İSTEMİN ÖZETİ: Eskişehir 1. İdare Mahkemesi'nce verilen 17/05/2017 günlü, E:2016/294, K:2017/478sayılı kararın; hukuka aykırı olduğu ileri sürülerek kaldırılması ve işin esası hakkında yeniden karar verilmesi istenilmektedir.
SAVUNMANIN ÖZETİ: İstinaf yoluna başvurulan kararda kaldırma nedenlerinden hiçbirisi bulunmadığından, usul ve kanuna uygun olan karara karşı yapılan başvurunun reddi gerektiği savunulmaktadır.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Ankara Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesince, Danıştay Altıncı Dairesi'nin 22.11.2018 günlü, E:2018/3465, K:2018/9678 sayılı bozma kararına uyularak dava dosyası incelenerek gereği görüşüldü:
Dava, Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, ... Mevkii, ... Caddesi, 12954 ada, 17-18-19 sayılı parsellere ilişkin olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında tadilat yapılmasına dair 05/11/2014 günlü, 275 sayılı Odunpazarı Belediye Meclisi kararı ile bu karara yönelik itirazın reddine ilişkin 03/12/2015 günlü, 223 sayılı Odunpazarı Belediye Meclis kararlarının iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden; dava konusu alanın 1999 tarihli Koruma Amaçlı İmar Planının "Etkileme Geçiş Alanı" içerisinde yer aldığı, imar planlarında bütünlüklü ilişkiler gözetilerek ve özel hesaplamalar yoluyla verilen yapılaşma kararlarının noktasal uygulamalarla değiştirilmesinin planlama ilkeleri açısından istenmeyen bir durum olduğu, değişiklik ile yapı adası boyutlarına ilişkin bir büyümeye neden olunduğu ve bunun kitlesel açıdan daha büyük bir yapının ortaya çıkması anlamına geldiği, davaya konu değişiklikte plan değişikliği onama sınırı içerisinde 18.madde uygulaması yapılmadan inşaat ruhsatı verilemeyeceği kararının alınmış olduğu, bu şekliyle, plan değişikliği onama sınırının aynı zamanda düzenleme sınırı olup olmadığı konusunun ve sınırın nasıl tespit edildiğinin açık olmadığı, arkad uygulaması getirilen kararlarda bütünsel bir ele alışın bulunmadığı, tek bir yapı adasının düzenleme dışı bırakılmasının değişiklik gerekçesi olarak öne sürülen iddialarla ilgili anlaşılamayan bir durumu ortaya çıkardığı, tramvay duraklarının anılan düzenleme dışı bırakılmış ve arkad kararı getirilmemiş yapı adasının hemen önünde yer alıyor olmasının da bu durumu desteklediği, yapılan incelemelerde alan içerisinden geçen tramvay güzergahlarının caddenin yol en kesiti içerisinde konumlanması nedeniyle, yaya yolu, yaya-ticaret ilişkisi ve servis araçlarının kısa süreli parklanması açısından belirli bir kesitte sorun yaratmadığı, yapılan değişikliğin Koruma Amaçlı bir imar planı çalışmasının olması gereken ilkesel içeriğine uygun olmadığı, ... Caddesinin doğusunda kalan cephe hattında ve yalnızca yaklaşık 200 m'lik bir alanda arkad uygulamasına yer verildiği, söz konusu 200 m'lik hat üzerinde düzenleme dışı bırakılan ada nedeniyle 30 m'lik bir kopukluk yaratıldığı, getirilen arkad uygulamasının "süreklilik" açısından beklenen içeriği yaratamamış olduğu, önerinin tek yönlü olduğu ve başlangıç ve bitiş noktaları açısından belirleyici bir nitelik taşımadığı, aynı zamanda genel eğilim ve düzene uymayan bir durumun açığa çıkarılmış olduğu, sadece arkad oluşturmak üzere bölgedeki tüm mekansal düzeni yeniden tarifleyecek ve çok sayıda mülk sahibini etkileyecek böyle bir uygulamaya olan gerekliliğin sorgulanması gereken açılımlar içerdiği, getirilen arkad önerisi kent kimliğine ve kent yaşamına olası katkıları açısından değerlendirildiğinde ise, önerinin Eskişehir tarihi çarşı bölgesi ile nasıl bir ilişki kurduğunun önemli hale geldiği ve Eskişehir yerleşmesi açısından ... bölgesinin kentin önemli kimlik bileşenlerinden biri olup, davaya konu alanla bitişik bir konumda yer aldığı, bu yapısıyla işlemin koruma planlaması çalışmalarının kamu yararını önceleyen içeriği ile uyumlu olarak tesis edilmiş olmasının beklendiği, yapılan işlemin uzun vadede toplum yararını zedeleyici açılımları olacağı, ortaya konan düzenleme ve 18.madde uygulaması ile özellikle bazı yapı adalarında yapı yoğunluğunun artacağı ve bunun kişisel menfaatleri destekleyen koşulları açığa çıkaracağı, bunun tarihsel bir çevrenin hemen bitişinde ortaya çıkacak bir mekansal dönüşüm yoluyla aslında tesis edilmesi beklenen tarihi çarşı ile modern ticaret merkezi ilişkisinde önemli bir fırsatı ortadan kaldırdığı ve dolayısıyla işlemde kamu yararının bulunmadığı hususlarında ortak bir görüşe ulaşıldığı, tüm bu hususları gözönünde bulundurulduğunda planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun olmadığı anlaşılan plan tadilatı yapılmasına dair dava konusu işlemlerde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş; bu karara karşı davalı idareler tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
Dosyanın, uyuşmazlık konusu alana ilişkin önceki yargı kararlarıyla birlikte incelenmesinden;
1-Uyuşmazlık konusu alanın, Taşbaşı Kentsel Sit Alanı ve Taşbaşı Merkezi İş Alanının Korunması ve Yenilenmesine yönelik 1/1000 ölçekli koruma imar planı sınırları içinde, etkilenme geçiş alanında kaldığı, uyuşmazlık konusu parselinde yer aldığı alana ilişkin 1/1000 ölçekli koruma amaçlı imar planının Odunpazarı Belediye Meclisinin 21/12/1998 günlü, 38/366 sayılı kararıyla kabul edilerek Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın 28/01/1999 günlü, 113 sayılı onayı sonrası Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu'nun 11/03/1999 günlü, 776 sayılı kararıyla uygun bulunduğu, 20 metre en kesitli ... Caddesi boyunca imar hattı mülkiyet sınırlarından 5 metre içeri çekilerek otobüs duraklarının planlandığı, ancak hafif raylı sistem nedeniyle ... Caddesi trafiğe kapatılarak sadece tramvay güzergahı olarak ayrıldığı, otobüs duraklarına gerek kalmadığı gerekçesiyle ... Caddesinden cephe alan parsellerdeki mevcut 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırlarına çekilmesine, ancak yoğunluk artışını engellemek için Blok Nizam 8 kat kararının Blok Nizam 5 kat olarak belirlenmesine ilişkin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin Odunpazarı Belediye Meclisi'nin 08/04/2005 günlü, 10/100 sayılı kararı ile kabul edilerek 30/04/2005 günlü, 403 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı ile uygun görüldüğü, 21/09/2005 günlü, 66 sayılı Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile de 1/1000 ölçekli plan değişikliğinin Odunpazarı Belediye Başkanlığı'ndan geldiği şekli ile kabul edildiği, 17/11/2005 tarihli Eskişehir Büyükşehir Belediyesi İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu ile ... Caddesine cepheli kısımlarının 6 kat yapılaşma koşullu, 5 metre arkad bırakılacak şekilde ticaret alanı olarak planlanması teklifi ile ilgili Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun görüşünün alınmasının uygun görüldüğü, 21/11/2005 tarihli büyükşehir belediye meclis kararı ile Büyükşehir Belediyesi İmar Komisyonu'nun 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin kabul edildiği ve değerlendirilmesi için 26/12/2005 tarihli yazı ile Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'na gönderildiği, 26/01/2006 günlü, 894 sayılı Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı ile de Eskişehir Büyükşehir Belediyesi'nin 21/11/2005 günlü, 24/294 sayılı meclis kararı ile eki plan değişikliği paftasının uygun olmadığına, 30/04/2005 günlü, 403 sayılı Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı ile onaylanan ... Caddesindeki 20 metrelik yol genişliğinin işlendiği dosya eki 08/04/2005 günlü, 10/100 sayılı Odunpazarı Belediye Meclis kararı ve eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği paftasının ise geçerli olduğuna karar verildiği, 08/05/2006 günlü, 8/16 sayılı büyükşehir belediye meclis kararıyla 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin Odunpazarı Belediye Meclisi'nin 08/04/2005 günlü, 10/100 sayılı kararı ile gelen şekilde oyçokluğuyla kabul edildiği, büyükşehir belediye başkanının kararı tekrar görüşülmek üzere meclise sevk ettiği, ancak 15/06/2006 günlü, 11/176 sayılı büyükşehir belediye meclis kararıyla Odunpazarı Belediye Meclisi'nin 08/04/2005 günlü, 10/100 sayılı kararı ile kabul edilerek 30/04/2005 günlü, 403 sayılı Koruma Kurulu kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli imar planının onanmasına ilişkin ilk büyükşehir belediye meclisi (21.09.2005 günlü, 66 sayılı) kararında ısrar edildiği,
2-Eskişehir Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından, Eskişehir, Merkez, ... Mevkii, ... Caddesine cephe alan beş adanın, Taşbaşı Kentsel Sit Koruma Amaçlı İmar Planı sınırı dışındaki kısımlarının 5 m. arkad ve 6 kat olarak yeniden düzenlenmesine ilişkin 21/11/2005 günlü, 24/294 sayılı büyükşehir belediye meclis kararının uygun bulunmadığına ve 30/04/2005 günlü, 403 sayılı Koruma Kurulu kararıyla onanan 08/04/2005 günlü, 10/100 sayılı belediye meclis kararı ve eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin geçerli olduğuna ilişkin 26/01/2006 günlü, 894 sayılı Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararının iptali istemiyle açılan davada; Eskişehir 1.İdare Mahkemesinin 27/09/2007 günlü, E:2006/1314, K:2007/1790 sayılı kararıyla davanın reddine karar verildiği, bu kararın Danıştay Altınca Dairesi'nin 11/07/2008 günlü, E:2007/10256, K:2008/5100 sayılı kararıyla; 08/04/2005 günlü, 10/100 sayılı belediye meclis kararıyla kabul edilerek 30/04/2005 günlü, 403 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin onanması yolundaki 15/06/2006 günlü, 11/176 sayılı büyükşehir belediye meclis kararının iptali istemiyle Eskişehir Büyükşehir Belediye Başkanı (Yılmaz Büyükerşen) tarafından açılan ve Mahkemenin E:2006/2227 sayılı dosyasında kayıtlı olan davada yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen raporda, anılan 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı olduğunun belirtildiği, aynı imar planı değişikliği hakkında farklı sonuç içeren iki bilirkişi raporu olması nedeniyle anılan raporlar arasındaki çelişkiyi gidermek üzere yeniden oluşturacak bir kurula bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği gerekçesiyle bozulduğu, anılan bozma kararına uyularak Eskişehir 1. İdare Mahkemesi'nin 29/04/2009 günlü, E:2008/596, K:2009/194 sayılı kararıyla davanın reddine karar verildiği, bu kararın temyiz edilmesi üzerine Danıştay Altıncı Dairesi'nin 07/11/2013 günlü, E:2013/1811, K:2013/6496 sayılı kararıyla "Dava konusu işlem ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen 8 kat blok nizam ticaret alanında kalan 5 adanın kapsadığı parsellerden 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırına çekilmesi ve 5 kat blok nizamında yapılaşmasına karar verildiği, dolayısıyla yapılan değişikliğin fonksiyona yönelik olmayıp sadece yapı yoğunluğu ve zeminde kullanacağı alana ilişkin bir değişiklik olduğu görülmektedir. Dava konusu alanın, kentin iş merkezi olarak adlandırılan bölgesinde yer alan ... Caddesinin tarihi kent merkezi tarafından beş yapı adasını cephe alan yapı bölgesi olduğu, ... Caddesinin doğu cephesinin bulunduğu bölge geleneksel ticaret alanı ve Taşbaşı Koruma Amaçlı İmar Planı sınırlarını içerisinde kalan bölge olduğu, bu bölgede genellikle 2-3 katlı tarihi bir kent dokusunun bulunduğu, ... Caddesinin doğuya bakan (batıya bakan olacak sehven yazılmış) cephesinin ise 8 katlı yapılaşmasını tamamlamış geleneksel olmayan ticaret dokusunun geliştiği bir alan olduğu, ayrıca cadde üzerinde geliş ve gidiş olmak üzere kullanılan bir tramvay güzergahı olduğu dikkate alındığında, kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasının şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık teşkil edeceği açıktır.Bu durumda, dava konusu işlemin iptali gerekeceğinden, davanın reddi yolundaki idare mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir." gerekçesiyle bozulduğu, Eskişehir 1. İdare Mahkemesince anılan bozma kararına uyularak 17/05/2017 günlü, E:2017/312, K:2017/475 sayılı kararla bozma kararında belirtilen gerekçeyle dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, bu karar karşı yapılan temyiz başvurusu üzerine Danıştay Altıncı Dairesi'nin 25/09/2018 günlü, E:2017/3976, K:2018/7030 sayılı kararıyla temyiz başvurusunun reddedilerek anılan kararın onandığı, anılan kararın düzeltilmesi istemiyle yapılan başvuru üzerine dosyanın Danıştay Altıncı Dairesi'nin E:2019/190 sayısına kaydedilmiş olup, henüz karara bağlanmadığı,
3-08/04/2015 günlü, 10/100 sayılı belediye meclis kararıyla kabul edilerek 30/04/2005 günlü, 403 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu kararı ile uygun görülen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin onanması yolundaki 15/06/2006 günlü, 11/176 sayılı büyükşehir belediye meclisi kararının iptali istemiyle büyükşehir belediye başkanı tarafından açılan davada; davanın reddi yolundaki Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin 27/09/2007 günlü, E:2006/2227, K:2007/1792 sayılı kararının, temyiz aşamasında Danıştay Altıncı Dairesinin 11/07/2008 günlü, E:2007/10463, K:2008/5101 sayılı kararıyla bozulması üzerine, Eskişehir 1. İdare Mahkemesince davanın reddi yolunda verilen 29/04/2009 günlü, E:2008/594, K:2009/195 sayılı kararın temyizi üzerine Danıştay Altıncı Dairesi'nin 07/11/2013 günlü, E:2009/8030, K:2013/6495 sayılı kararıyla (yukarıda anılan Dairenin 07.11.2013 günlü, E:2013/1811,K:2013/6496 sayılı kararındaki aynı gerekçeyle) "Dava konusu işlem ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen 8 kat blok nizam ticaret alanında kalan 5 adanın kapsadığı parsellerden 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırına çekilmesi ve 5 kat blok nizamında yapılaşmasına karar verildiği, dolayısıyla yapılan değişikliğin fonksiyona yönelik olmayıp sadece yapı yoğunluğu ve zeminde kullanacağı alana ilişkin bir değişiklik olduğu görülmektedir. Dava konusu alanın, kentin iş merkezi olarak adlandırılan bölgesinde yer alan ... Caddesinin tarihi kent merkezi tarafından beş yapı adasını cephe alan yaya bölgesi olduğu, ... Caddesinin doğu cephesinin bulunduğu bölge geleneksel ticaret alanı ve Taşbaşı Koruma Amaçlı İmar Planı sınırları içerisinde kalan bölge olduğu, bu bölgede genellikle 2-3 katlı tarihi bir kent dokusunun bulunduğu, ... Caddesinin doğuya (batı olacak sehven yazılmış) bakan cephesinin ise 8 katlı yapılaşmasını tamamlamış geleneksel olmayan ticaret dokusunun geliştiği bir alan olduğu, ayrıca cadde üzerinde geliş ve gidiş olmak üzere kullanılan bir tramvay güzergahı olduğu dikkate alındığında, kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasının şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık teşkil edeceği açıktır.Bu durumda, dava konusu işlemin iptali gerekeceğinden, davanın reddi yolundaki idare mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir." gerekçesiyle bozulduğu, Eskişehir 1. İdare Mahkemesince anılan bozma kararına uyularak kararda belirtilen gerekçeyle 12/05/2014 günlü, E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararla dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, bu kararın temyiz edilmeden kesinleştiği,
4-Odunpazarı Belediye Meclisi'nin 05/11/2014 günlü, 23/275 sayılı kararıyla Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararıyla yine aynı alana ilişkin başka bir davada Danıştay Altıncı Dairesi'nin E:2013/1811, K:2013/6496 sayılı kararıyla bozulan, yargılama süreci devam eden kararlar dikkate alınarak, Eskişehir 1. İdare Mahkemesi'nin E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararı doğrultusunda; dava konusu alanda, ... Caddesinin doğu kısmındaki 5 metre çekmesiz olarak yeni yapılaşmanın bulunduğu 12953 ada dışındaki 4 yapı adası, tramvay güzergahı ve caddedeki yapı yoğunluğu dikkate alınarak 5 metre arkad bırakılacak şekilde ticaret alanı olarak düzenlenmesine, zemindeki inşaat yoğunluğunun düşürülmesinden dolayı, plan değişikliğine konu 4 yapı adasında kat yükseklikleri 1'er kat attırılmasına, çevredeki yapılaşmalar dikkate alınarak blok nizam yapılaşma koşulu olan adalar bitişik nizama çevrilerek (B-5) 12964-12965 ve 12966 sayılı adalar arasındaki kadastral yolun imar adası olarak düzenlenmesine karar verildiği, bu planla;
A-Plan değişikliği onama sınırı içerisinde, ... Caddesine cepheli kısımlarda derinliği 5 metre, yüksekliği 5,5 metre olarak arkad uygulanacaktır.
B-Plan değişikliği onama sınırı içerisinde 18.madde uygulaması yapılmadan inşaat ruhsatı verilemez.
C-Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun uygun görüşü ile yürürlüğe girer şeklinde plan notları öngörüldüğü, bu kararın Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 13/03/2015 günlü, 115 sayılı kararıyla onandığı, Eskişehir Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 27/08/2015 günlü, 3455 sayılı kararıyla uygun bulunduğu, anılan plana yapılan itirazların Odunpazarı Belediye Meclisi'nin 03/12/2015 günlü, 23/223 sayılı kararıyla reddedildiği,
5-Odunpazarı Belediye Meclisi'nin 05/11/2014 günlü, 23/275 sayılı kararıyla kabul edilen, bu karara yapılan itirazların anılan Belediye Meclisinin 03/12/2015 günlü, 23/223 sayılı kararıyla reddedilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planının davacı parseline ilişkin kısmının iptali istemiyle bakılan davanın açıldığı,
İdare mahkemesince, mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporuyla dosyanın birlikte değerlendirilmesi sonucunda; dava konusu işlemin 1999 tarihli Koruma Amaçlı İmar Planının "Etkileme Geçiş Alanı" içerisinde yer aldığı, imar planlarında bütünlüklü ilişkiler gözetilerek ve özel hesaplamalar yoluyla verilen yapılaşma kararlarının noktasal uygulamalarla değiştirilmesinin planlama ilkeleri açısından istenmeyen bir durum olduğu, değişiklik ile yapı adası boyutlarına ilişkin bir büyümeye neden olunduğu ve bunun kitlesel açıdan daha büyük bir yapının ortaya çıkması anlamına geldiği, davaya konu değişiklikte plan değişikliği onama sınırı içerisinde 18.madde uygulaması yapılmadan inşaat ruhsatı verilemeyeceği kararının alınmış olduğu, bu şekliyle, plan değişikliği onama sınırının aynı zamanda düzenleme sınırı olup olmadığı konusunun ve sınırın nasıl tespit edildiğinin açık olmadığı, arkad uygulaması getirilen kararlarda bütünsel bir ele alışın bulunmadığı, tek bir yapı adasının düzenleme dışı bırakılmasının değişiklik gerekçesi olarak öne sürülen iddialarla ilgili anlaşılamayan bir durumu ortaya çıkardığı, tramvay duraklarının anılan düzenleme dışı bırakılmış ve arkad kararı getirilmemiş yapı adasının hemen önünde yer alıyor olmasının da bu durumu desteklediği, yapılan incelemelerde alan içerisinden geçen tramvay güzergahlarının caddenin yol en kesiti içerisinde konumlanması nedeniyle, yaya yolu, yaya-ticaret ilişkisi ve servis araçlarının kısa süreli parklanması açısından belirli bir kesitte sorun yaratmadığı, yapılan değişikliğin Koruma Amaçlı bir imar planı çalışmasının olması gereken ilkesel içeriğine uygun olmadığı, ... Caddesinin doğusunda kalan cephe hattında ve yalnızca yaklaşık 200 m'lik bir alanda arkad uygulamasına yer verildiği, söz konusu 200 m'lik hat üzerinde düzenleme dışı bırakılan ada nedeniyle 30 m'lik bir kopukluk yaratıldığı, getirilen arkad uygulamasının "süreklilik" açısından beklenen içeriği yaratamamış olduğu, önerinin tek yönlü olduğu ve başlangıç ve bitiş noktaları açısından belirleyici bir nitelik taşımadığı, aynı zamanda genel eğilim ve düzene uymayan bir durumun açığa çıkarılmış olduğu, sadece arkad oluşturmak üzere bölgedeki tüm mekansal düzeni yeniden tarifleyecek ve çok sayıda mülk sahibini etkileyecek böyle bir uygulamaya olan gerekliliğin sorgulanması gereken açılımlar içerdiği, getirilen arkad önerisi kent kimliğine ve kent yaşamına olası katkıları açısından değerlendirildiğinde ise, önerinin Eskişehir tarihi çarşı bölgesi ile nasıl bir ilişki kurduğunun önemli hale geldiği ve Eskişehir yerleşmesi açısından ... bölgesinin kentin önemli kimlik bileşenlerinden biri olup, davaya konu alanla bitişik bir konumda yer aldığı, bu yapısıyla işlemin koruma planlaması çalışmalarının kamu yararını önceleyen içeriği ile uyumlu olarak tesis edilmiş olmasının beklendiği, yapılan işlemin uzun vadede toplum yararını zedeleyici açılımları olacağı, ortaya konan düzenleme ve 18.madde uygulaması ile özellikle bazı yapı adalarında yapı yoğunluğunun artacağı ve bunun kişisel menfaatleri destekleyen koşulları açığa çıkaracağı, bunun tarihsel bir çevrenin hemen bitişinde ortaya çıkacak bir mekansal dönüşüm yoluyla aslında tesis edilmesi beklenen tarihi çarşı ile modern ticaret merkezi ilişkisinde önemli bir fırsatı ortadan kaldırdığı, öte yandan, davalı ilçe belediyesince dava konusu plan değişikliğinin Mahkemenin 12/05/2014 günlü, E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararı doğrultusunda yapıldığı iddia edilmiş ise de, yukarıda özetlenen bilirkişi raporuyla dava konusu plan tadilatının planlama esaslarına uygun olmadığı, düzenleme dışı bırakılan kısım nedeniyle planda bütünlük sağlanmadığından, bu iddiaya itibar edilmediği, dava konusu işlemin planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygun olmadığı gerekçesiyle iptaline karar verildiği, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun Ankara Bölge İdare Mahkemesinin 06/02/2018 günlü, E:2017/3043, K:2018/209 sayılı kararıyla reddedildiği,
Anılan istinaf kararının temyiz edilmesi üzerine Danıştay Altıncı Dairesi'nin 22/11/2018 günlü, E:2018/3465, K:2018/9678 sayılı kararıyla; "Dosyanın incelenmesinden, uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda, daha önce yapılan değişiklikle, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen 8 kat blok nizam ticaret alanında kalan beş adanın kapsadığı parsellerden 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırına çekilmesi ve 5 kat blok nizamında yapılaşmasına karar verildiği, bu değişikliğin iptali istemiyle açılan davada, Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin 29/04/2009 tarihli, E:2008/594, K:2009/195 sayılı davanın reddi yolundaki kararının Danıştay Altıncı Dairesi'nin 07/11/2013 tarihli, E:2009/8030, K:2013/6495 sayılı kararıyla bozulduğu, bozma kararına uyularak, dava konusu alanın, kentin iş merkezi olarak adlandırılan bölgesinde yer alan ... caddesinin tarihi kent merkezi tarafından beş yapı adasını cephe alan yaya bölgesi olduğu, ... Caddesinin doğu cephesinin bulunduğu bölge geleneksel ticaret alanı ve Taşbaşı Koruma Amaçlı İmar Planı sınırları içerisinde kalan bölge olduğu, bu bölgede genellikle 2-3 katlı tarihi bir kent dokusunun bulunduğu, ... Caddesinin doğuya( batıya sehven yazılmış) bakan cephesinin ise 8 katlı yapılaşmasını tamamlamış geleneksel olmayan ticaret dokusunun geliştiği bir alan olduğu, ayrıca cadde üzerinde geliş ve gidiş olmak üzere kullanılan bir tramvay güzergahı olduğu dikkate alındığında, kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasının şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık teşkil edeceği gerekçesiyle Mahkemenin 12.05.2014 tarihli, E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararıyla dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, bu kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiği, söz konusu karar doğrultusunda plan değişikliği yapıldığı ileri sürülerek dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmaktadır. Uyuşmazlık, davacının taşınmazının bulunduğu adanın önünden geçen yoldan tramvay hattı geçmesi nedeniyle, imar hattının, imar adası sınırından mı yoksa imar adasından 5 metre geri çekilerek (arkad bırakılarak) mi geçirileceğinden kaynaklanmaktadır. Dava konusu 1/1000 ölçekli koruma amaçlı uygulama imar planı değişikliği ile imar adası sınırından 5 metrelik bir arkad bırakılmıştır. Yukarıda yer verilen mahkeme kararı ile beş adet imar adasına yönelik 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırına çekilmesini de kapsayan plan değişikliğinin iptaline karar verilmiş ise de, karar gerekçesinin 5 metre arkad bırakılması gerekliliğine yönelik olmadığı, alanda yapı yoğunluğunun artırıldığı gerekçesiyle planın iptal edildiği, söz konusu kararda arkad bırakılmasının gerekliliği açısından bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir. Bu durumda, dosyada bulunan bilirkişi raporunda, arkad uygulamasının bütünsel ele alınmadığı, arkad uygulamasında kopukluk oluşturulduğu belirtilmekle beraber alanda bulunan raylı hat dikkate alındığında, yaya-taşıt-trafik ilişkisi çerçevesinde söz konusu alanda 5 metre arkad bırakılmasına ihtiyaç olup olmadığı, ihtiyaç var ise arkadın imar adalarından doğru bir şekilde geçirilip geçirilmediği açıklığa kavuşturulduktan sonra, plan değişikliğinin planlama esasları, şehircilik ilkeleri ve kamu yararı açısından değerlendirilmesi gerektiğinden ulaşım konusunda uzman bir bilirkişinin de bulunduğu bilirkişi heyetiyle mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle dava hakkında karar verilmesi gerekmektedir. Öte yandan, planlama ve şehircilik ilkeleri açısından arkad uygulamasının gerekliliğinin ortaya konulması durumunda bilirkişi raporunda arkad uygulamasının sürekliliğinin sağlanmadığı belirtildiğinden bu sürekliliğin ve bütünlüğün davalı idarece sağlanması ve buna göre planlama yapılması gerekmekte olup bu hususun davacının taşınmazının bulunduğu yerdeki arkad uygulamasının kaldırılmasının gerekçesi olmayacağı açıktır." gerekçesiyle bozulduğu,
Dairemizce, Danıştay Altıncı Dairesinin bozma kararına uyularak 14/06/2019 günlü, E:2019/276 sayılı kararla yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verildiği, üç farklı üniversiteden seçilen ve şehir planlama, ulaşım planlama, kentsel tasarım uzmanından oluşan üç kişilik öğretim üyesinden oluşturulan bilirkişi heyetiyle mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığı, bilirkişi kurulundan;
Dava konusu 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı tadilatıyla 5 metre arkad bırakılmasının; alanda bulunan raylı hat dikkate alındığında yaya-taşıt (trafik) ilişkisi çerçevesinde gerekli olup olmadığının, arkad bırakılması gerekli ise, imar adalarından doğru bir şekilde geçirilip geçirilmediği, arkadın sürelilik arz etmeyecek şekilde öngörülmüş olmasının bütününe etkisinin ne olacağının ,dava konusu planlama kapsamındaki alanın, Taşbaşı Kentsel Sit Alanı Etkilenme Geçiş Alanı ve sit alanı, kent kimliği, kent merkezi, kent içerisindeki konumu, mevcut doku, arkad geçirilen ve civarındaki taşınmazların imar planındaki kullanım kararları v.b. dikkate alındığında arkad uygulamasının planlama esasları, şehircilik ilkeleri, kent estetiği, kamu yararına uygunluğunun tespit edilmesi, Eskişehir İli, Odunpazarı İlçesi, ... Mevkii, ... Caddesi, 12954 ada, 17-18-19 sayılı parsellerin dava konusu 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı doğrultusunda ne şekilde etkilendiğinin tespit edilmesine, dava dilekçesi ile davalı idarenin savunmaları da gözönünde tutularak rapor düzenlenmesinin istenildiği,
Bilirkişilerce hazırlanan ve 28/01/2020 tarihinde Dairemizde kayda geçen bilirkişi raporunda;
"Hafif raylı sistem, Estram. tramvaya tahsis edilmiş ve yayalaştırılmışa 20 m. genişliğindeki ... Caddesi'nde işletilmektedir. Caddenin doğu ve batı cephesinde yer alan yaklaşık 2.5 m. genişliğindeki ve 58 m. uzunluğundaki ... Durakları, çapraz ve simetrik bir şekilde konumlandırılmıştır. Hattın ve durağın geliş-gidiş yolcu sayıları, gün içinde değişkenlik gösterse de her iki yöndeki yolcu kapasitesi, zirve saatlere göre hesaplandığı için eşit kabul edilmektedir. Bu durumda: durak çevresi yolcu yoğunluğu iki ayrı noktaya dağıtılan ... Durağı'nda yolcu kapasitesinin caddenin doğu ve batı cephesinde farklılaşması beklenmemektedir. Tramvaya tahsis edilmiş ve yayalaştırılmış ... Caddesi'nin genişliği de standarttır. Buna ek olarak tramvay -yaya -taşıt trafiği acısından bir sorun gözlenmemiştir ki tramvay güzergâhı nedeniyle tek bir yönde ayrıca 5 m.lik bir arkad uygulaması Bilirkişi Kurulumuzca gerekli bulunmamıştır. Buna ek olarak, arkad düzenlemesi, yolcu yoğunluğu görece daha fazla olan durak cephesini de (12953 sayılı yapı adasını) kapsamamaktadır. Kentsel ulaşım planlaması kriterlerine göre dava konusu imar planı değişikliği değerlendirildiğinde; Otobüs durakları yapılması planlanan ... Caddesinin sadece tramvay hattı için ayrılması ve taşıt trafiğine kapatılması, tramvay caddesi dahil batısı ve doğusundaki kent merkezi alanının da (servis amaçlı kullanım dışında) tamamen yayalaştırılmış bir bölge olması, alanda tramvay durak noktaları dahil raylı hat ve yaya-tasıt (trafik) ilişkisi açısından bir sorunun gözlenmemiş olması nedenleriyle imar planı değişikliği ile yaya dolaşımına yönelik öngörülen 5 metre arkad uygulamasının gerekli olmadığı tespit edilmiştir.
Eskişehir Kent Merkezi hem tarihi dokusu, hem de mevcut alan kullanımlarıyla, kimlikli ve özel bir alandır. Dava konusu plan değişikliğini de kısmen kapsayan ... Caddesi'nin doğusundaki ..., Eskişehir'e özgü bir mimari stile sahip ticaret yapılarının bir arada belli bir doku oluşturduğu bölgedir. ... dokusu, bitişik nizam dükkân sıralarının bulunduğu, yüksekliği genelde tek kat ile üç kat arasında değişen çok küçük parsellerden oluşmaktadır. Çarşıda dükkân cepheleri yaklaşık olarak 3-5 m. arasındayken, ada derinlikleri 5-10 m. civarında değişmektedir. Yapı adalarının her tarafını çevreleyen yollar ise 3-5 m. olanlarının yanı sıra genelde 7-10 m. genişliğindedir. Tüm sokak ve yapılar, insan ölçeği ile uyumlu boyutlardadır. Çarşıda, kuyumcular, tuhafiyeciler, züccaciyeciler, hırdavatçılar, aktarlar, kahveciler, toptan ve perakende bakkaliyeler vb. gibi farklı dükkanların toplandığı sokaklar, genel olarak geleneksel merkez özelliklerini yansıtmaktadır. Dava konusu taşınmazların yer aldığı alan, Eskişehir Kent Merkezi'nin önemli bir parçası olan Taşbaşı Çarşısının devamında ve işlev açısından da zengin bir ticaret bölgesinde konumlanmaktadır. Ticaret çeşitliliği ve yoğunluğu, bu bölgeyi hem canlı hem de kimlikli kılmaktadır. Alandaki yaya dolaşımını destekleyen ticaret birimleri, kentin yerel ekonomisinin sürdürülebilirliğini de sağlamaktadır. Bu nedenle, bu alana özgü planlama ve tasarım kararlarının hassasiyet ile tanımlanması gerekmektedir. Taşbaşı Çarşısının batısında ... Caddesi boyunca hafif raylı sistemin işletilmesi, bölgenin ve dava konusu alanın ulaşımını desteklemiş ve erişilebilirliğini artırmıştır. Buna ek olarak ... Caddesi trafiğe kapatılarak ana yaya yolu şeklinde düzenlenmiştir. Bu kapsamda değerlendirildiğinde dava konusu imar planındaki 'Ticaret' kullanımı, alandaki ve bölgedeki kent kimliğinin, kent merkezinin ve ana yaya yolu seklinde düzenlenen ... Caddesinin canlılığı ve çevre arazi kullanımları açısından önemlidir. Ancak yapı yoğunluğunun azaltılması nedeniyle öngörülen 5 m. derinliğindeki arkadın neden ... Caddesinin doğu(batı olacak) cephesinde planlandığı anlaşılamamıştır. Şöyle ki; caddenin doğu cephesinde bitişik nizam 8 kat yapılaşma büyük bir oranda tamamlanmıştır. Dava konusu parsellere esas doğu cephesi ise mevcut durumu ve B-5 kat imar planı öngörüsü ile batı cephesine göre daha az yoğundur. Ayrıca fiili olarak yeniden yapılaşması yakın gelecekte mümkün olmayan yapı adaları İmar Planı Değişikliği sınırından çıkarılarak: hem mevcut hem de öneri yapı yoğunluğu görece daha az olan yapı adalarında (12952, 12954, 12965, 12966 ve 12967 sayılı adalarda) arkad önerilmiştir. Tamamen yayalaştırılmış bir bölgede hangi ihtiyaca yönelik önerildiği belirsiz olan arkadın bir kaç adadaki uygulama ile alandaki yapı yoğunluğunu azaltması da beklenmemelidir.
... Caddesi boyunca yapılaşma özelliklerinin, Caddenin doğusunda bulunan Taşbaşı Kentsel Sit Alanı'na göre farklılaşması, geleneksel merkez özelliklerini gösteren tarihi dokunun kısmen kaybolması; sit alanının 12964 ada ile 12967 adanın bir kısmını içermesi; ve davaya konu taşınmazların yer aldığı ... Caddesi'ne cepheli 12954 adanın sit alanı komşuluğunda bulunması nedenleriyle dava konusu imar planı değişikliği'nin Taşbaşı Kentsel Sit Alanı sınırları içindeki tescilli yapılara ve Kentsel Site doğrudan bir müdahalesinin bulunmadığı tespit edilmiştir.
Kentsel tasarım ilkeleri kapsamında dava konusu parselin konumlandığı ticaret alanı ve sunulan belgeler incelendiğinde, alanın Koruma İmar Planı sınırları içinde olması, tamamıyla ticaret kullanımında olması ve Eskişehir Merkezi İş Alanı'nın önemli bir parçası olması sebebiyle özel yapılaşma koşullarına sahip olduğu görülmektedir. Merkezi İş Alanlarının en önemli tasarım özelliklerinden biri yürünebilirliktir. Yürünebilirlik konusunda yeterli düzeyde gelişmemiş kent merkezlerinde yaya erişiminin kısıtlı olması ve özellikle alışveriş merkezlerine yapılan yatırımlar ve özel araç ile kolay erişim sağlanması nedenleriyle de kent merkezlerindeki ticaret alanları, kent çeperlerindeki alışveriş merkezlerine göre daha az tercih edilmektedir. Eskişehir İli'nde, son yıllardaki yayalaştırma çalışmaları ile yürünebilirlik konusunda önemli gelişmeler elde edilmiş ve kentin bu anlamda Merkezi İş Alanı'nın canlı ve ticaret birimlerinin ise ekonomik olarak ayakta tutulması sağlanmıştır. Yürünebilirlik ilkesinin sağlanmasında etkili olan bir takım unsurlar bulunmaktadır. Arazi kullanımı çeşitliliği, nüfus ve yapı yoğunluğu, çevresel ve topografik faktörler, yüksek erişilebilirlik en önemli unsurlar olarak sayılabilir. Bunlardan çevresel faktörler ele alındığında, söz konusu alanlarda mevsimsel ve iklimsel döngülere dirençliliğin önemli bir faktör olduğu göze çarpmaktadır. Kentsel tasarımda uygun gölgelendirme ve kentsel öğelerin yer seçimleri ile bu dirençliliğin arttırılabildiği görülmektedir. Gölgelendirme özellikle iklimi sıcak kentlerde geniş yapraklı ağaçlar ile sağlanabileceği gibi, ticaret alanlarının önünde dolaşım alanı olarak tasarlanan arkad gibi yapılaşma koşulları ile de sağlanabilmektedir. Arkad, mimarlıkta sütün ya da ayakların taşıdığı kemer sırasıdır. Kemer sırası ile sağır bir duvar arasında uzanan geçit ya da yan yana yapılmış dükkânlara giriş sağlayan üstü örtülü yaya yoludur. Sıcak iklimlerde olduğu gibi yağışlı iklimlerde de yayalar tarafından kullanılabilecek koşulları sağlayan arkadlar. yürünebilirliği artırmakta ve çevresini canlandırmaktadır. Arkadların bir diğer özelliği ise taşıt trafiğini yaya trafiğinden ayırmasıdır. Ticaret alanlarına özgü, taşıt yolundan ayrı, gerektiğinde esnafın dükkan önünü kullanabileceği bir alanı da yaratmaktır. Hatta ilk alışveriş merkezlerinin örneği olan, daha sonraları pasaj olarak tanımlanan alışveriş arkadları da bu nedenlerle tasarlanmıştır. Taşıtların baskın olduğu ticaret alanlarında özellikle tasarlanan arkadların daha güvenli ve sadece alışverişe odaklanmayı sağlayacak yaya alanlarının oluşmasına katkıda bulunduğu gözlemlenmektedir. Bu yaya alanları özellikle esnaf ve alışveriş yapan yayalar tarafından tercih edilmektedir. Son olarak, arkadlar özellikle tek katlı, dört tarafı otopark ile çevirili yeni alışveriş merkezlerinin yaya alanlarında da sıklıkla görülmektedir. Eskişehir ili, konumu ve çevre şartları incelendiğinde, sıcak ve kurak iklimin ya da yağışlı havaların uzun aylar boyunca devam ettiği bir il değildir. Bu nedenle, arkad kullanımının tercih edilir olduğu koşullarla birebir uyumlu olmadığı açıktır. Taşıt trafiğinin yaya yolundan ayrılması ve yaya yolunun tanımlanması amacıyla da tasarlanan arkadlar dava konusu planlama alanı gibi tamamen yayalaştırılmış bir bölgede beklenen etkiyi yaratamayacaktır. Başlangıç ve bitiş noktaları açısından da belirgin bir kentsel planlama ve tasarım ölçütü taşımayan dava konusu imar planı değişikliğindeki arkad önerisi 12953 sayılı yapı adasının çıkarılmasıyla 30 m.lik bir kopuklukla yalnızca 200 m.lik bir hat boyunca tasarlanmıştır. Tek yönlü ve kısa bir hat olarak tasarlanan arkadın sürekliliği de sağlanamamıştır. Bu nedenlerden dolayı dava konu parsellerin konumlandığı alanda Bilirkişi Kurulu arkad uygulamasının zorunlu olmadığı kanaatine varmıştır.
Dava konusu 17 sayılı parsel için B-2 (bitişik nizam 2 kat) yapılaşma koşullarında Ticaret Alanı kullanımı ve 18-19 sayılı parseller için B-2 (bitişik nizam 2 kat) yapılaşma koşullarında Ticaret Alanı kullanımı ve yol öngören 1/1000 ölçekli Koruma İmar Planı Değişikliği Eskişehir 1. İdare Mahkemesi'nin 2014/430 E., 2014/596 K. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Mahkemenin iptal gerekçesinde "kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasına ilişkin yapılan plan değişikliğinin şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık teşkil ettiği" belirtilmiştir. Mahkeme kararının iptal gerekçeleri doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Plan Değişikliği Odunpazarı Belediye Meclisi'nin 05.11.2014 tarih ve 23/275 sayılı kararı, Eskişehir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 13.03.2015 tarih ve 115 sayılı kararı ile onaylanmış ve Eskişehir Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 27.08.2015 tarih ve 3455 sayılı kararı ile yürürlüğe girmiştir. Bu plana göre ... Caddesinin doğu kısmındaki, 4 yapı adası tramvay güzergâhı ve caddedeki yapı yoğunluğu dikkate alınarak 5 metre arkad bırakılacak şekilde ticaret alanı olarak düzenlenmiş, çevredeki yapılaşmalar dikkate alınarak Blok nizam yapılaşma koşulu olan adalar bitişik nizama çevrilmiş ve yapılaşma koşulları B-5 ve B-3 olarak düzenlenmiştir. Dava konusu 17 sayılı parsel için B-3 nizamlı ticaret alanı, 18-19 sayılı parseller için B-3 nizamlı ticaret alanı ve yol olarak belirlenmiştir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin Tanımlar başlıklı 4. maddesinde bitişik ve blok nizam yapı düzeni:"... 2) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan ve ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanan yapı nizamını, 3) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin, bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamını (Bir taraftan komşu parseldeki binaya bitişik, diğer taraftan ayrık olan ikili veya ikiz nizamlar, blok nizam olarak değerlendirilir.) ifade eder" şeklinde tanımlanmıştır. Bu tanımlarla açıklanan yapı düzeni bitişik nizamda yan bahçe ayrımı olmayan, blok nizamda ise birden fazla parsel üzerinde oturtulabilen bahçeli yapı nizamını ifade etmektedir. Bir diğer anlatımla bitişik nizamda binalarda ortak alandan arka bahçeye ulaşım sağlanırken, blok nizam bahçeli yapı olarak tanımlanmıştır. Dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği 12954 ada, 17-18-19 sayılı parsellere ilişkin getirilen B-2 yapılaşma koşulunu B-3 olarak değiştirmiş ve bu değişikliğin dayanağı olarak da Eskişehir 1. İdare Mahkemesi'nin 2014/430 E., 2014/596 K. sayılı kararında yer alan "kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasına ilişkin yapılan plan değişikliğinin şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık teşkil ettiği" şeklindeki iptal gerekçesini göstermiştir. Mahkemenin zemindeki yapı yoğunluğunun azaltılması şeklinde özetlenebilecek olan iptal gerekçesi Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde belirtilen tanımlar çerçevesinde incelendiğinde, blok nizam ile oluşturulmak istenen bahçeli yapı düzeninin yerine binaların birbirine bitişik olarak inşa edileceği yapı düzeninin getirildiği, bu durumun da iptal gerekçesi ile çeliştiği görülmektedir. Blok nizam yerine bitişik nizam yapı düzeni önerisi ile zemindeki yapı yoğunluğunun azaltılmasının sağlanması mümkün olamayacağı için 5 metre arkad derinliği önerildiği değerlendirilmektedir. Ancak 5 metre derinliğinde ve 5,5 metre yüksekliğindeki arkadın uygulanması ile sağlanmaya çalışılan zemindeki yapı yoğunluğunun azaltılması hedefi, bir önceki planda B-2 (bitişik nizam, 2 kat) olarak belirlenen yapı nizamının B-3'e (bitişik nizam, 3 kat) çıkarılması ve bu yolla toplam yapı yoğunluğunun arttırılmış olması gerçeği ile çelişmektedir. Davaya konu 12954 ada 17-18-19 sayılı parsellerin de yer aldığı alanın Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu tarafından "etkileme geçiş alanı" olarak belirlenmiş olması bu alanda yapı yoğunluğunun arttırılmış olması ile birlikte değerlendirildiğinde, yapılan plan değişikliğinin koruma ilkeleri ile de çeliştiği ortaya çıkmaktadır.
Dava konusu plan değişikliğine ait plan notlarının 2. maddesinde "Plan değişikliği onama sınırı içerisinde 18. Madde uygulaması yapılmadan inşaat ruhsatı verilemez." hükmü getirilmiştir. Bu hüküm çerçevesinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile dava konusu 12954 ada, 17 sayılı parsel için getirilen B-3 yapılaşma koşulunda ve 18-19 sayılı parseller için yol ve B-3 yapılaşma koşulunda yeni yapılaşmanın gerçekleşebilmesi için 3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi uyarınca arsa ve arazi düzenlemesi yapılması ve yeni imar parselleri ile ortaya çıkacak olan mülkiyet düzeninin yeniden tanımlanması gerekecektir. Ada bazında imar parsellerinin düzenlemesi yapılırken mevcut yapılaşmanın korunmasının mümkün olamayacağı açıktır. Bu da şuan kullanılmakta olan yapıların bazılarının ya hisseli tek bir parsel üzerinde ya da birden fazla parsel üzerinde kalmasını kaçınılmaz kılacaktır. Mevcut imar parselleri ve üzerindeki yapılaşma düzenini tamamen değiştirecek olan yeni yapı düzenin yapı adası bütününde tek seferde gerçekleşmesi de mümkün olmayacaktır. Yeni imar parsellerine göre yapılaşma hakkını kullanmak isteyen taşınmaz sahipleri hisselendirildikleri diğer taşınmaz sahipleri ile anlaşmak zorunda kalacak; bu anlaşmanın sağlanamaması da alanın halihazırda yüklendiği işlevin sekteye uğramasına neden olacaktır. Bazı parsellerde 5 metre arkad bırakılarak yeni yapılaşma oluşturulacak, bazı parsellerde ise bu uygulamaya eş zamanlı geçilemeyecektir. Dolayısıyla yapılan imar planı değişikliği ile yeniden tanımlanacak olan mülkiyet düzeni, planın ve plan ile önerilen arkadın uygulanmasındaki en önemli engellerden biri haline gelecektir. Bütün bu yeni düzenlemenin ... Caddesinin sadece doğu yakasında, sürekliliği olmayan ve 200 metre ile sınırlı bir aksta oluşturulacak arkad için göze alınarak yapılmasında Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. maddesinde hükme bağlanan "kamu yararı amaçlı" olması ve "teknik ve nesnel gerekçelere" dayanması zorunluluğu bulunmamaktadır. Arkad oluşturmak amacıyla İmar Planı Değişikliği kapsamında sadece 5 yapı adasında mülkiyet düzenin 18. madde kapsamında yenilenmesi ve sadece söz konusu adalardaki mülk sahiplerini etkileyecek bir düzenlemeye tramvay güzergâhı ve yapı yoğunluğu gerekçeleriyle gidilmesi Bilirkişi Kurulumuzca imar planlarının genellik ilkesine aykırı bulunmuştur." görüşüne yer verilmiştir.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş, davalı idarelerce bilirkişi raporuna itirazda bulunulmuştur.
Uyuşmazlığın değerlendirilmesine gelince;
Uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu alanda, daha önce yapılan değişiklikle, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen 8 kat blok nizam ticaret alanında kalan beş adanın kapsadığı parsellerden 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırına çekilmesi ve 5 kat blok nizamında yapılaşmasına karar verildiği, bu değişikliğin iptali istemiyle açılan davada, Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin 29/04/2009 tarihli, E:208/594, K:2009/195 sayılı davanın reddi yolundaki kararının Danıştay Altıncı Dairesi'nin 07/11/2013 tarihli, E:2009/8030, K:2013/6495 sayılı kararıyla bozulduğu, bozma kararına uyularak, dava konusu alanın, kentin iş merkezi olarak adlandırılan bölgesinde yer alan ... Caddesinin tarihi kent merkezi tarafından beş yapı adasını cephe alan yaya bölgesi olduğu, ... Caddesinin doğu cephesinin bulunduğu bölge geleneksel ticaret alanı ve Taşbaşı Koruma Amaçlı İmar Planı sınırları içerisinde kalan bölge olduğu, bu bölgede genellikle 2-3 katlı tarihi bir kent dokusunun bulunduğu, ... Caddesinin batıya bakan cephesinin ise 8 katlı yapılaşmasını tamamlamış geleneksel olmayan ticaret dokusunun geliştiği bir alan olduğu, ayrıca cadde üzerinde geliş ve gidiş olmak üzere kullanılan bir tramvay güzergahı olduğu dikkate alındığında, kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasının şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık teşkil edeceği gerekçesiyle Mahkemenin 12/05/2014 tarihli, E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararıyla dava konusu işlemin iptaline karar verildiği, bu kararın temyiz edilmeksizin kesinleştiği, söz konusu karar doğrultusunda plan değişikliği yapıldığı ileri sürülerek dava konusu işlemin tesis edildiği anlaşılmaktadır.
İş bu davaya konu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planıyla, beş adanın ... Caddesinin doğu cephesine bakan parsellerine yönelik derinliği 5 metre, yüksekliği 5,5 metre olan arkad düzenlemesi kabul edilmiştir.
Bilirkişi raporunda "Arkad; mimarlıkta sütun ya da ayakların taşıdığı kemer sırasıdır" şeklinde tanımlanmıştır. Yani arkad olarak öngörülen kısım, belirtilen derinlik ve yükseklikte yapılaşma olmayan bir alanı ifade etmektedir.
İş bu davada, dava konusu işlemin iptali yolundaki idare mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair Dairemiz kararının bozulmasına ilişkin Danıştay Altıncı Dairesi kararında; "mahkeme kararı ile (Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin 12/05/2014 günlü, E:2014/430, K:2014/596) beş adet imar adasına yönelik 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırına çekilmesini de kapsayan plan değişikliğinin iptaline karar verilmiş ise de, karar gerekçesinin 5 metre arkad bırakılması gerekliliğine yönelik olmadığı, alanda yapı yoğunluğunun artırıldığı gerekçesiyle planın iptal edildiği, söz konusu kararda arkad bırakılmasının gerekliliği açısından bir değerlendirme yapılmadığı görüldüğü, bu durumda dosyada bulunan bilirkişi raporunda, arkad uygulamasının bütünsel ele alınmadığı, arkad uygulamasında kopukluk oluşturulduğu belirtilmekle beraber alanda bulunan raylı hat dikkate alındığında, yaya-taşıt-trafik ilişkisi çerçevesinde söz konusu alanda 5 metre arkad bırakılmasına ihtiyaç olup olmadığı, ihtiyaç var ise arkadın imar adalarından doğru bir şekilde geçirilip geçirilmediği açıklığa kavuşturulduktan sonra, plan değişikliğinin planlama esasları, şehircilik ilkeleri ve kamu yararı açısından değerlendirilmesi gerektiğinden ulaşım konusunda uzman bir bilirkişinin de bulunduğu bilirkişi heyetiyle mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması suretiyle dava hakkında karar verilmesi gerektiği, öte yandan, planlama ve şehircilik ilkeleri açısından arkad uygulamasının gerekliliğinin ortaya konulması durumunda bilirkişi raporunda arkad uygulamasının sürekliliğinin sağlanmadığı belirtildiğinden bu sürekliliğin ve bütünlüğün davalı idarece sağlanması ve buna göre planlama yapılması gerekmekte olup bu hususun davacının taşınmazının bulunduğu yerdeki arkad uygulamasının kaldırılmasının gerekçesi olmayacağı açıktır." gerekçesiyle bozulması üzerinde, Dairemizce mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması sonucu düzenlenen bilirkişi raporu, uyuşmazlık konusu alana ilişkin kesinleşen Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararı, dosyadaki bilgi ve belgelerin birlikte değerlendirilmesinden;
1-Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin 12/05/2014 günlü, E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararıyla; "Dava konusu işlem ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kısmen yol, kısmen 8 kat blok nizam ticaret alanında kalan beş adanın kapsadığı parsellerden 5 metre geri çekmenin kaldırılarak imar hattının kadastral parsel sınırına çekilmesi ve 5 kat blok nizamında yapılaşmasına karar verildiği, dolayısıyla yapılan değişikliğin fonksiyona yönelik olmayıp sadece yapı yoğunluğu ve zeminde kullanacağı alana ilişkin bir değişiklik olduğu görülmektedir.
Dava konusu alanın, kentin iş merkezi olarak adlandırılan bölgesinde yer alan ... caddesinin tarih kent merkezi tarafından beş yapı adasını cephe alan yaya bölgesi olduğu, ... Caddesinin doğu cephesinin bulunduğu bölge geleneksel ticaret alanı ve Taşbaşı Koruma Amaçlı İmar Planı sınırları içerisinde kalan bölge olduğu, bu bölgede genellikle 2-3 katlı tarihi bir kent dokusunun bulunduğu, ... caddesinin batıya bakan cephesinin ise 8 katlı yapılaşmasını tamamlamış geleneksel olmayan ticaret dokusunun geliştiği bir alan olduğu, ayrıca cadde üzerinde geliş ve gidiş olmak üzere kullanılan bir tramvay güzergahı olduğu dikkate alındığında, kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasının şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık teşkil edeceği açıktır." gerekçesiyle iptal ettiği, bu kararın kesinleştiği,
2-Bu kararın uygulanması amacıyla bakılan davaya konu 1/1000 ölçekli uygulama imar planının yapıldığı, bu planla; alanda 5 metre yüksekliğinde, 5,5 metre derinliğinde arkad uygulamasının öngörüldüğü,
3-Danıştay Altıncı Dairesinin bozma kararında, "Eskişehir 1. İdare Mahkemesinin E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararında "karar gerekçesinin 5 metre arkad bırakılması gerekliliğine yönelik olmadığı, alanda yapı yoğunluğunun arttırıldığı gerekçesiyle planın iptal edildiği" hususuna yer verildiği, (oysa mahkemenin gerekçesi kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasının şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına aykırılık teşkil ettiği gerekçesi olduğu)
4-Yukarıda anılan Bilirkişi raporunda özetle; tramvay caddesi ile beraber kent merkezi alanının yayalaştırılmış bir bölge olması; durak noktaları dahil tramvay-yaya-taşıt dolaşımında bir sorunun gözlemlenmemesi sebebiyle yaya dolaşımına yönelik öngörülen arkadın gerekli olmadığı, zemindeki yapı yoğunluğunu azaltma amacıyla öngörülen arkadın fiili olarak yeniden yapılaşması yakın gelecekte mümkün olmayan yapı yoğunluğu yüksek (BN-5 ve 8 katlı) adaları kapsamaması, öneri yapı yoğunluğu görece az dava konusu planlama alanında öngörülmesi nedenlerinden dolayı arkad uygulamasının yapı yoğunluğunu azaltması da beklenmemeli, dava konusu plan değişikliğinin Taşbaşı Kentsel Sit Alanı sınırları içindeki tescilli yapılara ve Kentsel Site doğrudan bir müdahalesinin bulunmadığı, Eskişehir ilinin konumu, çevre şartları, iklimi dikkate alındığında, arkadın gerekli olmadığı ve arkadın sürekliliğinin sağlanmadığı, Yine 18.madde kapsamında sadece dava konusu adalardaki mülk sahiplerini etkileyecek arkad uygulamasına tramvay güzergahı ve yapı yoğunluğu gerekçeleriyle gidilmesinin; imar planlarıın genellik ilkesine aykırı olduğu, planın kamu yararına, teknik ve nesnel gerekçelere aykırı olduğu yönünde görüş bildirilmiş ise de;
Bilirkişi raporunda, Arkad "mimarlıkta sütun ya da ayakların taşıdığı kemer sırasıdır. Kemer sırası ile sağır bir duvar arasında uzanan geçit ya da yan yana yapılmış dükkanlara giriş sağlayan üstü örtülü yaya yoludur. Sıcak iklimlerde olduğu gibi yağışlı iklimlerde de yayalar tarafından kullanılabilecek koşulları sağlayan arkadlar yürünebilirliği artırmakta ve çevremizi canlandırmaktadır" şeklinde tanımlanarak açıklanmıştır.
Dava konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kabul gerekçesi Eskişehir 1. İdare Mahkemesi'nin 12/05/2014 günlü, E:2014/430, K:2014/596 sayılı kararının uygulanması amacı olduğu hususu ve bilirkişinin "dava konusu taşınmazların yer aldığı alan, Eskişehir Kent Merkezi'nin önemli bir parçası olan ...'nın devamında ve işlem açısından da zengin bir ticaret bölgesinde konumlanmaktadır. Ticaret çeşitliliği ve yoğunluğu, bu bölgeyi hem canlı hem de kimlikli kılmaktadır. Alandaki yaya dolaşımını destekleyen ticaret birimleri, kentin yerel ekonomisinin sürdürülebilirliğini de sağlamaktadır. Bu nedenle, alana özgü planlara ve tasarım kararlarının hassasiyet ile tanımlanması gerekmektedir. Taşbaşı Çarşısının batısında ... Caddesi boyunca hafif raylı sistemin işletilmesi, bölgenin ve dava konusu alanın ulaşımını desteklemiş ve erişilebilirliğini arttırmıştır. Buna ek olarak ... Caddesi trafiğe kapatılarak ana yaya yolu şeklinde düzenlenmiştir. Bu kapsamda değerlendirildiğinde, dava konusu imar planındaki " Ticaret kullanımı, alandaki ve bölgedeki kent kimliğinin, kent merkezinin ve ana yaya yolu şeklinde düzenlenen ... caddesinin canlılığı ve çevre arazi kullanımları açısından önemlidir. " açıklaması dikkate alındığında, dava konusu imar planı ile öngörülen arkadın; uyuşmazlık konusu alanın, kentin iş merkezi olarak adlandırılan bölgesinde yer alan ... caddesinin tarihi kent merkezi tarafında yer alan 5 adet yapı bölgesi olması, ... caddesinin doğu ceplerinin bulunduğu bölgenin geleneksel ticaret alanı ve Taşbaşı Koruma Amaçlı İmar Planı sınırları içerisinde kalan bölge olması, caddenin batı kısmının 8 katlı yapılaşmasını tamamlamış geleneksel olmayan ticaret dokusunun geliştiği alan olması ve cadde üzerinde bir tramvay güzergahı olduğu dikkate alındığında, kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasının planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine aykırı olacağı, gerekçelerini desteklemektedir.
Yani uyuşmazlık konusu alanda "arkad" öngörülmesinin gerekçesi; sadece ... caddesinin taşıt trafiğine kapatılmış olması, raylı hat ve yaya taşıt (trafik) ilişkisi açısından, bu dar alanın yayalaştırılmış bir bölge olması ya da Eskişehir İli iklimi esas alınarak veya taşıt trafiğinin yaya yolundan ayrılması ve yaya yolunun tanımlanması amaçlarıyla öngörülmemiştir.
Bilirkişi raporundaki dava konusu imar planının Taşbaşı Kentsel Sit Alanı sınırları içerisindeki tescilli yapılara ve kentsel site doğrudan bir müdahelesinin bulunmadığı tespitine gelince;
Dava konusu, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ile, fonksiyon veya yapılaşma koşulları açısından Taşbaşı Kentsel Sit alanına, alandaki tescilli yerlere yönelik düzenlemeler yer almamakla birlikte; uyuşmazlık konusu alan kentin iş merkezi olan alan içindeki caddenin doğu kısmında ve anılan kentsel sit alanı komşuluğunda olup, anılan kentsel sit alanına yaya geçişini sağlayan bir konuma sahip olması, anılan alanla bir anlamda bütünlük oluşturması nedeniyle arkad öngörülmüştür.
Bilirkişi raporundaki, öngörülen arkadın devamlılık arzetmesi, yolun bir tarafında öngörülmesinin alandaki yapı yoğunluğunu azaltmasının beklenmemesi gerektiği, bu nedenle de arkad uygulamasının zorunlu olmadığı yolundaki tespitlerine gelince; Danıştay Altıncı Dairesi'nin bozma kararında da belirtildiği gibi, arkad uygulamasının gerekliliğinin ortaya konulması durumunda, sürekliliğin ve bütünlüğün davalı idarece sağlanması ve buna göre planlama yapılması gerekmekte olup bu hususun davacı taşınmazının bulunduğu yerdeki arkad uygulamasının kaldırılmasının gerekçesi olmayacağı hususu ve yukarda arkad uygulamasının gerekli olduğu hususlar dikkate alındığında itibar edilmemiştir.
Öte yandan dava konusu imar planının uygulanması ile mevcut yapılaşmasının korunmasının mümkün olamayacağı, şu an kullanılan yapıların bazılarının hisseli tek bir parsel üzerinde ya da birden fazla parsel üzerinde kalmasının kaçınılmaz kılacağı, mevcut imar parselleri ve üzerindeki yapılaşma düzeninin tamamen değiştirecek olan yeni yapı düzeninin yapı adası bütününde tek seferde gerçekleşmesinin mümkün olmayacağı yönündeki tespitler planın uygulanmasına yönelik olup, anılan planın şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına aykırı hale getirmez.
Bu durumda, uyuşmazlık konusu alanın, kentsel sit alanı (Taşbaşı Kentsel Sit Alanı) içerisinde yer almamakla birlikte, alanın; sit alanının bitişiğinde ve etkilenme geçiş sahasında yer aldığı, anılan kentsel sit alanının mekan ve yapı dokusu; ayrıca uyuşmazlık konusu alanın aynı zamanda kentin iş merkezi olarak adlandırılan bölgesinde yer alan ... Caddesine cephe alan yaya bölgesi olduğu, ... Caddesinin doğu kısmının geleneksel ticaret alanı, kentsel sit alanı, batı kısmının geleneksel olmayan ticaret dokusunun geliştiği bir alan olduğu, ... Caddesinin taşıt trafiğine kapatılmış bir alan olduğu hususları birlikte değerlendirildiğinde; arkad öngörülen uyuşmazlık konusu alanın kentsel sit alanına geçişi sağlayan bir bölge olduğu, uyuşmazlık konusu alanın, çevreyle bir bütün olarak ele alınması gerektiği, ihtilafa konu alanın ve çevresinin nitelikleri dikkate alındığında, kent yoğunluğunun olduğu bir bölgede zeminde yapı yoğunluğunun arttırılmasını da öngörmeyen kesinleşen idare mahkemesi kararı doğrultusunda zeminde yapılaşma öngörmeyen arkad uygulamasını öngören 1/1000 ölçekli uygulama imar planında planlama esaslarına, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına aykırılık görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle, davalı idarelerin istinaf başvurularının kabulü ile dava konusu işlemin iptali yolunda Eskişehir 1. İdare Mahkemesi'nce verilen 17/05/2017 günlü, E:2016/294, K:2017/478 sayılı kararın KALDIRILMASINA, 2577 sayılı Yasanın 45/4 maddesi uyarınca esastan incelenen davanın REDDİNE; aşağıda dökümü yapılan mahkeme safhasına ait toplam 1.852,00 TL yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına; istinaf ve temyiz aşamalarına ait 3.091,25 TL yargılama giderlerinin davacıdan alınarak davalı idarelerden Odunpazarı Belediye Başkanlığı'na,157,65 TL'nin davacıdan alınarak davalı idarelerden Kültür ve Turizm Bakanlığı'na verilmesine, karar tarihinde geçerli olan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca takdir olunan 1.700,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı idarelere verilmesine, fazladan yatırılan 31,40 TL maktu istinaf karar harcı ile bilirkişi ücretinden artan kısmın davalı Odunpazarı Belediye Başkanlığı'na iadesine, posta gideri avansından artan miktarın taraflara iadesine, 2577 sayılı Yasanın 45. maddesinin 6. fıkrası kapsamında bulunmayan karara karşı tebliğini izleyen günden itibaren 30 gün içerisinde Danıştay'a temyiz yolu açık olmak üzere, 06/03/2020 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)