin Sivas Belediye Meclisinin 09/08/2017 tarih ve 382 nolu kararının ve dayanağı imar planlarının iptali istemiyle Mahkemelerinin E:2018/212 sayısına dava açıldığı, Mahkemenin 22/05/2019 tarih ve E:2018/212 K:2019/543 sayılı kararıyla davacıların taşınmazlarının bulunduğu alanda yapılacak kentsel tasarım projesinin ve "Sivas .... Mahallesi (Eski Sanayi Bölgesi) Sivas Sembol Kentsel Dönüşüm Projesi Hak Sahipliği Uzlaşma Esasları Metninin" kabulüne ilişkin Sivas Belediye Meclisinin 09/08/2017 tarih ve 382 nolu kararı ile dayanağı 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planlarının; dava dosyasında bulunan bilgi ve belgeler ile mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu tanzim edilen bilirkişi raporu ve ek raporun birlikte değerlendirilmesinden; 6306 sayılı Kanun ile fen, sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini oluşturmanın amaçlandığı ve bu amaçla dava konusu Sivas İli, Merkez İlçesi, .... Mahallesi, Eski Sanayi Bölgesi riskli alan ilan edilmesine rağmen dava konusu 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar ile dava konusu alana Özel Proje Alanı, Ticaret+Konut fonksiyonu verilip E=2.52-Yençok=Serbest yapılaşma hakları tanınmasına bağlı olarak alanda yapılan proje ile çalışan ve müşteri nüfusunun yanında 268 konut kullanımlı daireyle TÜİK verilerine göre 2966 kalıcı nüfus artışı getirilmesine rağmen kalıcı nüfus ile çalışan ve müşteri nüfusunun ihtiyaç duyacağı sağlık tesis alanının ve kalıcı nüfusun en önemli ihtiyaçlarından biri olan anaokulu(kreş) ile eğitim tesis alanı ve teknik alt yapı alanlarının ayrılmadığı, sosyal ve kültürel tesislerin eksik ayrıldığı, ayrıca 13/03/2019 tarihli ara kararıyla üzerine dava dosyasına sunulan Eski Sanayi Bölgesi İmar Planı Değişikliği Açıklama Raporu'nda plan ölçeğine uygun yeterli araştırma ve analiz bulunmadığı gibi sonradan da yakın çevrede hangi kullanımların yeterli, hangi kullanımların kapasite artırılarak artan nüfusun ihtiyaçlarının karşılanabileceği ve yürüme mesafesinde hangi kullanımlardan yararlanılabileceği konusunda mevzuat uyarınca zorunlu olmasına rağmen yeterli araştırma ve analiz de yapılmadığının anlaşıldığı, her ne kadar davalı idare tarafından dava konusu plan değişikliği ile inşaat emsali değiştirilmediğinden artan nüfus kavramı oluşturulmadığı bu sebeple artan donatı ihtiyacı hesaplanmadığı, dava konusu plan değişikliği öncesi plan kararlarına göre değerlendirme yapılması gerektiği belirtilmiş ise de, alanın sanayi kullanımından konut kullanıma dönüştürüldüğü 07/02/2000 tarihli Meclis kararından bu yana konut kullanımı ve yapılaşma hakkının alanda kullanılmadığı, anılan 2000 tarihli plan değişikliği ile donatı dengesinin sağlandığına ilişkin tespit ve veriler bulunmadığı gibi dava konusu alanda 2000 onaylı plana göre ayrılmış donatı alanı da bulunmadığı, dolayısıyla ilk defa dava konusu alanın konut kullanımı alanına çevrilirken yeteri kadar alanda ayrılması gereken donatı alanlarının ayrılmadığının anlaşılması nedeniyle dava konusu plan değişikliği ve buna dayanılarak yapılacak proje ile alana ilk defa getirilecek olan 2966 kalıcı nüfusun ihtiyacı olan donatı alanların hesaplanması ve ayrılması gerektiği ancak gerekli araştırma ve analiz yapılmadığı gibi yeteri kadar donatı alanının da ayrılmadığı, alanda ayrılması gereken donatı alanlarının projede yer alan ticaret veya konut alanlarının bir kısmından vazgeçilerek ayrılması mümkün olduğundan ve buna göre de projenin ve projenin maliyetinin değişmesine bağlı olarak Sivas .... Mahallesi (Eski Sanayi Bölgesi) Sivas Sembol Kentsel Dönüşüm Projesi Hak Sahipliği Uzlaşma Esasları Metninin de yeniden düzenlenmesi gerekeceği, zira dış finansman ihtiyacı duyulmayacak şekilde hazırlanan projenin kendi kendini finanse edeceği, planları olan projenin yeniden hazırlanması halinde bu hesaplamaların tamamen değişeceği, dış finansmana ihtiyaç duyulabileceği, bu sebeple nüfus ve donatı dengesi kurulmadan E=2.52-Yençok=Serbest yapılaşma haklarıyla onaylanan dava konusu 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar ile bunlara dayanılarak yapılan ve dava konusu Sivas Belediye Meclisinin 09/08/2017 tarih ve 382 nolu kararı ile onaylanan avan proje ve yine onaylanan avan proje dikkate alınarak düzenlenen ve onaylanan "Sivas .... Mahallesi (Eski Sanayi Bölgesi) Sivas Sembol Kentsel Dönüşüm Projesi Hak Sahipliği Uzlaşma Esasları Metninin İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve uygulama yönetmeliği hükümleri olmak üzere şehircilik ve planlama ilkelerine de aykırı olduğu gerekçesiyle dava konusu işlemlerin iptaline karar verildiği ve böylece iş bu dava konusu işlemin dayanağı olan Sivas Belediye Meclisinin 09/08/2017 tarih ve 382 nolu kararı ile bu kararın dayandığı Sivas Belediye Meclisinin 383 ve 384 sayılı kararları ile kabul edilen 1/1000 ve 1/5000 ölçekli revizyon uygulama ve nazım imar planlarının iptaline karar verildiğinden ve bu kararın zorunlu bir sonucu olarak, yeniden yapılması gereken plan ve hak sahipliği uzlaşma esasları doğrultusunda işlem tesisi gerekeceğinden, uyuşmazlığa konu taşınmazın 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği uyarınca satışının yapılacağına yönelik dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; bu karara karşı davalı idare tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esaslar belirlenmiş ve bu kapsamda, "riskli alan"; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan Bakanlık veya idare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzere Bakanlar Kurulu'nca kararlaştırılan alan şeklinde tanımlanmıştır.
Yine, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un ''Uygulama İşlemleri'' başlıklı 6/1.maddesinde; "Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Açık artırma ile satışı yapılacak payların üzerindeki ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar, satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında tapu kaydındaki haklar ve şerhler Bakanlığın talebi üzerine tapu müdürlüğünce resen terkin edilir." hükmüne yer verilmiştir.
Anılan Kanun uyarınca çıkarılan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulamalar başlıklı 15.maddesinde "(1) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapılarda Kanun kapsamında öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Kanun kapsamında yapılacak bu uygulamalara ilişkin iş ve işlemlerde ilgili kurum maliklere yardımcı olmakla yükümlüdür.(2) (Değişik: RG-27/10/2016-29870) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.(3) (Değişik:RG-27/10/2016-29870) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa payları; 15/A maddesinde belirtilen usule göre, arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.'' hükmüne yer verilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanunun 1 ve 2'nci maddeleri doğrultusunda dava konusu taşınmazın da yer aldığı Sivas ili, .... Mahallesi sınırları içerisinde Eski Sanayi Bölgesindeki alan, 01/06/2017 tarih ve 30083 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulunun 01/05/2017 tarih ve 2017/10215 sayılı kararı le riskli alan olarak ilan edildiği, Sivas Belediye Meclisi'nin 09/08/2017 tarih ve 382 sayılı kararı ile avan projelerin kabul edilmesi, konut ve işyeri şerefiyeli kıymet takdirinin yapılması, "Sivas .... Mahallesi (Eski Sanayi Bölgesi) Sivas Sembol Kentsel Dönüşüm Projesi Haksahipliği Uzlaşma Esasları"nın kabulü ile bu usul ve esaslar çerçevesinde hak sahipleri ve Sivas Belediye Başkanlığı arasında karşılıklı haklar, yükümlülükler ve müeyyideleri içeren sözleşme imzalanmasına, yapılacak iş ve işlemler hususunda belediye encümenine yetki verilmesinin kararlaştırıldığı, Sivas Belediye Meclisinin 09/08/2017 tarih ve 383 ve 384 sayılı kararları ile 1/5000 ölçekli kısmi revizyon nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli kısmi revizyon uygulama imar planlarının kabul edildiği, Sivas Belediyesi Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 01/02/2018 tarih ve E.27/1643 sayılı işlemi ile davacıların uzlaşmaya davet edildiği, davacıların uzlaşmaya katılmadığı gerekçesiyle, karara katılmayan hak sahiplerinin hisselerinin 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 2.ve 3.fıkrası gereğince satışının yapılacağına dair Sivas Belediye Başkanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 02.05.2018 tarih ve 90742898-010.01.10-E.137/6354 Sayılı "Riskli Alan" konulu işleminin tesisi ve bunun davacılara bildirimi üzerine anılan işlemin iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Yukarıda anılan 6306 sayılı Yasanın amacı ve anılan Yasa ve Yönetmelik maddelerinin birlikte değerlendirilmesinden; riskli alan yönünden, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanların, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelerin sağlanması amaçlanmaktadır.
Bu amaçla, öncelik riskli alanlardaki yapıların can ve mal kaybına yol açılmasını engellemek için anılan Yasa ve Yönetmelikte öngörülen usul ve esaslar çerçevelerinde bir an önce tahliyesinin ve yıkımının gerçekleştirilerek, bir sonraki aşama olan iyileştirme, yenileme çalışmalarına başlanmaktadır.
Riskli alanlardaki, risk alanın zemininden ya da üzerindeki yapılardan kaynaklanıyor olması nedeniyle riskli ilan edilen alanın Yasa ve Yönetmelikte öngörülen usul ve esaslar çerçevesinde belirlenen uygulama işlemlerinin (tahliye, satış, yıkım vb.) riskli alana yönelik yapılan imar planı sonucuna bağlanması Yasanın öngördüğü amacın gerçekleştirmesini engellemektedir. Riskli alan ilan edilen bir bölgede; tahliye, yıkım, satış vb. işlemler yapılırken/yapılmışken o alana ilişkin yapılmış olan planın geri alınması veya planın yargı yerince iptali anılan işlemleri dayanaksız kılmaz. Planın geri alınması veya iptali sonrasında, bölgenin riskli alan özelliği dikkate alınarak yeniden plan yapılması ve bu plana uygun olarak yapılaşmalarının sağlanması mümkündür.
Bu nedenle, davacıya ait payın satışına ilişkin dava konusu işlemin 6306 sayılı Yasa ve Yönetmelikte öngörülen usul ve esaslar çerçevesinde tesis edilmiş olması nedeniyle davanın reddi gerekirken, riskli alana ilişkin imar planlarının iptal edilmiş olması nedeniyle dava konusu işlemin dayanaksız kaldığı gerekçesiyle iptali yolundaki idare mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.
Öte yandan, 6306 sayılı Yasa uyarınca riskli alan ilan edilen Eski Sanayi Bölgesinde yapılacak kentsel tasarım projesinin ve "Sivas .... Mahallesi (Eski Sanayi Bölgesi) Sivas Sembol Kentsel Dönüşüm Projesi Hak Sahipliği Uzlaşma Esasları Metninin" kabulüne ilişkin Sivas Belediye Meclisinin 09/08/2017 tarih ve 382 sayılı kararı ile dayanağı imar planlarının iptali istemiyle açılan davada; dava konusu işlemlerin iptali yolunda verilen Sivas İdare Mahkemesinin 22/05/2019 günlü, E:2018/212, K:2019/543 sayılı karara karşı yapılan istinaf başvurusu, Dairemizin 11/10/2019 günlü, E:2019/882, K:2019/912 sayılı kararıyla, mahkeme kararının imar planlarına dair kısmına yönelik istinaf başvurusunun reddine, Dönüşüm Projesi Hak Sahipliği Uzlaşma Esasları Metninin kabulüne ilişkin kısmına yönelik istinaf başvurusunun kabul edilerek, bu kısmının kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.
Açıklanan nedenlerle, davalı idarenin istinaf başvurusunun kabulü ile dava konusu işlemin iptali yolunda Sivas İdare Mahkemesi'nce verilen 29/05/2019 günlü, E:2018/697, K:2019/575 sayılı kararın KALDIRILMASINA, 2577 sayılı Yasanın 45/4 maddesi uyarınca esastan incelenen davanın REDDİNE; aşağıda dökümü yapılan mahkeme safhasına ait toplam 296,85 TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına; davalı idarece yapılan mahkeme ve istinaf aşamasına ait toplam 275,40 TL (98,10+177,30) yargılama giderleri ile karar tarihinde geçerli olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan toplam 1.362,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı idareye verilmesine, posta gideri avansından artan miktarın taraflara iadesine, 2577 sayılı Yasanın 45. maddesinin 6. fıkrasına göre kesin olarak, 11/10/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)